01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 634 logements dont 6 293 résidences principales, 74 résidences secondaires et 267 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 293 | 94,9 % |
| Résidences secondaires | 74 | 1,1 % |
| Logements vacants | 267 | 4,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 95 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 6 634 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 306 | 4,9 % |
| 1919-1945 | 148 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 816 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 1 982 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 950 | 15,2 % |
| 2006-2019 | 2 057 | 32,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2019 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (33 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 85 | 1,4 % |
| 2 pièces | 894 | 14,2 % |
| 3 pièces | 1 414 | 22,5 % |
| 4 pièces | 1 429 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 470 | 39,3 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 39 %, les T1-T2 16 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 350 | 6 014 | 6 634 |
| Rés. principales | 5 074 | 5 686 | 6 293 |
| Rés. secondaires | 46 | 63 | 74 |
| Vacants | 229 | 265 | 267 |
En comparaison, Genas (à 20 km) enregistre 70,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 710 | 59,0 % |
| Locataires (privé) | 1 305 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 1 198 | 19,0 % |
| Logés gratuitement | 79 | 1,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 59,0 %, locataires 39,8 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 057 | 64,5 % |
| Fioul | 217 | 3,4 % |
| Électricité | 1 701 | 27,0 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 293 | 4,7 % |
Le gaz de ville équipe 64 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 577 |
| 2 à 4 ans | 1 371 |
| 5 à 9 ans | 1 335 |
| 10 ans ou plus | 3 009 |
| Total ménages | 6 293 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 604 |
| Sous-occupation modérée | 1 503 |
| Sous-occupation accentuée | 1 173 |
| Suroccupation modérée | 260 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 558 | 8,9 % |
| 1 voiture | 3 254 | 51,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 480 | 39,4 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 39 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 81,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 648 | 1 506 | 83 | 59 |
| 1975 | 2 643 | 2 406 | 91 | 146 |
| 1982 | 3 200 | 2 950 | 67 | 183 |
| 1990 | 3 867 | 3 613 | 68 | 186 |
| 1999 | 4 308 | 4 072 | 57 | 179 |
| 2006 | 4 558 | 4 398 | 33 | 126 |
| 2011 | 5 350 | 5 074 | 46 | 229 |
| 2016 | 6 014 | 5 686 | 63 | 265 |
| 2022 | 6 634 | 6 293 | 74 | 267 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 648 logements, le total atteint 6 634 en 2022 (+303 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 374 | 303 | 293 | 302 | 498 | 218 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 35 | 32 | 21 | 29 | 58 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 0,8 % |
| Classe B | 56 | 1,8 % |
| Classe C | 1 741 | 56,7 % |
| Classe D | 797 | 25,9 % |
| Classe E | 257 | 8,4 % |
| Classe F | 141 | 4,6 % |
| Classe G | 56 | 1,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 57 % des logements et 59 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 401 | 13,1 % |
| Classe B | 428 | 13,9 % |
| Classe C | 1 413 | 46,0 % |
| Classe D | 565 | 18,4 % |
| Classe E | 155 | 5,0 % |
| Classe F | 86 | 2,8 % |
| Classe G | 24 | 0,8 % |
Émissions CO₂: 46 % des logements relèvent de la classe C, 73 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 257 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 257 kWh/m²/an, contre 101 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 156 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 3 |
| Classe B | 15 | 41 |
| Classe C | 172 | 1 569 |
| Classe D | 204 | 593 |
| Classe E | 117 | 140 |
| Classe F | 95 | 46 |
| Classe G | 26 | 30 |
Performance comparée: maisons classées D (221), appartements classés C (154), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 29 |
| T2 | 269 |
| T3 | 447 |
| T4 | 322 |
| T5+ | 69 |
Faut-il investir à Francheville en 2026 ?
En première couronne lyonnaise, Francheville cumule les atouts d'une ville familiale et bien équipée avec une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après une forte hausse, montre des signes d'inflexion. Analyse des indicateurs pour décrypter l'opportunité 2026.
