01 Le parc de logements
Le parc comprend 78 576 logements dont 68 964 résidences principales, 2 211 résidences secondaires et 7 400 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 68 964 | 87,8 % |
| Résidences secondaires | 2 211 | 2,8 % |
| Logements vacants | 7 400 | 9,4 % |
Sur les 78 576 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 823 | 7,1 % |
| 1919-1945 | 8 671 | 12,8 % |
| 1946-1970 | 19 423 | 28,6 % |
| 1971-1990 | 16 763 | 24,7 % |
| 1991-2005 | 8 893 | 13,1 % |
| 2006-2019 | 9 245 | 13,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 738 | 14,1 % |
| 2 pièces | 13 639 | 19,8 % |
| 3 pièces | 16 712 | 24,2 % |
| 4 pièces | 13 821 | 20,0 % |
| 5 pièces ou plus | 15 054 | 21,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 22 % du parc, contre 34 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 69 476 | 73 118 | 78 576 |
| Rés. principales | 63 150 | 64 840 | 68 964 |
| Rés. secondaires | 557 | 1 371 | 2 211 |
| Vacants | 5 769 | 6 907 | 7 400 |
À 116 km, Montreuil (111 934 hab.) enregistre 32,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 21 269 | 30,8 % |
| Locataires (privé) | 26 065 | 37,8 % |
| Locataires HLM | 19 960 | 28,9 % |
| Logés gratuitement | 1 670 | 2,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 30,8 % de propriétaires occupants, 66,7 % de locataires et 29 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 45 719 | 66,3 % |
| Fioul | 1 552 | 2,3 % |
| Électricité | 20 248 | 29,4 % |
| Gaz bouteille | 235 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 210 | 1,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (66 %), 29 % pour électricité et 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 634 |
| 2 à 4 ans | 19 087 |
| 5 à 9 ans | 12 245 |
| 10 ans ou plus | 23 998 |
| Total ménages | 68 964 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 348 |
| Sous-occupation modérée | 16 311 |
| Sous-occupation accentuée | 10 138 |
| Suroccupation modérée | 12 191 |
| Suroccupation accentuée | 623 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 22 933 | 33,3 % |
| 1 voiture | 34 579 | 50,1 % |
| 2 voitures ou plus | 11 452 | 16,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 33 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 17 % multi-motorisés. Par ailleurs, 37,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 39 074 | 37 164 | 171 | 1 739 |
| 1975 | 48 549 | 44 605 | 702 | 3 242 |
| 1982 | 52 532 | 47 925 | 1 360 | 3 247 |
| 1990 | 55 351 | 50 753 | 1 199 | 3 399 |
| 1999 | 63 178 | 57 661 | 920 | 4 597 |
| 2006 | 66 882 | 62 258 | 634 | 3 989 |
| 2011 | 69 476 | 63 150 | 557 | 5 769 |
| 2016 | 73 118 | 64 840 | 1 371 | 6 907 |
| 2022 | 78 576 | 68 964 | 2 211 | 7 400 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 39 074 logements à l'origine, 78 576 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 8 914 | 9 155 | 8 424 | 10 041 | 7 894 | 5 009 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 972 | 1 957 | 1 665 | 1 964 | 2 221 | 2 155 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 410 | 0,9 % |
| Classe B | 1 221 | 2,5 % |
| Classe C | 20 664 | 43,0 % |
| Classe D | 15 637 | 32,5 % |
| Classe E | 6 854 | 14,2 % |
| Classe F | 2 259 | 4,7 % |
| Classe G | 1 056 | 2,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 46 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 931 | 10,3 % |
| Classe B | 10 331 | 21,5 % |
| Classe C | 17 373 | 36,1 % |
| Classe D | 9 602 | 20,0 % |
| Classe E | 4 086 | 8,5 % |
| Classe F | 1 342 | 2,8 % |
| Classe G | 436 | 0,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 36 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 261 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 261 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 105 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 390 |
| Classe B | 110 | 1 111 |
| Classe C | 2 110 | 18 554 |
| Classe D | 3 624 | 12 013 |
| Classe E | 1 842 | 5 012 |
| Classe F | 780 | 1 479 |
| Classe G | 366 | 690 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 221 kWh/m²/an côté maisons, C à 194 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 387 |
| T2 | 5 016 |
| T3 | 9 066 |
| T4 | 5 488 |
| T5+ | 1 537 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Amiens (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Amiens est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Somme. (sur 771 communes) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Amiens dispose de 78 576 logements, dont 87,8 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 66,7 % d'appartements pour 33,3 % de maisons. Amiens est dans le maillage des communes des Hauts-de-France, dans un relief de plaine, à 60 m d'altitude en moyenne.
