01 Le parc de logements
Le parc comprend 94 924 logements dont 82 406 résidences principales, 2 411 résidences secondaires et 10 107 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 82 406 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 2 411 | 2,5 % |
| Logements vacants | 10 107 | 10,6 % |
Parmi les 94 924 logements du parc, 87 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 734 | 5,8 % |
| 1919-1945 | 7 931 | 9,7 % |
| 1946-1970 | 34 852 | 42,6 % |
| 1971-1990 | 20 021 | 24,5 % |
| 1991-2005 | 7 714 | 9,4 % |
| 2006-2019 | 6 482 | 7,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (43 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 753 | 7,0 % |
| 2 pièces | 13 760 | 16,7 % |
| 3 pièces | 24 760 | 30,0 % |
| 4 pièces | 21 991 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 16 141 | 19,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 20 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 89 120 | 92 152 | 94 924 |
| Rés. principales | 81 014 | 80 578 | 82 406 |
| Rés. secondaires | 1 017 | 1 715 | 2 411 |
| Vacants | 7 089 | 9 860 | 10 107 |
En comparaison, Le Mans (à 168 km) enregistre 39,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 32 243 | 39,1 % |
| Locataires (privé) | 23 087 | 28,0 % |
| Locataires HLM | 26 031 | 31,6 % |
| Logés gratuitement | 1 044 | 1,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 39,1 %, locataires 59,6 % — la part HLM s'établit à 32 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 56 453 | 68,5 % |
| Fioul | 2 110 | 2,6 % |
| Électricité | 21 255 | 25,8 % |
| Gaz bouteille | 252 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 2 336 | 2,8 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 69 %. électricité pèse 26 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 007 |
| 2 à 4 ans | 19 176 |
| 5 à 9 ans | 15 496 |
| 10 ans ou plus | 35 728 |
| Total ménages | 82 406 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 22 938 |
| Sous-occupation modérée | 26 163 |
| Sous-occupation accentuée | 15 230 |
| Suroccupation modérée | 8 075 |
| Suroccupation accentuée | 591 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 25 779 | 31,3 % |
| 1 voiture | 41 651 | 50,5 % |
| 2 voitures ou plus | 14 976 | 18,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 31 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 18 % multi-motorisés. Par ailleurs, 44,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 70 594 | 66 801 | 415 | 3 378 |
| 1975 | 79 517 | 74 384 | 695 | 4 438 |
| 1982 | 80 924 | 74 095 | 921 | 5 908 |
| 1990 | 84 792 | 76 397 | 1 496 | 6 899 |
| 1999 | 86 557 | 79 863 | 968 | 5 726 |
| 2006 | 87 377 | 81 412 | 821 | 5 144 |
| 2011 | 89 120 | 81 014 | 1 017 | 7 089 |
| 2016 | 92 152 | 80 578 | 1 715 | 9 860 |
| 2022 | 94 924 | 82 406 | 2 411 | 10 107 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 70 594 à 94 924, soit +34 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 8 661 | 8 868 | 7 940 | 8 467 | 8 107 | 5 385 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 112 | 1 962 | 1 713 | 1 830 | 2 424 | 2 675 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 111 | 0,2 % |
| Classe B | 2 090 | 3,5 % |
| Classe C | 20 657 | 34,1 % |
| Classe D | 19 685 | 32,5 % |
| Classe E | 11 737 | 19,4 % |
| Classe F | 4 233 | 7,0 % |
| Classe G | 2 056 | 3,4 % |
La classe C domine avec 34 % des diagnostics, et 38 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 973 | 6,6 % |
| Classe B | 9 557 | 15,8 % |
| Classe C | 20 451 | 33,8 % |
| Classe D | 14 498 | 23,9 % |
| Classe E | 8 092 | 13,4 % |
| Classe F | 3 168 | 5,2 % |
| Classe G | 830 | 1,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 34 %, 56 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 272 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 213 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 150 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 272 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 103 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 52 | 59 |
| Classe B | 84 | 2 006 |
| Classe C | 1 161 | 19 496 |
| Classe D | 2 313 | 17 372 |
| Classe E | 1 587 | 10 150 |
| Classe F | 858 | 3 375 |
| Classe G | 538 | 1 518 |
Performance comparée: maisons classées D (248), appartements classés C (200), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 519 |
| T2 | 4 510 |
| T3 | 11 608 |
| T4 | 9 488 |
| T5+ | 2 577 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Havre (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Le Havre de 94 924 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (86,8 %). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 73,8 % contre 26,2 %. Ce contexte résidentiel — Le Havre est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, en plaine, à 100 m d'altitude — cadre la lecture du parc local.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 59,6 % de locataires. Le segment social représente 31,6 % du parc occupé à titre principal. Au-dessus du seuil SRU, Le Havre affiche 40,3 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le bâti du Havre s'étend d'un noyau historique (5,8 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (7,9 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 205 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 10,4 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (68,5 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +3,0 % à son parc résidentiel. 31,3 % des ménages du Havre ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune normande, dans le bocage ou la campagne. Le contexte naturel (en plaine, à 100 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir au Havre en 2026 ?
