01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 428 logements dont 7 874 résidences principales, 151 résidences secondaires et 403 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 874 | 93,4 % |
| Résidences secondaires | 151 | 1,8 % |
| Logements vacants | 403 | 4,8 % |
Parmi les 8 428 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 146 | 2,0 % |
| 1919-1945 | 64 | 0,9 % |
| 1946-1970 | 284 | 3,9 % |
| 1971-1990 | 2 410 | 32,9 % |
| 1991-2005 | 1 842 | 25,1 % |
| 2006-2019 | 2 587 | 35,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 377 | 4,8 % |
| 2 pièces | 1 716 | 21,8 % |
| 3 pièces | 2 184 | 27,7 % |
| 4 pièces | 1 573 | 20,0 % |
| 5 pièces ou plus | 2 024 | 25,7 % |
Distribution par taille: 27 % de petits logements (T1-T2), 26 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 554 | 6 538 | 8 428 |
| Rés. principales | 5 199 | 6 197 | 7 874 |
| Rés. secondaires | 48 | 61 | 151 |
| Vacants | 307 | 280 | 403 |
Pour référence, Saint-Orens-De-Gameville (6 km) affiche 55,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 544 | 45,0 % |
| Locataires (privé) | 3 193 | 40,6 % |
| Locataires HLM | 1 026 | 13,0 % |
| Logés gratuitement | 111 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 45,0 % appartiennent à leurs occupants, 53,6 % sont louées, avec 13 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 795 | 48,2 % |
| Fioul | 119 | 1,5 % |
| Électricité | 3 630 | 46,1 % |
| Gaz bouteille | 33 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 298 | 3,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (48 %), 46 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 341 |
| 2 à 4 ans | 2 524 |
| 5 à 9 ans | 1 325 |
| 10 ans ou plus | 2 684 |
| Total ménages | 7 874 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 438 |
| Sous-occupation modérée | 2 214 |
| Sous-occupation accentuée | 1 208 |
| Suroccupation modérée | 598 |
| Suroccupation accentuée | 12 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 814 | 10,3 % |
| 1 voiture | 4 514 | 57,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 546 | 32,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 57 % mono-motorisés, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 585 | 526 | 21 | 38 |
| 1975 | 957 | 882 | 17 | 58 |
| 1982 | 1 742 | 1 545 | 28 | 169 |
| 1990 | 2 888 | 2 725 | 36 | 127 |
| 1999 | 4 283 | 4 075 | 48 | 160 |
| 2006 | 4 836 | 4 647 | 39 | 151 |
| 2011 | 5 554 | 5 199 | 48 | 307 |
| 2016 | 6 538 | 6 197 | 61 | 280 |
| 2022 | 8 428 | 7 874 | 151 | 403 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 585 à 8 428, soit +1341 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 466 | 632 | 836 | 625 | 592 | 294 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 48 | 40 | 38 | 61 | 88 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 115 | 3,3 % |
| Classe B | 440 | 12,8 % |
| Classe C | 2 227 | 64,9 % |
| Classe D | 500 | 14,6 % |
| Classe E | 105 | 3,1 % |
| Classe F | 34 | 1,0 % |
| Classe G | 13 | 0,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 65 % des logements et 81 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 235 | 36,0 % |
| Classe B | 593 | 17,3 % |
| Classe C | 1 282 | 37,3 % |
| Classe D | 240 | 7,0 % |
| Classe E | 56 | 1,6 % |
| Classe F | 22 | 0,6 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 37 %, 91 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 194 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 244 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 163 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 244 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 85 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 94 |
| Classe B | 29 | 411 |
| Classe C | 222 | 2 005 |
| Classe D | 180 | 320 |
| Classe E | 47 | 58 |
| Classe F | 25 | 9 |
| Classe G | 8 | 5 |
Les maisons affichent une classe dominante C (174 kWh/m²/an), les appartements C (124) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 66 |
| T2 | 358 |
| T3 | 765 |
| T4 | 326 |
| T5+ | 61 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Castanet-Tolosan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Castanet-Tolosan s'élève à 8 428 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,4 %, soit 7 874 logements habités à titre permanent). Le parc est à très forte dominante collective: 62,8 % d'appartements pour seulement 37,2 % de maisons. Castanet-Tolosan se situe dans un environnement dans le tissu de l'Occitanie intérieure, à 164 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. La part HLM atteint 13,0 % dans l'offre de résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 21,2 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Selon l'INSEE, 35,3 % du parc de Castanet-Tolosan remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc de Castanet-Tolosan se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 132 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Au plan énergétique résidentiel, 48,2 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le parc de Castanet-Tolosan a fortement augmenté depuis 2016 (+28,9 %), signe d'une attractivité résidentielle forte. 10,3 % des ménages de Castanet-Tolosan n'ont pas de voiture, 32,3 % en possèdent au moins deux.
