01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 643 logements dont 5 253 résidences principales, 77 résidences secondaires et 313 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 253 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 77 | 1,4 % |
| Logements vacants | 313 | 5,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 5 643 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 159 | 3,1 % |
| 1919-1945 | 138 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 687 | 13,5 % |
| 1971-1990 | 2 337 | 45,9 % |
| 1991-2005 | 1 019 | 20,0 % |
| 2006-2019 | 756 | 14,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 46 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 297 | 5,7 % |
| 2 pièces | 899 | 17,1 % |
| 3 pièces | 1 062 | 20,2 % |
| 4 pièces | 1 044 | 19,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 952 | 37,2 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 37 % de logements de cinq pièces ou plus et 23 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 629 | 5 304 | 5 643 |
| Rés. principales | 4 415 | 4 992 | 5 253 |
| Rés. secondaires | 39 | 71 | 77 |
| Vacants | 175 | 242 | 313 |
La part de propriétaires atteint 44,1 % à Noisiel, commune de 16 053 hab. à 12 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 329 | 63,4 % |
| Locataires (privé) | 1 190 | 22,7 % |
| Locataires HLM | 638 | 12,1 % |
| Logés gratuitement | 96 | 1,8 % |
Occupation des résidences principales — 63,4 % appartiennent à leurs occupants, 34,8 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 741 | 52,2 % |
| Fioul | 95 | 1,8 % |
| Électricité | 2 199 | 41,9 % |
| Gaz bouteille | 12 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 206 | 3,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (52 %), suivi par électricité (42 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 539 |
| 2 à 4 ans | 1 227 |
| 5 à 9 ans | 956 |
| 10 ans ou plus | 2 531 |
| Total ménages | 5 253 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 279 |
| Sous-occupation modérée | 1 157 |
| Sous-occupation accentuée | 942 |
| Suroccupation modérée | 502 |
| Suroccupation accentuée | 48 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 412 | 7,8 % |
| 1 voiture | 2 486 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 355 | 44,8 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 45 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 79,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 507 | 1 303 | 127 | 77 |
| 1975 | 2 079 | 1 779 | 92 | 208 |
| 1982 | 2 847 | 2 622 | 58 | 167 |
| 1990 | 3 261 | 3 067 | 65 | 129 |
| 1999 | 3 945 | 3 623 | 56 | 266 |
| 2006 | 4 434 | 4 222 | 50 | 162 |
| 2011 | 4 629 | 4 415 | 39 | 175 |
| 2016 | 5 304 | 4 992 | 71 | 242 |
| 2022 | 5 643 | 5 253 | 77 | 313 |
Trajectoire de long terme: 1 507 logements en 1968, 5 643 en 2022 (+274 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 364 | 480 | 569 | 603 | 676 | 293 |
| Dont vacants > 2 ans | 122 | 132 | 152 | 158 | 147 | 153 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,5 % |
| Classe B | 35 | 2,1 % |
| Classe C | 755 | 46,1 % |
| Classe D | 538 | 32,9 % |
| Classe E | 198 | 12,1 % |
| Classe F | 70 | 4,3 % |
| Classe G | 32 | 2,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 46 % des logements et 49 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 356 | 21,8 % |
| Classe B | 554 | 33,9 % |
| Classe C | 416 | 25,4 % |
| Classe D | 180 | 11,0 % |
| Classe E | 75 | 4,6 % |
| Classe F | 46 | 2,8 % |
| Classe G | 9 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (34 %), 81 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 259 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 256 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 205 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 106 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 259 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 1 |
| Classe B | 24 | 11 |
| Classe C | 200 | 555 |
| Classe D | 246 | 292 |
| Classe E | 113 | 85 |
| Classe F | 49 | 21 |
| Classe G | 22 | 10 |
Performance comparée: maisons classées D (207), appartements classés C (181), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 51 |
| T2 | 186 |
| T3 | 321 |
| T4 | 209 |
| T5+ | 48 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Claye-Souilly (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Claye-Souilly s'élève à 5 643 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,1 %, soit 5 253 logements habités à titre permanent). Profil typologique mixte: 55,3 % de maisons et 44,7 % d'appartements. Claye-Souilly est dans les paysages contrastés de la grande couronne, dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne.
