01 Le parc de logements
Le parc comprend 27 181 logements dont 24 803 résidences principales, 764 résidences secondaires et 1 614 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 24 803 | 91,3 % |
| Résidences secondaires | 764 | 2,8 % |
| Logements vacants | 1 614 | 5,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 27 181.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 399 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 3 305 | 14,2 % |
| 1946-1970 | 8 410 | 36,1 % |
| 1971-1990 | 4 646 | 19,9 % |
| 1991-2005 | 3 044 | 13,1 % |
| 2006-2019 | 2 509 | 10,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 555 | 10,3 % |
| 2 pièces | 4 944 | 19,9 % |
| 3 pièces | 7 176 | 28,9 % |
| 4 pièces | 5 159 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 4 969 | 20,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (20 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 23 408 | 24 150 | 27 181 |
| Rés. principales | 21 773 | 22 093 | 24 803 |
| Rés. secondaires | 440 | 765 | 764 |
| Vacants | 1 195 | 1 293 | 1 614 |
En regard, Sartrouville (à 17 km, 52 763 hab.) affiche 54,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 12 329 | 49,7 % |
| Locataires (privé) | 5 769 | 23,3 % |
| Locataires HLM | 6 194 | 25,0 % |
| Logés gratuitement | 511 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 49,7 %, locataires 48,2 % — la part HLM s'établit à 25 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 289 | 65,7 % |
| Fioul | 1 839 | 7,4 % |
| Électricité | 6 101 | 24,6 % |
| Gaz bouteille | 235 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 339 | 1,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 66 %. électricité pèse 25 %, fioul 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 011 |
| 2 à 4 ans | 5 553 |
| 5 à 9 ans | 4 338 |
| 10 ans ou plus | 11 901 |
| Total ménages | 24 803 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 424 |
| Sous-occupation modérée | 5 927 |
| Sous-occupation accentuée | 3 235 |
| Suroccupation modérée | 4 067 |
| Suroccupation accentuée | 398 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 054 | 28,4 % |
| 1 voiture | 12 895 | 52,0 % |
| 2 voitures ou plus | 4 854 | 19,6 % |
Motorisation des ménages: 28 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 20 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 54,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 19 222 | 18 297 | 215 | 710 |
| 1975 | 20 422 | 19 215 | 209 | 998 |
| 1982 | 20 236 | 18 879 | 338 | 1 019 |
| 1990 | 20 963 | 19 091 | 593 | 1 279 |
| 1999 | 21 892 | 20 123 | 357 | 1 412 |
| 2006 | 22 831 | 21 007 | 255 | 1 569 |
| 2011 | 23 408 | 21 773 | 440 | 1 195 |
| 2016 | 24 150 | 22 093 | 765 | 1 293 |
| 2022 | 27 181 | 24 803 | 764 | 1 614 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 19 222 à 27 181, soit +41 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 796 | 2 300 | 2 624 | 2 557 | 2 832 | 1 154 |
| Dont vacants > 2 ans | 161 | 187 | 211 | 253 | 371 | 446 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 50 | 0,2 % |
| Classe B | 296 | 1,3 % |
| Classe C | 11 936 | 50,7 % |
| Classe D | 7 193 | 30,5 % |
| Classe E | 2 035 | 8,6 % |
| Classe F | 1 186 | 5,0 % |
| Classe G | 866 | 3,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 51 % des logements et 52 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 067 | 4,5 % |
| Classe B | 1 669 | 7,1 % |
| Classe C | 11 721 | 49,7 % |
| Classe D | 6 396 | 27,1 % |
| Classe E | 1 394 | 5,9 % |
| Classe F | 925 | 3,9 % |
| Classe G | 390 | 1,7 % |
Répartition climat du parc: C concentre 50 % des diagnostics et 61 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 318 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 165 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 318 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 102 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 28 |
| Classe B | 26 | 270 |
| Classe C | 205 | 11 731 |
| Classe D | 436 | 6 757 |
| Classe E | 418 | 1 617 |
| Classe F | 319 | 867 |
| Classe G | 279 | 587 |
Performance comparée: maisons classées D (292), appartements classés C (170), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 466 |
| T2 | 1 900 |
| T3 | 2 981 |
| T4 | 1 486 |
| T5+ | 422 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Clamart (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Clamart de 27 181 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (91,3 %). Habitat majoritairement collectif — 74,2 % du parc en appartements contre 25,8 % en maisons. Le cadre local de Clamart est une commune de la petite couronne parisienne, perchée à 160 m d'altitude, dans un relief de collines.