Premier port francais, classe au patrimoine mondial de l'UNESCO, Le Havre affiche une economie marquee par l'industrie et un taux de chomage eleve a 19,2 %. Son parc immobilier, domine par les appartements (73,6 %), connait un infléchissement des prix en 2024. Investir dans cette ville a la demographie declinante necessite de peser les atouts d'une grande ville contre ses fragilites profondes.
Avec un prix median en recul de 4,7 % en 2024, Le Havre se presente comme un marche d'opportunite pour les investisseurs cherchant un point d'entree dans une grande ville portuaire.
Verdict
➤ Investir exige une selection rigoureuse du bien et des secteurs, pour cibler une demande locative resilient face au contexte economique local degrade.
Points clés
- ✓ Rendement brut superieur a 5,8 %
- ✓ Pression immobiliere elevee (IPI 7,2/10)
- ✓ Correction recente cree un point d'entree
- ⚠ Fragilite economique tres elevee (IFE 7,6/10)
- ⚠ Accessibilite locale quasi inexistante (IAI 0,5/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median inferieur de 30 % a la moyenne des grandes villes francaises
- Se positionne dans le bas du classement departemental pour le revenu median et le taux de chomage
- Rendement locatif legerement superieur a celui observe dans d'autres villes portuaires de taille comparable
Analyse du marché immobilier au Havre
Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Havre : opportunités et risques
Le rendement brut locatif, aux alentours de 5,8 %, se situe dans la moyenne haute des grandes villes françaises. Toutefois, il faut en déduire des charges importantes, à commencer par une taxe foncière spécifique parmi les plus élevées de Normandie à 54,47 %. Le rendement net estimé tombe alors autour de 3,1 %, nécessitant une stratégie de long terme. La présence de 10,6 % de logements vacants, au-dessus de la moyenne nationale, indique également un parc vieillissant où la qualité du bien est primordiale pour éviter les périodes d'inoccupation.
L'investisseur doit être particulièrement vigilant sur la performance énergétique du bien. Si la classe DPE dominante est C, 10,2 % du parc est encore considéré comme une passoire thermique (classes F et G), ce qui représente un risque de dévalorisation et d'interdiction de location à échéance. Privilégier les biens rénovés ou les opérations neuves, qui bénéficient d'une dynamique propre avec 3 099 logements autorisés sur les cinq dernières années, est une piste sécurisante.
Enfin, la stratégie doit être calée sur le profil de la demande locative, fortement corrélé aux étudiants (37,7 % de moins de 30 ans), aux employés du port et de l'industrie, et aux ménages modestes. Les petits appartements bien situés, notamment à proximité des gares (TGV et Harfleur) et du centre-ville, offrent la meilleure liquidité locative et à la revente.
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Données du marché immobilier au Havre
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median au mètre carré a reculé à 2 500 € en 2024, selon les transactions DVF. Cette correction de 4,7 % intervient après une période de hausse soutenue et place Le Havre à un niveau de valorisation inférieur à celui d'Angers ou de Tours, pourtant villes universitaires de taille comparable. L'écart entre prix médian et prix moyen (4 222 €) est considérable, indiquant un marché segmenté où se côtoient un parc standard accessible et des biens d'exception, souvent liés au front de mer ou au centre reconstruit.
