Logement & immobilier

Le logement à Issoire

63500 Puy-de-Dôme 15 115 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel d'Issoire totalise 9 029 logements (3,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 86%
Logements vacants 11,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

9 029Logements au total
53 %Appartements i
45,9 %Propriétaires
2,2 %Rés. secondaires
21 %Logements sociaux i
11,6 %Logements vacants i+10% vs dept · +45% vs France
+4,2 %Évolution 2016–2022
451 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 9 029 logements dont 7 783 résidences principales, 197 résidences secondaires et 1 049 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 86 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 12 % de vacants pour un total de 9 029 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 17 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 18 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements8 1488 6639 029
Rés. principales6 6947 1427 783
Rés. secondaires240297197
Vacants1 2141 2241 049

Commune voisine de taille comparable, Chamalières (29 km) affiche 44,6 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 45,9 % de propriétaires occupants, 50,3 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 61 % des résidences principales, devant électricité (28 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 159
2 à 4 ans1 873
5 à 9 ans1 449
10 ans ou plus3 302
Total ménages7 783
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 598
Sous-occupation modérée2 314
Sous-occupation accentuée1 778
Suroccupation modérée614
Suroccupation accentuée17
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 19 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 28 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 61,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

9 029Logements en 2022
+123 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 051 logements à l'origine, 9 029 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 991 1 003 992 1 107 1 155 772
Dont vacants > 2 ans 335 339 316 356 353 409

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
196kWh/m²/an en moyenne
6,6 %Passoires (F+G) i
3 590Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
196 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 027 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (38 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (24 %), 60 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 229 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 107 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (211), appartements classés C (190), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-36 kWh/m²/an
Consommation vs France-7 kWh/m²/an
Passoires vs département-9,3 pts
Passoires vs France-3,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

24,7 %Taux logements sociaux i
1 834Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,62 €Loyer moyen /m² i
3,8 %Taux de vacance i
144dont PLAI i
28dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T130
T2180
T3599
T4597
T5+169

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Issoire recense 9 029 logements, dont 7 783 résidences principales (86,2 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (46,1 %) et collectif (53,9 %). Ce contexte résidentiel — Issoire est dans la tradition auvergnate, dans les collines, à une altitude moyenne de 372 m — cadre la lecture du parc local.

Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (45,9 % / 50,3 %). Le parc social représente 17,6 % des résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Issoire affiche 24,7 % de logements sociaux (cible 20,0 %).

Le parc neuf pèse lourd: 16,9 % des logements construits depuis 2006. Le parc d'Issoire cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 196 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (61,4 % des résidences principales).

Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +4,2 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages est classique: 18,8 % sans voiture et 27,8 % avec deux voitures ou plus.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition auvergnate. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 372 m) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 7 783 résidences principales d'Issoire et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Issoire en 2026 ?

Ancienne cité industrielle au patrimoine roman remarquable, Issoire est aujourd'hui un pôle de services pour le sud du Puy-de-Dôme. Son marché immobilier, stable après une phase de croissance, s'appuie sur des équipements nombreux mais affronte un taux de chômage élevé et un revenu médian modeste. Cette dualité définit les opportunités et les risques pour l'investisseur en 2026.

2 011 €/m² prix médian
+4,3 % sur un an
276 transactions 2026

Avec un prix médian à 2 011 €/m², le marché issoirien offre un point d'entrée bien plus accessible que la plupart des pôles urbains de la région, ce qui compense une fragilité économique locale affichée.

Verdict

➤ Investir à Issoire demande de cibler un bien rénové et bien placé pour compenser la fragilité de la demande locale, en privilégiant une stratégie de rendement à moyen terme.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel sur bien rénové et bien localisé
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut correct de 6,6 %
  • ✓ Stabilité des prix après correction de 2023
  • ✓ Infrastructure et services de très haut niveau
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
  • ⚠ Taux de chômage élevé à 12,1 %
  • ⚠ Parc ancien et risques naturels présents

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix au mètre carré est inférieur de près de 50 % à la médiane nationale.
  • Issoire se situe dans la moitié inférieure des communes du Puy-de-Dôme en termes de revenu médian des ménages.
  • Le rendement locatif brut dépasse largement celui des grandes métropoles (6,6 % contre 3-4 % en moyenne).
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Issoire