Avec une correction de -8,8 % en 2024, Francheville offre un point d'entrée plus accessible après le pic de 2022, sans effriter son attractivité résidentielle.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme, en profitant de la correction pour acquérir un bien bien placé, en priorité pour une location annuelle.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,8 % : opportunité de prix
- ✓ Attractivité territoriale élevée (6/10)
- ✓ Démographie dynamique (+6,5 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (2/10)
- ⚠ Rendement locatif net modéré (3 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian à 4 103 €/m², supérieur à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le haut du classement des petites villes du Rhône pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut (4,8 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Lyon intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Francheville
Le marché immobilier de Francheville affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Francheville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,7/10) : le marché est actif et concurrentiel, attendez-vous à une négociation serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,7/10) : le marché est actif et concurrentiel, attendez-vous à une négociation serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend de la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend de la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : la demande existe mais sans tension excessive, privilégiez les biens bien desservis.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : la demande existe mais sans tension excessive, privilégiez les biens bien desservis.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,3/10) : oubliez la location saisonnière, le marché est purement résidentiel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,3/10) : oubliez la location saisonnière, le marché est purement résidentiel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4122,1 — Percentile dept : 78/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 73/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1950,5 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,9 — Percentile dept : 26/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,1 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 41,0 — Percentile dept : 83/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 73/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4122,1 — Percentile dept : 22/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 17/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 12/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1950,5 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Francheville : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 4,8 % pour les appartements, l'opportunité locative est correcte mais ne brille pas. Une fois déduites la vacance locative, la gestion et une taxe foncière à 36 %, le rendement net tombe autour de 3 %. Ce niveau est typique des communes résidentielles de première couronne, où la plus-value potentielle complète souvent la rentabilité.
Le parc est globalement performant énergétiquement (classe C dominante) avec seulement 6,4 % de passoires thermiques, limitant le risque de travaux obligatoires. Néanmoins, le radon est signalé comme un risque significatif, une donnée à vérifier lors du diagnostic. La construction neuve soutenue (571 logements autorisés en 5 ans) peut aussi créer une concurrence sur les loyers pour l'ancien non rénové.
La stratégie gagnante consiste à cibler un appartement de deux pièces, bien desservi par les transports, pour attirer les actifs lyonnais ou les jeunes ménages. L'horizon doit être moyen terme (5-10 ans), le temps que la correction se résorbe et que la dynamique démographique locale (+6,5 % en 5 ans) soutienne à nouveau les prix.
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Données du marché immobilier à Francheville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 8,8 % sur un an à 4 103 €/m², selon les données DVF 2024. Cette correction, la plus forte de la période récente, fait suite à une appréciation de près de 13 % entre 2020 et 2022. Elle touche particulièrement les appartements, dont le prix a reculé de 12 % en un an, reflétant une demande moins ferme sur le collectif.
La structure du marché est duale. Les maisons, qui représentent 40 % du parc, conservent une valorisation élevée (4 431 €/m²) et une relative stabilité. À l'inverse, les appartements, plus nombreux à la vente, voient leur prix médian passer sous la barre des 3 800 €/m². Cette divergence s'explique par un parc de logements sociaux conséquent (17 %) et une forte proportion de petits biens.
Près de 500 équipements et une gare à 500 mètres nourrissent l'attractivité résidentielle, un atout qui limite l'ampleur de la correction. La faible vacance (4 %) et le taux de propriétaires (59 %) indiquent un marché sain, sans bulle spéculative. La baisse actuelle est donc davantage un réajustement qu'un effondrement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Francheville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Francheville depuis 2020 dessine un cycle immobilier classique : une hausse continue portée par la dynamique lyonnaise jusqu'au pic de 2022 (4 827 €/m²), suivi d'un net repli en 2024 (4 103 €/m², -8,8 %). Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, ramène les prix à un niveau proche de 2020. Elle concerne davantage les appartements, dont le prix médian a baissé de 12 % entre 2023 et 2024, que les maisons, plus résilientes. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un point d'entrée plus accessible, avec une marge de négociation retrouvée, dans un marché qui a déjà digéré une partie des excès.