Avec plus de 2 600 transactions annuelles, la liquidité du marché est réelle, portée à 75 % par la vente d'appartements. Cette structure reflète l'urbanisme spécifique de la ville, hérité de la reconstruction Perret, et oriente naturellement l'investissement vers le petit collectif. La pression immobiliere élevée (IPI à 7,2/10) confirme une demande solide, notamment locative, dans un contexte oð seulement 39,1 % des Havrais sont propriétaires.
Néanmoins, cette dynamique de marché se heurte à des indicateurs socio-économiques fragiles. Le taux de chômage de 19,2 % et un revenu médian parmi les plus bas de la catégorie limitent la solvabilité locale et la demande d'accession à la propriété. L'attractivité du Havre dépend donc fortement de sa fonction de pôle d'emploi pour le bassin et de son statut de ville universitaire, capables d'alimenter une demande extérieure.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Havre Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix medians ont progresse regulierement de 2019 a 2023, gagnant pres de 11 % selon les donnees DVF. L'annee 2024 marque un net ralentissement avec une correction de -4,7 %, ramenant le prix median a 2 500 €/m². Cette evolution contraste avec la tendance regionale, souvent plus stable. Pour un acheteur en 2026, cette baisse recente peut constituer une fenetre d'opportunite, mais elle s'inscrit dans un contexte de fragilite economique locale qui appelle a la prudence. La difference entre prix median (2 500 €) et prix moyen (4 222 €) revele un marche heterogene, avec de fortes disparites de valeur selon les biens et les secteurs.
Évolution du marché immobilier du Havre
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 216 €/m² à 2 276 €/m² (+2,7 %), pour 2 423 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter une maison type de 80 m² represente un investissement de 190 560 €, soit 9,4 annees de revenu median local. Pour un appartement de 53 m², l'effort tombe a 6,7 annees de revenu. Les rendements bruts, autour de 5,9 % pour les maisons et 5,8 % pour les appartements, sont corrects mais doivent etre ponderes par des charges significatives, notamment une taxe fonciere a 54,47 %. Le loyer couvrira une partie de la mensualite de credit, mais un effort residuel net mensuel demeure inevitable pour l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume annuel de transactions, bien qu'en baisse (2 648 en 2024 contre pres de 4 000 en 2021), reste substantiel pour une ville de cette taille, signe d'un marche liquide. Les appartements concentrent 73,5 % des ventes, reflet d'un parc domine par le collectif. La surface mediane vendue est de 53 m² pour les appartements, ciblant principalement les petits menages et les investisseurs. Ce marche est donc principalement porte par l'investissement locatif et la demande de residences principales de petite taille, avec une pression d'achat qui s'est relachee recemment, donnant plus de pouvoir de negociation a l'acheteur.
Répartition des ventes
31,9 % de maisons et 68,1 % d'appartements parmi les 2 423 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 68,1 % des mutations, pour un prix médian de 2 394 €/m² (maisons) contre 2 192 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 423 | 773 | 1 650 |
| Prix médian/m² | 2 276 € | 2 394 € | 2 192 € |
| Prix moyen/m² | 2 359 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 145 | 2 216 € |
| 2022 | 2 996 | 2 362 € |
| 2023 | 2 403 | 2 401 € |
| 2024 | 2 097 | 2 292 € |
| 2025 | 2 423 | 2 276 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement : 357 logements autorises en 2024, soit une tendance en baisse de 21 % sur cinq ans selon les donnees SITADEL. Cette faible production face a un parc existant de 94 924 logements limite le risque de sur-offre a court terme. Neanmoins, elle traduit egalement un moindre attrait pour les promoteurs, peut-etre en raison de la demographie declinante (-1,8 % en 5 ans) et des difficultes economiques. Les projets se concentrent probablement dans les secteurs en renovation ou les zones d'amenagement concerté, offrant des opportunites d'investissement dans le neuf tres ciblees.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
17 432 logements autorisés cumulés, 16 064 commencés: la dynamique récente affiche 654 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée au Havre
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Havre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Havre: 2 723 logements autorisés sur 5 ans, 327 pour la dernière année (-34 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Havre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Havre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net tient compte de charges incontournables qui réduisent la rentabilité brute d'environ 45 %. Au Havre, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,47 %. Il faut ajouter les frais de gestion (5 à 10 % du loyer), les travaux de maintenance, et la provision pour copropriété si le bien en relève. Dans un parc où 15,5 % des logements sont antérieurs à 1945, le budget rénovation peut être significatif.