Le marché immobilier d'Issoire affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers d'Issoire

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,7

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée : le marché est actif, avec une demande soutenue malgré la correction récente.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
67
Années de revenu pour acheter 70 m²
76
% de résidences secondaires
11
Croissance démographique (5 ans)
37
Densité de population
98
3,8

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des résidents locaux.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
24
% de propriétaires
13
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
4,7

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée : la demande locative existe, portée par les services, mais le pouvoir d'achat local est limité.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
11
Croissance démographique (5 ans)
37
Capacité touristique / population
39
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
33
2,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible : la location saisonnière n'est pas un levier significatif sur ce marché.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
11
Capacité touristique / population
39
% de logements vacants
54
Faible densité (proxy isolement touristique)
2

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1999,2 — Percentile dept : 67/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 76/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 37/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 755,8 — Percentile dept : 98/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 24/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 39,6 — Percentile dept : 13/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 15,2 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 54,1 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 37/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 39/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1999,2 — Percentile dept : 33/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 39/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 54/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 755,8 — Percentile dept : 2/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Issoire : opportunités et risques

Investir à Issoire en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut des appartements (6,6 %) est correct, mais il faut immédiatement le pondérer. Une taxe foncière à 41,24 %, un taux de vacance de 11,6 % et seulement 2,2 % de résidences secondaires indiquent un marché locatif local peu tendu et porté par la demande de services (santé, éducation). L'effort net mensuel après loyer perçu peut devenir positif, à condition de sélectionner un bien déjà aux normes : avec 6,4 % de passoires thermiques (F/G), le risque de travaux obligatoires liés à la loi Climat et Résilience est réel.

La stratégie gagnante consiste à ignorer les passoires et à cibler les biens rénovés (classe D ou supérieure) dans les secteurs bien connectés aux 899 équipements de la commune, notamment près de la gare ou des pôles de santé. La forte dynamique de construction neuve (757 logements autorisés en 5 ans) peut créer une concurrence locative sur les biens anciens non mis à niveau, mais elle offre aussi des opportunités en VEFA pour sécuriser un DPE performant.

Le principal écueil réside dans la fragilité économique du bassin, avec un taux de chômage de 12,1 %. La demande locative est donc moins portée par les emplois industriels historiques que par la présence de services publics et de santé, attirant des profils moins stables. Une gestion locative rigoureuse et une sélection exigeante des locataires sont impératives pour garantir la rentabilité réelle de l'investissement.

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Données du marché immobilier à Issoire

DVF, loyers, permis, analyse expert

À 2 011 €/m², le prix médian à Issoire marque un plateau après la correction de 2023. Cette stabilité masque une double réalité : un parc ancien, où 12 % des logements datent d'avant 1945, côtoie un segment neuf dynamique (16,9 % construits après 2006). La fourchette de prix est large (1 610 - 2 638 €/m²), reflétant l'hétérogénéité du bâti et l'impact déterminant de la rénovation énergétique, dans une ville où la classe DPE dominante est D.

La répartition des 276 transactions annuelles révèle un marché actif, mais dont la liquidité est concentrée sur les petits appartements (57 m² médians) qui représentent 56 % des ventes. D'après les données DVF 2024, ces biens trouvent preneurs à 1 913 €/m² en médiane, un niveau qui attire les investisseurs pour le rendement, tandis que les maisons, plus chères (2 107 €/m²), s'adressent à une clientèle d'occupants souvent extérieure, le revenu médian local (21 810 €) ne permettant pas d'y accéder.

Cette dualité est accentuée par un environnement à risques : un radon significatif et une sismicité modérée imposent des diagnostics précis, tandis que les PPRN actifs sur la Couze Pavin et l'Allier conditionnent l'assurabilité et la constructibilité de certains secteurs. Acquérir à Issoire exige donc une due diligence renforcée sur ces aspects, souvent sous-estimés.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Issoire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Issoire sur les cinq dernières années, selon les données DVF, dessine un cycle classique de petite ville française : une hausse continue jusqu'en 2022, portée par la dynamique nationale et un rattrapage, suivie d'une correction en 2023 (-2,8 %) puis d'une stabilisation en 2024. Le prix médian actuel (2 011 €/m²) reste néanmoins supérieur de 5,3 % à celui de 2020. Cette trajectoire place Issoire en retrait par rapport à la dynamique observée dans d'autres pôles du département comme Riom ou Pont-du-Château, où les prix ont continué de progresser. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché mature, où les grandes envolées sont improbables, mais où une sélection rigoureuse peut permettre d'acquérir en-deçà des prix pratiqués il y a trois ans.

