01 Le parc de logements
Le parc comprend 40 682 logements dont 27 971 résidences principales, 10 202 résidences secondaires et 2 509 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 27 971 | 68,8 % |
| Résidences secondaires | 10 202 | 25,1 % |
| Logements vacants | 2 509 | 6,2 % |
Parmi les 40 682 logements du parc, 69 % assurent la fonction de résidence principale, contre 25 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 911 | 10,6 % |
| 1919-1945 | 1 265 | 4,6 % |
| 1946-1970 | 6 900 | 25,1 % |
| 1971-1990 | 9 592 | 34,9 % |
| 1991-2005 | 4 207 | 15,3 % |
| 2006-2019 | 2 585 | 9,4 % |
La période 1971-1990 concentre 35 % du parc, tandis que 11 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 773 | 6,3 % |
| 2 pièces | 5 734 | 20,5 % |
| 3 pièces | 8 651 | 30,9 % |
| 4 pièces | 7 022 | 25,1 % |
| 5 pièces ou plus | 4 792 | 17,1 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 17 % de logements de cinq pièces ou plus et 27 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 36 829 | 39 081 | 40 682 |
| Rés. principales | 25 604 | 26 219 | 27 971 |
| Rés. secondaires | 8 501 | 9 946 | 10 202 |
| Vacants | 2 724 | 2 916 | 2 509 |
En comparaison, Aubagne (à 55 km) enregistre 45,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 14 081 | 50,3 % |
| Locataires (privé) | 9 349 | 33,4 % |
| Locataires HLM | 3 129 | 11,2 % |
| Logés gratuitement | 1 412 | 5,0 % |
Occupation des résidences principales — 50,3 % appartiennent à leurs occupants, 44,6 % sont louées, avec 11 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 220 | 29,4 % |
| Fioul | 1 563 | 5,6 % |
| Électricité | 16 290 | 58,2 % |
| Gaz bouteille | 402 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 1 496 | 5,3 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (58 %), suivi par gaz de ville (29 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 470 |
| 2 à 4 ans | 6 356 |
| 5 à 9 ans | 5 510 |
| 10 ans ou plus | 12 635 |
| Total ménages | 27 971 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 394 |
| Sous-occupation modérée | 8 003 |
| Sous-occupation accentuée | 5 195 |
| Suroccupation modérée | 2 808 |
| Suroccupation accentuée | 175 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 372 | 15,6 % |
| 1 voiture | 15 483 | 55,4 % |
| 2 voitures ou plus | 8 115 | 29,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 16 % sans, 55 % à une voiture, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 14 526 | 11 500 | 1 997 | 1 029 |
| 1975 | 17 759 | 13 215 | 3 404 | 1 140 |
| 1982 | 22 026 | 15 566 | 4 926 | 1 534 |
| 1990 | 28 785 | 19 644 | 6 214 | 2 927 |
| 1999 | 32 522 | 22 703 | 7 383 | 2 436 |
| 2006 | 34 864 | 24 836 | 7 794 | 2 233 |
| 2011 | 36 829 | 25 604 | 8 501 | 2 724 |
| 2016 | 39 081 | 26 219 | 9 946 | 2 916 |
| 2022 | 40 682 | 27 971 | 10 202 | 2 509 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 14 526 à 40 682 logements, soit +180 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 666 | 3 745 | 3 649 | 4 507 | 3 666 | 2 255 |
| Dont vacants > 2 ans | 678 | 706 | 724 | 832 | 855 | 1 065 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 365 | 2,5 % |
| Classe B | 1 665 | 11,4 % |
| Classe C | 7 483 | 51,4 % |
| Classe D | 3 379 | 23,2 % |
| Classe E | 1 248 | 8,6 % |
| Classe F | 345 | 2,4 % |
| Classe G | 65 | 0,4 % |
La classe C domine avec 51 % des diagnostics, et 65 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 181 | 35,6 % |
| Classe B | 3 152 | 21,7 % |
| Classe C | 3 813 | 26,2 % |
| Classe D | 1 657 | 11,4 % |
| Classe E | 579 | 4,0 % |
| Classe F | 155 | 1,1 % |
| Classe G | 13 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (36 %), et 83 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 205 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 189 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 205 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 70 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 86 | 279 |
| Classe B | 247 | 1 418 |
| Classe C | 709 | 6 774 |
| Classe D | 468 | 2 911 |
| Classe E | 254 | 994 |
| Classe F | 103 | 242 |
| Classe G | 22 | 43 |
Performance comparée: maisons classées C (176), appartements classés C (158), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 65 |
| T2 | 917 |
| T3 | 1 607 |
| T4 | 1 310 |
| T5+ | 391 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Hyères (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Hyères se classe 4e grande ville ayant le plus de résidences secondaires de France. (sur 122 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Commune à forte attractivité saisonnière, Hyères recense 10 202 résidences secondaires (25,1 % du parc) pour 27 971 résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 72,5 % d'appartements pour 27,5 % de maisons. L'environnement communal: une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, dans un relief de plaine, à 2 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (34 km).