Statut d'occupation assez équilibré: 49,7 % de propriétaires occupants et 48,2 % de locataires. Le parc social représente 25,0 % des résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Clamart affiche 28,9 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 6,0 % du parc date d'avant 1919, 10,8 % d'après 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 179 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (65,7 %).
Croissance modérée du parc de Clamart entre 2016 et 2022 (+12,6 %). 28,4 % des ménages de Clamart ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le profil régional — Clamart est une commune de la petite couronne parisienne — éclaire les choix d'habitat localement. Le parc résidentiel de Clamart s'inscrit dans un territoire perchée à 160 m d'altitude, dans un relief de collines.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Clamart en 2026 ?
Ville résidentielle de la petite couronne parisienne, Clamart bénéficie d'une localisation stratégique à moins de 10 km de Paris et d'une dynamique démographique positive. Son marché immobilier, après un pic en 2022, amorce une correction qui interroge sur les opportunités d'investissement pour 2026. L'analyse des données DVF 2024 et des indicateurs territoriaux permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 5,2 % et un prix au mètre carré en correction de -6,4 % en 2024, Clamart offre une fenêtre d'entrée dans un marché francilien de premier rang.
Verdict
➤ Investir ici convient aux portefeuilles solides visant un rendement locatif correct, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'accepter un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+10,7 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (25 ans de revenu)
- ⚠ Taxe foncière élevée (23,67 %)
- ⚠ Correction des prix encore en cours
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global à 5 808 €/m², soit un niveau élevé dépassant 90 % des communes françaises.
- Dans les Hauts-de-Seine, Clamart se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif.
- Accessibilité plus favorable que dans les arrondissements parisiens voisins, avec un écart de prix significatif.
Analyse du marché immobilier à Clamart
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Clamart : opportunités et risques
Investir à Clamart en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement, avec un rendement brut de 5,2 %. Ce rendement doit être nuancé par la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 23,67 % représente une charge annuelle non négligeable, qui pèse sur le rendement net, estimé autour de 3,6 %. La vacance locative est estimée à 8 %, un niveau standard pour la petite couronne.
Le parc immobilier présente un risque rénovation modéré, avec seulement 8,4 % de passoires thermiques (classes F et G). Toutefois, la part importante de logements construits avant 1945 (20,2 %) invite à une vigilance accrue sur l'état des équipements et la performance énergétique lors de l'acquisition, d'autant que la loi Climat et Résilience interdira la location des logements les plus énergivores à horizon 2028.
La dynamique de construction neuve ralentie (tendance à -41 %) limite les opportunités en VEFA mais garantit aussi une absence de sur-offre à court terme. L'investisseur doit privilégier les biens bien situés, à proximité de la gare de Clamart ou des nombreux commerces et services (235 commerces recensés), pour capter une demande locative qualitative et résiliente.
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Données du marché immobilier à Clamart
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Clamart s'établit à 5 808 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur masque un écart important entre les maisons (7 030 €/m²) et les appartements (5 659 €/m²), reflet d'une offre duale entre habitat individuel cossu et collectif plus accessible. La fourchette de prix centrale (4 949 - 7 220 €/m²) est relativement resserrée, signe d'un marché homogène sans extrêmes de valorisation.
