01 Le parc de logements
Le parc comprend 441 logements dont 383 résidences principales, 13 résidences secondaires et 45 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 383 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 13 | 2,9 % |
| Logements vacants | 45 | 10,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 441.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 135 | 36,7 % |
| 1919-1945 | 14 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 34 | 9,2 % |
| 1971-1990 | 79 | 21,5 % |
| 1991-2005 | 53 | 14,4 % |
| 2006-2019 | 53 | 14,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 1,6 % |
| 2 pièces | 20 | 5,2 % |
| 3 pièces | 40 | 10,4 % |
| 4 pièces | 96 | 25,1 % |
| 5 pièces ou plus | 221 | 57,7 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 58 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 363 | 392 | 441 |
| Rés. principales | 321 | 341 | 383 |
| Rés. secondaires | 12 | 11 | 13 |
| Vacants | 30 | 40 | 45 |
À Norges-La-Ville, commune similaire à 9 km, la part de propriétaires est de 82,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 298 | 77,8 % |
| Locataires (privé) | 76 | 19,8 % |
| Locataires HLM | 5 | 1,3 % |
| Logés gratuitement | 4 | 1,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 77,8 % de propriétaires face à 21,1 % de locataires (dont 1 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 115 | 30,0 % |
| Fioul | 66 | 17,2 % |
| Électricité | 107 | 27,9 % |
| Gaz bouteille | 3 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 92 | 24,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 30 %. électricité pèse 28 %, autres sources (bois notamment) 24 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 56 |
| 2 à 4 ans | 101 |
| 5 à 9 ans | 59 |
| 10 ans ou plus | 167 |
| Total ménages | 383 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 55 |
| Sous-occupation modérée | 75 |
| Sous-occupation accentuée | 85 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 3,9 % |
| 1 voiture | 126 | 32,9 % |
| 2 voitures ou plus | 242 | 63,2 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 33 % en ont une et 63 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 71,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 250 | 198 | 14 | 38 |
| 1975 | 226 | 206 | 10 | 10 |
| 1982 | 255 | 209 | 21 | 25 |
| 1990 | 275 | 233 | 14 | 28 |
| 1999 | 298 | 263 | 13 | 22 |
| 2006 | 319 | 293 | 10 | 16 |
| 2011 | 363 | 321 | 12 | 30 |
| 2016 | 392 | 341 | 11 | 40 |
| 2022 | 441 | 383 | 13 | 45 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 250 logements à l'origine, 441 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 58 | 55 | 63 | 61 | 38 | 35 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 | 18 | 21 | 20 | 20 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2,4 % |
| Classe B | 3 | 2,4 % |
| Classe C | 36 | 28,3 % |
| Classe D | 54 | 42,5 % |
| Classe E | 17 | 13,4 % |
| Classe F | 10 | 7,9 % |
| Classe G | 4 | 3,1 % |
Distribution DPE sur 127 diagnostics: la majorité se situe en classe D (43 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 15,0 % |
| Classe B | 31 | 24,4 % |
| Classe C | 27 | 21,3 % |
| Classe D | 35 | 27,6 % |
| Classe E | 6 | 4,7 % |
| Classe F | 7 | 5,5 % |
| Classe G | 2 | 1,6 % |
Répartition climat du parc: D concentre 28 % des diagnostics et 61 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 228 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 215 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 206 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 228 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 61 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 1 | 2 |
| Classe C | 17 | 19 |
| Classe D | 32 | 22 |
| Classe E | 13 | 4 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 4 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (218 kWh/m²/an); côté appartements, D (179).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 1 |
| T3 | 1 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gemeaux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 441 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (86,8 %). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (87,1 %). Ancrage local: la commune est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, perchée à 283 m d'altitude, dans un relief de collines.
La structure d'occupation de Gemeaux est caractéristique des communes de propriétaires (77,8 %).
Le bâti d'avant 1919 représente 36,7 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Côté DPE, le parc de Gemeaux est dans la moyenne — classe D dominante, 204 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 11,0 % du parc diagnostiqué. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (30,0 % des résidences principales).
Gemeaux affiche une croissance de son parc de +12,5 % depuis 2016. 63,2 % des ménages de Gemeaux disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Gemeaux est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne. Gemeaux est perchée à 283 m d'altitude, dans un relief de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 383 résidences principales de Gemeaux et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Gemeaux : -12,4 % en un an, dans un contexte de seulement 11 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Côte-d'Or (259ᵉ rang sur 676 communes)
- Correction récente des prix : -12,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Gemeaux
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gemeaux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gemeaux s'établit à 1 794 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gemeaux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gemeaux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Gemeaux évolue de +5,5 %, passant de 1 700 à 1 794 €/m²; 11 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 71 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
81,8 % de maisons et 18,2 % d'appartements parmi les 11 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 81,8 % de maisons et 18,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 9 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 794 € | 1 794 € | 4 041 € |
| Prix moyen/m² | 2 439 € | ||
| Surface médiane | – | 135 m² | 71 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 27 | 1 700 € |
| 2022 | 15 | 1 837 € |
| 2023 | 12 | 1 634 € |
| 2024 | 8 | 2 048 € |
| 2025 | 11 | 1 794 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 136 autorisations pour 110 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Gemeaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gemeaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gemeaux: 14 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-70 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gemeaux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gemeaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gemeaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 127 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gemeaux: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Gemeaux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gemeaux : cadre de vie et logement
Gemeaux, commune de 974 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,7 °C annuels).
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 4 appellations d'origine rattachées au terroir local et 30 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gemeaux
Gemeaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gemeaux
Composition du parc immobilier à Gemeaux
441 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Gemeaux: 87,1 % de maisons, 12,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gemeaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 368 logements).
- Avant 1919 36,7 % 135 logts
- 1919-1945 3,8 % 14 logts
- 1946-1970 9,2 % 34 logts
- 1971-1990 21,5 % 79 logts
- 1991-2005 14,4 % 53 logts
- 2006-2019 14,4 % 53 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gemeaux
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gemeaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gemeaux
Pour une maison de 135 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
242 190 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gemeaux
Quel est le prix de l'immobilier à Gemeaux ?
Le prix médian au m² à Gemeaux est de 1 794 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 135 m² (surface médiane locale), compter environ 242 000 €.
Comment Gemeaux se situe-t-elle dans le Côte-d'Or ?
Gemeaux se situe au 259ᵉ rang du Côte-d'Or sur 676 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gemeaux ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gemeaux est de 6,4 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gemeaux.
Communes limitrophes de Gemeaux
Gemeaux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Gemeaux se situe dans la moyenne — prix médian 1 794 €/m², dans la ligne de la médiane de la Côte-d'Or.
Sur 2021-2025, le prix médian de Gemeaux progresse de +5,5 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 73 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -12,4 % — un retournement à surveiller.
Typologie largement pavillonnaire à Gemeaux: 81,8 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 794 €/m². Le bien médian (135 m² à 242 190 €) équivaut à 9,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,2 €/m² pour un appartement et 9,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le ratio loyer / prix ressort à 2,7 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Le poids limité des résidences secondaires (2,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 14 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 57 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Gemeaux est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne. Sur le plan physique, la commune est perchée à 283 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.