Évolution du marché immobilier d'Issoire

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 2 011 €/m² de prix médian pour 276 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +13,2 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 107 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 128
Appartements
Prix médian 1 913 €/m²
Surface médiane 65 m²
Transactions 148

Indicateurs clés du marché

+4,3 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,5 %
Rendement locatif apparts ?
5,5 %
Rendement locatif maisons ?
36,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

189 630 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~1 100 €/mois (20 ans, 3,5 %)
124 345 €
Appartement 65 m² ?
Mensualité ~721 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières pour Issoire révèlent un équilibre fragile entre effort d'acquisition et rentabilité. Pour un appartement médian de 57 m² à 107 103 €, avec un prêt à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 650 €. Le loyer médian de 10,3 €/m²/mois génère environ 587 € de revenus, couvrant 90 % de la charge. L'effort résiduel net est donc faible (environ 63 €/mois), mais le rendement brut de 6,6 % doit être nuancé par la taxe foncière (41,24 %) et la gestion. La viabilité du montage repose donc sur la stabilité de la location et l'absence de vacance locative, dans un contexte où 11,6 % des logements sont vacants.

Acheter vs Louer — appartement 65 m²

721 €/mois
Mensualité crédit ?
669 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 52 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

8,7 ans
Pour une maison ?
5,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,1 - 13,1 €/m²
9,7 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,0 - 13,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché des transactions à Issoire, avec 270 ventes en 2024, affiche un volume stable par rapport à 2023 (-1,5 %) mais en retrait par rapport aux pics de 2021-2022. La répartition est équilibrée entre maisons (128 ventes) et appartements (148 ventes), ces derniers étant majoritaires en nombre. Le profil des biens vendus est celui d'un parc plutôt ancien, avec une surface médiane de 92 m² pour les maisons et 57 m² pour les appartements. Ce volume soutenu, couplé à une stabilité des prix, caractérise un marché d'acheteurs où la négociation est possible, particulièrement sur les biens nécessitant des travaux, dans un parc où seulement 16,9 % des logements ont été construits après 2006.

Répartition des ventes

46,4 % de maisons et 53,6 % d'appartements parmi les 276 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 46,4 % de maisons et 53,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 276 128 148
Prix médian/m² 2 011 € 2 107 € 1 913 €
Prix moyen/m² 2 060 €
Surface médiane – 90 m² 65 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 259 1 776 €
2022 275 1 846 €
2023 224 1 916 €
2024 218 1 928 €
2025 276 2 011 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Issoire est vigoureuse, avec 757 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 174 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, portée par l'intercommunalité, répond à la fois à une pression démographique modeste (+5,8 % sur 10 ans) et à un besoin de renouvellement du parc. Elle indique une volonté politique de développement et d'attractivité. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois des opportunités dans le neuf, mais aussi un risque de concentration de l'offre locative moderne dans les nouveaux quartiers, pouvant exercer une pression à la baisse sur les loyers des biens anciens non rénovés, surtout si la demande ne suit pas au même rythme.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

2 688 logements autorisés cumulés, 1 776 commencés: la dynamique récente affiche 390 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée à Issoire

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

772 logements vacants au total
409 vacants depuis plus de 2 ans 53,0 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Issoire (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 822 logements autorisés à à Issoire, dont 195 en 2025 (+151 % vs les 5 années précédentes).

822 logements autorisés sur 5 ans
195 en 2025 dernière année connue
+151 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Issoire

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,1 €/m²
Médian 10,3 €/m²
Haut 13,1 €/m²
Écart de 5,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,0 €/m²
Médian 9,7 €/m²
Haut 13,5 €/m²
Écart de 6,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Issoire

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (65 m²)
~1 657 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~2 154 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 41,24 % Moyenne dept : 44,77 % -3,53 pt Moyenne France : 43,01 % -1,77 pt
Taxe d'habitation (rappel) 21,89 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

38,83 % 2021
38,83 % 2022
38,93 % 2023
41,24 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (41,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Passer du rendement brut de 6,6 % (appartements) au net implique de déduire des charges incompressibles. La taxe foncière sur le bâti à Issoire s'élève à 41,24 %. Il faut y ajouter les frais de gestion locative (environ 6-8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, une provision pour travaux et surtout un lissage du risque de vacance locative, le taux de logements vacants étant de 11,6 %. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 4,0 %.