Castanet-Tolosan appartient au tissu dans le tissu de l'Occitanie intérieure, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est à 164 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Castanet-Tolosan en 2026 ?
Ancree dans la dynamique metropolitaine toulousaine au sein du Sicoval, Castanet-Tolosan beneficie d'une attractivite economique et demographique incontestable, avec une croissance de plus de 23 % en dix ans. Ce contexte alimente un marche immobilier sous tension, dont les prix viennent de connaitre une legere correction. Quel verdict en tirer pour un investisseur en 2026 ?
Avec un prix median global de 3 169 €/m², Castanet-Tolosan propose un point d'entree plus accessible que ses voisines les plus cotees, mais la correction recente de 3,5 % invite a la selection.
Verdict
➤ Investir ici requiert une approche selective, privilegiant les appartements pour le locatif annuel dans un horizon de moyen terme, malgre un effort d'acces eleve.
Points clés
- ✓ Pression locative elevee soutenue par l'attractivite
- ✓ Correction recente ouvre une fenetre de negociation
- ✓ Forte dynamique demographique et economique
- ⚠ Accessibilite financiere tres faible pour les locaux
- ⚠ Rendement net affaibli par une taxe fonciere elevee
- ⚠ Construction neuve en net ralentissement
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 169 €/m², Castanet-Tolosan est moins cher que la moyenne nationale des villes de cette taille.
- Elle se positionne au-dessus de la mediane departementale pour l'attractivite territoriale, figurant dans le top 20 % des communes les plus attractives de Haute-Garonne.
- Son rendement locatif brut de 5,2 % depasse celui observe dans les grandes metropoles francaises.
Analyse du marché immobilier à Castanet-Tolosan
Acheter demande un effort important : 8,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Castanet-Tolosan : opportunités et risques
Investir a Castanet-Tolosan en 2026 se justifie principalement par la solidite de la demande locative, portee par un taux d'emploi local de 73,6 % et une croissance demographique vigoureuse. Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct pour la region toulousaine. Toutefois, le rendement net est erode par une taxe fonciere parmi les plus elevees du departement et par un parc immobilier recent, donc relativement bien isole (seulement 1,4 % de passoires).
La strategie la plus coherente consiste a cibler les appartements de deux ou trois pieces, prioritaires pour la location annuelle aupres des actifs et etudiants du pole universitaire voisin. La pression touristique etant faible (IPTI = 2/10), la location saisonniere n'est pas un canal pertinent. La baisse recente des prix offre une fenetre de negociation, mais l'accessibilite reste un obstacle majeur pour les primo-accedants locaux, ce qui maintient la demande locative.
Attention au risque de vacance locative dans les nouveaux programmes, face au ralentissement de la construction. D'apres les donnees SITADEL, la chute de 90 % des autorisations de logements en 2024 pourrait indiquer un cycle de sur-offre sur les dernieres annees en cours de digestion. L'horizon d'investissement doit etre moyen terme, le temps que la plus-value se materialise.
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Données du marché immobilier à Castanet-Tolosan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Castanet-Tolosan s'etablit a 3 169 €/m², en repli de 3,5 % sur un an. Cette correction, la premiere apres plusieurs annees de hausse, indique un realignement du marche avec la capacite financiere des acheteurs et l'evolution des taux d'interet. 162 ventes d'appartements (contre 53 maisons) dominent le volume des transactions, confirmant l'orientation residentielle et collective de cette commune periurbaine.
D'apres les donnees DVF, l'ecart de prix avec une commune voisine tres cotee comme Balma (+28 %) reste considerable. Cet ecart peut s'interpreter comme une prime a la centralite et au standing, mais aussi comme une marge de progression potentielle pour Castanet-Tolosan, a condition que son attractivite se maintienne. La fourchette des prix (2 806 - 3 450 €/m²) revele cependant un marche heterogene.
