Logement & immobilier

Le logement aux Pavillons-sous-Bois

93320 Seine-Saint-Denis 25 804 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel des Pavillons-sous-Bois totalise 10 863 logements, à dominante collective (61,0 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 7,3%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

10 863Logements au total
61 %Appartements i
53,1 %Propriétaires
1,0 %Rés. secondaires
16 %Logements sociaux i
7,3 %Logements vacants i+18% vs dept · -9% vs France
+7,1 %Évolution 2016–2022
3 621 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 10 863 logements dont 9 966 résidences principales, 109 résidences secondaires et 789 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 10 863 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 19 % du parc, contre 33 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements9 75510 14110 863
Rés. principales9 0249 2439 966
Rés. secondaires6676109
Vacants665821789

À 9 km, Villeparisis (26 946 hab.) enregistre 50,3 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 53,1 % de propriétaires face à 45,1 % de locataires (dont 14 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 58 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 5 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 313
2 à 4 ans2 387
5 à 9 ans2 221
10 ans ou plus4 045
Total ménages9 966
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 378
Sous-occupation modérée2 163
Sous-occupation accentuée1 107
Suroccupation modérée1 988
Suroccupation accentuée449
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 25 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 21 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 67,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

10 863Logements en 2022
+59 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 6 850 à 10 863, soit +59 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 048 1 021 1 141 1 285 1 262 699
Dont vacants > 2 ans 153 226 236 229 323 382

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
231kWh/m²/an en moyenne
18,8 %Passoires (F+G) i
4 789Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
231 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 678 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: C concentre 35 % des logements et 37 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 61 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 314 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 108 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (279), appartements classés C (219), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+27 kWh/m²/an
Consommation vs France+28 kWh/m²/an
Passoires vs département+9,1 pts
Passoires vs France+8,9 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
18,9 %Taux logements sociaux i
1 784Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

8,66 €Loyer moyen /m² i
2,8 %Taux de vacance i
200dont PLAI i
295dont PLS i
594En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1236
T2591
T3628
T4313
T5+92

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Avec 10 863 logements dont 91,7 % de résidences principales, Les Pavillons-sous-Bois présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Le parc est à très forte dominante collective: 61,7 % d'appartements pour seulement 38,3 % de maisons. Pour mémoire, Les Pavillons-sous-Bois est une commune francilienne de la première couronne, dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Au plan locatif social, 13,7 % des résidences principales sont en HLM. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 18,9 %.

Le parc neuf pèse lourd: 15,0 % des logements construits depuis 2006. DPE: classe C dominante et 231 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 18,8 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le gaz de ville équipe 57,8 % des logements occupés à titre principal.

Le parc des Pavillons-sous-Bois s'est étoffé de +7,1 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages des Pavillons-sous-Bois traduit un profil urbain: 25,2 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.

Ancrée régionalement, la commune est une commune francilienne de la première couronne: les attentes résidentielles s'y calquent. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir aux Pavillons-sous-Bois en 2026 ?

À 11 km de Paris, Les Pavillons-sous-Bois mise sur sa gare et sa densité d'équipements pour attirer les ménages. Son marché immobilier, moins cher que la moyenne du 93, combine accessibilité et demande locative. Le verdict ? Un investissement possible, sous conditions.

3 244 €/m² prix médian
-7,6 % sur un an
266 transactions 2026

Avec une attractivité territoriale dans le top quart du département et un prix du m² qui résiste mieux que ses voisines, Les Pavillons-sous-Bois affiche un profil solide.

Verdict

➤ Investir ici est pertinent pour un primo-accédant ou un investisseur en quête d'accessibilité, mais la sélection du bien est cruciale pour mitiger les risques locaux.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie primo-accession ou investissement locatif sélectif
Être recontacté gratuitement

Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut correct à 6,3 %
  • ✓ Accessibilité immobilière élevée (IAI 7,2/10)
  • ✓ Dynamique démographique soutenue (+7,7 % en 5 ans)
  • ⚠ Taux de chômage élevé à 13,0 %
  • ⚠ Part non négligeable de passoires thermiques (18,5 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Un prix médian inférieur à la moyenne nationale, autour de 3 730 €/m².
  • Se positionne sous la moyenne départementale de Seine-Saint-Denis, offrant un point d'entrée plus accessible.
  • Rendement locatif brut (6,3 %) supérieur à celui de l'hypercentre parisien.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier aux Pavillons-sous-Bois

Le marché immobilier des Pavillons-sous-Bois affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers des Pavillons-sous-Bois

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,1

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Une pression modérée (5,1/10) indique un marché ni trop tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
49
Années de revenu pour acheter 70 m²
36
% de résidences secondaires
45
Croissance démographique (5 ans)
79
Densité de population
64
7,9