Performance énergétique du parc à Issoire

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 590 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Issoire: la classe D domine, 6,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 6,6 % F + G
Conso moyenne 195 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc immobilier présente une classe énergétique dominante D (195 kWh/m²/an). Seulement 6,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ceci réduit le risque immédiat pour un acquéreur, mais la réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Pour un achat dans l'ancien, anticiper les travaux de rénovation reste un impératif financier et réglementaire.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de petite surface (médiane 57 m²), plus liquides et offrant le meilleur rendement brut. Les T2 en centre-bourg, à proximité de la gare (0,3 km), sont les plus recherchés. Attention au parc ancien : 12 % des logements datent d'avant 1945 et 6,4 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des rénovations coûteuses dès 2025.

Quelles zones cibler à Issoire ?

Le centre historique, autour des monuments, et les quartiers proches de la gare offrent la meilleure liquidité. La périphérie, en extension, voit une construction neuve dynamique (105 logements autorisés en 2024), ce qui pourrait créer une sur-offre à moyen terme et peser sur les loyers des biens anciens mal rénovés.

Calculateur de rendement à Issoire

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Issoire

Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 11,6 %. La faible croissance démographique (-0,7 % en 5 ans) n'augmente pas la demande. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) et les risques naturels (radon, inondations PPRi) peuvent également impacter l'attractivité et la valeur des biens.

Cas pratique : un investissement type à Issoire

Pour un appartement type de 52 m² (proche du prix total médian de 107 103 €), le loyer moyen attendu est d'environ 536 € par mois (10,3 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 623 €. L'effort résiduel mensuel est donc négatif (-87 €) avant prise en compte des charges et de la fiscalité, illustrant la nécessité d'un apport personnel conséquent pour équilibrer l'opération.

Erreurs à éviter quand on investit à Issoire

  • Oublier la taxe foncière, élevée à 41,24 %.
  • Négliger le taux de vacance local de 11,6 %.
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché réel.
  • Omettre une provision pour travaux dans un parc ancien.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier d'Issoire suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre et une demande plus importantes. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être favorable avant la trêve hivernale. Pour un acheteur, l'hiver présente parfois moins de concurrence. Vendre au printemps maximise la visibilité. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.

Le saviez-vous ?

  • Issoire compte 12 monuments historiques protégés.
  • La fibre couvre 84,0 % des logements de la commune.
  • L'aéroport de Clermont-Ferrand n'est qu'à 28,1 km.

S'installer à Issoire : cadre de vie et logement

S'installer à Issoire, c'est choisir une petite ville autonome et bien équipée, dotée d'un patrimoine roman exceptionnel et située au pied des volcans d'Auvergne. Avec 899 équipements recensés par l'INSEE, dont 257 dans la santé et 339 services, la commune offre une qualité de vie pratique rare pour une ville de 15 000 habitants. La connexion numérique est excellente (92,7 % de couverture très haut débit), facilitant le télétravail, tandis que la gare et la proximité de l'A75 relient Clermont-Ferrand en 30 minutes.

Ce cadre de vie attractif est néanmoins tempéré par des contraintes environnementales concrètes. Le risque radon nécessite une ventilation adaptée des logements, et les plans de prévention des risques inondation (PPRN) délimitent des zones où la construction et l'assurance sont réglementées. Le climat, avec 611 mm de précipitations annuelles et une température moyenne de 12°C, est typique du continent altéré, offrant des étés agréables mais des hivers marqués.

Carte du marché immobilier à Issoire

Issoire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Issoire

12,0 °C
Température moyenne ?
1 888 h
Ensoleillement ?
611 mm
Précipitations ?
67 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,0°C et 611 mm de précipitations, le climat d'Issoire est continental modéré. L'altitude de 408 m engendre des hivers marqués mais des étés souvent ensoleillés. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons bien distinctes et supportant quelques jours de gel. La proximité des monts d'Auvergne offre un cadre naturel attractif, compensant un ensoleillement légèrement inférieur aux régions méridionales.