Performance énergétique du parc au Havre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 60 569 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Havre: majorité classée C, part de passoires thermiques à 10,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante est C (204 kWh/m²/an), un score décent pour l'ancien. Cependant, 10,2 % du parc reste classé F ou G, soit près de 9 700 logements considérés comme des passoires. Acquérir l'un d'eux implique des travaux obligatoires de rénovation avant 2028 pour les louer, et avant 2034 pour tout le parc. C'est un risque réglementaire et financier à intégrer dans le prix d'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 dans des immeubles anciens (15,5 % du parc est antérieur à 1945) offrent la meilleure rentabilité brute, mais ils peuvent être énergivores. Le neuf, peu présent (7,9 % du parc post-2006), attire une clientèle plus aisée mais avec une rentabilité plus faible. Les maisons de ville, surtout en périphérie du centre, sont prisées des familles pour leur espace. Attention au DPE : 10,2 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire majeur à partir de 2025.
Quelles zones cibler au Havre ?
Le centre-ville reconstruit (Perrey, Saint-François) concentre l'offre locative en appartement, avec une forte demande estudiantine et de jeunes actifs. Les quartiers sud (Dollemard) et ouest (Montgeon) offrent des maisons avec jardins, attirant les familles. La proximité de la gare TGV (1,3 km) et du campus sont des atouts majeurs. Les zones en développement, comme ceux autour des bassins en reconversion, présentent un potentiel de plus-value, mais avec un risque de vacance temporaire plus élevé.
Calculateur de rendement au Havre
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Risques à connaître avant d'investir au Havre
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul de rendement net, liée à la baisse démographique. La dépendance à une économie portuaire cyclique et au taux de chômage élevé (19,2 %) expose aux impayés. La réglementation thermique (loi Climat) rendra progressivement indécents les logements classés F ou G (10,2 % du parc). Enfin, la taxe foncière, à 54,47 %, grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type au Havre
Pour un appartement type de 53 m² au prix médian de 2 559 €/m², l'investissement s'élève à environ 135 627 €. Loué 12,4 €/m², il génère 657 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe à environ 3,1 %, et le cash-flow mensuel devient faible, voire négatif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit au Havre
- Négliger la taxe foncière élevée (54,47 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,6 % du parc).
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (12,4 €/m² en appart).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché havrais suit une saisonnalité classique, avec une reprise en mars-avril et un ralentissement estival. La vente peut être plus longue à finaliser durant l'été. Un élément spécifique : la taxe foncière, facturée en septembre, peut inciter certains propriétaires vendeurs à conclure avant cette échéance. Les mois d'hiver, moins actifs, offrent parfois des opportunités de négociation sur les biens restants.
Le saviez-vous ?
- Le Havre est la 2e commune la plus peuplée de Normandie avec 166 687 habitants.
- La ville compte 31 monuments historiques, dont l'église Saint-Joseph d'Auguste Perret.
- L'aéroport du Havre-Octeville est à seulement 4,2 km du centre-ville.
S'installer au Havre : cadre de vie et logement
S'installer au Havre, c'est habiter une ville au patrimoine architectural du XXe siècle unique, classé à l'UNESCO, et bénéficier des aménagements d'une grande ville avec 5 410 équipements recensés. La connexion à Paris par le TGV (environ 2 heures) et la présence d'un aéroport à moins de 5 km en font une plateforme bien desservie. La ville offre un cadre de vie maritime, entre plages, port de commerce et avant-port de plaisance, avec une vie culturelle dynamique.
