01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 158 logements dont 8 525 résidences principales, 319 résidences secondaires et 315 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 525 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 319 | 3,5 % |
| Logements vacants | 315 | 3,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 3 % de logements inoccupés sur un total de 9 158.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 509 | 6,2 % |
| 1919-1945 | 387 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 832 | 10,1 % |
| 1971-1990 | 2 603 | 31,6 % |
| 1991-2005 | 2 098 | 25,4 % |
| 2006-2019 | 1 820 | 22,1 % |
La période 1971-1990 concentre 32 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 22 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 125 | 1,5 % |
| 2 pièces | 1 092 | 12,8 % |
| 3 pièces | 1 805 | 21,2 % |
| 4 pièces | 3 030 | 35,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 472 | 29,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (29 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 297 | 8 224 | 9 158 |
| Rés. principales | 6 757 | 7 546 | 8 525 |
| Rés. secondaires | 205 | 340 | 319 |
| Vacants | 335 | 338 | 315 |
Saint-Maximin-La-Sainte-Baume (17 896 hab., à 37 km) présente 66,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 535 | 64,9 % |
| Locataires (privé) | 1 974 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 767 | 9,0 % |
| Logés gratuitement | 248 | 2,9 % |
La répartition du parc occupé: 64,9 % de propriétaires, 32,2 % de locataires, dont 9 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 034 | 12,1 % |
| Fioul | 406 | 4,8 % |
| Électricité | 5 722 | 67,1 % |
| Gaz bouteille | 148 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 1 215 | 14,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 67 % au électricité, 14 % pour autres sources (bois notamment), 12 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 945 |
| 2 à 4 ans | 1 694 |
| 5 à 9 ans | 1 673 |
| 10 ans ou plus | 4 213 |
| Total ménages | 8 525 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 081 |
| Sous-occupation modérée | 2 376 |
| Sous-occupation accentuée | 2 058 |
| Suroccupation modérée | 337 |
| Suroccupation accentuée | 36 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 531 | 6,2 % |
| 1 voiture | 3 828 | 44,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 166 | 48,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 002 | 1 788 | 79 | 135 |
| 1975 | 2 262 | 2 026 | 86 | 150 |
| 1982 | 3 261 | 3 011 | 79 | 171 |
| 1990 | 4 268 | 3 888 | 160 | 220 |
| 1999 | 5 537 | 5 207 | 124 | 206 |
| 2006 | 6 393 | 6 022 | 136 | 235 |
| 2011 | 7 297 | 6 757 | 205 | 335 |
| 2016 | 8 224 | 7 546 | 340 | 338 |
| 2022 | 9 158 | 8 525 | 319 | 315 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 002 à 9 158 logements, soit +357 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 583 | 604 | 524 | 759 | 627 | 303 |
| Dont vacants > 2 ans | 95 | 103 | 105 | 120 | 138 | 167 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 311 | 12,2 % |
| Classe B | 428 | 16,7 % |
| Classe C | 1 156 | 45,2 % |
| Classe D | 458 | 17,9 % |
| Classe E | 152 | 5,9 % |
| Classe F | 42 | 1,6 % |
| Classe G | 10 | 0,4 % |
La classe C domine avec 45 % des diagnostics, et 74 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 194 | 46,7 % |
| Classe B | 553 | 21,6 % |
| Classe C | 565 | 22,1 % |
| Classe D | 175 | 6,8 % |
| Classe E | 54 | 2,1 % |
| Classe F | 14 | 0,5 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 47 % des diagnostics et 90 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 189 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 114 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 68 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 199 kWh/m²/an, contre 68 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 131 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 114 | 197 |
| Classe B | 178 | 250 |
| Classe C | 515 | 641 |
| Classe D | 183 | 275 |
| Classe E | 61 | 91 |
| Classe F | 23 | 19 |
| Classe G | 5 | 5 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (141 kWh/m²/an) et appartements en classe C (138).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 142 |
| T3 | 271 |
| T4 | 188 |
| T5+ | 22 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Crau (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, La Crau totalise 9 158 logements dont 93,1 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 71,7 % de maisons et 28,3 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — La Crau est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, en contexte de plaine (altitude moyenne: 2 m), à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (29 km) — cadre la lecture du parc local.
La propriété reste majoritaire à La Crau: 64,9 % contre 32,2 % de locataires. Le parc social représente 9,0 % des résidences principales. Le constat SRU est sévère pour La Crau: carence avérée, 7,9 % contre 25,0 % requis.