À qui s'adresse Issoire ?

Issoire s'adresse aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison individuelle (46,8% du parc) à prix contenu, avec de bonnes écoles. Les retraités y trouvent des services de santé (257 équipements) mais doivent composer avec un relief parfois accidenté. Les navetteurs travaillant à Clermont-Ferrand apprécient la desserte ferroviaire, malgré un trajet routier d'une demi-heure.

Avantages et limites à Issoire

✓ Points forts

  • Prix immobilier accessible vs. l'agglomération clermontoise
  • Centre-ville vivant avec commerces et patrimoine historique
  • Très bonne desserte en services et équipements (899 au total)
  • Accès rapide au réseau autoroutier et TGV vers Paris
  • Environnement naturel proche (rivières, volcans d'Auvergne)

− À prendre en compte

  • Risques naturels : inondations (PPRi) et radon à gérer
  • Démographie vieillissante et baisse récente de population
  • Économie locale fragile (taux de chômage à 12,1%)

Composition du parc immobilier à Issoire

9 029 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (46,8 %) et collectif (53,2 %).

86,2 % Résidences principales 7 783 logements
2,2 % Résidences secondaires 197 logements
11,6 % Logements vacants 1 049 logements
45,9 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc immobilier est équilibré entre maisons (46,8 %) et appartements (21,0 % de logements sociaux inclus). Une large majorité de résidences principales (45,9 % de propriétaires occupants) assure une stabilité relative. Cependant, un taux de vacance de 11,6 %, supérieur à la moyenne nationale, indique un marché détendu avec un choix potentiellement plus large pour l'acheteur. La part faible de résidences secondaires (2,2 %) confirme un marché porté par la demande locale et les besoins en logement principal.

Ancienneté du parc à Issoire

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 706 logements).

  • Avant 1919 6,5 % 499 logts
  • 1919-1945 5,5 % 423 logts
  • 1946-1970 26,3 % 2 027 logts
  • 1971-1990 30,2 % 2 325 logts
  • 1991-2005 14,6 % 1 128 logts
  • 2006-2019 16,9 % 1 304 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Issoire

899 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

212 Commerces
339 Services
257 Santé
51 Sports et loisirs
22 Enseignement
12 Tourisme
6 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Issoire

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 16 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 12 catastrophes naturelles déclarées

Le dossier communal des risques naturels est actif, avec deux PPRN concernant les cours d'eau (Couze Pavin et Val d'Allier Issoirien). La commune est également classée en zone de sismicité modérée et présente un potentiel significatif d'exposition au radon. Consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie ou sur Géorisques est une étape indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier les contraintes constructives ou d'assurabilité liées aux inondations.

Cas pratique : un achat type à Issoire

Acquérir une maison typique de 92 m² (correspondant au prix médian de 198 168 €) représente un investissement de 8,1 années du revenu médian local (21 810 €). Avec un apport de 10 % (19 817 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 152 €. Cela nécessite un reste à vivre conséquent au regard des dépenses courantes.

Erreurs à éviter quand on achète à Issoire

  • Négliger le diagnostic radon en zone significative.
  • Oublier de consulter les PPRN inondation en mairie.
  • Acheter sans scrutin du DPE et des travaux à prévoir.
  • Surestimer sa capacité d'emprunt sans compter les charges.

Points clés à retenir à Issoire

  • Prix médian stable à 2 011 €/m² en 2024.
  • Rendement brut locatif : 6,6 % pour les appartements.
  • Climat : températures moyennes de 12,0°C.
  • Marché stable : prix au m² sans variation annuelle.
  • Écart maison/appartement : +275 €/m² pour les maisons.
  • Taxe foncière impactante : taux de 41,24 %.
  • Parc immobilier : 46,8 % de maisons individuelles.
  • Facteur clé de valeur : performance énergétique (DPE).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Issoire ?

À Issoire, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus sur la valorisation. Une maison rénovée avec un bon DPE se vendra avec une prime significative. La proximité des commodités (212 commerces et 20 établissements scolaires) et du centre-ville historique reste un atout. Pour un appartement, l'étage, la vue et la charge de copropriété sont scrutés. La présence d'un terrain, même modeste, ou d'une place de parking, peut aussi justifier un écart de prix au m².

