01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 770 logements dont 10 173 résidences principales, 133 résidences secondaires et 464 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 173 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 133 | 1,2 % |
| Logements vacants | 464 | 4,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 10 770 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 31 | 0,3 % |
| 1919-1945 | 74 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 1 098 | 10,9 % |
| 1971-1990 | 7 522 | 74,8 % |
| 1991-2005 | 571 | 5,7 % |
| 2006-2020 | 760 | 7,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 75 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 555 | 5,5 % |
| 2 pièces | 1 479 | 14,5 % |
| 3 pièces | 3 361 | 33,0 % |
| 4 pièces | 3 077 | 30,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 701 | 16,7 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 17 %, les T1-T2 20 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 879 | 10 141 | 10 770 |
| Rés. principales | 9 304 | 9 539 | 10 173 |
| Rés. secondaires | 164 | 90 | 133 |
| Vacants | 411 | 512 | 464 |
En regard, Saint-Michel-sur-Orge (à 11 km, 21 776 hab.) affiche 51,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 079 | 40,1 % |
| Locataires (privé) | 1 831 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 4 043 | 39,7 % |
| Logés gratuitement | 220 | 2,2 % |
La répartition du parc occupé: 40,1 % de propriétaires, 57,7 % de locataires, dont 40 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 274 | 91,2 % |
| Fioul | 47 | 0,5 % |
| Électricité | 715 | 7,0 % |
| Gaz bouteille | 3 | 0,0 % |
| Autre (bois…) | 135 | 1,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (91 %), suivi par électricité (7 %) et autres sources (bois notamment) (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 938 |
| 2 à 4 ans | 2 068 |
| 5 à 9 ans | 2 066 |
| 10 ans ou plus | 5 102 |
| Total ménages | 10 173 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 091 |
| Sous-occupation modérée | 2 800 |
| Sous-occupation accentuée | 1 582 |
| Sous-occupation très accentuée | 851 |
| Suroccupation modérée | 1 476 |
| Suroccupation accentuée | 418 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 545 | 25,0 % |
| 1 voiture | 5 494 | 54,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 134 | 21,0 % |
Motorisation des ménages: 25 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 21 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1975 | 6 962 | 6 026 | 305 | 631 |
| 1982 | 9 170 | 8 659 | 38 | 473 |
| 1990 | 9 414 | 8 993 | 119 | 302 |
| 1999 | 9 648 | 9 083 | 86 | 479 |
| 2007 | 9 578 | 9 065 | 62 | 451 |
| 2012 | 9 879 | 9 304 | 164 | 411 |
| 2017 | 10 141 | 9 539 | 90 | 512 |
| 2023 | 10 770 | 10 173 | 133 | 464 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 0 logements, le total atteint 10 770 en 2023 (+0 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 521 | 610 | 561 | 436 | 467 | 221 | 349 |
| Dont vacants > 2 ans | 45 | 68 | 53 | 42 | 65 | 86 | 57 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,1 % |
| Classe B | 1 340 | 17,5 % |
| Classe C | 1 735 | 22,6 % |
| Classe D | 3 940 | 51,3 % |
| Classe E | 580 | 7,6 % |
| Classe F | 61 | 0,8 % |
| Classe G | 7 | 0,1 % |
Le graphique décompose les 7 673 diagnostics par étiquette énergétique: 51 % en D, 40 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 90 | 1,2 % |
| Classe B | 1 843 | 24,0 % |
| Classe C | 5 231 | 68,2 % |
| Classe D | 436 | 5,7 % |
| Classe E | 54 | 0,7 % |
| Classe F | 18 | 0,2 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (68 %), 93 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 211 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 260 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 99 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 10 |
| Classe B | 2 | 1 338 |
| Classe C | 24 | 1 711 |
| Classe D | 44 | 3 896 |
| Classe E | 30 | 550 |
| Classe F | 4 | 57 |
| Classe G | 0 | 7 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (217 kWh/m²/an) et appartements en classe D (184).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 355 |
| T2 | 576 |
| T3 | 1 705 |
| T4 | 1 379 |
| T5+ | 395 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Ulis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Les Ulis est la ville moyenne ayant le moins de logements vacants du département Essonne. (sur 20 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Les Ulis est la ville moyenne ayant le moins de passoires thermiques du département Essonne. (sur 20 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 10 770 logements dont 94,5 % de résidences principales, Les Ulis présente un parc orienté vers l'habitat permanent. L'appartement domine nettement le parc (93,5 %), la maison individuelle ne représentant que 6,5 %. L'environnement communal: dans les paysages contrastés de la grande couronne.