La comparaison avec des communes de profil similaire est éclairante : Clamart est 21 % plus chère que Massy et 12 % plus chère que Sartrouville. Cet écart se justifie par sa proximité immédiate avec Paris et Issy-les-Moulineaux, ainsi que par un indice de santé environnementale (ISE) exceptionnel de 8/10, un atout majeur pour la qualité de vie.
Le contexte territorial concret joue un rôle clé : avec un taux d'emploi de 72,1 % et une population jeune (âge médian de 39,4 ans), la demande locative est structurellement soutenue. Néanmoins, le revenu médian des habitants (29 920 €) est insuffisant pour porter seul le marché de l'achat, qui dépend donc d'investisseurs ou d'acquéreurs externes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Clamart Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Clamart depuis 2020 révèle un cycle complet : une hausse continue jusqu'à un pic à 6 753 €/m² en 2022, suivie d'une correction de -14 % pour atteindre 5 808 €/m² en 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, ramène les prix à leur niveau d'il y a cinq ans. Le segment des maisons, moins touché, conserve une prime importante (7 030 €/m²), tandis que les appartements offrent le point d'entrée le plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cette correction ouvre une fenêtre de négociation, dans un contexte de taux d'emprunt élevés qui continue de peser sur les prix.
Évolution du marché immobilier de Clamart
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 6 493 €/m² à 5 939 €/m² (-8,5 %), pour 650 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, acquérir une maison type de 100 m² à Clamart représente un investissement de près de 750 000 €, nécessitant environ 25 années de revenu médian local. Pour un appartement de 58 m² à 320 740 €, le loyer médian estimé couvre une part significative de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net modéré. Le rendement brut de 5,2 % pour les appartements est viable, mais la taxe foncière élevée et les charges de gestion rognent le net. Ces simulations indiquent que l'investissement locatif en appartement reste le montage le plus équilibré financièrement.
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 650 transactions en 2024, le marché de Clamart reste actif, bien que le volume ait baissé d'un tiers par rapport au pic de 2022. Les appartements dominent les ventes (376 contre 139 maisons), reflétant la structure du parc. Le prix médian des appartements (5 659 €/m²) et leur surface médiane (58 m²) dessinent un marché de biens familiaux ou pour jeunes actifs. Cette liquidité soutenue, couplée à la correction des prix, place le marché en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un pouvoir de négociation renforcé, notamment sur les biens moins bien positionnés.
Répartition des ventes
29,1 % de maisons et 70,9 % d'appartements parmi les 650 transactions enregistrées.
29,1 % maisons, 70,9 % appartements sur 650 ventes: le collectif pèse 70,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 650 | 189 | 461 |
| Prix médian/m² | 5 939 € | 7 030 € | 5 659 € |
| Prix moyen/m² | 6 474 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 708 | 6 493 € |
| 2022 | 765 | 6 593 € |
| 2023 | 552 | 6 126 € |
| 2024 | 492 | 5 734 € |
| 2025 | 650 | 5 939 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Clamart marque un net ralentissement : seulement 75 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 41 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente. Ce reflux contraste avec la pression démographique (+10,7 % en 5 ans) et laisse présager un maintien de la tension sur le parc existant. La faible part de logements construits après 2006 (10,8 %) indique un territoire déjà très urbanisé, où les opportunités de neuf seront rares. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre restera contrainte, limitant le risque de surproduction mais aussi les possibilités d'acquisition en VEFA.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 18 466 logements ont été autorisés et 14 992 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Clamart
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Clamart (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Clamart: 2 754 logements autorisés sur 5 ans, 87 pour la dernière année (-53 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Clamart
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Clamart
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Le rendement net déduit toutes les charges réelles. À Clamart, il faut compter la taxe foncière (23,67 % du revenu cadastral), la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,9 %), les frais de gestion (environ 5 % du loyer) et les copropriétés. Pour un appartement, le rendement chute souvent de 1,6 point, passant de 5,2 % brut à environ 3,6 % net. Les travaux imprévus sur un parc vieillissant (20 % d'avant 1945) grèvent aussi la rentabilité.
