01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 671 logements dont 5 930 résidences principales, 113 résidences secondaires et 629 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 930 | 88,9 % |
| Résidences secondaires | 113 | 1,7 % |
| Logements vacants | 629 | 9,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 6 671 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 631 | 10,7 % |
| 1919-1945 | 725 | 12,3 % |
| 1946-1970 | 1 617 | 27,5 % |
| 1971-1990 | 1 641 | 27,9 % |
| 1991-2005 | 644 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 632 | 10,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 40 | 0,7 % |
| 2 pièces | 436 | 7,4 % |
| 3 pièces | 1 223 | 20,6 % |
| 4 pièces | 1 909 | 32,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 321 | 39,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (39 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 040 | 6 485 | 6 671 |
| Rés. principales | 5 084 | 5 594 | 5 930 |
| Rés. secondaires | 85 | 83 | 113 |
| Vacants | 871 | 809 | 629 |
59,7 % de part de propriétaires à Saint-Jean, commune de population comparable à 42 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 854 | 65,0 % |
| Locataires (privé) | 1 427 | 24,1 % |
| Locataires HLM | 548 | 9,2 % |
| Logés gratuitement | 101 | 1,7 % |
La répartition du parc occupé: 65,0 % de propriétaires, 33,3 % de locataires, dont 9 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 641 | 10,8 % |
| Fioul | 1 407 | 23,7 % |
| Électricité | 2 798 | 47,2 % |
| Gaz bouteille | 54 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 1 030 | 17,4 % |
Le électricité équipe 47 % des résidences principales, devant fioul (24 %) et autres sources (bois notamment) (17 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 737 |
| 2 à 4 ans | 1 019 |
| 5 à 9 ans | 1 042 |
| 10 ans ou plus | 3 132 |
| Total ménages | 5 930 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 048 |
| Sous-occupation modérée | 1 505 |
| Sous-occupation accentuée | 1 550 |
| Suroccupation modérée | 188 |
| Suroccupation accentuée | 30 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 696 | 11,7 % |
| 1 voiture | 2 991 | 50,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 243 | 37,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 38 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 774 | 3 474 | 36 | 264 |
| 1975 | 4 689 | 4 342 | 46 | 301 |
| 1982 | 4 909 | 4 478 | 71 | 360 |
| 1990 | 5 395 | 4 786 | 71 | 538 |
| 1999 | 5 565 | 4 905 | 82 | 578 |
| 2006 | 5 790 | 5 058 | 74 | 658 |
| 2011 | 6 040 | 5 084 | 85 | 871 |
| 2016 | 6 485 | 5 594 | 83 | 809 |
| 2022 | 6 671 | 5 930 | 113 | 629 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 774 à 6 671, soit +77 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 807 | 749 | 746 | 738 | 738 | 560 |
| Dont vacants > 2 ans | 359 | 363 | 369 | 313 | 265 | 322 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 49 | 2,2 % |
| Classe B | 132 | 6,0 % |
| Classe C | 690 | 31,1 % |
| Classe D | 674 | 30,4 % |
| Classe E | 421 | 19,0 % |
| Classe F | 179 | 8,1 % |
| Classe G | 71 | 3,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 31 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 606 | 27,3 % |
| Classe B | 801 | 36,1 % |
| Classe C | 272 | 12,3 % |
| Classe D | 206 | 9,3 % |
| Classe E | 177 | 8,0 % |
| Classe F | 118 | 5,3 % |
| Classe G | 36 | 1,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (36 %), et 76 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 228 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 74 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 228 kWh/m²/an, contre 74 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 154 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 47 | 2 |
| Classe B | 73 | 59 |
| Classe C | 302 | 388 |
| Classe D | 405 | 269 |
| Classe E | 290 | 131 |
| Classe F | 138 | 41 |
| Classe G | 54 | 17 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 211 kWh/m²/an côté maisons, C à 199 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 70 |
| T3 | 251 |
| T4 | 258 |
| T5+ | 94 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Graulhet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Graulhet est le petite ville ayant le plus de passoires thermiques du département Tarn. (sur 10 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
6 671 logements sont décomptés dans le parc de Graulhet au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Le pavillonnaire l'emporte largement (78,2 %), le collectif assurant 21,8 % du parc. Ce contexte résidentiel — Graulhet est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, en plaine, à 131 m d'altitude — cadre la lecture du parc local.
Côté occupation, la propriété l'emporte (65,0 %) sur la location (33,3 %). Le logement social occupe une place de 9,2 % dans le parc de résidences principales. Le taux SRU communal — 15,8 % — n'atteint pas la cible légale de 20,0 %.