Le parc a une dominante locative — 66,7 % de locataires contre 30,8 % de propriétaires. 28,9 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). La commune satisfait la loi SRU — 38,6 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (7,1 % avant 1919) et constructions récentes (13,6 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (199 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 66,3 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Amiens a augmenté de +7,5 %. 33,3 % des ménages d'Amiens ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le maillage des communes des Hauts-de-France. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 60 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (68 964 résidences principales d'Amiens) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Amiens en 2026 ?
Capitale des Hauts-de-France, Amiens allie fonction préfectorale, patrimoine historique et dynamisme universitaire. Son marché immobilier est porté par une attractivité territoriale très élevée, mais doit composer avec un taux de chômage important et une accessibilité dégradée. Quel verdict en tirer pour 2026 ?
Avec une attractivité territoriale notée 8,8/10, Amiens se classe parmi les communes les plus attractives du pays, un atout majeur pour son marché immobilier.
Verdict
➤ Investir à Amiens exige une sélection rigoureuse du bien et une stratégie orientée vers le moyen terme, pour capter une plus-value dans un marché sous tension.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ✓ Rendement locatif correct
- ✓ Dynamisme démographique soutenu
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 414 €/m²) reste inférieur à celui de préfectures régionales comparables comme Caen (+38%) ou Rouen (+6%).
- Premier marché de la Somme, Amiens présente des prix supérieurs à la moyenne départementale, tirés par sa centralité.
- Le rendement locatif brut des maisons (6,4%) dépasse nettement celui observé dans les grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Amiens
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Amiens : opportunités et risques
Investir à Amiens en 2026 cible prioritairement la location annuelle, portée par un indice d'opportunité locative élevé (5,7/10). Les rendements bruts, de 4,9 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons, sont corrects au regard du risque. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti (56,05 %) et un taux de vacance de 9,4 % viennent rogner significativement la rentabilité nette, estimée autour de 2,6 % pour les appartements.
La stratégie de plus-value à moyen terme est pertinente, compte tenu de l'attractivité territoriale très élevée (IAT 8,8/10) et de la croissance démographique. Il faut cependant sélectionner des biens énergétiquement performants : avec 6,8 % de passoires thermiques (classes F/G), le parc présente un risque réglementaire croissant avec la loi Climat et Résilience.
Le principal frein reste la fragilité économique locale, symbolisée par un taux de chômage de 19 %. Cette faiblesse limite le pouvoir d'achat des locataires et peut peser sur la solvabilité. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien situés, à proximité des gares (TGV, Saint-Roch) ou du centre universitaire, pour capter une demande plus résiliente.
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Données du marché immobilier à Amiens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché amiénois affiche une trajectoire en trois temps : une hausse soutenue jusqu'en 2022, une correction en 2023, puis une stabilisation en 2024. Selon les données DVF 2024, cette résilience s'appuie sur un volume de transactions élevé (2 001 ventes), signe d'une liquidité réelle. Le parc, dominé par les appartements, montre une demande locative portée par la présence universitaire et préfectorale.
Comparée à des préfectures régionales similaires, Amiens présente un écart de valorisation significatif. Son prix médian est inférieur de 6 % à celui de Rouen et de 38 % à celui de Caen, malgré des indicateurs démographiques et économiques comparables. Cet écart suggère un potentiel de rattrapage, à condition que la dynamique économique locale se consolide.
Néanmoins, ce marché est structurellement dual. L'indice d'accessibilité extrêmement faible (0,2/10) révèle que les prix ont décroché du revenu médian local (19 650 €). La demande est donc fortement dépendante d'investisseurs extérieurs ou d'actifs bénéficiant de revenus supérieurs, ce qui introduit un risque de liquidité en cas de retournement conjoncturel.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Amiens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix médians à Amiens ont progressé de 10,5 %, passant de 2 484 €/m² à 2 414 €/m². Le pic a été atteint en 2022 (2 813 €/m²), suivi d'une correction de 3,2 % en 2023 avant une stabilisation en 2024 (+0,8 %). Cette trajectoire épouse la tendance nationale, avec un rebond modéré. Les appartements, majoritaires dans les transactions, affichent un prix médian de 2 564 €/m² en 2024, restant plus chers que les maisons (2 284 €/m²). Comparé à la moyenne du département de la Somme, Amiens tire les prix vers le haut, tirant parti de son statut de préfecture et de son bassin d'emplois.
