01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 463 logements dont 1 123 résidences principales, 308 résidences secondaires et 32 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 123 | 76,8 % |
| Résidences secondaires | 308 | 21,1 % |
| Logements vacants | 32 | 2,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 77 % de résidences principales, 21 % de secondaires et 2 % de vacants pour un total de 1 463 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 259 | 23,8 % |
| 1919-1945 | 79 | 7,3 % |
| 1946-1970 | 87 | 8,0 % |
| 1971-1990 | 180 | 16,5 % |
| 1991-2005 | 207 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 277 | 25,4 % |
Structure du bâti par époque: 24 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (25 %), 25 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 0,8 % |
| 2 pièces | 68 | 6,1 % |
| 3 pièces | 222 | 19,8 % |
| 4 pièces | 390 | 34,7 % |
| 5 pièces ou plus | 434 | 38,6 % |
Le parc compte 4,4 pièces en moyenne par logement, avec 39 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 132 | 1 306 | 1 463 |
| Rés. principales | 856 | 971 | 1 123 |
| Rés. secondaires | 109 | 173 | 308 |
| Vacants | 167 | 162 | 32 |
Caux, commune de taille similaire à 5 km, affiche 55,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 840 | 74,8 % |
| Locataires (privé) | 216 | 19,2 % |
| Locataires HLM | 46 | 4,1 % |
| Logés gratuitement | 21 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,8 %, locataires 23,3 % — la part HLM s'établit à 4 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 80 | 7,1 % |
| Fioul | 59 | 5,3 % |
| Électricité | 802 | 71,4 % |
| Gaz bouteille | 16 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 166 | 14,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (71 %), 15 % pour autres sources (bois notamment) et 7 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 137 |
| 2 à 4 ans | 267 |
| 5 à 9 ans | 209 |
| 10 ans ou plus | 510 |
| Total ménages | 1 123 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 191 |
| Sous-occupation modérée | 246 |
| Sous-occupation accentuée | 347 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 109 | 9,7 % |
| 1 voiture | 574 | 51,1 % |
| 2 voitures ou plus | 440 | 39,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 10 % sans, 51 % à une voiture, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 655 | 532 | 68 | 55 |
| 1975 | 675 | 520 | 65 | 90 |
| 1982 | 706 | 536 | 91 | 79 |
| 1990 | 791 | 560 | 126 | 105 |
| 1999 | 887 | 653 | 118 | 116 |
| 2006 | 1 063 | 797 | 146 | 120 |
| 2011 | 1 132 | 856 | 109 | 167 |
| 2016 | 1 306 | 971 | 173 | 162 |
| 2022 | 1 463 | 1 123 | 308 | 32 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 655 logements, le total atteint 1 463 en 2022 (+123 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 151 | 198 | 187 | 198 | 194 | 109 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 61 | 64 | 64 | 69 | 67 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 13,3 % |
| Classe B | 58 | 13,1 % |
| Classe C | 168 | 37,8 % |
| Classe D | 109 | 24,5 % |
| Classe E | 36 | 8,1 % |
| Classe F | 12 | 2,7 % |
| Classe G | 2 | 0,5 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 38 % des logements et 64 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 222 | 50,0 % |
| Classe B | 144 | 32,4 % |
| Classe C | 43 | 9,7 % |
| Classe D | 22 | 5,0 % |
| Classe E | 10 | 2,3 % |
| Classe F | 3 | 0,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (50 %), et 92 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 186 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 169 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 148 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 123 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 204 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 63 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 58 | 1 |
| Classe B | 53 | 5 |
| Classe C | 130 | 38 |
| Classe D | 78 | 31 |
| Classe E | 32 | 4 |
| Classe F | 10 | 2 |
| Classe G | 2 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 151 kWh/m²/an côté maisons, C à 176 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 6 |
| T3 | 22 |
| T4 | 15 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Roujan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Roujan cumule 1 463 logements au millésime 2022: 76,8 % en résidence principale, 21,1 % en secondaire, 2,2 % vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 89,5 % de maisons individuelles (1 309 unités). Roujan est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à 66 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (27 km).
Majorité de propriétaires à Roujan (74,8 %), complétée par 23,3 % de locataires. 4,1 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc de Roujan combine un noyau ancien (23,8 %) et une couronne plus récente (25,4 % après 2006). Le parc de Roujan se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 156 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le électricité est la première source de chauffage du parc (71,4 %).
Le parc de Roujan s'est étoffé de +12,0 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages est classique: 9,7 % sans voiture et 39,2 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique à 66 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (27 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Roujan en 2026 ?
