01 Le parc de logements
Le parc comprend 850 logements dont 686 résidences principales, 63 résidences secondaires et 101 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 686 | 80,7 % |
| Résidences secondaires | 63 | 7,4 % |
| Logements vacants | 101 | 11,9 % |
Sur les 850 logements recensés, 81 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 121 | 18,1 % |
| 1919-1945 | 47 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 108 | 16,2 % |
| 1971-1990 | 206 | 30,8 % |
| 1991-2005 | 87 | 13,0 % |
| 2006-2020 | 99 | 14,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 18 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,3 % |
| 2 pièces | 19 | 2,8 % |
| 3 pièces | 84 | 12,2 % |
| 4 pièces | 195 | 28,4 % |
| 5 pièces ou plus | 387 | 56,3 % |
Taille moyenne: 4,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 56 %, les T1-T2 3 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 769 | 807 | 850 |
| Rés. principales | 639 | 666 | 686 |
| Rés. secondaires | 69 | 71 | 63 |
| Vacants | 61 | 70 | 101 |
Commune voisine de taille comparable, Montcaret (16 km) affiche 84,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 534 | 77,8 % |
| Locataires (privé) | 141 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 11 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 77,9 % de propriétaires face à 20,6 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 137 | 20,0 % |
| Fioul | 64 | 9,3 % |
| Électricité | 264 | 38,5 % |
| Gaz bouteille | 22 | 3,2 % |
| Autre (bois…) | 199 | 29,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 38 % au électricité, 29 % pour autres sources (bois notamment), 20 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 56 |
| 2 à 4 ans | 123 |
| 5 à 9 ans | 122 |
| 10 ans ou plus | 385 |
| Total ménages | 686 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 61 |
| Sous-occupation modérée | 127 |
| Sous-occupation accentuée | 185 |
| Sous-occupation très accentuée | 321 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 41 | 6,0 % |
| 1 voiture | 318 | 46,4 % |
| 2 voitures ou plus | 328 | 47,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 46 % à une voiture, 48 % multi-motorisés. Par ailleurs, 82,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 435 | 366 | 46 | 23 |
| 1975 | 489 | 396 | 30 | 63 |
| 1982 | 496 | 440 | 40 | 16 |
| 1990 | 587 | 485 | 64 | 38 |
| 1999 | 622 | 536 | 61 | 25 |
| 2007 | 724 | 599 | 62 | 63 |
| 2012 | 769 | 639 | 69 | 61 |
| 2017 | 807 | 666 | 71 | 70 |
| 2023 | 850 | 686 | 63 | 101 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 435 logements à l'origine, 850 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 98 | 119 | 105 | 106 | 117 | 93 | 110 |
| Dont vacants > 2 ans | 57 | 63 | 56 | 57 | 61 | 66 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 2,0 % |
| Classe B | 21 | 10,7 % |
| Classe C | 41 | 20,9 % |
| Classe D | 60 | 30,6 % |
| Classe E | 44 | 22,4 % |
| Classe F | 17 | 8,7 % |
| Classe G | 9 | 4,6 % |
Distribution DPE sur 196 diagnostics: la majorité se situe en classe D (31 %), avec 34 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 24,5 % |
| Classe B | 41 | 20,9 % |
| Classe C | 33 | 16,8 % |
| Classe D | 36 | 18,4 % |
| Classe E | 26 | 13,3 % |
| Classe F | 9 | 4,6 % |
| Classe G | 3 | 1,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (24 %), et 62 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 269 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 210 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 269 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 81 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 21 | 0 |
| Classe C | 40 | 1 |
| Classe D | 60 | 0 |
| Classe E | 44 | 0 |
| Classe F | 17 | 0 |
| Classe G | 9 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 216 kWh/m²/an côté maisons, C à 125 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier du Fleix (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement INSEE 2023, les 850 logements du Fleix se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (80,7 % / 7,4 % / 11,9 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 98,2 % du parc se compose de maisons (835 unités). La commune est au cœur du tissu aquitain.
Le Fleix compte une très forte proportion de propriétaires occupants (77,9 %), le locatif ne représentant que 20,6 %.
Le parc mêle bâti ancien (18,1 % avant 1919) et constructions récentes (14,8 % après 2006). Le parc du Fleix cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 216 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 13,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (38,5 %).
Le parc du Fleix a progressé de +5,3 % entre 2017 et 2023. 47,8 % des ménages du Fleix disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le Fleix est au cœur du tissu aquitain, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 686 résidences principales du Fleix et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché au Fleix : -7,3 % en un an, dans un contexte de seulement 16 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,0 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Dordogne (341ᵉ rang sur 478 communes)
Analyse du marché immobilier au Fleix
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Fleix : opportunités et risques
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Données du marché immobilier au Fleix
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Fleix s'établit à 1 285 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Fleix Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Fleix
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 440 €/m² → 1 285 €/m² (-10,8 %), volume annuel actuel 16 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 106 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 16 |
| Prix médian/m² | 1 285 € | 1 285 € |
| Prix moyen/m² | 1 533 € | |
| Surface médiane | – | 106 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 22 | 1 440 € |
| 2022 | 27 | 1 463 € |
| 2023 | 22 | 1 219 € |
| 2024 | 17 | 1 386 € |
| 2025 | 16 | 1 285 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 222 autorisations et 180 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 81 %.
Vacance longue durée au Fleix
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve au Fleix (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 82 logements autorisés à au Fleix, dont 4 en 2025 (+290 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Fleix
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle au Fleix
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Fleix
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 196 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Fleix: la classe D domine, 13,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement au Fleix
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Fleix : cadre de vie et logement
Le Fleix compte 1 488 habitants sur 18,05 km². Le climat local affiche 13,8 °C de moyenne annuelle et 819 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 52 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Fleix
Le Fleix et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Fleix
Composition du parc immobilier au Fleix
850 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,8 % du parc au Fleix, 1,2 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Fleix
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 669 logements).
- Avant 1919 18,1 % 121 logts
- 1919-1945 7,0 % 47 logts
- 1946-1970 16,1 % 108 logts
- 1971-1990 30,8 % 206 logts
- 1991-2005 13,0 % 87 logts
- 2006-2020 14,8 % 99 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Fleix
52 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Fleix
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI - Fleix PPRN Approuvé approuvé le 19/12/2002
- Révision PPRi Le Fleix PPRN Prescrit
- PPRT BREZAC Le Fleix PPRT Approuvé approuvé le 05/12/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Fleix
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
136 210 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Fleix
Quel est le prix de l'immobilier au Fleix ?
Le prix médian au m² au Fleix est de 1 285 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 136 000 €.
Comment Le Fleix se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Le Fleix se situe au 341ᵉ rang du Dordogne sur 478 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Fleix ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Fleix est de 8,0 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Fleix.
Communes limitrophes du Fleix
Le Fleix est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché du Fleix est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 285 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Le prix médian au m² au Fleix diminue de 10,8 % entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 104 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (2024-2025): -7,3 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 285 €/m² pour une surface médiane de 106 m². Un bien type de 106 m² revient à environ 136 210 €, soit 5,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,1 € (appartements) et 8,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (8,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires au Fleix (7,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 82 logements autorisés, soit 16/an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Fleix est au cœur du tissu aquitain.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).