Évolution du marché immobilier d'Amiens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 414 €/m² de prix médian pour 1 824 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 1 824 transactions ont été enregistrées à Amiens, soit une baisse de 7 % par rapport à 2023. Les appartements représentent 60 % des ventes (908 ventes), avec une surface médiane de 37 m², contre 40 % pour les maisons (916 ventes, 79 m² médians). L'écart important entre prix moyen (4 854 €/m²) et prix médian (2 414 €/m²) indique une forte dispersion des valeurs, avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est actif mais orienté vendeurs, avec une pression immobilière élevée (IPI 8,1). Le profil typique des biens vendus est celui de petits appartements, répondant à une demande locative estudiantine et de jeunes actifs.
Répartition des ventes
50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements parmi les 1 824 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 50,2 % des mutations, pour un prix médian de 2 284 €/m² (maisons) contre 2 564 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 824 | 916 | 908 |
| Prix médian/m² | 2 414 € | 2 284 € | 2 564 € |
| Prix moyen/m² | 3 000 € | ||
| Surface médiane | – | 79 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 220 | 2 348 € |
| 2022 | 2 232 | 2 538 € |
| 2023 | 1 688 | 2 460 € |
| 2024 | 1 583 | 2 475 € |
| 2025 | 1 824 | 2 414 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 5 057 logements ont été autorisés à Amiens, dont 944 en 2024. La tendance est à la baisse (-28 % vs la période précédente), ce qui pourrait limiter l'offre neuve future et soutenir les prix sur le parc existant. Cette dynamique de construction, couplée à une croissance démographique modérée mais réelle (+1,9 % sur 5 ans), indique un équilibre relatif entre offre et demande. Les projets se concentrent dans les écoquartiers et les zones en renouvellement urbain, attirant une population jeune. Le risque de sur-offre est donc limité, mais la baisse des autorisations pourrait freiner l'attractivité résidentielle à long terme si elle se confirme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 28 788 autorisations et 23 934 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 83 %.
Vacance longue durée à Amiens
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Amiens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 5 197 logements ont été autorisés à à Amiens, -25 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Amiens
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Amiens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,9 % pour un appartement se réduit à environ 2,6 % net. La taxe foncière à Amiens, à 56,05 %, pèse lourd. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, et une provision pour travaux. Sur un bien ancien, la rénovation énergétique devient une charge prévisible, surtout avec seulement 6,8 % de passoires thermiques : le parc est plutôt sain, limitant ce risque à court terme.
Performance énergétique du parc à Amiens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 48 101 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Amiens: classe C en tête, 6,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante (198 kWh/m²/an) place Amiens dans une position favorable. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Le risque de dépréciation réglementaire pour les logements les moins performants est donc contenu. Pour un acheteur, cela signifie que la majorité du parc est « louable » sans travaux majeurs immédiats, et que la valorisation des biens rénovés (DPE A/B) sera moins spectaculaire qu'ailleurs.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en centre-ville ou à proximité des campus sont les plus liquides, avec un loyer estimé à 13,4 €/m²/mois. Les maisons, avec un loyer de 12,5 €/m²/mois, offrent un meilleur rendement brut mais impliquent plus de gestion. Attention au parc ancien : 19,9 % des logements ont été construits avant 1945 et 6,8 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), ce qui pose un risque réglementaire et financier de rénovation.
Quelles zones cibler à Amiens ?
Le centre historique et les quartiers universitaires (Saint-Leu, Cathédrale) concentrent la demande locative pour les appartements. Les zones résidentielles plus périphériques (Henriville, nord d'Amiens) attirent les familles en recherche de maisons. La desserte par les transports (gare TGV à 1,2 km, réseau de bus) est un atout majeur. Il convient de se renseigner sur les Plans de Prévention des Risques (PPRI vallée de la Somme) qui peuvent affecter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
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Risques à connaître avant d'investir à Amiens
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul, dans un parc où 9,4 % des logements sont déjà vacants. Le taux de chômage local élevé (19 %) peut fragiliser la solvabilité des locataires. La réglementation thermique (loi Climat) impose la rénovation des passoires, représentant 6,8 % du parc. Enfin, la baisse de 28 % des autorisations de construire sur 5 ans pourrait, à terme, réduire l'offre neuve et soutenir les loyers de l'ancien.
Erreurs à éviter quand on investit à Amiens
- Négliger la taxe foncière, élevée à 56,05 % à Amiens.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché (13,4 €/m² en médian).
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique, malgré un parc sain.
- Ne pas visiter le bien et le quartier, surtout près des zones inondables.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier amiénois suit le rythme académique, avec une reprise nette en septembre après la trêve estivale. Les transactions se concentrent souvent au printemps et à l'automne. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. La période de fin d'année est généralement plus calme. Pour acheter avec moins de concurrence, janvier et février peuvent être propices, avec des vendeurs parfois plus motivés.