La location est majoritaire dans le parc résidentiel des Ulis (57,7 %). La part HLM atteint 39,7 % dans l'offre de résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 46,7 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Entre héritage et modernité: 0,3 % de logements d'avant 1919 et 7,6 % postérieurs à 2006. Le bilan DPE est favorable: classe D dominante, 184 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (91,2 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +6,2 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages des Ulis traduit un profil urbain: 25,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Les Ulis est dans les paysages contrastés de la grande couronne.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir aux Ulis en 2026 ?
Les Ulis affiche des prix parmi les plus accessibles du Essonne (40ᵉ rang le moins élevé sur 194 communes).
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,8 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Essonne (40ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier aux Ulis
Acheter demande un effort important : 8,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier aux Ulis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Ulis s'établit à 2 494 €, sur la base de 153 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Les Ulis fait partie du quart des communes les moins chères du Essonne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Ulis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Ulis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 153 transactions en 2025 et affiche une évolution de +5,2 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 494 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
11,8 % de maisons et 88,2 % d'appartements parmi les 153 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 88,2 % des mutations, pour un prix médian de 3 505 €/m² (maisons) contre 2 386 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 153 | 18 | 135 |
| Prix médian/m² | 2 494 € | 3 505 € | 2 386 € |
| Prix moyen/m² | 2 696 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 237 | 2 371 € |
| 2022 | 228 | 2 438 € |
| 2023 | 188 | 2 403 € |
| 2024 | 151 | 2 365 € |
| 2025 | 153 | 2 494 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 770 logements ont été autorisés et 1 484 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 84 %.
Vacance longue durée aux Ulis
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve aux Ulis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Ulis totalise 208 logements sur 5 ans, soit +53 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Ulis
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle aux Ulis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Ulis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 673 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Ulis est D, avec 0,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement aux Ulis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Ulis : cadre de vie et logement
Les Ulis compte 25 886 habitants sur 5,18 km². Le climat local affiche 11,3 °C de moyenne annuelle et 735 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 811 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Ulis
Les Ulis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Ulis
Composition du parc immobilier aux Ulis
10 770 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc aux Ulis est majoritairement collectif: 93,4 % d'appartements contre 6,6 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc aux Ulis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 055 logements).
- Avant 1919 0,3 % 31 logts
- 1919-1945 0,7 % 74 logts
- 1946-1970 10,9 % 1 098 logts
- 1971-1990 74,8 % 7 522 logts
- 1991-2005 5,7 % 571 logts
- 2006-2020 7,6 % 760 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Ulis
811 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Ulis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Ulis
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
234 436 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir aux Ulis : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Ulis
Quel est le prix de l'immobilier aux Ulis ?
Le prix médian au m² aux Ulis est de 2 494 € (données DVF, 153 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 329 000 €.
Comment Les Ulis se situe-t-elle dans le Essonne ?
Les Ulis figure parmi les communes les plus abordables du Essonne : 155ᵉ rang sur 194, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer aux Ulis ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Ulis est de 5,4 % (loyer de 15,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Ulis.
Communes limitrophes des Ulis
Les Ulis est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² aux Ulis s'établit à 2 494 € sur 153 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Essonne (3 190 €/m²). Côté classement départemental, Les Ulis compte parmi les 20 % les plus abordables de l'Essonne.
Le marché immobilier des Ulis est en hausse progressive: +5,2 % entre 2021 et 2025. 957 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,5 %.
Le marché est principalement collectif: 88,2 % des ventes portent sur des appartements, à 2 386 €/m² pour 66 m² en surface médiane. Le bien médian (94 m² à 329 470 €) équivaut à 15,0 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce des Ulis avoisinent 17,5 €/m² pour les appartements et 15,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,8 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires aux Ulis (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 208 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Les Ulis est dans les paysages contrastés de la grande couronne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).