L'ancienneté du parc de Graulhet mêle deux époques — 10,7 % avant 1919, 10,7 % après 2006. Le parc de Graulhet cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 206 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 11,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Mode de chauffage dominant: électricité (47,2 %).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Graulhet reste stable (+2,9 %). La motorisation des ménages est classique: 11,7 % sans voiture et 37,8 % avec deux voitures ou plus.
Graulhet est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Graulhet est en plaine, à 131 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Graulhet en 2026 ?
Ancienne capitale du cuir en pleine reconversion, Graulhet affiche une démographie résiliente (+11,2 % en 10 ans) au sein de la communauté d'agglomération Gaillac-Graulhet. Son marché immobilier, très accessible, présente un profil atypique où la rentabilité locative compense une dynamique de prix atone. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 9,1 % et un prix au m² inférieur de 66 % à celui de Lavaur, Graulhet offre un point d'entrée singulier dans le Tarn.
Verdict
➤ Investir ici vise le rendement locatif annuel, en acceptant un risque socio-économique modéré et une plus-value lente.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très attractif
- ✓ Prix d'entrée en correction de -6 %
- ✓ Dynamique démographique positive (+2,7 % sur 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian bas)
- ⚠ Taux de chômage structurellement élevé
- ⚠ Parc ancien (23 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes du Tarn pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif brut (9,1 %) double de celui observé dans les grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Graulhet
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Graulhet : opportunités et risques
Investir à Graulhet en 2026 cible avant tout la génération de cash-flow via la location annuelle. Le rendement brut de 9,1 % pour les appartements, validé par la Carte des Loyers du Ministère du Logement, est l’un des arguments les plus solides de la région. Néanmoins, il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière sur le bâti s’élève à 71,01 % et le taux de chômage local de 14,8 % fragilise la solvabilité des locataires.
Le parc immobilier, avec 23 % de logements construits avant 1945 et 11,3 % de passoires thermiques (classes F/G), impose une vigilance accrue sur l’état du bâti. La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des passoires, représente à la fois un risque de mise aux normes coûteuse et une opportunité de valorisation par la rénovation. La dynamique de construction neuve (+35 % de permis sur 5 ans) offre une alternative plus économe en énergie mais avec une rentabilité mécaniquement plus faible.
La stratégie gagnante combine donc la sélection d’un bien déjà rénové ou facile à améliorer, dans un secteur proche des 250 services recensés par l’INSEE, pour capter une demande locative structurée. L’horizon doit être au minimum le moyen terme, laissant le temps à la démographie positive (+2,7 % en 5 ans) de soutenir une éventuelle reprise des prix.
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Données du marché immobilier à Graulhet
DVF, loyers, permis, analyse expertD’après les données DVF 2024, le marché de Graulhet se singularise par un découplage entre prix et rentabilité. Alors que le prix médian a reculé de 6 % sur un an pour s’établir à 1 442 €/m², le rendement locatif brut des appartements reste ancré à un niveau remarquable de 9,1 %. Cette situation s’explique par des loyers relativement résilients (9,6 €/m²/mois) face à des prix d’acquisition qui ont retrouvé leur niveau de 2020.
La structure des transactions, analysée par la DGFiP, confirme l’ancrage local du marché : 78,3 % de maisons individuelles et seulement 1,7 % de résidences secondaires. Ce profil, couplé à un taux de propriétaires de 65 %, dessine une demande locative portée par une frange de la population exclue de l’accession, dans un contexte de revenu médian modest (18 800 €). La vacance de 9,4 %, bien qu’élevée, indique aussi un parc potentiellement dégradé où la rénovation crée de la valeur.
Enfin, la comparaison territoriale est sans appel. Graulhet fait figure de parent pauvre face aux voisines périurbaines de Toulouse comme L’Union, avec un écart de prix supérieur à 125 %. Cet écart n’est pas entièrement justifié par les seuls indicateurs, comme le montre l’indice d’attractivité territoriale (IAT) de 6,5/10, et crée une marge de sécurité pour l’investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Graulhet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Graulhet dessine un cycle complet en cinq ans : une hausse continue portée par la liquidité nationale jusqu'au pic de 2022 à 1 558 €/m², suivi d'une correction de -10 % sur les deux dernières années. Cette baisse de 6 % en 2024 est plus marquée que dans beaucoup de communes voisines, ramenant les prix à un niveau proche de 2020. Concrètement, un acheteur en 2026 retrouve des conditions d'acquisition pré-pandémie, avec un marché qui a largement digéré la surchauffe. Les maisons, majoritaires, résistent mieux (-5 % depuis le pic) que les appartements, plus volatils. Cette dynamique place Graulhet en retrait des marchés voisins comme Lavaur, créant un différentiel de prix significatif.
