01 Le parc de logements
Le parc comprend 897 logements dont 701 résidences principales, 60 résidences secondaires et 136 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 701 | 78,1 % |
| Résidences secondaires | 60 | 6,7 % |
| Logements vacants | 136 | 15,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 78 % d'habitat permanent, 7 % de résidences secondaires et 15 % de logements inoccupés sur un total de 897.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 227 | 33,1 % |
| 1919-1945 | 69 | 10,1 % |
| 1946-1970 | 85 | 12,4 % |
| 1971-1990 | 85 | 12,4 % |
| 1991-2005 | 119 | 17,4 % |
| 2006-2019 | 100 | 14,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 0,9 % |
| 2 pièces | 66 | 9,4 % |
| 3 pièces | 119 | 17,0 % |
| 4 pièces | 136 | 19,4 % |
| 5 pièces ou plus | 373 | 53,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 53 % du parc, contre 10 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 856 | 898 | 897 |
| Rés. principales | 677 | 698 | 701 |
| Rés. secondaires | 76 | 83 | 60 |
| Vacants | 103 | 117 | 136 |
Plumaugat, commune de taille similaire à 14 km, affiche 61,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 510 | 72,8 % |
| Locataires (privé) | 152 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 28 | 4,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 72,8 % de propriétaires, 25,7 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,1 % |
| Fioul | 71 | 10,1 % |
| Électricité | 297 | 42,4 % |
| Gaz bouteille | 13 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 318 | 45,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 45 % au autres sources (bois notamment), 42 % pour électricité, 10 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 57 |
| 2 à 4 ans | 114 |
| 5 à 9 ans | 129 |
| 10 ans ou plus | 401 |
| Total ménages | 701 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 118 |
| Sous-occupation modérée | 105 |
| Sous-occupation accentuée | 161 |
| Suroccupation modérée | 24 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 41 | 5,8 % |
| 1 voiture | 310 | 44,2 % |
| 2 voitures ou plus | 350 | 49,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 666 | 568 | 40 | 58 |
| 1975 | 665 | 541 | 77 | 47 |
| 1982 | 686 | 548 | 83 | 55 |
| 1990 | 713 | 560 | 88 | 65 |
| 1999 | 710 | 566 | 80 | 64 |
| 2006 | 813 | 648 | 70 | 95 |
| 2011 | 856 | 677 | 76 | 103 |
| 2016 | 898 | 698 | 83 | 117 |
| 2022 | 897 | 701 | 60 | 136 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 666 à 897, soit +35 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 110 | 110 | 96 | 102 | 118 | 93 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 74 | 70 | 69 | 63 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,4 % |
| Classe B | 5 | 2,0 % |
| Classe C | 72 | 28,9 % |
| Classe D | 95 | 38,2 % |
| Classe E | 37 | 14,9 % |
| Classe F | 23 | 9,2 % |
| Classe G | 16 | 6,4 % |
La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 31 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 19,3 % |
| Classe B | 127 | 51,0 % |
| Classe C | 35 | 14,1 % |
| Classe D | 15 | 6,0 % |
| Classe E | 9 | 3,6 % |
| Classe F | 11 | 4,4 % |
| Classe G | 4 | 1,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (51 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 252 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 256 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 229 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 183 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 256 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 102 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 55 | 17 |
| Classe D | 44 | 51 |
| Classe E | 31 | 6 |
| Classe F | 20 | 3 |
| Classe G | 16 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (235 kWh/m²/an) et appartements en classe D (205).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 25 |
| T3 | 7 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gaël (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 pointent 15,2 % de logements vacants à Gaël (136 unités). Une typologie quasi monomorphe — 88,9 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: une commune bretonne, entre terre et mer, à 74 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 72,8 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 4,0 % dans l'offre de résidences principales.
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Gaël: 33,1 % du parc est daté d'avant 1919. Côté DPE, de Gaël, le parc fait moins bien que le repère national: D et 226 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 15,7 %. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (45,4 % des résidences principales).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Gaël reste stable (-0,1 %). Profil fortement motorisé: 49,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Gaël est une commune bretonne, entre terre et mer, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est à 74 m d'altitude, sur un relief peu marqué: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,4 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Ille-et-Vilaine
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Prix en forte hausse : +14,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Gaël
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gaël
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gaël s'établit à 1 548 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gaël fait partie du quart des communes les moins chères du Ille-et-Vilaine.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gaël Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gaël
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 112 €/m² à 1 548 €/m² (+39,2 %), pour 25 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
84,0 % de maisons et 16,0 % d'appartements parmi les 25 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 84,0 % des mutations, pour un prix médian de 1 548 €/m² (maisons) contre 1 478 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 25 | 21 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 548 € | 1 548 € | 1 478 € |
| Prix moyen/m² | 1 624 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 28 | 1 112 € |
| 2022 | 36 | 1 256 € |
| 2023 | 29 | 1 333 € |
| 2024 | 22 | 1 356 € |
| 2025 | 25 | 1 548 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 10 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 6 sur 2013 — soit +66,7 %.
Vacance longue durée à Gaël
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gaël (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Gaël totalise 35 logements sur 5 ans, soit +775 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gaël
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gaël
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gaël
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 249 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Gaël est D, avec 15,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Gaël
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gaël : cadre de vie et logement
Gaël compte 1 613 habitants, à 81 m d'altitude. Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 782 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 40 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gaël
Gaël et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gaël
Composition du parc immobilier à Gaël
897 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Gaël est composé très majoritairement de maisons (89,3 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gaël
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 686 logements).
- Avant 1919 33,1 % 227 logts
- 1919-1945 10,1 % 69 logts
- 1946-1970 12,4 % 85 logts
- 1971-1990 12,4 % 85 logts
- 1991-2005 17,3 % 119 logts
- 2006-2019 14,6 % 100 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gaël
40 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gaël
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gaël
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
125 388 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gaël
Quel est le prix de l'immobilier à Gaël ?
Le prix médian au m² à Gaël est de 1 548 € (données DVF, 25 transactions). Pour une maison de 81 m² (surface médiane locale), compter environ 125 000 €.
Comment Gaël se situe-t-elle dans le Ille-et-Vilaine ?
Gaël figure parmi les communes les plus abordables du Ille-et-Vilaine, dans le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Gaël ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gaël est de 6,0 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gaël.
Communes limitrophes de Gaël
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Résumé
Le coût du m² à Gaël est contenu: 1 548 € en médiane sur 25 transactions, un niveau -37,4 % comparé à la médiane nationale. Sur 332 communes classées dans l'Ille-et-Vilaine, Gaël figure parmi les 14 % les moins chères au m².
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Gaël a progressé de +39,2 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 140 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +14,2 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Gaël (84,0 % des transactions), à un prix médian de 1 548 €/m². Le bien médian (81 m² à 125 388 €) équivaut à 5,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Gaël avoisinent 10,4 €/m² pour les appartements et 7,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 8,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 6,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 35 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 94 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Gaël est une commune bretonne, entre terre et mer. La géographie joue son rôle: la commune est à 74 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.