Majorité de propriétaires à Claye-Souilly (63,4 %), complétée par 34,8 % de locataires. Le parc HLM pèse 12,1 % de l'offre de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 15,0 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 3,1 % du parc date d'avant 1919, 14,8 % d'après 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (192 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (52,2 %).
Le parc de Claye-Souilly s'est étoffé de +6,4 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La multi-motorisation est la norme à Claye-Souilly: 44,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est dans les paysages contrastés de la grande couronne: les attentes résidentielles s'y calquent. La commune est dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Claye-Souilly en 2026 ?
Intégrée à la dynamique Roissy Pays de France, Claye-Souilly combine une desserte ferroviaire pratique et une croissance démographique soutenue (+15,1 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se heurte à un récent repli des prix, posant la question de l'opportunité d'investissement en 2026. Le verdict s'appuie sur les transactions DVF 2024 et les indicateurs locaux.
Entre correction récente de -9 % et attractivité territoriale confirmée, Claye-Souilly propose un point d'entrée stratégique en marge de la pression parisienne.
Verdict
➤ Miser sur Claye-Souilly exige un horizon moyen terme pour profiter de la correction et de la dynamique intercommunale, en ciblant les biens rénovés.
Points clés
- ✓ Correction de -9,0 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut locatif supérieur à 5,3 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,1/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour primo-accédants
- ⚠ Marqueur de pression immobilière élevée (IPI 7,3/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Claye-Souilly est moins chère que 74 % des communes françaises de taille similaire.
- Son prix médian est inférieur de 14 % à la moyenne de la Seine-et-Marne.
- Avec un rendement locatif brut de 5,6 %, elle surpasse les grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Claye-Souilly
Acheter demande un effort important : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Claye-Souilly : opportunités et risques
Investir à Claye-Souilly en 2026 cible prioritairement la location annuelle, avec un rendement brut correct autour de 5,6 % pour les appartements. La faible part de passoires thermiques (6 %) est un atout, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique imposés par la loi. Néanmoins, la taxe foncière, à 51,82 %, vient significativement rogner ce rendement brut, ramenant le net estimé autour de 3,1 % après toutes charges.
La stratégie gagnante consiste à privilégier les appartements de deux pièces, bien connectés aux commerces et à la gare, dont la surface médiane (50 m²) correspond à la demande locative majoritaire. D'après la carte des loyers, un loyer médian de 18,4 €/m²/mois assure une rentabilité correcte, à condition de maîtriser les coûts d'acquisition. La correction des prix de 2024 offre justement cette opportunité de négocier un prix d'entrée plus favorable.
En revanche, les projets de construction neuve (662 logements autorisés sur 5 ans) doivent être scrutés : ils attestent de l'attractivité mais pourraient, à terme, créer une concurrence sur le segment locatif si la démographie ralentit. L'horizon d'investissement doit donc être envisagé sur le moyen terme, le temps que la correction actuelle soit absorbée et que la dynamique intercommunale porte ses fruits.
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Données du marché immobilier à Claye-Souilly
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Claye-Souilly a reculé de 9 % en 2024, une correction qui replace la commune en dessous de ses voisines immédiates comme Vaires-sur-Marne. Selon les données DVF, cette baisse intervient après trois années de hausse continue, un mouvement qui pourrait ouvrir une fenêtre de négociation. Le marché reste néanmoins actif avec 176 transactions, dominées par les maisons individuelles, ce qui reflète un ancrage résidentiel familial fort.
La comparaison avec les communes de profil similaire est éclairante : Claye-Souilly se trade avec un discount de 15 % par rapport à Vaires-sur-Marne, alors que leurs indices d'attractivité territoriale sont proches. Cet écart de valorisation, couplé à la proximité de la gare de Mitry - Claye (4,7 km), constitue un argument solide pour les investisseurs cherchant un effet de levier géographique. Toutefois, la pression immobilière reste élevée (IPI 7,3/10), signe que la demande solvable est présente et peut limiter la marge de manœuvre.