Estimation indicative d'une maison à Issoire

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

180 990 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation précise évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une vacance prolongée (le taux de vacance est déjà de 11,6 %) et une sous-évaluation qui génère une moins-value. À Issoire, avec une offre neuve en croissance (+174 % d'autorisations sur 5 ans), la concurrence est réelle. Se baser sur les données DVF récentes et une connaissance fine des micro-lotissements (centre vs. zones inondables) est indispensable pour fixer un prix attractif et réaliste.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais un expert local connaît les micro-marchés : la valeur d'une rue près de l'abbatiale Saint-Austremoine n'est pas celle d'un quartier périphérique. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, et sait négocier avec les acheteurs sérieux. Son estimation, fondée sur des visites et une analyse comparative fine, est un levier pour vendre au juste prix sans laisser d'argent sur la table et dans un délai maîtrisé.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
  • Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valeur.
  • Oublier de comparer avec l'offre neuve concurrente.
  • Surestimer la valeur d'un bien nécessitant des travaux.

Investir à Issoire : passer à l'action

La valeur réelle d'un bien à Issoire dépend étroitement de son état, de son exposition aux risques naturels et de sa localisation par rapport aux équipements structurants. Transformer l'analyse de marché en investissement réussi exige une connaissance fine des quartiers et des prix pratiqués, détenue par les professionnels locaux.

Les données posent un diagnostic précis, mais la bonne affaire à Issoire se joue sur le choix du bien et du quartier.

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  • Analyse basée sur les 270 ventes récentes à Issoire
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Issoire

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Issoire ?

    Le prix médian à Issoire est de 2 011 €/m², selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient autour de 1 913 €/m² et les maisons à 2 107 €/m². La fourchette des prix pour 50% des transactions se situe entre 1 610 et 2 638 €/m².

    Issoire est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?

    Non, Issoire est plus accessible que plusieurs pôles voisins. Son prix au m² est inférieur de 14% à celui de Riom (2 325 €/m²) et de 22% à celui de Pont-du-Château (2 504 €/m²). En revanche, elle est plus chère que Thiers (1 011 €/m²).

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Issoire ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 6,6% pour les appartements et 5,4% pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 41,24%, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,0% pour un appartement.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Issoire ?

    Plusieurs risques naturels sont recensés : présence de radon, sismicité modérée et risques d'inondation (PPRN actifs sur la Couze Pavin et l'Allier). Il est crucial de consulter le dossier départemental des risques et d'adapter son assurance. Par ailleurs, 6,4% du parc est considéré comme passoire thermique (classes F/G).

    Le marché immobilier d'Issoire est-il en hausse ou en baisse ?

    Le marché est stable en 2024 après une correction en 2023. Le prix médian de 2024 (2 011 €/m²) est identique à celui de 2023, mais reste supérieur de 5,3% à celui de 2020. On n'observe plus la forte croissance des années 2021-2022.

    Marché immobilier des communes voisines

    Issoire présente un écart de valorisation significatif avec des pôles comme Riom (+14 %) ou Pont-Du-Château (+22 %), offrant un effet de levier intéressant pour qui croit à la solidité de ses services et équipements malgré des indicateurs économiques moins robustes.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Issoire.

    Communes limitrophes d'Issoire

    Issoire est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 011 €/m² Prix médian à Issoire
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    En 2026, 276 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 011 €/m² à Issoire, niveau conforme à la médiane départementale.

    Le prix médian d'Issoire gagne +13,2 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 252 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,3 %.

    Les maisons (46,4 % des transactions, 2 107 €/m²) et les appartements (53,6 %, 1 913 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian d'Issoire, un logement de 90 m² (189 630 €) représente 8,7 années de ressources brutes.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,3 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (5,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Issoire (2,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 822 logements autorisés, soit 164/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.

    Le marché immobilier d'Issoire s'interprète dans un contexte plus large — Issoire est dans la tradition auvergnate, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Issoire est dans les collines, à une altitude moyenne de 372 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Issoire

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    Communes voisines

    Perrier 63500 925 hab. 4,3 km Orbeil 63500 883 hab. 2,9 km Parentignat 63500 480 hab. 3,3 km Saint-Yvoine 63500 553 hab. 4,6 km