Évolution du marché immobilier de Francheville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 960 €/m² de prix médian pour 189 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle un effort d'accession important. Acquérir une maison type (106 m²) nécessite l'équivalent de 18,2 années de revenu médian local, soit un niveau élevé. Pour un investisseur, l'appartement de 67 m² à 254 667 € génère un loyer médian d'environ 1 012 €. Avec un crédit à taux courant, la rentabilité brute de 4,8 % laisse un rendement net d'environ 3 % après charges, nécessitant souvent un apport conséquent pour équilibrer les comptes. L'investissement n'est donc pas automatique et demande une sélection rigoureuse.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 189 transactions en 2024, le marché de Francheville reste actif, bien qu'en léger retrait par rapport aux années record (302 en 2022). La répartition est déséquilibrée en faveur de l'immobilier collectif : 114 ventes d'appartements contre 71 maisons. Les biens vendus sont de taille modeste (67 m² médians pour les appartements, 106 m² pour les maisons), signe d'une demande orientée vers les petits ménages et les investisseurs. Ce volume soutenu, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui bascule progressivement en faveur de l'acheteur, offrant plus de choix et de pouvoir de négociation.
Répartition des ventes
39,7 % de maisons et 60,3 % d'appartements parmi les 189 transactions enregistrées.
Sur 189 transactions enregistrées, 39,7 % portent sur des maisons (4 431 €/m²) et 60,3 % sur des appartements (3 555 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 189 | 75 | 114 |
| Prix médian/m² | 3 960 € | 4 431 € | 3 555 € |
| Prix moyen/m² | 4 222 € | ||
| Surface médiane | – | 116 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 234 | 4 122 € |
| 2022 | 240 | 4 621 € |
| 2023 | 188 | 4 220 € |
| 2024 | 183 | 3 810 € |
| 2025 | 189 | 3 960 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Francheville est significative avec 571 logements autorisés sur les cinq dernières années, bien que le rythme ralentisse (-7 % par rapport à la période précédente). Seulement 35 permis ont été délivrés en 2024. Ce flux continu d'offre nouvelle répond à la pression démographique (+10,7 % en 10 ans) et modernise le parc, dont près d'un tiers a été construit après 2006. Il n'y a pas de risque de sur-offre massive, mais cette construction soutenue peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien dans certains segments, tout en attirant une population active recherchant des normes énergétiques récentes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 686 logements ont été autorisés et 2 476 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 92 %.
Vacance longue durée à Francheville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Francheville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Francheville: 491 logements autorisés sur 5 ans, 33 pour la dernière année (-20 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Francheville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Francheville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,02 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est une vision théorique. À Francheville, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 36,02 % du revenu cadastral. Comptez ensuite la provision pour charges de copropriété (présente dans 60 % du parc), un budget gestion locative (environ 5 % du loyer), et une provision pour vacance locative, même si le taux de logements vacants n'est que de 4 %. Sans oublier les travaux d'entretien. Ces prélèvements expliquent l'écart significatif entre le rendement brut affiché et le rendement net réel, qui représente votre gain effectif.
Performance énergétique du parc à Francheville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 072 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Francheville: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,4 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe C dominante et seulement 6,4 % de passoires thermiques (F/G). Ce score, meilleur que la moyenne nationale, limite le risque de décote importante à court terme. Néanmoins, la loi Climat et Résilience imposera progressivement l'interdiction de location pour les logements les plus énergivores. Investir dans un bien classé D ou pire expose donc à des obligations de rénovation d'ici 2028 à 2034. Pour un achat locatif, viser au minimum la classe D devient une prudence élémentaire.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui représentent l'essentiel de la demande locative. Leur prix médian est de 3 555 €/m² pour 67 m² médians. L'ancien rénové offre un meilleur rendement, mais attention au DPE : 6,4% du parc est classé F ou G (passoire). Le neuf (32,9% du parc construit après 2006) séduit mais avec une rentabilité souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Francheville ?