Le saviez-vous ?
- Amiens possède 65 monuments historiques protégés, dont sa cathédrale.
- La ville compte 158 établissements scolaires, un atout familial.
- Le taux de chômage local est de 19 %, supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Amiens : cadre de vie et logement
S'installer à Amiens, c'est choisir une ville au patrimoine remarquable – 65 monuments historiques protégés – et aux équipements nombreux, avec plus de 4 700 commerces et services recensés par l'INSEE. La desserte ferroviaire, avec la gare TGV à 1,2 km, place Paris à 1h10, un atout majeur pour les navetteurs. La commune affiche également un bon niveau de connectivité, avec 91,6 % des logements éligibles à la fibre.
Le cadre de vie est toutefois à nuancer. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la vallée de la Somme, une réalité à intégrer lors de l'achat. Le profil démographique, avec 45,2 % de moins de 30 ans, donne à la ville une énergie jeune, mais implique aussi une forte rotation de la population et une demande concentrée sur les petits logements.
Carte du marché immobilier à Amiens
Amiens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Amiens
Avec une température moyenne de 11,1 °C et 644 mm de précipitations annuelles, le climat d'Amiens est océanique tempéré, sans excès. Les hivers sont frais mais les gelées ne sont pas persistantes, et les étés restent doux. Ce profil convient particulièrement à ceux qui redoutent les canicules du sud ou les froids rigoureux de l'est. L'altitude très basse (47 m) et la proximité de la Somme apportent une certaine humidité, appréciée pour la végétation luxuriante des hortillonnages.
À qui s'adresse Amiens ?
La ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par des prix accessibles et une vie culturelle animée. Les familles y trouvent un réseau scolaire dense (158 établissements) et un parc de maisons (33,7 % du total). Les investisseurs ciblent la clientèle étudiante. Les retraités (20,7 % de la population) apprécient le cadre patrimonial et les services de santé. La faible part de résidences secondaires en fait un marché essentiellement tourné vers la résidence principale.
Avantages et limites à Amiens
✓ Points forts
- Prix au m² très compétitifs pour une préfecture (2 744 €/m²).
- Accès TGV direct à Paris (gare à 1,2 km) et réseau de transports local.
- Cadre patrimonial exceptionnel avec 65 monuments historiques.
- Ville jeune (âge médian 34 ans) et bien équipée (4 704 équipements).
- Parc logement plutôt performant énergétiquement (classe C dominante).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19%), impactant le pouvoir d'achat local.
- Risque d'inondation dans certains secteurs (PPRI vallée de la Somme).
- Part de logements vacants non négligeable (9,4%), indiquant des poches de fragilité.
Composition du parc immobilier à Amiens
78 576 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 26 198 maisons et 51 597 appartements à à Amiens.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (33,7 %) et appartements, avec une forte proportion de locataires (près de 70 % des résidences principales). Seulement 30,8 % de propriétaires occupants indiquent un marché dynamique locatif, mais aussi un pouvoir d'achat local modéré. Le taux de vacance à 9,4 % et le faible pourcentage de résidences secondaires (2,8 %) suggèrent un marché orienté vers la location de longue durée, avec une stabilité relative pour les investisseurs.
Ancienneté du parc à Amiens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 67 818 logements).
- Avant 1919 7,1 % 4 823 logts
- 1919-1945 12,8 % 8 671 logts
- 1946-1970 28,6 % 19 423 logts
- 1971-1990 24,7 % 16 763 logts
- 1991-2005 13,1 % 8 893 logts
- 2006-2019 13,6 % 9 245 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Amiens
4 704 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Amiens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRI pour la vallée de la Somme actif depuis 2012. La sismicité est très faible et le radon faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés. Pour un acheteur, consulter le plan de prévention est impératif, surtout pour les quartiers proches de la rivière. Cela peut impacter l'assurabilité et le coût des assurances. En dehors de ces zones délimitées, le risque est globalement limité.
Cas pratique : un achat type à Amiens
Pour une maison de 80 m² à Amiens, comptez environ 186 480 € (au prix médian de 2331 €/m²). Avec le revenu médian local de 19 650 €, ce bien représente l'équivalent de 9,5 années de revenus. Avec un apport de 10 % (18 650 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 950 € par mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Amiens
- Oublier de vérifier le DPE, même si les passoires sont rares (6,8 %).
- Ne pas consulter le PPRI inondation de la vallée de la Somme.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (19 650 €).
- Négliger les charges de copropriété dans les immeubles anciens du centre.
Points clés à retenir à Amiens
- Prix médian à 2 414 €/m², en hausse de 0,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,9 % pour les appartements, 6,4 % pour les maisons.