Le contexte territorial, avec 540 equipements recenses et une fibre deployee a 93,9 %, conforte le profil de cette commune bien dotee. Neanmoins, la forte taxe fonciere (74,09 %) et le ralentissement severe de la construction neuve introduisent des facteurs de risque a moyen terme sur la disponibilite et la rentabilite nette des biens.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Castanet-Tolosan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Castanet-Tolosan sur cinq ans revele un cycle caracteristique : une hausse continue jusqu'en 2022, ou le prix median a atteint un pic a 3 304 €/m², suivi d'une stabilisation en 2023 et d'une correction de 3,5 % en 2024. Cette baisse ramene les niveaux a ceux de 2021, signant un ajustement apres la periode euphorique post-crise Covid. Concretement, un acheteur en 2026 beneficie d'une fenetre de negociation plus favorable qu'il y a deux ans, particulierement sur les maisons dont le prix median a recule. Neanmoins, le marche reste historiquement eleve et la pression demographique du secteur limite l'ampleur des corrections possibles.
Évolution du marché immobilier de Castanet-Tolosan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 239 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 169 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres tirees des donnees DVF 2024 mettent en lumiere un effort d'acces consequent. Pour acquerir une maison type de 100 m² a 336 100 €, un menage au revenu median local devra consacrer 13,4 annees de salaire. L'investissement locatif en appartement, avec un loyer median estime a 13,2 €/m²/mois, degage un rendement brut de 5,2 %. Toutefois, une fois deduites les charges (taxe fonciere a 74,09 %, gestion, vacance), le rendement net chute aux alentours de 2,3 %, indiquant que la rentabilite repose davantage sur la plus-value a terme que sur le cash-flow immediat.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 239 transactions ont ete enregistrees a Castanet-Tolosan, soit un volume en baisse de 12 % par rapport a 2023. La repartition est desequilibree en faveur des appartements (162 ventes) devant les maisons (77 ventes), reflet d'un parc recent et d'une densification en cours. Le prix median des appartements s'etablit a 3 062 €/m² pour une surface mediane de 59 m². Ce profil de transactions revele un marche actif et liquide, notamment sur le segment de l'habitat collectif, qui attire une population jeune et active. Le caractere du marche penche desormais legerement en faveur de l'acheteur, avec des delais de vente probablement allonges.
Répartition des ventes
32,2 % de maisons et 67,8 % d'appartements parmi les 239 transactions enregistrées.
32,2 % maisons, 67,8 % appartements sur 239 ventes: le collectif pèse 67,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 239 | 77 | 162 |
| Prix médian/m² | 3 169 € | 3 350 € | 3 062 € |
| Prix moyen/m² | 3 241 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 253 | 3 114 € |
| 2022 | 238 | 3 291 € |
| 2023 | 178 | 3 236 € |
| 2024 | 162 | 3 116 € |
| 2025 | 239 | 3 169 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Castanet-Tolosan marque un coup d'arret brutal. Seuls 8 logements ont ete autorises en 2024, representant une chute de 90 % par rapport a la moyenne des cinq annees precedentes (207 autorisations). Cette nette deceleration suggere un tarissement de l'offre nouvelle a court terme, ce qui, dans un contexte de forte pression demographique, pourrait soutenir les prix de l'ancien et accentuer la tension locative. Elle indique aussi une possible saturation des terrains constructibles ou un realignement des promoteurs face au rencherissement des couts et a la baisse de la demande de neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 14 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 066 sur 2013 — soit -98,7 %.
Vacance longue durée à Castanet-Tolosan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Castanet-Tolosan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 110 logements ont été autorisés à à Castanet-Tolosan, -94 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Castanet-Tolosan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castanet-Tolosan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (74,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le saut entre rendement brut et net, de 5,2 % à 2,3 % pour un appartement, est significatif. Il intègre la taxe foncière locale, élevée à 74,09 %, les frais de gestion, une provision pour travaux et la vacance locative. Le faible taux de logements vacants (4,8 %) et la dynamique démographique limitent ce dernier risque, mais la fiscalité pèse lourd sur la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Castanet-Tolosan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 434 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Castanet-Tolosan: classe C en tête, 1,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et seulement 1,4 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour un bien classé D ou E, les travaux de rénovation restent nécessaires pour anticiper les seuils d'interdiction de location prévus pour 2028 et 2034.