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 50,3 % de propriétaires, 44,6 % de locataires. Le parc HLM pèse 11,2 % de l'offre de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 16,4 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 10,6 % du parc date d'avant 1919, 9,4 % d'après 2006. Sur le plan énergétique, d'Hyères, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 160 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par électricité (58,2 % des résidences principales).
Le parc d'Hyères s'est étoffé de +4,1 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 15,6 % des ménages d'Hyères n'ont pas de voiture, 29,0 % en possèdent au moins deux.
Hyères appartient au tissu une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, repère pour lire son marché résidentiel. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 2 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (34 km) — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (27 971 résidences principales d'Hyères) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Hyères en 2026 ?
Deuxième ville du Var par sa population, Hyères allie l'attrait d'un littoral préservé, avec ses îles et son aéroport, à un tissu économique et de services complet. Cette double casquette structure son marché immobilier, entre demande locative touristique et résidentielle. Quel potentiel concret en tire l'investisseur en 2026 ?
Avec un prix médian qui a reculé de près de 4 % en 2024, Hyères offre une fenêtre d’entrée sur le littoral varois, dans une commune qui dépasse la médiane départementale en matière de pression immobilière.
Verdict
➤ Miser sur Hyères demande une stratégie locative rigoureuse, car la rentabilité nette est étroite malgré une demande soutenue.
Points clés
- ✓ Correction de -3,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Potentiel locatif supérieur à la moyenne régionale
- ✓ Infrastructure touristique solide portant la demande
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Rendement net érodé par les charges et la fiscalité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² à Hyères se situe au-dessus de la moyenne nationale, reflétant l'attrait du littoral méditerranéen.
- Dans le Var, la commune affiche un prix inférieur de 15 % environ à des voisines très prisées comme Fréjus ou Grasse.
- Son rendement locatif brut de 4,6 % surpasse celui des grandes métropoles, mais reste inférieur à certains marchés de province.
Analyse du marché immobilier à Hyères
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Hyères : opportunités et risques
Investir à Hyères en 2026 cible prioritairement la location. Le rendement brut des appartements (4,6 %) est correct pour le littoral, mais il faut immédiatement en déduire les charges récurrentes. La taxe foncière, à 42,92 %, représente à elle seule une ponction significative sur les loyers, sans compter les frais de gestion et les périodes de vacance. Le rendement net estimé à 2,7 % demande donc un effort financier complémentaire ou une vision à long terme.
Le parc présente un risque rénovation limité, avec seulement 2,9 % de passoires thermiques (F/G). C'est un atout face à la réglementation qui se durcit. En revanche, la part élevée de résidences secondaires (25,1 %) et de logements vacants (6,2 %) indique un marché parfois moins liquide et une possible concurrence sur la location saisonnière.