- Climat tempéré : 11,1 °C de moyenne et 644 mm de pluie par an.
- Écart important : appartements à 2 564 €/m², maisons à 2 284 €/m².
- Taxe foncière élevée : taux de 56,05 % en 2024.
- Parc de logements jeune : 13,6 % construits après 2006.
- Demande locative forte : seulement 30,8 % de propriétaires occupants.
- Coût total type : 184 149 € pour une maison, 120 657 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Amiens ?
À Amiens, la valeur dépend fortement de la localisation intra-urbaine. La proximité de la gare TGV (1,2 km du centre) ou du secteur piétonnier historique fait grimper le prix au m². Pour un appartement, l'étage avec ascenseur, la vue dégagée et une place de parking sont des plus-values significatives. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien classé F se vendra avec une décote. Pour une maison, la taille du jardin et son exposition sont critiques. La densité d'équipements (4704 au total) dans le quartier est aussi un moteur.
Estimation indicative d'une maison à Amiens
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
190 706 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée dans un marché où 9,4 % des logements sont déjà vacants. Un prix trop bas signifie une moins-value inutile. Se baser sur les données DVF 2024 (2 001 transactions) et les indices locaux (comme l'indice de pression immobilière à 8,1/10) permet de se positionner stratégiquement. L'estimation doit aussi anticiper les nouvelles réglementations thermiques, qui déprécient les biens énergivores. Une valorisation juste accélère la vente et maximise votre rendement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne au m², mais ne voit pas la vue sur la cathédrale, l'ambiance d'une rue calme, ou les défauts d'un ravalement. Un expert local connaît la valeur différentielle entre Saint-Leu et Henriville, deux quartiers pourtant proches. Il ajuste en fonction de la demande réelle pour les biens similaires en vente, pas seulement vendus. Son estimation, étayée par des photos et une visite, sert aussi d'argument de négociation face aux acheteurs, en justifiant le prix demandé par des éléments concrets.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², qui varie fortement par quartier.
- Surestimer l'impact des monuments historiques sur la valeur de tout un secteur.
- Oublier de mentionner des travaux récents (ravalement, nouvelle chaudière).
- Comparer avec des biens neufs dont le prix au m² n'est pas comparable.
Investir à Amiens : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices composites fournit une photographie précise. Pour transformer ce diagnostic en achat réussi, une expertise locale est indispensable pour identifier les biens à fort potentiel et négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain amiénois.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Amiens grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Amiens
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Amiens
Quel est le prix immobilier moyen à Amiens ?
Le prix médian à Amiens est de 2 414 €/m² en 2024. Il existe un écart important avec le prix moyen (4 854 €/m²), signe d'un marché segmenté avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut.
Est-ce le bon moment pour investir à Amiens ?
Le marché a connu une correction en 2023 et semble stabilisé en 2024. Pour un investisseur, le moment peut être opportun pour acquérir avant une reprise, en privilégiant les biens bien placés pour la location annuelle, dans un horizon de moyen terme.
Amiens est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Amiens est moins chère que des préfectures comparables comme Caen (-38 %) ou Rouen (-6 %). En revanche, elle est plus chère que la moyenne des communes de la Somme, du fait de son statut de capitale départementale.
Quel rendement locatif espérer à Amiens ?
Le rendement locatif brut est de 4,9 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,6 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Amiens ?
Les investisseurs ciblent généralement les secteurs à forte demande locative : le centre-ville historique (Saint-Leu), les alentours de la gare TGV et les quartiers universitaires. La proximité des 158 établissements scolaires est également un atout pour les familles.
Marché immobilier des communes voisines
Amiens affiche un écart de valorisation de 38 % avec Caen, pourtant préfecture régionale comparable, offrant un effet de levier significatif en cas de rattrapage des prix.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Amiens.
Communes limitrophes d'Amiens
Amiens est entourée de 13 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Amiens (2 414 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +40,3 % par rapport dans la Somme. Au classement départemental, Amiens se place dans les 7 % de communes les plus chères de la Somme.
Marché en palier: +2,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 9 547 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Amiens — maisons à 2 284 €/m² pour 79 m² en surface médiane, appartements à 2 564 €/m² pour 50 m². Rapporté au revenu médian d'Amiens, un logement de 79 m² (180 436 €) représente 9,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Amiens: 13,4 €/m²/mois pour un appartement, 12,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,3 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Amiens (2,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 5 197 logements autorisés au permis de construire à Amiens — un rythme moyen de 1 039 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 73 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Amiens est dans le maillage des communes des Hauts-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 60 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.