Le renouvellement du parc est marqué — 22,1 % des logements datent de 2006 ou après. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 139 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (67,1 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+11,4 %). La multi-motorisation est la norme à La Crau: 48,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — La Crau est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence. La Crau est en contexte de plaine (altitude moyenne: 2 m), à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (29 km), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Crau en 2026 ?
À 12 km de l'aéroport d'Hyères et intégrée à la Métropole Toulon-Provence-Méditerranée, La Crau bénéficie d'une position stratégique dans l'aire urbaine toulonnaise. Portée par une croissance démographique soutenue (+17,7 % en 10 ans) et un tissu économique dynamique, la commune affiche des indicateurs solides. Mais son marché immobilier, après une forte hausse, montre des signes d'essoufflement en 2024.
Avec un prix au m² 22 % plus accessible que Roquebrune-sur-Argens et une correction de -0,6 % en 2024, La Crau présente un profil équilibré pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir à La Crau suppose une stratégie de moyen terme, privilégiant la qualité du bien et sa performance énergétique pour viser une plus-value.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Parc immobilier récent (22 % après 2006)
- ✓ Solide pression démographique (+17,7 % en 10 ans)
- ⚠ Rendement locatif net modéré (2,6 %)
- ⚠ Forte part de propriétaires (64,9 %)
- ⚠ Marché locatif moins dynamique que côtier
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian supérieur de 47 % à la moyenne nationale (environ 3 000 €/m²).
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le niveau de services et d'équipements.
- Prix inférieur de 58 % à la station balnéaire de Sanary-sur-Mer, à moins de 30 km.
Analyse du marché immobilier à Crau
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Crau : opportunités et risques
Le rendement brut locatif, à 4,6 % pour les appartements, est correct mais ne brille pas. Après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière à 51,71 %), le rendement net estimé à 2,6 % est juste suffisant pour couvrir l'effort financier d'un emprunt dans les conditions actuelles. D'après la carte des loyers du ministère, l'opportunité locative est donc modérée et réclame une sélection rigoureuse.
La pression touristique immobilière étant faible (IPTI à 1/10), la stratégie de location saisonnière n'est pas pertinente. En revanche, la demande locative annuelle est soutenue par la proximité de pôles d'emplois et le taux de propriétaires relativement élevé (64,9 %), qui limite l'offre de location. Investir ici suppose de viser la location classique à des ménages ou des actifs.
La clé de la rentabilité à La Crau réside dans la performance énergétique. Avec seulement 1,9 % de passoires, le risque réglementaire est faible, mais les biens bien isolés (classe A ou B) se loueront plus facilement et à un meilleur prix. La baisse des autorisations de construire (-47 % en tendance) pourrait aussi, à moyen terme, soutenir la valeur des biens existants bien placés.
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Données du marché immobilier à Crau
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 4 145 €/m², le prix médian de La Crau se situe dans une fourchette intermédiaire du Var, entre le littoral surchauffé et l'arrière-pays plus accessible. Selon les transactions DVF 2024, le marché est porté par les maisons individuelles, dont le prix médian (4 387 €/m²) dépasse de 15 % celui des appartements. Cette structure reflète un parc immobilier majoritairement composé de pavillons (72,4 %) et une demande ancrée dans le modèle familial.
La proximité de la gare SNCF (0,5 km) et de l'aéroport d'Hyères (8,2 km) constitue un atout indéniable pour l'attractivité résidentielle, notamment auprès des actifs travaillant dans la métropole toulonnaise. Toutefois, le taux de chômage local (9 %), bien qu'inférieur à la moyenne nationale, indique une dépendance économique à l'extérieur et une solvabilité limitée pour le marché locatif interne.
La faible part de passoires thermiques (1,9 % classées F ou G) et une classe énergétique dominante C sont des atouts majeurs. Néanmoins, l'ancienneté du parc – 10,9 % construit avant 1945 – impose une vigilance sur l'état des biens et les futurs travaux de rénovation, un critère décisif depuis la loi Climat et Résilience.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Crau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Cette hausse a été particulièrement marquée entre 2021 et 2022 (+11,8 %), avant une légère correction de -2,7 % en 2023 et une stabilisation en 2024. D'après les données DVF, les maisons ont connu une appréciation plus forte que les appartements sur la période, creusant l'écart. Comparée à des communes voisines comme Saint-Maximin-La-Sainte-Baume (-10 %) ou Roquebrune-sur-Argens (+22 %), La Crau se positionne en milieu de gamme. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère un marché arrivé à maturité, où les opportunités se nichent dans les biens nécessitant des travaux ou bien situés.