Le revers de la médaille est un contexte économique difficile, avec un taux de chômage élevé et une démographie en léger recul. La commune est aussi concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (inondation, submersion), une réalité à intégrer dans le choix du secteur d'achat. Malgré une connectivité fibre excellente (92,9 %), l'indice de fragilité élevé traduit les défis sociaux auxquels la ville est confrontée.
Carte du marché immobilier au Havre
Le Havre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Havre
Avec une température moyenne de 11,8 °C et 789 mm de pluie par an, Le Havre offre un climat océanique tempéré. Les hivers sont doux, les étés frais, et les vents marins sont fréquents. Ce profil séduit ceux qui fuient les fortes chaleurs ou le gel intense, mais déplaît aux amateurs d'ensoleillement sec. Le cadre portuaire et les espaces verts, comme les jardins suspendus, valorisent cette atmosphère.
À qui s'adresse Le Havre ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par des prix d'entrée accessibles et la vie urbaine. Les familles y trouvent des maisons en périphérie et de nombreux équipements scolaires. Les retraités apprécient le front de mer, le climat et la richesse culturelle. En revanche, les acheteurs recherchant un marché dynamique avec une forte plus-value à court terme pourraient être déçus par la tendance baissière des prix (-4,7 %) et la démographie déclinante.
Avantages et limites au Havre
✓ Points forts
- Prix d'entrée accessible (2 500 €/m² médian)
- Cadre patrimonial exceptionnel (UNESCO, front de mer)
- Desserte TGV directe Paris et connectivité fibre (92,9 %)
- Équipements et services nombreux (5 410 au total)
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C (204 kWh/m²/an)
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels et technologiques (PPR actifs)
- Taux de chômage élevé (19,2 %) impactant la dynamique économique locale
Composition du parc immobilier au Havre
94 924 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 73,6 % d'appartements, 26,4 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement locatif et social : 37 % de logements sociaux et seulement 39,1 % de propriétaires occupants. Cela crée un marché dynamique pour la location, mais une moindre pression à l'achat de la part des résidents. La part de maisons (26,4 %) est limitée, ce qui en fait un bien plus recherché. Un taux de vacance de 10,6 % indique une rotation et des opportunités de négociation, notamment dans l'ancien.
Ancienneté du parc au Havre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 81 734 logements).
- Avant 1919 5,8 % 4 734 logts
- 1919-1945 9,7 % 7 931 logts
- 1946-1970 42,6 % 34 852 logts
- 1971-1990 24,5 % 20 021 logts
- 1991-2005 9,4 % 7 714 logts
- 2006-2019 7,9 % 6 482 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Havre
5 410 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Havre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les risques naturels principaux sont liés aux inondations (PPRi de la Lézarde, PPRL-PANES). La sismicité est très faible et le radon faible. L'historique de 21 arrêtés de catastrophe naturelle indique une exposition réelle aux événements climatiques, notamment sur le littoral. Consulter le plan de prévention des risques (PPR) est crucial avant d'acheter, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type au Havre
Acquérir une maison type de 80 m² à 2 382 €/m² représente un budget de 190 560 €, soit l'équivalent de 9,4 années du revenu médian local (20 180 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 940 €. Cela représente un taux d'effort d'environ 56 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète au Havre
- Ne pas consulter les PPR inondation en vigueur.
- Faire une offre sans avoir vérifié l'état réel du DPE.
- Sous-estimer le coût du chauffage dans un logement classé C ou pire.
- Oublier que 37 % de logements sociaux peuvent impacter l'environnement.
Points clés à retenir au Havre
- Les appartements (2 250 €/m²) sont plus chers que les maisons (2 391 €/m²).
- Rendement brut locatif proche de 6 % pour les deux types de bien.
- Climat océanique doux (11,8 °C) et venté.
- Marché en baisse (-4,7 %), exigeant une estimation précise.
- Un bien type coûte 135 627 € (appart) ou 190 560 € (maison).
- Rendement net estimé à seulement 3,1-3,2 % après charges.
- Seulement 26,4 % de maisons, un segment sous tension.