La stratégie gagnante combine sélection géographique et qualité du bien. Privilégiez les appartements rénovés, bien isolés et situés à proximité des commodités (centre-ville, gare) ou du littoral pour capter la double demande, annuelle et saisonnière. La baisse récente des transactions de construction neuve (-35 %) renforce la valeur de l'ancien bien entretenu.
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Données du marché immobilier à Hyères
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 4 316 €/m², le prix médian hyérois se situe dans une fourchette intermédiaire du littoral varois. Selon les données DVF 2024, cet équilibre résulte d'une forte hétérogénéité : les secteurs balnéaires de la Capte ou de l'Ayguade atteignent des niveaux bien supérieurs, tandis que les quartiers résidentiels plus éloignés du centre offrent des prix d'entrée. La baisse récente de 3,9 % après des années de hausse est un signal d'apaisement, mais pas encore d'effondrement.
La domination des appartements dans les transactions (79 %) est un trait structurant. Elle correspond au profil de la demande, tournée vers l'investissement locatif et la résidence secondaire, et à un parc logement composé aux trois quarts de collectifs. La surface médiane vendue (54 m² pour les appartements) indique un marché orienté vers les studios et T2, adaptés à la location touristique ou étudiante.
Le contexte territorial joue un rôle clé. La présence de l'aéroport de Toulon-Hyères, la gare et les 4 20 emplacements de camping génèrent une demande exogène constante. Toutefois, le vieillissement de la population (indice de 286,7) et un revenu médian relativement modeste (22 960 €) limitent la dynamique portée par les seuls habitants.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Hyères Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Hyères ont connu une hausse continue de 2020 à 2023, passant de 3 603 €/m² à 4 586 €/m², soit une progression de plus de 27 % en trois ans. L'année 2024 marque un infléchissement avec une baisse de 3,9 %, ramenant le m² à 4 316 €. Cette correction, après un pic, est cohérente avec le mouvement observé sur de nombreux marchés littoraux et pourrait offrir des opportunités d'entrée. Elle est plus marquée que chez certaines voisines comme Aubagne, signe d'une sensibilité aux cycles économiques. Pour un acheteur en 2026, cela signifie une période de négociation potentiellement plus favorable, mais dans un marché qui reste globalement tendu par la rareté du foncier.
Évolution du marché immobilier d'Hyères
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 809 €/m² → 4 316 €/m² (+13,3 %), volume annuel actuel 1 173 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'un appartement type de 54 m² à 4 119 €/m² (soit 222 426 €), avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 078 €. Le loyer médian estimé de 15,7 €/m²/mois génère un revenu de 848 €, laissant un effort net mensuel de 230 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 4,6 % est correct, mais le net (approximativement 2,7 %) est sérieusement rogné par les charges, la taxe foncière (42,92 %) et la gestion. La viabilité du montage repose donc sur une capacité d'épargne complémentaire ou sur l'anticipation d'une revalorisation du loyer.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
20,5 % de maisons et 79,5 % d'appartements parmi les 1 173 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 79,5 % des mutations, pour un prix médian de 5 333 €/m² (maisons) contre 4 103 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 173 | 240 | 933 |
| Prix médian/m² | 4 316 € | 5 333 € | 4 103 € |
| Prix moyen/m² | 5 062 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 435 | 3 809 € |
| 2022 | 1 383 | 4 082 € |
| 2023 | 1 072 | 4 252 € |
| 2024 | 983 | 4 119 € |
| 2025 | 1 173 | 4 316 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Hyères montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 1 381 logements ont été autorisés, mais la tendance est à -35 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 121 logements ont été autorisés en 2024. Ce repli de l'offre neuve, dans une commune où la demande démographique est légèrement positive (+1,4 % sur 5 ans), contribue à maintenir la pression sur le parc existant et soutient les prix à moyen terme. Il indique également une difficulté peut-être croissante à mobiliser du foncier constructible, orientant les opportunités vers la rénovation ou la requalification.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 7 848 autorisations et 7 860 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 100 %.