La localisation est clé. Les secteurs proches de la gare de Francheville (0,5 km) et desservis par les transports en commun sont les plus prisés. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, assure une bonne liquidité. Évitez les zones éloignées des axes principaux ou soumises à des risques naturels (PPR de l'Yzeron actif), qui peuvent pénaliser la valorisation.
Calculateur de rendement à Francheville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Francheville
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8% dans le calcul du rendement net, bien que le taux de logements vacants soit de 4%. La taxe foncière, à 36,02%, grève la rentabilité. La future réglementation sur les passoires thermiques (DPE F/G) concerne 6,4% du parc et impose des travaux de rénovation. Enfin, la baisse des prix (-8,8%) peut impacter la plus-value à moyen terme.
Cas pratique : un investissement type à Francheville
Pour un appartement de 55 m² (proche de la surface médiane), l'investissement se chiffre autour de 225 000 €. Avec un loyer de 15,1 €/m², la recette locative brute atteint 830 € par mois, soit un rendement brut de 4,4 %. Après déduction de la taxe foncière, charges, gestion et provision pour vacance, le rendement net tombe aux alentours de 2,8 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être faible voire positif selon votre apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Francheville
- Négliger la taxe foncière élevée à Francheville (36,02 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la règlementation du PPR de l'Yzeron pour un investissement locatif.
- Surestimer la vitesse de location : bien étudier la demande du micro-quartier.
Quand acheter ou vendre ?
À Francheville, le marché suit le rythme lyonnais, avec une reprise nette en mars-avril après l'hiver. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde période active, avant le ralentissement de fin d'année. Le versement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à se décider plus tôt. La période estivale, moins dynamique, peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs motivés. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché.
Le saviez-vous ?
- Francheville a autorisé 571 logements neufs sur les 5 dernières années.
- La commune compte 496 équipements publics et privés sur seulement 8 km².
- Près de 33 % des logements ont été construits après 2006.
S'installer à Francheville : cadre de vie et logement
S'installer à Francheville, c'est opter pour le calme d'une ville à la densité modérée tout en bénéficiant d'une desserte exceptionnelle : la gare est à quelques minutes à pied et Lyon-Perrache à 5 km. La commune offre une palette complète de services du quotidien avec près de 500 équipements recensés par l'INSEE, dont 60 commerces et 148 établissements de santé.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 39,3 ans et une proportion de moins de 30 ans plus élevée que celle des seniors. La commune attire donc des familles et des actifs, ce qui se ressent dans l'animation et la vie associative. Le taux de chômage (10 %) y est inférieur à la moyenne nationale, signe d'une certaine résilience économique.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer par la présence de risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la commune et un historique de 16 arrêtés de catastrophe naturelle. Une vigilance s'impose lors du choix du quartier et pour l'assurance.
Carte du marché immobilier à Francheville
Francheville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Francheville
Avec une température moyenne de 12,8 °C et 783 mm de pluie annuels, le climat de Francheville est typique du couloir rhodanien, sans extrêmes marqués. Les hivers sont modérés et les étés chauds, un profil apprécié des actifs recherchant une douceur de vivre à l'année. Ce contexte tempéré limite aussi les contraintes d'isolation contre le grand froid. Il convient particulièrement aux familles et aux personnes souhaitant éviter les rudesses climatiques de zones plus continentales ou montagneuses, tout en bénéficiant d'un ensoleillement correct.
À qui s'adresse Francheville ?