Évolution du marché immobilier de la Crau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de la Crau évolue de +8,0 %, passant de 3 824 à 4 129 €/m²; 178 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 4 103 €/m² pour un appartement de 57 m², l'acquisition représente un investissement d'environ 234 000 €. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 135 €. Le loyer médian de 15,9 €/m² génère un revenu locatif de 906 €/mois, soit un effort résiduel net d'environ 230 € pour l'investisseur. Le rendement brut de 4,6 % est correct, mais la taxe foncière à 51,71 % et les charges de gestion le rognent significativement. Ce montage est viable pour un investisseur à la recherche d'un levier patrimonial, mais pas pour un rendement net immédiat.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
71,3 % de maisons et 28,7 % d'appartements parmi les 178 transactions enregistrées.
71,3 % maisons, 28,7 % appartements sur 178 ventes: le collectif pèse 28,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 178 | 127 | 51 |
| Prix médian/m² | 4 129 € | 4 472 € | 3 446 € |
| Prix moyen/m² | 4 147 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 221 | 3 824 € |
| 2022 | 246 | 4 306 € |
| 2023 | 175 | 4 222 € |
| 2024 | 170 | 4 194 € |
| 2025 | 178 | 4 129 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à La Crau montre un net ralentissement. Seulement 39 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur 5 ans est à la baisse de 47 % par rapport aux cinq années précédentes. Au total, 313 logements ont été autorisés sur cette période. Ce reflux de l'offre neuve, dans un contexte de forte pression démographique (+5,7 % sur 5 ans), devrait contribuer à soutenir les prix de l'ancien et éviter un risque de sur-offre. Il indique aussi une phase de densification du tissu urbain existant plutôt que d'expansion, concentrant la valeur dans le centre et les quartiers bien desservis. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre de biens récents (22,1 % du parc est postérieur à 2006) restera relativement rare et prisée.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 82 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 546 autorisations pour 3 294 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Crau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Crau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 287 logements autorisés à à Crau, dont 41 en 2025 (-37 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Crau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Crau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À La Crau, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,71 %. Il faut aussi comptabiliser la vacance locative (3,4 % de logements vacants), les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements (7 % du parc) et une provision pour travaux. Pour un appartement, le rendement net d'environ 2,6 % reflète ces prélèvements. Une bonne gestion est nécessaire pour préserver la rentabilité.
Performance énergétique du parc à Crau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 557 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Crau: la classe C domine, 2,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de La Crau est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (140 kWh/m²/an). Seulement 1,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bien inférieur aux moyennes nationales. Cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Cependant, tout achat doit inclure une vigilance sur la performance des biens plus anciens (10,9 % construits avant 1945).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec une surface médiane de 57 m² et un prix au m² de 3 557 €, sont plus adaptés à un investissement locatif d'entrée de gamme. Les maisons (100 m² médians, 4 387 €/m²) peuvent convenir pour des familles, mais exigent un apport plus important. Le parc est relativement récent (22,1 % construits après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C, seulement 1,9 % de passoires), limitant les risques de rénovation immédiate.
Quelles zones cibler à Crau ?
Le centre-bourg et les alentours de la gare de La Crau (0,5 km) sont les plus prisés pour leur accès aux commerces (93) et services (549). La proximité des écoles et des arrêts de bus renforce l'attractivité locative. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, plus éloignés, conviennent aux familles. En périphérie, certains secteurs en développement pourraient offrir des opportunités, mais il faut vérifier la desserte en transports et la présence de risques naturels (11 recensés).
Calculateur de rendement à Crau
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Risques à connaître avant d'investir à Crau
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, bien que le taux de logements vacants soit de 3,4 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage 9,0 %) expose aux fluctuations de l'emploi. La présence de radon significatif et de 11 risques naturels (inondations, feux de forêt) peut impacter l'assurance et la valorisation. Enfin, la taxe foncière élevée (51,71 %) grève la rentabilité nette, et la future réglementation sur les DPE pourrait concerner les biens les moins performants.
Cas pratique : un investissement type à Crau
Pour un appartement type de 57 m² (valeur médiane 233 871 €), le loyer médian attendu est d'environ 906 € par mois (15,9 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 1 180 €. L'effort résiduel mensuel est donc d'environ 274 €, à combler par un apport ou d'autres revenus. Le rendement brut s'établit à 4,6 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Crau
- Oublier la taxe foncière, au taux local de 51,71 %.
- Négliger la provision pour travaux dans un parc où 10,9 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les annonces locales.
- Ne pas anticiper les futures réglementations sur les DPE (loi Climat).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à La Crau connaît une activité soutenue au printemps et en début d'automne, périodes où les visites sont plus faciles. La faible part de résidences secondaires (3,5 %) atténue l'effet de saisonnalité estivale. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en mars permet de capter les acheteurs souhaitant signer avant l'été. Pour un acheteur, l'automne peut offrir des opportunités de négociation, certains vendeurs étant pressés par le calendrier (taxe foncière payable en octobre).