Vacance longue durée à Hyères
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Hyères (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 119 logements ont été autorisés à à Hyères, -50 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Hyères
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Hyères
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut chute d'environ 2 points pour atteindre le net, une déduction classique. À Hyères, la taxe foncière sur le bâti (42,92 % en 2024) pèse. Ajoutez environ 0,5 % du prix d'achat pour la gestion, la copropriété et la vacance locative, ce dernier risque étant modéré avec seulement 6,2 % de logements vacants. Prévoyez aussi une provision pour travaux, surtout sur un parc où 15,2 % des biens sont antérieurs à 1945.
Performance énergétique du parc à Hyères
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 550 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Hyères: classe C en tête, 2,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe C dominante (159 kWh/m²/an). Seulement 2,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires à partir de 2025). Pour un acquéreur, c'est un gage de factures énergétiques maîtrisées et de moindres travaux de rénovation obligatoires à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 54 m²), qui représentent l’écrasante majorité des transactions et correspondent à la demande locative principale (étudiants, jeunes actifs). Les maisons, plus rares (28 % du parc), conviennent à des familles mais offrent un rendement brut plus faible (4,0 %). Le parc ancien domine (seulement 9,4 % de logements construits après 2006), ce qui expose à des travaux de rénovation, surtout avec 2,9 % de passoires thermiques (DPE F/G).
Quelles zones cibler à Hyères ?
Le centre-ville historique et les quartiers proches de la gare et de l’aéroport offrent la meilleure liquidité locative pour des profils actifs. La périphérie et les secteurs proches des 39 monuments historiques peuvent attirer une clientèle touristique ou en recherche de calme. La faible construction neuve (121 logements autorisés en 2024) limite les opportunités dans le neuf, mais préserve de la sur- offre. La connectivité fibre (73,3 %) est un atout majeur pour cibler les locataires modernes.
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Risques à connaître avant d'investir à Hyères
Le principal risque est la saisonnalité et la vacance, liées aux 25,1 % de résidences secondaires. Un taux de logements vacants de 6,2 % confirme cette sensibilité. La taxe foncière élevée (42,92 %) grève significativement le rendement net. Enfin, le parc ancien impose une vigilance accrue sur le DPE, avec une obligation de rénovation des passoires à l’horizon 2028. La faible sismicité et les 12 risques naturels recensés (inondations) doivent être vérifiés au moment de l’achat.
Erreurs à éviter quand on investit à Hyères
- Négliger la taxe foncière à 42,92 %.
- Oublier la provision pour vacance locative.
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Acheter sans vérifier les charges de copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché hyérois est sensible au calendrier touristique. Le printemps (avril-juin) est idéal pour vendre, avec l'afflux d'acquéreurs potentiels avant l'été. L'automne peut offrir des opportunités d'achat, certains vendeurs baissant leurs prix après la saison. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre au premier semestre. La proximité de l'aéroport et des 21 campings maintient une activité même en basse saison.
Le saviez-vous ?
- Hyères compte 39 monuments historiques protégés.
- La ville possède son propre aéroport, à 2,8 km du centre.
- 73,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Hyères : cadre de vie et logement
S'installer à Hyères, c'est profiter d'une grande ville aux 3 344 équipements, offrant une autonomie quotidienne rare. Les 974 équipements de santé, dont plusieurs cliniques, et la proximité du pôle hospitalier de Toulon sont des arguments majeurs, notamment pour la population retraitée qui représente 37,7 % des habitants.
Avec 134 km², la commune offre une diversité de paysages, entre le centre historique, les plaines agricoles (fameuses pour la production de primeurs) et 25 km de côte. Cette superficie permet d'échapper à la densité excessive, avec une offre de logement qui reste majoritairement en collectif mais où les maisons individuelles (27,8 % du parc) trouvent leur place dans les écarts.
La connectivité est correcte (fibre à 73,3 %), et les risques naturels, bien que présents (12 recensés), sont principalement liés à l'incendie et aux inondations dans certaines zones, ce qui doit orienter le choix du quartier et les vérifications d'assurance.