Enfin, le contexte territorial concret, avec un taux de chômage à 9,3 % et un revenu médian de 27 510 €, dessine une économie locale relativement résiliente mais qui ne porte pas seule le marché immobilier. Ce dernier dépend donc des navetteurs travaillant en Île-de-France, ce qui le rend sensible aux évolutions des transports et de l'emploi dans le bassin parisien.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Claye-Souilly Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Claye-Souilly, selon les données DVF, dessine un cycle net : après une hausse continue de 2020 à 2023, le prix médian a atteint un pic à 4 012 €/m² en 2023. L'année 2024 marque un repli significatif de -9 %, ramenant la valeur à 3 651 €/m², soit un niveau proche de 2020. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, peut s'interpréter comme un rattrapage après une surchauffe, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Les appartements, avec un prix médian de 3 876 €/m², résistent légèrement mieux que les maisons (3 286 €/m²), reflétant une demande locative concentrée sur les petites surfaces. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique invite à la vigilance sur les prix demandés, en les confrontant aux derniers prix de transaction enregistrés.
Évolution du marché immobilier de Claye-Souilly
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 176 transactions en 2025 et affiche une évolution de -4,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 523 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
61,4 % de maisons et 38,6 % d'appartements parmi les 176 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (61,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 286 €/m² pour les maisons et 3 876 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 176 | 108 | 68 |
| Prix médian/m² | 3 523 € | 3 286 € | 3 876 € |
| Prix moyen/m² | 3 542 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 224 | 3 679 € |
| 2022 | 212 | 3 921 € |
| 2023 | 151 | 3 931 € |
| 2024 | 117 | 3 607 € |
| 2025 | 176 | 3 523 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Claye-Souilly est vigoureuse, avec 662 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de +10 %. Cette production neuve, bien que modeste en volume annuel (31 logements en 2024), accompagne la forte croissance démographique (+8,9 % sur 5 ans). Elle se concentre probablement dans des zones d'aménagement concerté, modernisant le parc et répondant à une demande de logements aux normes actuelles. Pour l'investisseur, cette offre nouvelle représente à la fois une concurrence pour l'ancien et un gage d'attractivité renouvelée, attirant de nouveaux ménages. Le risque de sur-offre semble contenu au vu de la pression démographique, mais il convient de surveiller l'équilibre entre construction neuve et absorption par le marché.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 630 logements autorisés cumulés, 2 642 commencés: la dynamique récente affiche 116 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Claye-Souilly
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Claye-Souilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 486 logements ont été autorisés à à Claye-Souilly, -28 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Claye-Souilly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Claye-Souilly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce une rentabilité théorique, mais le net reflète la réalité. À Claye-Souilly, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,82 %. Il faut y ajouter les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements, et surtout une provision pour travaux. Le parc local, avec seulement 6 % de passoires, limite le risque de rénovation lourde à court terme, mais prévoyez 1 à 2 % du prix du bien annuellement pour l'entretien.
Performance énergétique du parc à Claye-Souilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 636 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Claye-Souilly: classe C en tête, 6,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique dominante en classe C (191 kWh/m²/an) place Claye-Souilly dans une position moyenne. Seulement 6 % du parc est classé F ou G, un taux faible qui réduit le risque immédiat de dépréciation réglementaire. Attention, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Ici, le parc est plutôt vertueux, mais tout achat d'un bien classé E ou inférieur nécessite un plan de rénovation.
Calculateur de rendement à Claye-Souilly
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Claye-Souilly
Pour un appartement de 50 m² typique à Claye-Souilly, comptez environ 197 600 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 18,4 €/m², cela génère 920 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 5,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, assurance, gestion), l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir positif à partir d'un taux d'emprunt inférieur à 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Claye-Souilly
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la catégorie à 51,82 %.
- Négliger le taux de vacance local de 5,5 % dans le calcul de trésorerie.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché, plafonné à 18,4 €/m² en appartement.