Le saviez-vous ?
- La Crau est la commune la plus peuplée de sa catégorie dans le Var.
- 77,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport d'Hyères-Le Palyvestre n'est qu'à 8,2 km.
S'installer à Crau : cadre de vie et logement
Avec 883 équipements recensés par l'INSEE, dont 93 commerces et 179 services de santé, La Crau offre un cadre de vie complet et autonome pour ses 19 556 habitants. L'indice de confort de services (ICS) est d'ailleurs évalué à 6,1/10, confirmant cette qualité de vie quotidienne. La commune est également bien connectée numériquement (77,9 % de couverture fibre).
Le profil démographique, avec un âge médian de 45,9 ans et 28,7 % de plus de 60 ans, dessine une population installée et vieillissante. Cela se traduit par un marché immobilier stable, orienté vers la transmission patrimoniale et les projets de vie en famille. L'environnement naturel, marqué par un risque de radon significatif et onze risques naturels recensés, nécessite cependant une attention particulière lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Crau
La Crau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Crau
Avec une température moyenne annuelle de 15,7 °C et seulement 669 mm de précipitations, La Crau bénéficie d'un climat méditerranéen très doux. Les hivers sont peu rigoureux et l'ensoleillement généreux. Ce cadre est particulièrement apprécié par les actifs recherchant la douceur de vivre toute l'année et par les seniors souhaitant échapper aux grands froids. L'altitude moyenne de 60 mètres à l'abri des fortes chaleurs littorales constitue un atout.
À qui s'adresse La Crau ?
La Crau s'adresse aux familles, attirées par les écoles et la sécurité d'une ville à dominante pavillonnaire. Les actifs travaillant à Toulon ou Hyères apprécient la desserte ferroviaire et routière. Les retraités y trouvent un climat doux et des services de santé accessibles. En revanche, les budgets serrés pourront se tourner vers les appartements, plus abordables. La faible part de logements sociaux (7,0 %) indique une mixité limitée.
Avantages et limites à Crau
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux (15,7 °C en moyenne)
- Desserte ferroviaire pratique (gare TGV à 12 km, gare locale)
- Équipements nombreux : 12 écoles, 179 services de santé, 40 sports
- Croissance démographique soutenue (+5,7 % en 5 ans)
- Parc de logements récents (22,1 % construits après 2006)
− À prendre en compte
- Risques naturels recensés (11) et radon significatif
- Taxe foncière élevée (51,71 %)
- Connectivité numérique faible (score 8/100)
Composition du parc immobilier à Crau
9 158 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (72,4 %) et collectif (27,6 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est largement dominé par les maisons individuelles (72,4 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La très faible part de résidences secondaires (3,5 %) et de logements vacants (3,4 %) indique un marché stable, porté par la demande de résidence principale. Avec 64,9 % de propriétaires occupants, la pression locative est modérée. Ce paysage convient aux acheteurs recherchant une maison en périphérie de Toulon, dans un environnement ancré.
Ancienneté du parc à Crau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 250 logements).
- Avant 1919 6,2 % 509 logts
- 1919-1945 4,7 % 387 logts
- 1946-1970 10,1 % 832 logts
- 1971-1990 31,6 % 2 603 logts
- 1991-2005 25,4 % 2 098 logts
- 2006-2019 22,1 % 1 820 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Crau
883 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Crau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La Crau est exposée à un aléa radon significatif, un gaz radioactif naturel qu'une mesure simple permet de quantifier. La commune recense 11 risques naturels, ayant donné lieu à 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est classée faible. Ces données, consultables sur Géorisques, doivent impérativement orienter les vérifications avant achat (état des parois, assurance adaptée) et sont à croiser avec le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives sur la parcelle.
Cas pratique : un achat type à Crau
Acquérir une maison médiane de 100 m² à La Crau représente un budget de 471 900 € hors frais de notaire. Cela équivaut à environ 18,7 années de revenu médian local (25 280 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Crau
- Ignorer le risque radon, pourtant significatif sur la commune.
- Acheter sans vérifier les arrêtés catastrophes naturelles passés (11 recensés).
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon le quartier.
- Omettre de contrôler la performance énergétique du bien (DPE).
Points clés à retenir à Crau
- Écart maison/appartement : +15 % pour les maisons.
- Rendement brut médian des appartements : 4,6 %.
- Climat méditerranéen doux, avec 15,7 °C de moyenne annuelle.