Performance énergétique du parc à Clamart
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 562 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Clamart: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,7 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (176 kWh/m²/an). Seulement 8,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les moins bien classés, les obligations de rénovation de la loi Climat (interdiction de location des F/G en 2025 et des E en 2028) pèseront sur la valorisation et nécessiteront des travaux.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 58 m²), adaptés aux jeunes actifs et couples. Les studios peuvent trouver preneur en colocation. Les maisons, avec un rendement net faible (2,5 %), sont moins attractives pour un pur investissement. L'ancien domine (20,2 % d'avant 1945), mais le neuf (10,8 % après 2006) évite les risques liés à la rénovation énergétique. Une vigilance absolue s'impose sur le DPE : 8,4 % du parc est classé F ou G, donc bientôt interdits à la location.
Quelles zones cibler à Clamart ?
Le centre-bourg et les secteurs proches de la gare de Clamart offrent la meilleure liquidité, avec des loyers autour de 24,1 €/m²/mois pour les appartements. Les quartiers plus périphériques présentent des prix d'acquisition moindres, mais une demande locative parfois plus volatile. La proximité des 8 monuments historiques peut constituer un atout patrimonial. Les zones en développement sont à suivre, mais le rythme des constructions neuves a ralenti (-41 % d'autorisations), limitant les opportunités sur le neuf.
Calculateur de rendement à Clamart
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Risques à connaître avant d'investir à Clamart
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,9 % et une offre concurrentielle incluant 31 % de logements sociaux. La dépendance à l'économie francilienne expose aux fluctuations du chômage (9,4 %). La loi Climat et Résilience impose la rénovation des 8,4 % de passoires thermiques d'ici 2028, un coût à internaliser. Enfin, la taxe foncière (23,67 %) et les 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques pèsent sur la rentabilité nette et la sérénité de l'investissement.
Cas pratique : un investissement type à Clamart
Pour un appartement type de 58 m² (surface moyenne déduite du prix total médian), comptez environ 320 740 € à l'achat. Au loyer médian de 24,1 €/m², cela génère 1 398 € par mois, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe à environ 3,6 %, et le cash-flow peut être légèrement négatif selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Clamart
- Négliger la taxe foncière, élevée à 23,67 % du revenu cadastral.
- Tabler sur le rendement brut sans calculer le net après toutes charges.
- Oublier la vacance locative dans un marché où 5,9 % des logements sont vacants.
- Sous-estimer les travaux sur un parc dont 20 % date d'avant 1945.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif au printemps et à la rentrée. À Clamart, la saisonnalité suit ce rythme. Vendre entre mars et juin permet de capter les acheteurs voulant emménager avant l'été. L'automne (septembre-octobre) est aussi propice, mais la perception de la taxe foncière en septembre peut temporairement refroidir certains acquéreurs. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation pour un acheteur déterminé.
Le saviez-vous ?
- Clamart abrite 8 monuments historiques protégés, dont le Fort de Châtillon.
- 89,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique et au très haut débit.
- La dette communale s'élève à 2 441 € par habitant, un niveau modéré.
S'installer à Clamart : cadre de vie et logement
S'installer à Clamart, c'est choisir une ville verte de la petite couronne, dotée d'un exceptionnel indice de santé environnementale (8/10). La commune offre un cadre de vie apaisé, à moins de 10 km de Paris, avec un accès rapide à la gare Montparnasse. Son tissu de services est dense, avec plus de 1800 équipements recensés, dont 457 dans le domaine de la santé, assurant une autonomie quotidienne.