Francheville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant à Lyon, cherchant un compromis prix/calme/proximité. Les primo-accédants y trouvent des appartements accessibles, tandis que les familles visent les maisons. Les retraités y sont moins présents (23,5% de 60 ans et +), l'indice de vieillissement étant de 112,6.
Avantages et limites à Francheville
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Lyon (5 km de Perrache)
- Desserte ferroviaire locale (gare à 0,5 km)
- Parc immobilier récent (32,9% post-2006) et énergétiquement correct
- Dynamisme démographique (+6,5% en 5 ans)
- Équipements et services nombreux (496 équipements)
− À prendre en compte
- Prix élevés malgré la baisse récente
- Exposition à certains risques naturels (radon, inondations)
- Densité urbaine importante (1 950 hab/km²)
Composition du parc immobilier à Francheville
6 634 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 40,4 % de maisons, 59,6 % d'appartements sur un total de 6 634 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc marqué par 59 % de propriétaires-occupants et seulement 1,1 % de résidences secondaires indique un marché résidentiel ancré et stable. La prédominance des résidences principales (près de 95 %) indique une faible pression spéculative et une demande tournée vers l'habitat permanent. La part des maisons individuelles (40,4 %) reste significative pour une commune intégrée à la Métropole de Lyon, attirant les familles. Un taux de vacance contenu à 4 % suggère une fluidité correcte des transactions, sans sur- offre manifeste.
Ancienneté du parc à Francheville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 260 logements).
- Avant 1919 4,9 % 306 logts
- 1919-1945 2,4 % 148 logts
- 1946-1970 13,0 % 816 logts
- 1971-1990 31,7 % 1 982 logts
- 1991-2005 15,2 % 950 logts
- 2006-2019 32,9 % 2 057 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Francheville
496 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Francheville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal Géorisques indique un aléa radon significatif, un gaz radioactif naturel nécessitant une vigilance sur la ventilation des sous-sols. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) lié à l'Yzeron est actif, cartographiant les zones inondables. La sismicité est classée faible. Ces éléments sont à vérifier en mairie pour tout projet d'achat, car ils peuvent influencer l'assurabilité, les possibilités de construction ou de rénovation. 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que le territoire n'est pas épargné, principalement pour des épisodes de sécheresse ou d'inondation.
Cas pratique : un achat type à Francheville
Une maison de 110 m², surface typique pour une famille, représente un budget médian de 512 192 €. Cela équivaut à 18 années du revenu médian local (28 120 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 461 000 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 2 670 €. Ce budget nécessite un revenu du foyer conséquent, expliquant le profil d'acheteurs souvent en consolidation patrimoniale.
Erreurs à éviter quand on achète à Francheville
- Faire une offre sans avoir consulté le diagnostic radon.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur le coût de future rénovations.
- Négliger la proximité ou l'éloignement de la gare, atout majeur de mobilité.
- Acheter sans vérifier les antécédents de la copropriété (travaux, litiges).
Points clés à retenir à Francheville
- Prix médian à 4 103 €/m², en correction de -8,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,8 % pour les appartements, 3,7 % pour les maisons.
- Climat tempéré avec 12,8 °C de moyenne et 783 mm de pluie annuels.
- Le marché est en phase de correction après des années de hausse.
- Écart significatif entre maison (4 431 €/m²) et appartement (3 555 €/m²).
- Rendement net estimé nettement plus faible : environ 3,0 % et 2,3 %.
- Parc de logements performant : classe DPE C dominante, 6,4 % de passoires.
- 32,9 % du parc construit après 2006, attente de modernité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Francheville ?
À Francheville, au-delà de la surface, l'état général du bien et sa performance énergétique pèsent de plus en plus. Un DPE C vaut mieux qu'un D. La proximité de la gare (0,5 km) et des 60 commerces locaux est un atout majeur pour la valorisation. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition (sud) sont décisives. Dans un parc où 32,9 % des logements ont été construits après 2006, les acheteurs sont sensibles à la modernité des équipements. En appartement, la qualité de la copropriété (charges, fonds de travaux) et l'étage avec ascenseur font la différence. Un bien bien entretenu et bien situé résistera mieux aux fluctuations.