- Marché stabilisé avec un prix au m² en repli de -0,6 %.
- Budget médian pour une maison : environ 472 000 €.
- Taxe foncière élevée : taux de 51,71 % sur le bâti.
- Parc à 72,4 % de maisons, idéal pour les familles.
- 22,1 % du parc construit après 2006, fixant un standard.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Crau ?
À La Crau, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise et de son état. La proximité de la gare (0,5 km) ou des 12 établissements scolaires est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition sud sont des atouts majeurs. L'état du bien et sa performance énergétique (classe DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec 22,1 % du parc construit après 2006 qui fixe un standard. Un appartement avec vue dégagée ou une place de parking sécurisée se démarquera. Priorisez les travaux de rafraîchissement et la mise aux normes.
Estimation indicative d'une maison à Crau
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
396 384 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre au juste prix, éviter une sous-évaluation ou une surévaluation qui prolonge la mise en marché. À La Crau, où le marché est équilibré, un prix trop haut peut faire fuir les acheteurs, tandis qu'un prix trop bas sacrifie votre capital. Les données DVF 2024 et les indices locaux (indice de pression immobilière 6/10) fournissent une base objective, mais chaque bien a ses spécificités (DPE, vue, exposition au radon). Une estimation professionnelle intègre ces paramètres et les tendances réelles, vous permettant de négocier en connaissance de cause.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés, comme la différence de prix entre le centre-village et les quartiers pavillonnaires proches de l'aéroport d'Hyères (8,2 km). Son expertise dépasse le simple prix au m² : il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la construction et les potentiels de valorisation. Il peut aussi conseiller sur le calendrier de vente, au vu des 313 logements autorisés ces 5 dernières années. Enfin, son réseau lui permet de présenter votre bien à des acheteurs sérieux, facilitant la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien rénové avec des logements datés des années 70.
- Surestimer l'impact de la gare TGV de Toulon, située à 11,9 km.
- Ne pas tenir compte du ralentissement du marché (-0,6 % en un an).
- Oublier de valoriser un jardin ou une terrasse, atouts majeurs.
Investir à Crau : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix demande une connaissance fine des micro-secteurs et de la valeur réelle à La Crau. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les dernières transactions et les tendances cachées pour transformer cette analyse en achat réussi.
Les données posent un diagnostic, mais l'acquisition se gagne sur le terrain, par la sélection et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Crau grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 221 ventes récentes à La Crau
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Crau
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Crau
Quel est le prix moyen d'une maison à La Crau ?
Le prix médian d'une maison à La Crau est de 4 387 €/m². Pour une surface médiane de 100 m², le budget total avoisine les 472 000 €, selon les données DVF 2024.
La Crau est-elle une commune chère comparée à ses voisines ?
Non, La Crau est 10 % moins chère que Saint-Maximin et 22 % moins chère que Roquebrune-sur-Argens. En revanche, elle est 35 % plus chère que Brignoles, selon les prix médians 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à La Crau ?
Le rendement locatif brut est d'environ 4,6 % pour un appartement et 4,2 % pour une maison. Compte tenu des charges, le rendement net estimé avoisine 2,5 %.
Faut-il privilégier un appartement ou une maison pour investir à La Crau ?
Les maisons, majoritaires, offrent une plus-value potentielle plus forte mais un rendement locatif brut légèrement inférieur (4,2 %). Les appartements, plus accessibles, affichent un rendement brut de 4,6 % et ciblent une demande locative plus large.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à La Crau ?
Le principal risque est lié à l'environnement : la commune est soumise à un risque de radon significatif et compte onze risques naturels recensés. Il est essentiel de consulter le dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM).
Marché immobilier des communes voisines
La Crau offre un prix au m² inférieur de 22 % à celui de Roquebrune-sur-Argens et de 58 % à Sanary-sur-Mer, tout en bénéficiant de la même métropole toulonnaise, un effet de levier évident pour les investisseurs prêts à parier sur sa montée en gamme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Crau.
Communes limitrophes de la Crau
La Crau est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Crau s'échange à 4 129 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Sur 2021-2025, le prix médian de la Crau progresse de +8,0 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 990 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 472 €/m² (surface médiane 96 m²) et celui des appartements à 3 446 €/m² (54 m²). Rapporté au revenu médian de la Crau, un logement de 96 m² (429 312 €) représente 17,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,9 € (appartements) et 16,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,5 % pour un appartement (4,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 287 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Le marché immobilier de la Crau s'interprète dans un contexte plus large — La Crau est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La Crau est à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (29 km), en contexte de plaine (altitude moyenne: 2 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).