01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 245 logements dont 1 060 résidences principales, 76 résidences secondaires et 109 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 060 | 85,1 % |
| Résidences secondaires | 76 | 6,1 % |
| Logements vacants | 109 | 8,8 % |
Le graphique détaille la structure des 1 245 logements: 85 % sont habités en permanence, 6 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 207 | 20,0 % |
| 1919-1945 | 92 | 8,9 % |
| 1946-1970 | 117 | 11,3 % |
| 1971-1990 | 241 | 23,3 % |
| 1991-2005 | 160 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 219 | 21,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 23 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 20 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 0,8 % |
| 2 pièces | 38 | 3,6 % |
| 3 pièces | 118 | 11,1 % |
| 4 pièces | 264 | 24,9 % |
| 5 pièces ou plus | 632 | 59,6 % |
Distribution par taille: 4 % de petits logements (T1-T2), 60 % de grands (5p+), moyenne à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 056 | 1 186 | 1 245 |
| Rés. principales | 899 | 1 022 | 1 060 |
| Rés. secondaires | 77 | 65 | 76 |
| Vacants | 80 | 99 | 109 |
À titre de comparaison : 75,1 % de part de propriétaires à Baguer-Pican, à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 817 | 77,1 % |
| Locataires (privé) | 183 | 17,3 % |
| Locataires HLM | 55 | 5,2 % |
| Logés gratuitement | 5 | 0,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 77,1 % de propriétaires occupants, 22,5 % de locataires et 5 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 163 | 15,4 % |
| Fioul | 87 | 8,2 % |
| Électricité | 478 | 45,1 % |
| Gaz bouteille | 37 | 3,5 % |
| Autre (bois…) | 295 | 27,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (45 %), 28 % pour autres sources (bois notamment) et 15 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 95 |
| 2 à 4 ans | 176 |
| 5 à 9 ans | 193 |
| 10 ans ou plus | 596 |
| Total ménages | 1 060 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 61 |
| Sous-occupation modérée | 237 |
| Sous-occupation accentuée | 343 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 40 | 3,8 % |
| 1 voiture | 447 | 42,2 % |
| 2 voitures ou plus | 573 | 54,1 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 54 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 616 | 538 | 19 | 59 |
| 1975 | 649 | 552 | 44 | 53 |
| 1982 | 721 | 625 | 61 | 35 |
| 1990 | 827 | 685 | 84 | 58 |
| 1999 | 836 | 715 | 76 | 45 |
| 2006 | 953 | 815 | 70 | 68 |
| 2011 | 1 056 | 899 | 77 | 80 |
| 2016 | 1 186 | 1 022 | 65 | 99 |
| 2022 | 1 245 | 1 060 | 76 | 109 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 616 logements, le total atteint 1 245 en 2022 (+102 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 99 | 102 | 100 | 98 | 98 | 72 |
| Dont vacants > 2 ans | 27 | 31 | 30 | 27 | 35 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1,6 % |
| Classe B | 26 | 8,3 % |
| Classe C | 124 | 39,6 % |
| Classe D | 90 | 28,8 % |
| Classe E | 37 | 11,8 % |
| Classe F | 25 | 8,0 % |
| Classe G | 6 | 1,9 % |
Le graphique décompose les 313 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 50 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 80 | 25,6 % |
| Classe B | 115 | 36,7 % |
| Classe C | 72 | 23,0 % |
| Classe D | 26 | 8,3 % |
| Classe E | 8 | 2,6 % |
| Classe F | 12 | 3,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 37 % des diagnostics et 85 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 213 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 229 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 241 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 96 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 25 | 1 |
| Classe C | 94 | 30 |
| Classe D | 82 | 8 |
| Classe E | 35 | 2 |
| Classe F | 24 | 1 |
| Classe G | 5 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 195 kWh/m²/an côté maisons, C à 174 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 5 |
| T3 | 29 |
| T4 | 18 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Fresnais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 245 logements composent le parc de la Fresnais en 2022, très majoritairement occupés à l'année (85,1 %). La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 96,3 % de maisons individuelles (1 199 unités). L'environnement communal: une commune des côtes armoricaines, dans la plaine, à une altitude de 65 m, à proximité immédiate du littoral d'Ille-et-Vilaine (8 km).
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de la Fresnais (77,1 %). Part du parc social: 5,2 % des résidences principales.
L'ancienneté du parc de la Fresnais mêle deux époques — 20,0 % avant 1919, 21,1 % après 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 192 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). 45,1 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +5,0 % entre 2016 et 2022. 54,1 % des ménages de la Fresnais disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune des côtes armoricaines — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 65 m, à proximité immédiate du littoral d'Ille-et-Vilaine (8 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Ille-et-Vilaine (98ᵉ rang sur 332 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Fresnais
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fresnais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fresnais s'établit à 2 367 €, sur la base de 37 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Fresnais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Fresnais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 367 €/m² de prix médian pour 37 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +9,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
89,2 % de maisons et 10,8 % d'appartements parmi les 37 transactions enregistrées.
89,2 % maisons, 10,8 % appartements sur 37 ventes: le collectif pèse 10,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 37 | 33 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 367 € | 2 329 € | 2 554 € |
| Prix moyen/m² | 2 584 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 43 | 2 169 € |
| 2022 | 39 | 2 300 € |
| 2023 | 29 | 2 284 € |
| 2024 | 25 | 2 338 € |
| 2025 | 37 | 2 367 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 368 logements ont été autorisés et 298 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Fresnais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fresnais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 88 logements ont été autorisés à à Fresnais, +60 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fresnais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fresnais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Fresnais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 313 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fresnais: classe C en tête, 9,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Fresnais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fresnais : cadre de vie et logement
La Fresnais compte 2 509 habitants, à 5 m d'altitude. Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 752 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 71 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fresnais
La Fresnais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fresnais
Composition du parc immobilier à Fresnais
1 245 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 199 maisons pour 36 appartements: le parc à Fresnais est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Fresnais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 036 logements).
- Avant 1919 20,0 % 207 logts
- 1919-1945 8,9 % 92 logts
- 1946-1970 11,3 % 117 logts
- 1971-1990 23,3 % 241 logts
- 1991-2005 15,4 % 160 logts
- 2006-2019 21,1 % 219 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fresnais
71 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fresnais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fresnais
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
231 966 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fresnais
Quel est le prix de l'immobilier à Fresnais ?
Le prix médian au m² à Fresnais est de 2 367 € (données DVF, 37 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 228 000 €.
Comment La Fresnais se situe-t-elle dans le Ille-et-Vilaine ?
La Fresnais se situe au 98ᵉ rang du Ille-et-Vilaine sur 332 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Fresnais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fresnais est de 4,8 % (loyer de 9,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de la Fresnais
La Fresnais est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 367 €/m² en médiane, La Fresnais s'inscrit au niveau de la médiane de l'Ille-et-Vilaine (2 811 €/m²) et reste -4,2 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +9,1 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 173 transactions (source DGFiP/DVF).
La maison individuelle domine les ventes de la Fresnais (89,2 % des transactions), à un prix médian de 2 329 €/m². Rapporté au revenu médian de la Fresnais, un logement de 98 m² (228 242 €) représente 10,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Fresnais: 10,3 €/m²/mois pour un appartement, 9,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,9 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (6,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 18 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 82 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Fresnais est une commune des côtes armoricaines. Contexte physique: à proximité immédiate du littoral d'Ille-et-Vilaine (8 km), dans la plaine, à une altitude de 65 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.