Évolution du marché immobilier de Graulhet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 157 transactions en 2025 et affiche une évolution de +7,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 442 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent le cœur de la proposition graulhétoise : la rentabilité locative. Pour un appartement type de 54 m² à 68 472 €, le loyer médian estimé couvre largement une mensualité de crédit standard, générant même un cash-flow positif théorique. Le rendement brut de 9,1 % est exceptionnellement élevé. Néanmoins, le rendement net estimé à 4,1 % après charges et fiscalité (taxe foncière à 71 %) réintègre la réalité économique locale. Pour une maison, l'effort est plus conséquent : 7,1 années de revenu médian sont nécessaires pour l'acquérir, soulignant un décrochage entre le marché et la solvabilité d'une partie de la population. La viabilité du montage repose donc sur une sélection rigoureuse et un apport personnel solide.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 239 ventes en 2024, Graulhet maintient un volume d'activité élevé pour une ville de 13 000 habitants, signe d'un marché liquide. Les maisons individuelles, qui représentent 78 % du parc et 82 % des transactions, dominent très largement. Le profil médian de ces ventes est une maison de 91 m² vendue autour de 134 000 €. Le marché des appartements, minoritaire (21 ventes), offre des surfaces plus modestes (54 m² médians) et des prix d'entrée bien inférieurs. Ce volume soutenu, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui passe en faveur de l'acheteur, avec moins de tension et des opportunités de négociation. La faible part de résidences secondaires (1,7 %) confirme un marché porté par la demande de résidence principale.
Répartition des ventes
86,6 % de maisons et 13,4 % d'appartements parmi les 157 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (86,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 466 €/m² pour les maisons et 1 323 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 157 | 136 | 21 |
| Prix médian/m² | 1 442 € | 1 466 € | 1 323 € |
| Prix moyen/m² | 1 524 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 270 | 1 339 € |
| 2022 | 213 | 1 393 € |
| 2023 | 227 | 1 397 € |
| 2024 | 190 | 1 352 € |
| 2025 | 157 | 1 442 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Graulhet est modérée mais en nette accélération : 261 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance haussière de +35 % par rapport à la période précédente. Les 36 autorisations de 2024 témoignent d'une confiance persistante des promoteurs. Cette offre neuve, qui représente environ 4 % du parc total, répond à la pression démographique positive et vient moderniser un patrimoine vieillissant (seulement 10,7 % du parc construit après 2006). Le risque de sur-offre est limité par la croissance de la population. Ces projets se concentrent vraisemblablement dans les zones d'extension urbaine, offrant des alternatives modernes (classe énergétique C en moyenne) à un parc existant où les passoires thermiques (F/G) représentent encore 11,3 % des logements.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 70 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 106 sur 2013 — soit -34,0 %.
Vacance longue durée à Graulhet
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Graulhet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 265 logements autorisés à à Graulhet, dont 35 en 2025 (+33 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Graulhet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Graulhet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (71,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le saut du rendement brut au net intègre des charges incompressibles. La taxe foncière à Graulhet, à 71,01 % de la valeur locative cadastrale, pèse lourd. Ajoutez 1 à 2 mois de vacance potentielle (9,4 % de vacants), les frais d'agence (env. 8 % du loyer) et une provision pour travaux, surtout dans un parc où 23 % des logements sont antérieurs à 1945.
Performance énergétique du parc à Graulhet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 216 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Graulhet: la classe C domine, 11,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (206 kWh/m²/an) place Graulhet dans une situation intermédiaire. Cependant, 11,3 % du parc reste classé F ou G (passoires). Acquérir une passoire thermique engage à des travaux de rénovation avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, selon la loi Climat. C'est un risque réglementaire et financier à intégrer dans le prix d'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane 54 m²) offrent le meilleur rendement brut (9,1%). Les maisons, majoritaires, présentent un rendement brut plus faible (7,3%). Privilégiez les biens récents ou rénovés pour éviter les passoires thermiques (11,3% du parc en DPE F/G), dont la location sera interdite à terme. Le neuf récent représente seulement 10,7% du parc.
Quelles zones cibler à Graulhet ?
Le centre-bourg, avec ses commerces et services (502 équipements), reste le plus attractif pour la location. La proximité de la gare de Damiatte - Saint-Paul (11,6 km) peut intéresser les actifs mobiles. Les quartiers résidentiels calmes conviennent aux familles. Aucune zone de forte tension locative n'émerge clairement, mais la dynamique démographique (+11,2% en 10 ans) soutient la demande à moyen terme.