Le parc de logements, à 49,7 % occupés par des propriétaires, présente un équilibre entre stabilité résidentielle et mobilité. Les projets familiaux y trouvent leur place, portés par la part importante de maisons individuelles (26 % du parc) et la présence de 31 établissements scolaires. La connectivité numérique y est excellente, avec une couverture fibre de 89,9 %, un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Clamart
Clamart et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Clamart
Avec une température moyenne de 12,3 °C et 690 mm de pluie annuels, le climat de Clamart est typique de l'Île-de-France : doux et modéré. Les précipitations sont réparties sur l'année, sans extrêmes. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, sans les rigueurs de l'est ni la chaleur excessive du sud. L'altitude moyenne de 138 m offre un air légèrement plus frais que Paris en été.
À qui s'adresse Clamart ?
Clamart s'adresse en premier lieu aux actifs travaillant à Paris ou dans les Hauts-de-Seine, valorisant les transports. Les jeunes couples et primo-accédants y trouvent des appartements de taille modérée. Les familles sont attirées par les 31 établissements scolaires, mais le prix des maisons constitue un filtre important. Les retraités (22,2 % de 60 ans et plus) apprécient la proximité des services de santé et le calme relatif de certains quartiers. La ville convient moins aux budgets très serrés ou à ceux recherchant un cadre totalement préservé.
Avantages et limites à Clamart
✓ Points forts
- Excellente accessibilité (gares, aéroport à < 3 km).
- Dynamisme démographique fort (+10,7% en 5 ans).
- Équipements et services très nombreux (1 827 au total).
- Parc immobilier relativement performant (classe énergétique C dominante).
- Environnement patrimonial avec 8 monuments historiques.
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (6 508 hab/km²).
- Prix des maisons prohibitif (7 476 €/m² en médiane).
- Présence de risques naturels et PPR actif.
Composition du parc immobilier à Clamart
27 181 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 74,0 % d'appartements, 26,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Clamart est mixte : 26 % de maisons et 74 % d'appartements. La part de propriétaires (49,7 %) et la faible proportion de résidences secondaires (2,8 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie de famille. Un taux de vacants de 5,9 % reste dans la moyenne, sans signal de sur-spéculation. Ce mix attire autant des familles en quête de maisons que des actifs pour les appartements, soutenant la demande.
Ancienneté du parc à Clamart
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 313 logements).
- Avant 1919 6,0 % 1 399 logts
- 1919-1945 14,2 % 3 305 logts
- 1946-1970 36,1 % 8 410 logts
- 1971-1990 19,9 % 4 646 logts
- 1991-2005 13,1 % 3 044 logts
- 2006-2019 10,8 % 2 509 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Clamart
1 827 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Clamart
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Clamart est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, référencé R111.3. La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces risques, principalement liés aux mouvements de terrain ou inondations, doivent être vérifiés via le zonage précis du PPR lors de l'acquisition. Ils peuvent impacter l'assurabilité et imposer des contraintes constructives spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Clamart
Pour une maison familiale type de 100 m², comptez environ 747 600 € hors frais de notaire. Cela représente 25 années du revenu médian local (29 920 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 4 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Clamart
- Omettre de consulter le PPR actif (R111.3) pour connaître les zones à risques.
- Négliger le DPE, crucial pour le confort et la future valeur du bien.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (environ 8 %).
- Choisir un quartier sans vérifier la proximité des 31 établissements scolaires si besoin.
Points clés à retenir à Clamart
- Prix médian à 5 808 €/m², en baisse de 6,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,2 % pour les appartements, 3,6 % pour les maisons.
- Climat doux : 12,3 °C de moyenne et 690 mm de pluie par an.
- Écart important : maison à 7 030 €/m² vs appartement à 5 659 €/m².
- Parc de logements : 74 % d'appartements, 26 % de maisons.
- Facteur valeur clé : la performance énergétique (DPE) et l'état général.
- Budget type : 320 740 € pour un appartement, 747 600 € pour une maison.
- Taxe foncière sur le bâti à 23,67 % du revenu cadastral.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Clamart ?