Estimation indicative d'une maison à Francheville
Pour une maison de 116 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
459 360 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise, basée sur les données DVF récentes et les spécificités locales (proximité gare, DPE, risques), évite deux écueils : une surévaluation qui allonge la vente (le marché devient acheteur) et une sous-évaluation qui génère une perte patrimoniale. À Francheville, où le parc est mixte et les prix sensibles à l'emplacement, négliger l'estimation c'est risquer de perdre plusieurs milliers d'euros. Faire appel à une expertise locale permet de tenir compte des paramètres invisibles en ligne.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché de Francheville est micro-localisé. Un professionnel connaît l'impact exact d'une rue, d'une vue, ou de la qualité d'une résidence. Il évalue objectivement l'état du bien (fautes d'entretien, besoin en rénovation) que les algorithmes ne voient pas. Son expertise est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste qui attire les acheteurs sérieux sans laisser d'argent sur la table. Enfin, il maîtrise le profil des acquéreurs locaux, dont 23,5 % ont plus de 60 ans, un segment aux motivations spécifiques.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les rues.
- Oublier de valoriser un DPE performant (A à C) lors de la mise en vente.
- Ne pas adapter son prix à la baisse récente du marché (-8,8 % en un an).
- Vendre sans avoir consulté le PLU pour connaître les droits à construire.
Investir à Francheville : passer à l'action
Les données DVF tracent une tendance, mais chaque rue, chaque bien a sa propre réalité. Une expertise locale est indispensable pour identifier le bon investissement, négocier au juste prix et anticiper les évolutions du quartier.
Le potentiel est identifié, mais sa concrétisation dépend du choix du bien et de la négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Francheville
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Francheville ?
Le prix médian global était de 4 103 €/m² en 2024. Une maison se négocie autour de 4 431 €/m² et un appartement à 3 555 €/m², selon les dernières données DVF.
Le marché est-il en baisse à Francheville ?
Oui, les prix ont baissé de 8,8 % entre 2023 et 2024. Cette correction fait suite à une hausse importante culminant en 2022, et ramène les prix à un niveau proche de celui de 2020.
Francheville est-elle plus chère que ses voisines ?
Francheville est significativement plus chère que Rive-de-Gier ou Villefontaine (-40 %), mais légèrement moins chère que Brignais (+6 %) et Genas (+13 %). Son prix reflète sa proximité avec Lyon et son cadre de vie.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut est correct (4,8 %) et la demande locative stable, portée par la proximité de Lyon. L'investissement est pertinent à moyen terme, en ciblant les petits appartements bien desservis.
Quels sont les quartiers à privilégier à Francheville ?
Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare et du centre-ville, pour leur commodités. Les zones plus récentes, à l'ouest, attirent les familles.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes voisines comme Villefontaine (-40 %) ou Rive-de-Gier (-41 %) est considérable, mais il reflète les indicateurs solides de Francheville : intégration à la Métropole de Lyon, faible chômage et services développés, justifiant une prime pour l'investisseur exigeant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Francheville.
Communes limitrophes de Francheville
Francheville est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Francheville: 3 960 €/m² en médiane, +56,2 % par rapport à la moyenne nationale.
Repli du prix médian: -3,9 % entre 2021 et 2025 à Francheville. Au total, 1 034 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,9 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 431 €/m² (surface médiane 116 m²) et celui des appartements à 3 555 €/m² (66 m²). Le bien médian (116 m² à 513 996 €) équivaut à 18,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,1 €/m² pour un appartement et 14,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,1 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Francheville: 491 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 98 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Francheville est au cœur du tissu communal rhodanien. Contexte physique: perchée à 290 m d'altitude, dans un relief de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.