Calculateur de rendement à Graulhet
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Risques à connaître avant d'investir à Graulhet
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 9,4%. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 14,8%) limite la résistance aux hausses de loyers. La taxe foncière élevée (71,01%) grève le rendement net. Enfin, le parc ancien (23% antérieur à 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux.
Erreurs à éviter quand on investit à Graulhet
- Négliger la taxe foncière élevée (71,01 %).
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier la provision pour rénovation énergétique.
- Surestimer la durée de location (taux de vacance 9,4 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Graulhet suit une saisonnalité classique avec un regain au printemps et en début d'automne. La période de fin d'année est plus calme. Pour un vendeur, mettre en avant le cadre de vie et les 61 emplacements touristiques peut être stratégique avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Graulhet compte 3 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 261 logements neufs en 5 ans.
- L'indice de vieillissement est élevé, à 185,4.
S'installer à Graulhet : cadre de vie et logement
S’installer à Graulhet, c’est choisir une petite ville industrielle en reconversion, dotée d’un équipement public étonnamment complet pour sa taille : 502 équipements recensés par l’INSEE, dont 108 en santé et 41 en sports et loisirs. La commune bénéficie de la dynamique de l’intercommunalité Gaillac-Graulhet et d’une desserte correcte, avec la gare TGV de Toulouse accessible en 45 minutes. Le cadre de vie est marqué par la rivière Dadou et un patrimoine historique, dont trois monuments classés.
Le profil démographique, avec un âge médian de 47,5 ans et un indice de vieillissement de 185,4, indique une population âgée, ce qui se ressent dans l’offre commerciale et de services. Toutefois, la connectivité est bonne (fibre pour 69,5 % des logements), facilitant le télétravail. Les aménagements futurs devront composer avec les risques naturels, notamment le PPRi (Plan de Prévention des Risques d'inondation) du bassin versant du Dadou, qui concerne une partie du territoire.
Carte du marché immobilier à Graulhet
Graulhet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Graulhet
Avec 13,6°C de moyenne annuelle et 702 mm de pluie, le climat de Graulhet est doux et relativement sec, typique du Tarn. Les hivers sont modérés (altitude 209 m), les étés chauds sans excès. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans canicules marquées, favorable à un mode de vie tourné vers l'extérieur.
À qui s'adresse Graulhet ?
Graulhet s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un coût maîtrisé. Les retraités (32,9% de la population) y trouvent calme et services de proximité. Les actifs mobiles, travaillant par exemple à Albi (aéroport à 20 km) ou Toulouse, peuvent y voir une base résidentielle économique, en acceptant des temps de trajet.
Avantages et limites à Graulhet
✓ Points forts
- Prix au m² très compétitifs dans le contexte départemental.
- Cadre de vie paisible avec une forte dominante de maisons individuelles.
- Services et équipements nombreux pour une ville de cette taille.
- Dynamisme démographique affirmé (+2,7% en 5 ans).
- Patrimoine historique et environnement naturel préservé.
− À prendre en compte
- Éloignement des grandes métropoles et transports en commun limités.
- Taux de chômage élevé (14,8%) et revenu médian faible.
- Exposition à certains risques naturels (inondations).
Composition du parc immobilier à Graulhet
6 671 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (78,3 %) et collectif (21,7 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (78,3 %), signe d'un marché ancré dans l'accession à la propriété (65 % de propriétaires). La faible part de résidences secondaires (1,7 %) et le taux de vacance modéré (9,4 %) indiquent une stabilité et une demande principalement locale. Cela dessine un profil d'acheteur typique : des ménages souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Graulhet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 890 logements).
- Avant 1919 10,7 % 631 logts
- 1919-1945 12,3 % 725 logts
- 1946-1970 27,5 % 1 617 logts
- 1971-1990 27,9 % 1 641 logts
- 1991-2005 10,9 % 644 logts
- 2006-2019 10,7 % 632 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Graulhet
502 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Graulhet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par un PPRi sur le bassin du Dadou et un PPR risques généraux départemental, avec 19 arrêtés catastrophes naturelles historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données signifient que pour certains biens, une étude de zone s'impose, et que l'assurance habitation intégrera nécessairement la couverture des risques naturels.
Cas pratique : un achat type à Graulhet
Une maison de 91 m² (médiane à 134 134 €) représente environ 7,1 années du revenu médian local (18 800 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 670 €. Il faut ajouter environ 8 % de frais de notaire à l'acquisition.