À Clamart, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa performance énergétique, avec la réglementation qui se durcit. La proximité de la gare de Clamart (1,6 km) ou des 235 commerces locaux crée une prime. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent. Pour une maison, la surface du terrain est cruciale. Un DPE D ou pire peut déprécier un bien de 5 à 10 % face à un équivalent classe C. L'exposition sud et la rénovation récente sont des atouts majeurs pour la vente.
Estimation indicative d'une maison à Clamart
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
593 900 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : sous-évaluer, c'est se priver de milliers d'euros ; surévaluer, c'est voir son bien rester des mois invendu. À Clamart, avec un taux de vacance de 5,9 % et un parc vieillissant (20,2 % d'avant 1945), la justesse du prix d'exposition est cruciale. Les indices locaux (indice de pression immobilière 5,5/10, indice d'attractivité touristique 5,9/10) aident à affiner. Notre outil croise ces données avec les caractéristiques uniques de votre bien pour une valorisation au plus près de la réalité du terrain.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote d'un appartement rénové près du Parc de la Garenne diffère d'un bien identique près de la gare. Il évalue l'état réel (frais de ravalement, plomberie) que les algorithmes ignorent. Son réseau lui permet de jauger la demande effective et de négocier avec des acheteurs sérieux. Enfin, il anticipe l'impact des 3 210 logements autorisés sur 5 ans sur l'offre future, un paramètre clé pour fixer un prix réaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de déduire les travaux de mise aux normes énergétiques (DPE).
- Ne pas considérer l'impact du ralentissement de la construction neuve (-41 %).
- Vendre sans professionnel malgré la complexité du marché en correction.
Investir à Clamart : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Clamart requiert plus qu'une lecture des chiffres : une connaissance intime des quartiers, de l'état du parc et des dynamiques de négociation. Notre réseau de professionnels locaux peut vous guider pour transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Les données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine des secteurs et des biens.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Clamart grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 515 ventes réelles à Clamart
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Clamart
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Clamart ?
Le prix médian global à Clamart est de 5 808 €/m² en 2024. Un appartement coûte en médiane 5 659 €/m² et une maison 7 030 €/m², selon les données DGFiP.
Le marché immobilier à Clamart est-il en baisse ?
Oui, le prix médian a baissé de 6,4 % entre 2023 et 2024, revenant à son niveau de 2020. Cette correction suit le pic de prix atteint en 2022.
Clamart est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 5,2 %, ce qui est correct en Île-de-France. La demande est soutenue par la dynamique démographique et la proximité de Paris, mais la taxe foncière est élevée.
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Clamart ?
Les secteurs les plus prisés sont généralement ceux proches de la gare de Clamart, du centre-ville commerçant et des parcs, comme le parc de la Maison Blanche, qui offrent un cadre de vie agréable et une bonne accessibilité.
Combien coûte un loyer à Clamart ?
Le loyer médian pour un appartement est de 24,1 €/m²/mois, soit environ 1 400 € par mois pour un deux-pièces de 58 m². Le loyer des maisons est légèrement inférieur, à 22,6 €/m²/mois.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré inférieur de 12 % à Sartrouville et de 21 % à Massy, Clamart présente un effet de levier plus intéressant pour des indicateurs territoriaux similaires, voire supérieurs en matière de connectivité et de santé environnementale.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Clamart.
Communes limitrophes de Clamart
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Résumé
Le marché immobilier de Clamart figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 939 €/m² en 2026, soit +140,3 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Clamart a enregistré une baisse de -8,5 % du prix médian. Au total, 3 167 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,6 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Clamart: 7 030 €/m² pour les maisons (surface médiane 100 m²) et 5 659 €/m² pour les appartements (59 m²). Rapporté au revenu médian de Clamart, un logement de 100 m² (703 000 €) représente 23,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 24,1 €/m² pour un appartement et 22,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 2,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 2 754 logements autorisés et 2 191 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (95 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Clamart s'interprète dans un contexte plus large — Clamart est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est perchée à 160 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).