Calculateur de rendement à Castanet-Tolosan
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Cas pratique : un investissement type à Castanet-Tolosan
Pour un appartement de 60 m² à Castanet-Tolosan, l'investissement médian se situe autour de 184 000 €. Avec un loyer de 13,2 €/m², le revenu brut annuel est de 9 504 €, soit un rendement de 5,2 %. Après charges et impôts, le revenu net tombe à environ 4 000 € par an, nécessitant un complément mensuel pour rembourser un crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Castanet-Tolosan
- Oublier la taxe foncière à 74,09 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger la performance énergétique (DPE) pour éviter les travaux.
- Surévaluer les loyers face à une offre locale abondante.
- Investir sans viser la clientèle d'actifs du Sicoval.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme scolaire, avec une nette accélération de mars à juin. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une installation avant la rentrée. L'automne reste actif jusqu'à la Toussaint. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette date.
Le saviez-vous ?
- La commune dispose de 540 équipements pour 15 317 habitants.
- L'âge médian est de 39,7 ans, bien plus jeune que la moyenne nationale.
- 3 monuments historiques protégés ancrent le patrimoine local.
S'installer à Castanet-Tolosan : cadre de vie et logement
S'installer a Castanet-Tolosan, c'est beneficier des avantages d'une petite ville dynamique de la premiere couronne toulousaine, avec une densite d'equipements et de services elevee pour 15 000 habitants. Le cœur de ville historiquq, dote de trois monuments proteges, cotoie des quartiers residents recents. La proximite immediate de la gare de Labege-Village (3,1 km) et de l'acces autoroutier facilite les deplacements vers Toulouse, a 11 km.
Le profil demographique est plutot jeune (age median de 39,7 ans) et actif, avec une part importante de moins de 30 ans. Ce dynamisme se ressent dans l'offre commerciale et de services, riche de 56 commerces et 236 services. La commune est egalement bien dotee en infrastructures scolaires (13 etablissements). Le taux de logements sociaux (21 %) est proche des objectifs legaux, temoignant d'une mixite sociale preservee.
Carte du marché immobilier à Castanet-Tolosan
Castanet-Tolosan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Castanet-Tolosan
Le climat de Castanet-Tolosan, avec une moyenne annuelle de 14,3°C et seulement 636 mm de pluie, est typiquement toulousain : doux et sec. Les hivers sont modérés, les étés chauds. Ce profil, très apprécié, convient particulièrement aux actifs recherchant un ensoleillement généreux et aux familles profitant des espaces extérieurs une grande partie de l'année.
Composition du parc immobilier à Castanet-Tolosan
8 428 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 134 maisons et 5 206 appartements à à Castanet-Tolosan.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est mixte, avec 37,6 % de maisons et une majorité d'appartements. La part de propriétaires (45 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'une population mobile, souvent de jeunes actifs travaillant sur Toulouse. Le taux très faible de résidences secondaires (1,8 %) confirme un marché orienté vers la résidence principale, donc stable et peu spéculatif.
Ancienneté du parc à Castanet-Tolosan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 334 logements).
- Avant 1919 2,0 % 146 logts
- 1919-1945 0,9 % 64 logts
- 1946-1970 3,9 % 284 logts
- 1971-1990 32,9 % 2 410 logts
- 1991-2005 25,1 % 1 842 logts
- 2006-2019 35,3 % 2 587 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Castanet-Tolosan
540 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Castanet-Tolosan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un PPR Sécheresse et Hers-Mort, impliquant des risques de retrait-gonflement des argiles et d'inondation. Ces contraintes, courantes en Haute-Garonne, peuvent impacter l'assurabilité et nécessiter des études de sol avant construction. La sismicité est très faible et le radon négligeable, ce qui simplifie les projets.
Cas pratique : un achat type à Castanet-Tolosan
Une maison type de 100 m² représente un budget de 336 100 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 700 €. Cela mobilise environ 65 % du revenu médian local d'un foyer (25 080 €), un effort important qui nécessite souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Castanet-Tolosan
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Sécheresse avant l'achat.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-3,5 %).