Carte du marché immobilier à Hyères
Hyères et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Hyères
Avec une température moyenne de 15,7 °C et seulement 669 mm de pluie annuels, le climat hyérois est méditerranéen doux, propice aux pathologies respiratoires et au bien-être articulaire. Les hivers sont cléments, les étés chauds mais tempérés par la proximité maritime. Ce cadre convient particulièrement aux retraités et aux actifs cherchant un ensoleillement généreux, expliquant en partie que 37,7 % de la population ait 60 ans ou plus.
À qui s'adresse Hyères ?
La ville s’adresse particulièrement aux retraités et pré-retraités attirés par le climat et les services de santé, mais aussi aux actifs travaillant dans le bassin toulonnais ou à l’aéroport. Les familles y trouvent un large panel scolaire (47 établissements). Les investisseurs recherchant un pied-à-terre ou un bien locatif sont également présents, tirant parti de la dynamique touristique et de la desserte transport.
Avantages et limites à Hyères
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux (15,7°C de moyenne annuelle)
- Desserte complète : aéroport, gare, proximité TGV Toulon
- Large gamme de services et commerces (3 344 équipements)
- Patrimoine historique riche (39 monuments protégés)
- Environnement naturel entre mer, îles et collines
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (42,92 % en 2024)
- Marché de l'ancien dominant, risques travaux et DPE
- Trafic touristique saisonnier pouvant générer de la congestion
- Présence de risques naturels (inondations, radon significatif)
Composition du parc immobilier à Hyères
40 682 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
28 994 appartements pour 11 179 maisons: le parc à Hyères relève d'un tissu urbain collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est mixte mais dominé par les appartements (72,2 %). La part élevée de propriétaires (50,3 %) et de résidences secondaires (25,1 %) indique un marché ancré et une forte attractivité touristique. Le taux de vacants (6,2 %) est dans la moyenne, indiquant un certain dynamisme locatif. Ce mélange attire à la fois des acquéreurs pour résidence principale, des investisseurs en location saisonnière et des retraités acheteurs de pied-à-terre.
Ancienneté du parc à Hyères
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 27 461 logements).
- Avant 1919 10,6 % 2 911 logts
- 1919-1945 4,6 % 1 265 logts
- 1946-1970 25,1 % 6 900 logts
- 1971-1990 34,9 % 9 592 logts
- 1991-2005 15,3 % 4 207 logts
- 2006-2019 9,4 % 2 585 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Hyères
3 344 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Hyères
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Hyères est exposée à 12 risques naturels recensés, dont le radon (niveau significatif) et l'exposition sismique (faible). La commune a fait l'objet de 28 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et mouvements de terrain. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Hyères
Une maison médiane de 91 m² coûte environ 487 032 €. Cela représente 21,2 années du revenu médian local (22 960 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à 2 640 €. Un ménage devrait donc dégager au moins 7 700 € de revenus mensuels pour y prétendre.
Erreurs à éviter quand on achète à Hyères
- Oublier de consulter le PPR pour les risques.
- Négliger le DPE malgré un parc globalement performant.
- Surévaluer son budget sans compter les frais de notaire.
- Choisir un quartier sans vérifier la couverture fibre (73,3 %).
Points clés à retenir à Hyères
- Prix médian : 4 316 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut appartement : 4,6 %.
- Climat doux : 15,7 °C de moyenne.
- Marché en correction (-3,9 %).
- Maisons 28 % plus chères que les appartements.
- Taxe foncière à 42,92 %.
- 37,7 % de la population a 60 ans et plus.
- Taux de vacants bas : 6,2 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Hyères ?
À Hyères, la valeur est fortement influencée par la proximité des équipements et du littoral. Un bien à moins de 1,3 km de la gare ou 2,8 km de l'aéroport prend une prime. Pour les appartements, l'étage avec vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur sont décisifs. Pour les maisons, la taille du terrain et l'exposition sud pèsent. L'état et le DPE sont critiques : un bien rénové (classe B ou A) se vend jusqu'à 15 % plus cher qu'un équivalent énergivore. La présence de 3344 équipements sur la commune crée aussi des micro-marchés très valorisés, comme près des écoles ou des commerces.
