01 Le parc de logements
Le parc comprend 347 logements dont 264 résidences principales, 58 résidences secondaires et 25 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 264 | 76,1 % |
| Résidences secondaires | 58 | 16,7 % |
| Logements vacants | 25 | 7,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 76 % de résidences principales, 17 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 347 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 72 | 27,7 % |
| 1919-1945 | 16 | 6,2 % |
| 1946-1970 | 32 | 12,3 % |
| 1971-1990 | 71 | 27,3 % |
| 1991-2005 | 50 | 19,2 % |
| 2006-2020 | 19 | 7,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 28 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 14 | 5,3 % |
| 3 pièces | 20 | 7,6 % |
| 4 pièces | 44 | 16,7 % |
| 5 pièces ou plus | 186 | 70,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (70 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 337 | 337 | 347 |
| Rés. principales | 261 | 262 | 264 |
| Rés. secondaires | 50 | 50 | 58 |
| Vacants | 25 | 25 | 25 |
Pour référence, Dannemois (5 km) affiche 87,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 212 | 80,3 % |
| Locataires (privé) | 39 | 14,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 12 | 4,5 % |
La répartition du parc occupé: 80,5 % de propriétaires, 14,8 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 101 | 38,4 % |
| Fioul | 18 | 6,8 % |
| Électricité | 94 | 35,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 48 | 18,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (38 %), 36 % pour électricité et 18 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 |
| 2 à 4 ans | 41 |
| 5 à 9 ans | 47 |
| 10 ans ou plus | 165 |
| Total ménages | 264 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 35 |
| Sous-occupation accentuée | 64 |
| Sous-occupation très accentuée | 124 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 2,7 % |
| 1 voiture | 84 | 31,8 % |
| 2 voitures ou plus | 173 | 65,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 3 % sans véhicule, 32 % mono-motorisés, 66 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 213 | 138 | 73 | 2 |
| 1975 | 229 | 127 | 76 | 26 |
| 1982 | 260 | 165 | 77 | 18 |
| 1990 | 239 | 167 | 69 | 3 |
| 1999 | 291 | 213 | 59 | 19 |
| 2007 | 321 | 247 | 62 | 12 |
| 2012 | 337 | 261 | 50 | 25 |
| 2017 | 337 | 262 | 50 | 25 |
| 2023 | 347 | 264 | 58 | 25 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 213 logements à l'origine, 347 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 25 | 24 | 30 | 44 | 42 | 24 | 29 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 20 | 11 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 6,0 % |
| Classe B | 3 | 2,6 % |
| Classe C | 11 | 9,4 % |
| Classe D | 31 | 26,5 % |
| Classe E | 29 | 24,8 % |
| Classe F | 22 | 18,8 % |
| Classe G | 14 | 12,0 % |
Distribution DPE sur 117 diagnostics: la majorité se situe en classe D (26 %), avec 18 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 12,0 % |
| Classe B | 26 | 22,2 % |
| Classe C | 18 | 15,4 % |
| Classe D | 20 | 17,1 % |
| Classe E | 21 | 17,9 % |
| Classe F | 13 | 11,1 % |
| Classe G | 5 | 4,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (22 %), et 50 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 304 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 274 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 232 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 165 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 43 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 304 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 43 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 11 | 0 |
| Classe D | 30 | 1 |
| Classe E | 20 | 9 |
| Classe F | 18 | 4 |
| Classe G | 11 | 3 |
Les maisons affichent une classe dominante D (258 kWh/m²/an), les appartements E (340) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fleury-en-Bière (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Fleury-en-Bière cumule 347 logements au millésime 2023: 76,1 % en résidence principale, 16,7 % en secondaire, 7,2 % vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 92,5 % de maisons individuelles (321 unités). L'environnement communal: une commune de la couronne périurbaine francilienne.
Selon les données INSEE, 80,5 % des résidences principales de Fleury-en-Bière sont détenues par leurs occupants.
Parc notablement ancien à Fleury-en-Bière: 27,8 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. DPE: classe D dominante et 270 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 30,8 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 38,4 % des résidences principales.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements varie peu (+3,0 %). Profil fortement motorisé: 65,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est une commune de la couronne périurbaine francilienne: les attentes résidentielles s'y calquent.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Petit marché de 5 transactions par an : les prix à Fleury-en-Bière reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
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Points clés
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- Prix au m² dans le top 24 % du Seine-et-Marne
Analyse du marché immobilier à Fleury-en-Bière
Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fleury-en-Bière
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fleury-en-Bière s'établit à 3 050 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fleury-en-Bière se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
30,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Fleury-en-Bière Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fleury-en-Bière
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 3 050 €/m² pour 5 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 100 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 3 050 € | 3 050 € |
| Prix moyen/m² | 2 958 € | |
| Surface médiane | – | 100 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 4 745 € |
| 2022 | 8 | 3 437 € |
| 2023 | 8 | 4 187 € |
| 2024 | 9 | 4 167 € |
| 2025 | 5 | 3 050 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
32 logements autorisés cumulés, 18 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Fleury-en-Bière
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Fleury-en-Bière (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 12 logements ont été autorisés à à Fleury-en-Bière, +300 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fleury-en-Bière
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Fleury-en-Bière
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fleury-en-Bière
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 117 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fleury-en-Bière: classe D en tête, 30,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Fleury-en-Bière
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S'installer à Fleury-en-Bière : cadre de vie et logement
Fleury-en-Bière compte 652 habitants sur 13,87 km². Le climat local affiche 11,6 °C de moyenne annuelle et 657 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 16 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fleury-en-Bière
Fleury-en-Bière et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fleury-en-Bière
Composition du parc immobilier à Fleury-en-Bière
347 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
321 maisons pour 21 appartements: le parc à Fleury-en-Bière est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Fleury-en-Bière
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 259 logements).
- Avant 1919 27,8 % 72 logts
- 1919-1945 6,2 % 16 logts
- 1946-1970 12,4 % 32 logts
- 1971-1990 27,4 % 71 logts
- 1991-2005 19,3 % 50 logts
- 2006-2020 7,3 % 19 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fleury-en-Bière
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fleury-en-Bière
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fleury-en-Bière
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
305 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleury-en-Bière
Quel est le prix de l'immobilier à Fleury-en-Bière ?
Le prix médian au m² à Fleury-en-Bière est de 3 050 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 305 000 €.
Comment Fleury-en-Bière se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Fleury-en-Bière se classe au 122ᵉ rang sur 506 communes du Seine-et-Marne — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Fleury-en-Bière ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fleury-en-Bière est de 5,7 % (loyer de 14,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Fleury-en-Bière est-il énergétiquement dégradé ?
30,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fleury-en-Bière.
Communes limitrophes de Fleury-en-Bière
Fleury-en-Bière est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 050 €/m² en médiane, Fleury-en-Bière s'inscrit au niveau de la médiane du Seine-et-Marne (3 044 €/m²) et reste +24,7 % au regard de la médiane nationale.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 3 050 €/m². Un bien type de 100 m² revient à environ 305 000 €, soit 8,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Fleury-en-Bière: 14,2 €/m²/mois pour un appartement, 14,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc de Fleury-en-Bière compte 16,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Rythme de construction régulier: 2 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 67 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Fleury-en-Bière est une commune de la couronne périurbaine francilienne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.