- Investir sans vérifier le DPE, même si les passoires sont rares (6 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Claye-Souilly suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant moins nombreux. Évitez de démarrer une vente en décembre ou août. Pour les acheteurs, la fin d'année fiscale (novembre) peut inciter certains vendeurs à boucler une transaction avant l'imposition de la taxe foncière, payée en septembre par le propriétaire au 1er janvier.
Le saviez-vous ?
- Claye-Souilly héberge une gare TGV à 10,7 km, desservant l'aéroport Charles de Gaulle.
- La commune a autorisé la construction de 662 logements neufs ces cinq dernières années.
- Le taux de chômage local est de 9,3 %, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Claye-Souilly : cadre de vie et logement
S'installer à Claye-Souilly, c'est choisir une petite ville bien équipée, avec 191 commerces et 128 établissements de santé recensés par l'INSEE, assurant une autonomie quotidienne. La commune, membre de la CA Roissy Pays de France, bénéficie d'une desserte correcte via la gare de Mitry - Claye, même si la connexion fibre à 85,7 % satisfait les besoins du télétravail. Le parc de logements, à 55,9 % de maisons, confère un caractère pavillonnaire et familial apprécié.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : un Plan de Prévention des Risques sécheresse (PPR) est actif, et la commune a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des épisodes de sécheresse. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du bien et les discussions avec l'assureur. Malgré cela, l'indice de fragilité territoriale reste faible (3,2/10), et le cadre de vie, avec un indice de confort de services très élevé (8,1/10), séduit les familles et les actifs recherchant un équilibre entre calme et services.
Carte du marché immobilier à Claye-Souilly
Claye-Souilly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Claye-Souilly
Le climat de Claye-Souilly, avec 12,1°C de moyenne annuelle et 716 mm de pluie, est tempéré et proche de celui de l'Île-de-France. Les précipitations sont réparties sur l'année, sans extrême. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué mais sans conditions hivernales rudes, idéal pour les familles profitant d'un jardin. L'altitude faible (68 m) limite les jours de gel prononcé.
Composition du parc immobilier à Claye-Souilly
5 643 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 120 maisons et 2 459 appartements à à Claye-Souilly.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Claye-Souilly est majoritairement constitué de maisons individuelles (55,9 %), un signe de stabilité et d'attachement à la propriété (63,4 % de propriétaires). Le taux de résidences secondaires est minime (1,4 %), ce qui indique un marché ancré dans la vie locale et peu soumis à la spéculation saisonnière. Les 5,5 % de logements vacants, légèrement supérieurs à la moyenne nationale, peuvent offrir des opportunités de renovation.
Ancienneté du parc à Claye-Souilly
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 097 logements).
- Avant 1919 3,1 % 159 logts
- 1919-1945 2,7 % 138 logts
- 1946-1970 13,5 % 687 logts
- 1971-1990 45,9 % 2 337 logts
- 1991-2005 20,0 % 1 019 logts
- 2006-2019 14,8 % 756 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Claye-Souilly
659 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Claye-Souilly
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est lié à la sécheresse, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, majoritairement pour des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Pour tout achat, consultez l'état des risques et assurez-vous que le bien n'est pas en zone contrainte, ce qui peut impacter l'assurance et la constructibilité.
Cas pratique : un achat type à Claye-Souilly
Une maison de 100 m² représente un investissement médian de 355 400 € hors frais de notaire. Cela équivaut à près de 13 années du revenu médian local (27 510 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 780 €, à mettre en regard du loyer moyen maison de 15,6 €/m² (soit 1 560 € pour 100 m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Claye-Souilly
- Ne pas consulter le PPR Sécheresse, le risque naturel principal.
- Acheter une maison sans diagnostic de mouvement de terrain lié à la sécheresse.
- Surestimer le potentiel de revente sans tenir compte de la baisse récente des prix.
- Négliger la connectivité fibre, pourtant disponible à 85,7 %.
Points clés à retenir à Claye-Souilly
- Prix médian à 3 651 €/m², en baisse de 9 % sur un an.