- Choisir un bien mal connecté (travail à Toulouse).
- Sous-estimer les frais de copropriété dans les résidences récentes.
Points clés à retenir à Castanet-Tolosan
- Prix médian au m² : 3 169 €, en baisse de 3,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,2 % pour un appartement.
- Climat doux avec 14,3°C de moyenne et 636 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : 285 €/m² en faveur des maisons.
- Taxe foncière élevée à 74,09 %, impactant le rendement net.
- 93,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- 35,3 % du parc construit après 2006, plutôt récent.
- Revenu médian local de 25 080 € pour un budget type de 336 100 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Castanet-Tolosan ?
À Castanet-Tolosan, la proximité de la gare de Labège Village (3,1 km) ou des 13 établissements scolaires peut ajouter une prime de 5 à 10 % au prix au m². L'état du bien et sa performance énergétique sont devenus déterminants : un DPE C vaut significativement plus qu'un DPE E. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud pèsent lourd. Un appartement avec vue dégagée ou terrasse se valorise aussi fortement.
Estimation indicative d'une maison à Castanet-Tolosan
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
335 914 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local du Sicoval maîtrise les micro-marchés : la valeur d'une rue près du centre diffère de celle en limite communale. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et intègre des éléments concrets comme la qualité de la copropriété ou les projets d'équipements. Son estimation crédible sert aussi de levier pour négocier avec des acheteurs sérieux, sécurisant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian au m² sans pondérer par l'état.
- Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Ne pas consulter les PPR en vigueur sur le secteur.
- Viser un prix trop haut malgré la correction du marché.
Investir à Castanet-Tolosan : passer à l'action
Transformer cette analyse en opportunite concrete excede le cadre des chiffres. Identifier le bon bien, negocier au juste prix et anticiper les charges requiert une connaissance fine des microsecteurs et du reseau d'agences locales. C'est precisement cette expertise operationnelle que nous mettons a votre disposition.
Les donnees posent un diagnostic precis, mais la reussite de l'investissement se joue sur la selection concrete du bien et du secteur.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Castanet-Tolosan grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur 165 ventes reelles en 2024
- Evolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un professionnel du Sicoval
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Castanet-Tolosan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castanet-Tolosan
Quel est le prix moyen au mâtre carré à Castanet-Tolosan ?
En 2024, le prix median global est de 3 169 €/m², avec des appartements a 3 062 €/m² et des maisons a 3 350 €/m², selon les donnees DGFiP.
Le marché immobilier est-il en baisse à Castanet-Tolosan ?
Oui, le prix median a recule de 3,5 % entre 2023 et 2024, revenant au niveau de 2021. Cette correction suit le pic atteint en 2022.
Castanet-Tolosan est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix est comparable à Saint-Orens-de-Gameville (+1 %) et L'Union (+2 %), mais nettement inférieur à Balma (-28 %). Elle reste plus chère que Fonsorbes (+9 %).
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement ?
Le loyer median est de 13,2 €/m²/mois, soit environ 780 € par mois pour un appartement type de 59 m², d'apres la carte des loyers.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il convient de cibler les secteurs proches de la gare de Labège et du centre-ville, bien desservis et attractifs pour les locataires actifs, et d'éviter les zones exposées au risque d'inondation (PPR Hers-Mort).
Marché immobilier des communes voisines
Castanet-Tolosan affiche un ecart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Balma (+28 %), offrant un effet de levier potentiel pour un investisseur misant sur un rattrapage, a condition que les indicateurs demographiques et economiques du Sicoval se maintiennent.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castanet-Tolosan.
Communes limitrophes de Castanet-Tolosan
Castanet-Tolosan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 169 €/m², Castanet-Tolosan se place parmi les communes chères de l'Haute-Garonne, au-dessus de la médiane départementale. Au classement départemental, Castanet-Tolosan se place dans les 7 % de communes les plus chères de l'Haute-Garonne.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Castanet-Tolosan varie peu (+1,8 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 070 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 32,2 % de maisons et 67,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 106 m² revient à environ 355 100 €, soit 14,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Castanet-Tolosan: 13,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Castanet-Tolosan (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 22 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Castanet-Tolosan est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Castanet-Tolosan est à 164 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.