Erreurs à éviter quand on achète à Graulhet
- Oublier de vérifier le classement DPE avant toute offre.
- Ne pas consulter les PPR (inondation) en vigueur.
- Négocier sans connaître le prix au m² médian du type de bien.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (23 % avant 1945).
Points clés à retenir à Graulhet
- Prix médian à 1 442 €/m², en baisse de 6 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 9,1 %.
- Climat doux avec 13,6°C de température moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement : 1 466 €/m² contre 1 323 €/m².
- Rendement net plus modeste, autour de 4,1 % après charges.
- Parc très majoritairement de maisons individuelles (78,3 %).
- La fibre est disponible pour 69,5 % des logements.
- Une maison type coûte environ 134 134 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Graulhet ?
À Graulhet, la valeur dépend fortement de la typologie (maison vs appart, écart de 16 % au m²) et de l'état. La performance énergétique devient un levier majeur avec la réglementation. La proximité des 10 écoles, des 83 commerces ou de la gare de Damiatte-Saint-Paul (11,6 km) peut générer une surcote. Un terrain constructible agrandit la fourchette. Pour un vendeur, mettre aux normes et soigner l'exposition est payant.
Estimation indicative d'une maison à Graulhet
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
136 990 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en baisse comme Graulhet, une estimation trop haute condamne à la vacance. Une sous-évaluation fait perdre plusieurs milliers d'euros. Les données brutes (prix médian) ne suffisent pas : il faut intégrer l'état du bien, sa surface, son énergie et les spécificités du quartier. Une estimation professionnelle, ancrée dans la connaissance fine des 239 ventes récentes, permet de se positionner au plus juste pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CA Gaillac-Graulhet saisit les nuances invisibles dans les données agrégées. Il connaît la valeur différentielle entre un quartier proche du centre-ville et une zone plus périphérique. Il évalue précisément l'impact d'une toiture à refaire ou d'une cuisine neuve. Son estimation, crédible auprès des acheteurs, sert de base solide à la négociation et évite une sous-évaluation ou une mise sur le marché irréaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser une rénovation énergétique récente.
- Ne pas tenir compte de la proximité des écoles ou commerces.
- Vendre sans connaître le volume de construction neuve local.
Investir à Graulhet : passer à l'action
Identifier une opportunité à Graulhet requiert une connaissance fine des quartiers et du parc, souvent ancien. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous la valeur réelle entre les données agrégées et le terrain.
Ces chiffres esquissent un potentiel. Sa concrétisation dépend du bien, de la rue et de votre stratégie.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Graulhet grâce aux 239 transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Graulhet
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Graulhet
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Graulhet
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Graulhet ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Graulhet est de 1 442 €. Une maison typique de 91 m² coûte environ 134 000 €, tandis qu'un appartement de 54 m² se négocie aux alentours de 68 500 €.
Le marché immobilier à Graulhet est-il en baisse ?
Oui, les prix ont entamé une correction. Après un pic à 1 558 €/m² en 2022, le prix médian a reculé de 6 % en 2024 pour s'établir à 1 442 €/m², un niveau proche de celui de 2020.
Graulhet est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Graulhet offre des rendements locatifs bruts très élevés, notamment pour les appartements (9,1 %). C'est un marché pertinent pour l'investissement locatif annuel, malgré un risque lié à la solvabilité d'une partie de la population locale.
Quels sont les quartiers à privilégier à Graulhet ?
Privilégiez les secteurs bien équipés et proches du centre, à distance des zones inondables identifiées par le PPRi du Dadou. Les zones en cours de rénovation ou près des services (commerces, santé) captent mieux la demande locative.
Comment évolue la population de Graulhet ?
Graulhet connaît une croissance démographique constante : +2,7 % sur les 5 dernières années et +11,2 % sur 10 ans. Cette dynamique soutient la demande en logement, malgré un taux de chômage élevé (14,8 %).
Marché immobilier des communes voisines
À 1 400 €/m², Graulhet représente un effet de levier considérable face à Lavaur (2 329 €/m²), avec des indicateurs locatifs similaires et un écart de valorisation qui limite le risque de surchauffe.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Graulhet.
Communes limitrophes de Graulhet
Graulhet est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Graulhet est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 442 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Graulhet progresse de +7,7 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 1 057 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,7 %.
Le marché de Graulhet est dominé par les maisons individuelles — 86,6 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 466 €/m² pour 95 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Graulhet, un logement de 95 m² (139 270 €) représente 7,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,6 € (appartements) et 9,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 265 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 53 par an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Graulhet est dans le tissu de l'Occitanie intérieure. Contexte physique: en plaine, à 131 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.