Entre les avant-monts de l'Hérault et la plaine biterroise, Roujan conjugue un cadre de vie villageois à une croissance démographique vigoureuse (+17,4 % en 10 ans). Son marché immobilier, après un pic en 2022, offre aujourd'hui un point d'entrée corrigé. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec une correction de 14,5 % depuis son pic de 2022 et un rendement locatif supérieur à 5,5 %, Roujan offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines côtes.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction récente de -14,5 % depuis le pic
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+17,4 % en 10 ans)
- ✓ Rendement brut locatif correct (>5,5 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (chômage à 14,2 %)
- ⚠ Parc ancien (31 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Roujan (2 119 €/m²) est inférieur d'environ 30 % à la moyenne nationale.
- Il se situe 21 % en dessous du prix médian de communes comparables comme Caux ou Alignan-du-Vent.
- Le rendement locatif brut (5,5 % pour les maisons) dépasse celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Roujan
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Roujan : opportunités et risques
Investir à Roujan en 2026 se justifie principalement pour une stratégie de rendement locatif en moyen terme, portée par une demande locative structurelle et un prix d'entrée corrigé. Le rendement brut moyen de 5,5 % pour les maisons, bien qu'inférieur aux standards de certains marchés tendus, reste compétitif dans la région, surtout après la baisse des prix. Cependant, l'investisseur doit intégrer dans son modèle économique la taxe foncière élevée (37,39 %), qui rogne significativement le rendement net, ainsi que la part non négligeable du parc datant d'avant 1945, synonyme de potentiels travaux de rénovation énergétique.
Le risque de vacance locative apparaît modéré (taux de vacance de 2,2 % seulement), mais la clientèle locative locale, confrontée à un marché de l'emploi fragile, pourrait présenter une solvabilité limitée. L'investissement gagnera donc à cibler des biens rénovés (classe DPE C dominante) et bien situés, près des commodités ou avec un accès aisé à la gare de Magalas (7,6 km) pour les navetteurs. La faible part de passoires thermiques (3,3 % en F/G) est un point rassurant face aux futures interdictions de location.
Pour un investisseur en quête de plus-value, le potentiel existe, porté par la dynamique démographique et le rattrapage possible par rapport à des voisines plus chères comme Tourbes. Toutefois, cet horizon est conditionné à la capacité du territoire à maintenir son attractivité et à maîtriser son développement urbain, dans un contexte où 25,4 % du parc est déjà récent (post-2006). La sélectivité sera donc la clé.
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Données du marché immobilier à Roujan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roujan s'établit à 2 455 €, sur la base de 53 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roujan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, les prix médians à Roujan ont bondi de 33 %, passant de 1 864 €/m² à 2 477 €/m², sous l'effet de la forte demande post-Covid et de l'attractivité de l'arrière-pays héraultais. Une correction de 14,5 % est intervenue en 2023, ramenant le prix médian à 2 119 €/m² en 2024, soit un niveau proche de 2021. Cette volatilité récente témoigne d'un marché réactif, où les opportunités d'achat peuvent surgir en phase de consolidation. Comparé aux communes voisines comme Caux ou Alignan-du-Vent, Roujan reste nettement plus accessible, avec un écart de prix de l'ordre de 20 %, ce qui pourrait offrir une marge de plus-value à moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Roujan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 179 €/m² à 2 455 €/m² (+12,7 %), pour 53 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données DVF 2024, l'acquisition d'une maison médiane de 90 m² à 196 110 € représente un investissement conséquent, équivalent à 9,2 années de revenu médian local. Le loyer médian estimé (10 €/m²/mois) génère un rendement brut de 5,5 %. Toutefois, après déduction des charges locatives, de la gestion (12 %), d'une vacance estimée (8 %) et surtout de la taxe foncière (37,39 %), le rendement net tombe autour de 3,4 %. L'effort financier initial est donc significatif, et la rentabilité réelle dépendra de la maîtrise des coûts et de la sélection d'un bien économe en énergie.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 53 transactions ont été enregistrées à Roujan, un volume en nette baisse par rapport aux 99 ventes de 2022, signe d'un marché qui se normalise après une période frénétique. Le marché est très majoritairement porté par les maisons (50 ventes sur 49), avec une surface médiane de 90 m², reflétant une demande orientée vers l'habitat individuel. La fourchette de prix serrée (1 479 € à 2 995 €/m²) pour 50 % des ventes indique un marché relativement homogène, sans écarts de valorisation extrêmes. Ce profil suggère un marché d'acheteurs plus sélectifs, où la négociation retrouve sa place.
Répartition des ventes
94,3 % de maisons et 5,7 % d'appartements parmi les 53 transactions enregistrées.