- Rendement brut locatif estimé à 5,6 % pour les appartements.
- 55,9 % de maisons individuelles dans le parc.
- Le marché est en correction après une forte croissance.
- Les appartements sont 11 % plus chers au m² que les maisons.
- Taxe foncière élevée : 51,82 % sur le bâti en 2024.
- Climat tempéré avec 12,1°C de moyenne annuelle.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère de valorisation majeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Claye-Souilly ?
À Claye-Souilly, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa surface habitable et son état. La proximité de la gare de Mitry - Claye (4,7 km) et de l'aéroport Roissy (12 km) peut majorer le prix de 5 à 10 %. Un jardin, surtout dans un secteur où les maisons dominent, est un atout majeur. L'exposition et l'étage ont un impact moindre. En revanche, un DPE dégradé (classe E ou pire) devient un facteur de décote croissant, tout comme l'éloignement des 14 établissements scolaires ou des 191 commerces recensés.
Estimation indicative d'une maison à Claye-Souilly
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
317 070 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-secteurs : un même prix au m² ne s'applique pas près du centre et en limite de commune. Il évalue l'impact réel d'un DPE C versus D, ou la plus-value d'une rénovation récente. Il maîtrise aussi la dynamique démographique (+8,9 % en 5 ans) et son effet sur la demande. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent issus du bassin d'emploi local (taux d'emploi 71,7 %). Son estimation inclut ces paramètres invisibles dans un algorithme.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² sans pondération pour l'état ou l'énergie.
- Ignorer l'effet de la construction neuve (662 logements autorisés) sur l'ancien.
- Oublier de valoriser la proximité des transports (gare à 4,7 km).
- Fixer un prix de vente sans considérer la fiscalité élevée pour l'acquéreur.
Investir à Claye-Souilly : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix demande une connaissance fine des micro-quartiers et de la demande locative clayoise. Notre réseau de professionnels analyse en temps réel les opportunités et les écueils pour transformer cette analyse en acquisition rentable.
Ces données tracent une trajectoire, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Claye-Souilly grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 150 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché clayois
- Mise en relation avec un pro qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Claye-Souilly
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Claye-Souilly
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Claye-Souilly ?
Le prix médian global était de 3 651 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les maisons se vendaient en médiane à 3 286 €/m² et les appartements à 3 876 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Claye-Souilly ?
Le marché a connu une correction de -9 % en 2024, ce qui peut constituer une opportunité de négociation. Les prix sont redescendus à leur niveau de 2020, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant pour un investissement à moyen terme.
Claye-Souilly est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Claye-Souilly est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 15 % à celui de Vaires-sur-Marne et de 8 % à celui de Montévrain, selon les transactions 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Claye-Souilly ?
Le rendement brut locatif est estimé à 5,6 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges, le rendement net approche les 3 %.
Quels sont les risques naturels à Claye-Souilly ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques sécheresse (PPR) et a connu 19 arrêtés catastrophes naturelles, principalement liés à la sécheresse. La sismicité et le radon sont en revanche très faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Claye-Souilly affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Vaires-sur-Marne (+15 %) ou Montévrain (+8 %), offrant un effet de levier intéressant pour des indicateurs similaires de connectivité et de cadre de vie.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Claye-Souilly.
Communes limitrophes de Claye-Souilly
Claye-Souilly est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 523 €/m², Claye-Souilly se place parmi les communes chères du Seine-et-Marne, au-dessus de la médiane départementale. Dans le Seine-et-Marne, Claye-Souilly appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Claye-Souilly se replie de -4,2 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 880 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Claye-Souilly: maisons à 3 286 €/m² et appartements à 3 876 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 90 m² revient à environ 295 740 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Claye-Souilly: 18,4 €/m²/mois pour un appartement, 15,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Claye-Souilly (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 486 logements autorisés au permis de construire à Claye-Souilly — un rythme moyen de 97 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Claye-Souilly est dans les paysages contrastés de la grande couronne. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.