01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 568 logements dont 2 326 résidences principales, 64 résidences secondaires et 178 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 326 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 64 | 2,5 % |
| Logements vacants | 178 | 6,9 % |
Le graphique détaille la structure des 2 568 logements: 91 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 207 | 9,5 % |
| 1919-1945 | 113 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 227 | 10,4 % |
| 1971-1990 | 585 | 26,8 % |
| 1991-2005 | 499 | 22,8 % |
| 2006-2019 | 553 | 25,3 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (27 %), 25 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 0,4 % |
| 2 pièces | 79 | 3,4 % |
| 3 pièces | 417 | 17,9 % |
| 4 pièces | 750 | 32,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 071 | 46,0 % |
Distribution par taille: 4 % de petits logements (T1-T2), 46 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 035 | 2 262 | 2 568 |
| Rés. principales | 1 819 | 2 025 | 2 326 |
| Rés. secondaires | 91 | 88 | 64 |
| Vacants | 125 | 149 | 178 |
Legé (4 817 hab., à 19 km) présente 65,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 884 | 81,0 % |
| Locataires (privé) | 377 | 16,2 % |
| Locataires HLM | 49 | 2,1 % |
| Logés gratuitement | 16 | 0,7 % |
La répartition du parc occupé: 81,0 % de propriétaires, 18,3 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 203 | 8,7 % |
| Fioul | 325 | 14,0 % |
| Électricité | 1 177 | 50,6 % |
| Gaz bouteille | 37 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 584 | 25,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par autres sources (bois notamment) (25 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 268 |
| 2 à 4 ans | 457 |
| 5 à 9 ans | 404 |
| 10 ans ou plus | 1 197 |
| Total ménages | 2 326 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 236 |
| Sous-occupation modérée | 612 |
| Sous-occupation accentuée | 737 |
| Suroccupation modérée | 40 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 90 | 3,9 % |
| 1 voiture | 1 008 | 43,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 228 | 52,8 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 43 % en ont une et 53 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 85,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 790 | 745 | 10 | 35 |
| 1975 | 998 | 912 | 39 | 47 |
| 1982 | 1 240 | 1 096 | 60 | 84 |
| 1990 | 1 354 | 1 129 | 145 | 80 |
| 1999 | 1 548 | 1 359 | 139 | 50 |
| 2006 | 1 827 | 1 627 | 115 | 85 |
| 2011 | 2 035 | 1 819 | 91 | 125 |
| 2016 | 2 262 | 2 025 | 88 | 149 |
| 2022 | 2 568 | 2 326 | 64 | 178 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 790 logements à l'origine, 2 568 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 163 | 160 | 164 | 163 | 213 | 84 |
| Dont vacants > 2 ans | 30 | 32 | 32 | 44 | 41 | 53 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 6,5 % |
| Classe B | 27 | 4,4 % |
| Classe C | 172 | 27,8 % |
| Classe D | 214 | 34,6 % |
| Classe E | 99 | 16,0 % |
| Classe F | 43 | 7,0 % |
| Classe G | 23 | 3,7 % |
Le graphique décompose les 618 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en D, 39 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 146 | 23,6 % |
| Classe B | 255 | 41,3 % |
| Classe C | 104 | 16,8 % |
| Classe D | 54 | 8,7 % |
| Classe E | 27 | 4,4 % |
| Classe F | 25 | 4,0 % |
| Classe G | 7 | 1,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (41 %), 82 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 259 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 223 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 195 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 259 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 96 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 0 |
| Classe B | 27 | 0 |
| Classe C | 143 | 29 |
| Classe D | 193 | 21 |
| Classe E | 95 | 4 |
| Classe F | 42 | 1 |
| Classe G | 23 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (204 kWh/m²/an), les appartements C (176) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 12 |
| T3 | 47 |
| T4 | 23 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Garnache (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
2 568 logements composent le parc de la Garnache en 2022, très majoritairement occupés à l'année (90,6 %). Une typologie quasi monomorphe — 97,5 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, La Garnache est dans le tissu communal du littoral atlantique, dans un relief de plaine, à 2 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral vendéen, à 35 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
L'accession à la propriété est la norme à La Garnache, avec 81,0 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 2,1 % de l'offre de résidences principales.
Le parc compte 25,3 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 202 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 10,7 %. 50,6 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de la Garnache a augmenté de +13,5 %. 52,8 % des ménages de la Garnache disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le tissu communal du littoral atlantique dans lequel s'inscrit La Garnache. La commune est dans un relief de plaine, à 2 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral vendéen, à 35 km environ: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,4 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Vendée
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Garnache
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Garnache
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Garnache s'établit à 2 222 €, sur la base de 83 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Garnache Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Garnache
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 222 €/m² de prix médian pour 83 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 81 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
98,8 % de maisons et 1,2 % d'appartements parmi les 83 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 98,8 % de maisons et 1,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 83 | 82 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 222 € | 2 233 € | 1 876 € |
| Prix moyen/m² | 2 421 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 81 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 85 | 2 130 € |
| 2022 | 75 | 2 491 € |
| 2023 | 58 | 2 494 € |
| 2024 | 68 | 2 450 € |
| 2025 | 83 | 2 222 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 722 logements ont été autorisés et 1 270 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 74 %.
Vacance longue durée à Garnache
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Garnache (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Garnache totalise 477 logements sur 5 ans, soit +59 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Garnache
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Garnache
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Garnache
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 618 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Garnache est D, avec 10,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Garnache
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Garnache : cadre de vie et logement
La Garnache compte 5 515 habitants, à 29 m d'altitude. Le climat local affiche 12,8 °C de moyenne annuelle et 762 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 25 appellations d'origine rattachées au terroir local et 190 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Garnache
La Garnache et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Garnache
Composition du parc immobilier à Garnache
2 568 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Garnache est composé très majoritairement de maisons (97,7 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Garnache
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 184 logements).
- Avant 1919 9,5 % 207 logts
- 1919-1945 5,2 % 113 logts
- 1946-1970 10,4 % 227 logts
- 1971-1990 26,8 % 585 logts
- 1991-2005 22,8 % 499 logts
- 2006-2019 25,3 % 553 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Garnache
190 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Garnache
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Garnache
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
204 424 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Garnache
Quel est le prix de l'immobilier à Garnache ?
Le prix médian au m² à Garnache est de 2 222 € (données DVF, 83 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 205 000 €.
Comment La Garnache se situe-t-elle dans le Vendée ?
La Garnache se situe dans la moyenne départementale du Vendée.
Quel rendement locatif espérer à Garnache ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Garnache est de 5,4 % (loyer de 10,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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La Garnache est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 222 €/m² à Garnache contre 2 280 €/m² pour la Vendée.
Hausse contenue du prix médian: +4,3 % sur la période 2021-2025. 369 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -9,3 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (98,8 %), vendues autour de 2 233 €/m² pour des surfaces médianes de 92 m². Le bien médian (92 m² à 205 436 €) équivaut à 9,0 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de la Garnache avoisinent 11,5 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Garnache (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 477 logements autorisés, soit 95/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (64 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, La Garnache est dans le tissu communal du littoral atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral vendéen, à 35 km environ, dans un relief de plaine, à 2 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).