94,3 % maisons, 5,7 % appartements sur 53 ventes: le collectif pèse 5,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 53 | 50 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 455 € | 2 431 € | 3 000 € |
| Prix moyen/m² | 2 344 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 66 | 2 179 € |
| 2022 | 73 | 2 427 € |
| 2023 | 58 | 2 167 € |
| 2024 | 46 | 2 098 € |
| 2025 | 53 | 2 455 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Roujan est robuste : 141 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, dont 19 en 2024, soit une tendance en hausse de 40 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette activité soutenue, couplée à une croissance démographique de 7,7 % sur la même période, indique une attractivité résidentielle réelle et répond à une pression de la demande. Elle contribue également à moderniser un parc immobilier où 31 % des logements datent d'avant 1945. Ce rythme de construction, s'il se maintient, ne semble pas menacer d'une sur-offre à court terme et conforte le potentiel de valorisation des secteurs bien situés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 10 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 692 autorisations pour 564 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Roujan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roujan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 136 logements ont été autorisés à à Roujan, +42 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Roujan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roujan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 3,8 % pour un appartement, tient compte de charges réelles. La taxe foncière à Roujan, à 37,39 %, pèse significativement. Il faut aussi provisionner la vacance locative (parc à 21,1 % de résidences secondaires), les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements (4 % du parc) et une épargne pour travaux, notamment pour anticiper les exigences du DPE sur le parc ancien.
Performance énergétique du parc à Roujan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 444 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Roujan: classe C en tête, 3,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (156 kWh/m²/an) et seulement 3,3 % de passoires thermiques (F/G). Le risque réglementaire à court terme (interdiction de location des passoires dès 2025) est donc limité. Cependant, les 31 % de logements d'avant 1945 nécessitent une vigilance sur les rénovations pour atteindre les seuils de 2028 et 2034.
Calculateur de rendement à Roujan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Roujan
Pour un appartement type de 65 m² à Roujan, comptez environ 139 025 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 10,6 €/m², il génère 689 € mensuels, soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net avoisine 3,8 %, dégageant un cash-flow modeste ou un effort résiduel faible selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Roujan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 37,39 % à Roujan.
- Surévaluer le loyer face à un marché locatif limité.
- Oublier de provisionner les travaux de mise aux normes DPE.
- Choisir un bien trop spécifique, risqué pour la revente.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Roujan suit la saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est idéal pour vendre, avec un afflux d'acheteurs. L'automne (septembre-octobre) permet de négocier après l'été. Évitez de vendre en novembre-décembre, période de calme. Pour acheter, l'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut motiver certaines ventes en début d'année.
Le saviez-vous ?
- Roujan compte 3 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de 52,4 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
- La fibre n'est déployée que pour 48 % des logements (score numérique 6/100).
S'installer à Roujan : cadre de vie et logement
S'installer à Roujan, c'est opter pour le rythme d'un bourg de l'arrière-pays biterrois, doté d'un patrimoine historique (3 monuments protégés) et d'une vie associative probablement riche, à l'image des 78 services recensés. La commune offre un niveau d'équipements remarquable pour sa taille, avec 126 équipements au total, dont 10 commerces et 25 structures de santé, réduisant la dépendance aux pôles urbains voisins. Le cadre de vie est également marqué par un climat méditerranéen clément (15,3°C de moyenne) et un environnement de coteaux.
Ce profil attire une population vieillissante (indice de vieillissement de 267,5) mais aussi des familles, comme en témoigne la croissance démographique. Il convient néanmoins de prendre en compte les risques naturels identifiés, notamment le plan de prévention des inondations (PPR) actif sur la Peyne, qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité de certains secteurs. La connectivité numérique, avec un déploiement de la fibre à 48 %, reste perfectible mais suffisante pour le télétravail occasionnel.
Carte du marché immobilier à Roujan
Roujan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roujan
Avec une température moyenne annuelle de 15,3 °C et seulement 667 mm de précipitations, le climat de Roujan est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. Les hivers sont modérés et les étés chauds. Ce profil attire particulièrement les retraités (39,4 % des habitants ont 60 ans et plus) et les actifs recherchant une qualité de vie, loin des rigueurs continentales.
Composition du parc immobilier à Roujan
1 463 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 309 maisons pour 147 appartements: le parc à Roujan est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est très stable, dominé à 89,9 % par des maisons et avec 74,8 % de propriétaires occupants. La part importante de résidences secondaires (21,1 %) témoigne d'une attractivité extra-locale, tandis que le faible taux de logements vacants (2,2 %) indique une tension sur l'offre. L'acheteur typique est donc soit un ménage local recherchant une maison, soit un acquéreur extérieur pour résidence secondaire.
Ancienneté du parc à Roujan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 089 logements).