- Le DPE impacte fortement la valeur et la vendabilité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Havre ?
Au-delà du mètre carré brut, la valeur dépend fortement de la proximité des équipements. La vue sur mer ou le bassin, la présence d'un balcon ou d'un jardin, et l'étage dans un immeuble sans ascenseur font varier le prix. L'état général et la performance énergétique sont devenus déterminants : un DPE A ou B peut justifier une prime de 5 à 10 %. La proximité d'une des 160 écoles ou d'un axe desservi par le réseau LiA (transport) est également valorisante.
Estimation indicative d'une maison au Havre
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
184 356 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché où 10,6 % des logements sont vacants, un prix trop élevé entraîne une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, sous-estimer son bien fait perdre plusieurs milliers d'euros. Seule une estimation croisant les données DVF récentes (prix au m² par rue), les spécificités du bien (vue mer, année de construction, état) et les tendances macro (baisse démographique, attractivité du quartier) permet de se positionner juste. L'expertise d'un professionnel ancré localement, qui connaît l'impact des plans de prévention des risques (PPRi) ou de la dynamique des quartiers, est souvent déterminante pour maximiser le prix de vente dans ce contexte.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas la vue dégagée du 5e étage à Saint-François, ni l'humidité dans une cave du quartier de l'Eure. Un agent local connaît la cote précise de chaque rue, l'état des copropriétés et la demande réelle. Son estimation, fondée sur des visites comparatives et une analyse fine du bâti, sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, souvent assistés par leur propre conseiller.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen, sans pondération.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Ne pas visiter les biens concurrents sur le marché.
- Négliger l'impact d'une rue bruyante ou mal desservie.
Investir au Havre : passer à l'action
Un investissement reussi au Havre se construit sur une parfaite connaissance des micro-secteurs et de la demande locative reelle. Notre reseau d'experts locaux decrypte pour vous les dynamiques de quartier et vous aide a identifier les biens a fort potentiel de valorisation.
Les donnees revelent un potentiel sous conditions. Le choix du quartier et du type de bien est determinant.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien au Havre grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur 2 543 transactions reelles au Havre
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Havre
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Havre ?
Le prix median est de 2 500 €/m² en 2024. Il existe une forte disparite entre les biens standards et les appartements haut de gamme, ce qui explique un prix moyen global bien superieur, a 4 222 €/m².
Le Havre est-elle une ville chere par rapport a ses voisines ?
Non, Le Havre est moins chere que des villes comparables comme Angers (+29 %) ou Tours (+31 %). Son prix est proche de celui d'Amiens (-7 %) mais reste superieur a celui du Mans (-15 %).
Est-ce rentable d'investir en location au Havre ?
Le rendement brut est correct, autour de 5,8 % pour les appartements. Toutefois, la taxe fonciere tres elevee (54,47 %) et la fragilite economique locale reduisent la rentabilite nette et exigent une selection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter au Havre ?
Outre la conjoncture economique locale degradee, la ville est exposee a des risques naturels (submersion, inondation) faisant l'objet de PPR. Par ailleurs, 10,2 % du parc est constitue de passoires thermiques, un risque de devalorisation future.
Quel type de bien est le plus vendu au Havre ?
Les appartements representent 73,5 % des transactions, avec une surface mediane de 53 m². Le marche est donc tres oriente vers le petit collectif, reflet de l'urbanisme de la ville reconstruite apres-guerre.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation de plus de 29 % par rapport a Angers, Le Havre offre un effet de levier superieur pour des indicateurs de grande ville, mais cet ecart traduit aussi une fragilite economique bien reelle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Havre.
Communes limitrophes du Havre
Le Havre est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian du Havre s'établit à 2 276 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Seine-Maritime.
Le prix médian du Havre reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 13 064 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (31,9 % des transactions, 2 394 €/m²) et les appartements (68,1 %, 2 192 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 81 m² revient à environ 193 914 €, soit 9,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,4 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires au Havre (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active au Havre: l'équivalent de 545 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Havre est une commune normande, dans le bocage ou la campagne. Le cadre géographique (en plaine, à 100 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).