Estimation indicative d'une maison à Hyères
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
397 072 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est le premier levier d’une vente réussie. À Hyères, où 73 % des ventes concernent des appartements, se positionner au bon prix est crucial pour capter une demande volatile. Une surévaluation peut entraîner une vacance commerciale longue, tandis qu’une sous-évaluation signifie une perte sèche. Compte tenu de la taxe foncière élevée (42,92 %) et des potentielles charges de rénovation, maximiser son prix de cession devient un impératif. Notre outil, alimenté par les données DGFiP, vous donne une base de négociation solide et factuelle.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne saisit pas la valeur d'une vue sur les îles d'Or, l'ambiance d'une copropriété bien entretenue ou le potentiel d'une maison dans un quartier en requalification. Un agent local connaît les acheteurs actifs et les prix réellement négociés, hors données DVF décalées. Son estimation intègre l'état exact, les travaux à prévoir et les attentes du marché local, composé à 27,8 % de maisons. Cette expertise est cruciale pour fixer un prix qui attire sans brader, et pour cibler la bonne audience, qu'il s'agisse d'un investisseur ou d'un résident secondaire.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Oublier de valoriser une vue ou une exposition favorable.
- Ne pas tenir compte de l'état réel et du DPE.
- Ignorer la saisonnalité du marché local.
Investir à Hyères : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne le cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain hyérois. Identifier le bon bien au bon prix, anticiper les charges et la fiscalité locale requiert l'œil d'un expert qui connaît les micro-secteurs et la clientèle.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien, du secteur et du timing d'achat.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Hyères grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 1 120 ventes récentes à Hyères
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hyères
Quel est le prix moyen d'un appartement à Hyères ?
Le prix médian des appartements à Hyères est de 4 103 €/m², ce qui représente un investissement d'environ 222 000 € pour un deux-pièces de 54 m². Le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, est plus élevé, à 6 589 €/m².
Hyères est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le potentiel locatif est élevé (indice IOL 5,6/10) avec un rendement brut de 4,6 % pour les appartements. Toutefois, la rentabilité nette est modeste (environ 2,7 %) après déduction des charges et de la taxe foncière, importante à 42,92 %.
Quels sont les quartiers les plus chers de Hyères ?
Les secteurs les plus côtés sont généralement les quartiers balnéaires comme la Capte, l'Ayguade et le centre-ville historique. Les prix y dépassent souvent la fourchette haute de 6 000 €/m², portés par la vue mer et la proximité des plages.
Le marché immobilier à Hyères est-il en baisse ?
Oui, les données DVF 2024 indiquent une correction de -3,9 % du prix médian par rapport à 2023. Cette baisse fait suite à plusieurs années de forte hausse et pourrait offrir des opportunités de négociation.
Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement à Hyères ?
L'offre est majoritairement en appartements (72,2 % du parc). Les maisons, plus rares (27,8 %), sont donc plus chères (5 333 €/m² médian) et conviennent davantage à un projet de résidence principale familiale qu'à un investissement locatif classique.
Marché immobilier des communes voisines
Hyères affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Fréjus (+11 %) ou Grasse (+13 %), malgré des indicateurs similaires en termes d'équipements et de desserte, ce qui peut représenter une marge de plus-value à moyen terme pour un investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Hyères.
Communes limitrophes d'Hyères
Hyères est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 4 316 €/m², Hyères se place parmi les communes chères du Var, au-dessus de la médiane départementale.
Hausse contenue du prix médian: +13,3 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 6 046 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,8 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (79,5 %), vendus autour de 4 103 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian d'Hyères, un logement de 92 m² (490 636 €) représente 21,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Hyères: 15,7 €/m²/mois pour un appartement, 17,9 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc d'Hyères compte 25,1 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 119 logements autorisés, soit 224/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Hyères est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (34 km), dans un relief de plaine, à 2 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.