- Avant 1919 23,8 % 259 logts
- 1919-1945 7,3 % 79 logts
- 1946-1970 8,0 % 87 logts
- 1971-1990 16,5 % 180 logts
- 1991-2005 19,0 % 207 logts
- 2006-2019 25,4 % 277 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Roujan
126 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roujan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque actif est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) sur la Peyne. La présence de radon à un niveau significatif nécessite une vigilance, notamment pour les biens en sous-sol ou rez-de-chaussée. La sismicité est faible. Consulter le cadastre des risques et le dossier de diagnostic technique (DDT) avant tout compromis est essentiel pour évaluer les contraintes constructives et assurabilité.
Cas pratique : un achat type à Roujan
Pour une maison familiale de 90 m² à Roujan, comptez environ 196 110 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 9,2 années de revenu médian local (21 360 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 910 €, nécessitant un reste à vivre conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Roujan
- Oublier de vérifier le zonage du PPR Inondation Peyne.
- Négliger le test de dépistage du radon en sous-sol.
- Acheter sans visiter en saison des pluies (risque inondation).
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un revenu local médian de 21 360 €.
Points clés à retenir à Roujan
- Prix médian à 2 119 €/m², en correction de -2,8 % sur un an.
- Rendement brut attractif pour les appartements : 6,2 %.
- Climat méditerranéen doux, avec 15,3 °C de moyenne annuelle.
- Marché vendeur nécessitant une prixure réaliste en contexte de correction.
- Écart limité entre maisons (2 431 €/m²) et appartements (3 000 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 37,39 %, impactant le rendement net.
- Marché stable dominé par les maisons individuelles (89,9 %).
- 31 % du parc est antérieur à 1945, l'état influence fortement la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Roujan ?
À Roujan, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc ancien à 31 %. La proximité des commerces (10 équipements) et la vue/dégagement apportent une plus-value. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiaux. La proximité de la gare de Magalas (7,6 km) ou de l'accès autoroutier peut aussi influencer. Un bien rénové avec des matériaux locaux et une classe DPE B ou mieux se démarquera nettement.
Estimation indicative d'une maison à Roujan
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
220 950 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés de Roujan : la différence de valeur entre le centre-bourg historique et les lotissements récents, l'impact réel d'une vue dégagée ou d'un terrain. Il évalue l'état exact, souvent sous-estimé par les algorithmes basés sur le m² moyen. Son réseau permet de cibler les acheteurs sérieux, locaux ou venant de Béziers (20 km), et de négocier en connaissance des prix réellement pratiqués, au-delà des bases DVF.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE E, F ou G.
- Négliger l'impact d'une vue ou d'une nuisance sonore locale.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster pour la vétusté.
Investir à Roujan : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux trace une trajectoire, mais la concrétisation exige une expertise de terrain. Identifier le bon bien, négocier au juste prix et anticiper les charges réelles requiert l'œil d'un professionnel implanté localement.
Les chiffres posent le diagnostic, mais le succès d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Roujan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 49 ventes récentes à Roujan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roujan
Quel est le prix immobilier moyen à Roujan ?
Le prix médian global à Roujan était de 2 119 €/m² en 2024 selon les données DVF. Pour une maison type de 90 m², le budget médian est d'environ 196 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Roujan ?
Le marché a corrigé de 14,5 % depuis son pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible. Le rendement locatif brut correct (5,5 %) et la dynamique démographique en font une cible pertinente pour un investissement à moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Roujan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Roujan est significativement moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 21 % à celui de Caux (2 574 €/m²) et de 30 % à celui de Tourbes (2 753 €/m²).
Quel rendement locatif espérer à Roujan ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,5 % pour les maisons et de 6,2 % pour les appartements. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net estimé se situe autour de 3,4 % à 3,8 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Roujan ?
Les principaux points de vigilance sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 14,2 %), la taxe foncière élevée (37,39 %) et la présence de risques naturels comme les inondations (PPR actif). Le parc ancien (31 % d'avant 1945) implique aussi d'être vigilant sur l'état du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Roujan affiche un prix au m² inférieur de 21 % à celui de Caux, tout en bénéficiant d'une dynamique démographique similaire, offrant ainsi un effet de levier intéressant pour un investisseur en quête de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roujan.
Résumé
Avec 2 455 €/m² en médiane, Roujan s'inscrit au niveau de la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²) et reste -0,7 % au regard de la médiane nationale.
Le marché immobilier de Roujan est en hausse progressive: +12,7 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 296 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +17,0 %.
Typologie largement pavillonnaire à Roujan: 94,3 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 431 €/m². Le bien médian (90 m² à 218 790 €) équivaut à 10,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Roujan: 10,6 €/m²/mois pour un appartement, 10,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,3 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 21,1 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est soutenue à Roujan: 136 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 27 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 93 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Roujan est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (27 km), à 66 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.