Indice d'Accessibilité Immobilière

Très accessible

Une accessibilité élevée (7,2/10) rend l'acquisition envisageable pour les budgets locaux, un atout pour la liquidité future.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
64
% de propriétaires
79
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
87
4,7

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4,7/10) suggère une demande locative existante mais sans surchauffe, exigeant un bien bien placé.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
21
% résidences secondaires (demande saisonnière)
45
Croissance démographique (5 ans)
79
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
51
4,8

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Une pression touristique modérée (4,8/10) confirme que le marché est avant tout porté par les résidents permanents.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
45
% de logements vacants
74
Faible densité (proxy isolement touristique)
36

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3625,1 — Percentile dept : 49/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 36/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 45/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 79/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 8601,3 — Percentile dept : 64/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 64/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 48,7 — Percentile dept : 79/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 87/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 46,9 — Percentile dept : 21/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 45/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 79/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3625,1 — Percentile dept : 51/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 45/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 74/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 8601,3 — Percentile dept : 36/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir aux Pavillons-sous-Bois : opportunités et risques

Investir à Les Pavillons-sous-Bois en 2026 s'adresse en priorité au primo-accédant local, bénéficiant d'une accessibilité notée 7,2/10. Le rendement brut des appartements (6,3 %) est correct, mais il est immédiatement grignoté par des charges locales significatives, à commencer par une taxe foncière à 39,05 %.

Le taux de chômage de 13,0 % et le revenu médian de 21 890 € impliquent une solvabilité limitée de la demande locative locale. Le marché est donc partiellement dépendant de demandeurs externes, attirés par la desserte ferroviaire. La stratégie gagnante consiste à cibler un bien bien connecté (près de la gare) et déjà aux normes énergétiques, pour éviter des travaux obligatoires coûteux.

La faible part de logements sociaux (16 %) et la dynamique démographique positive sont des atouts structurels. Toutefois, avec seulement 1 % de résidences secondaires et une pression touristique modérée, les stratégies de location saisonnière ou mixte y sont peu pertinentes. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que les opérations de rénovation urbaine et la ligne 15 du Grand Paris Express consolident l'attractivité.

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Données du marché immobilier aux Pavillons-sous-Bois

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier des Pavillons-sous-Bois se caractérise par une résistance des prix, selon les données DVF 2024. Après la correction de 2023, le rebond de 5 % cette année confirme l'ancrage de la demande, portée par la proximité parisienne et la gare de banlieue. Le prix médian global de 3 729 €/m² reste inférieur à celui de nombreuses communes de la petite couronne, préservant une relative accessibilité.

La structure des transactions est révélatrice : les appartements représentent près des deux tiers des ventes. Ce segment, avec un prix médian de 3 057 €/m² pour 45 m², est le point d'entrée privilégié des primo-accédants et des investisseurs. Néanmoins, l'écart entre prix moyen (6 966 €/m²) et prix médian indique la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques vers le haut, biaisant la perception du marché.

La santé énergétique du parc, avec 18,5 % de passoires thermiques (classes F/G), est un facteur de risque à intégrer. La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement impropres à la location, créant à la fois un risque pour les propriétaires bailleurs et une opportunité de plus-value via la rénovation.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier des Pavillons-sous-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Les Pavillons-sous-Bois depuis 2020 dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés franciliens résilients. Après une nette hausse post-Covid pour atteindre un pic à 3 763 €/m² en 2022, une correction modérée est intervenue en 2023 (-5,6 %). L'année 2024 marque un rebond de 5 %, ramenant le prix médian à 3 729 €/m², signe d'un marché qui a trouvé son plancher. Comparé aux communes similaires comme Torcy ou Mitry-Mory, Les Pavillons-sous-Bois affiche une valorisation légèrement supérieure, justifiée par sa proximité immédiate avec Paris. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché stabilisé, où les opportunités se nichent dans la rénovation de biens énergivores plutôt que dans la spéculation sur la hausse.

Évolution du marché immobilier des Pavillons-sous-Bois

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 610 €/m² à 3 244 €/m² (-10,1 %), pour 266 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 714 €/m²
Surface médiane 80 m²
Transactions 109
Appartements
Prix médian 3 057 €/m²
Surface médiane 49 m²
Transactions 157

Indicateurs clés du marché

-7,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,1 %
Rendement locatif apparts ?
5,5 %
Rendement locatif maisons ?
48,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

297 120 €
Maison 80 m² ?
Mensualité ~1 723 €/mois (20 ans, 3,5 %)
149 793 €
Appartement 49 m² ?
Mensualité ~869 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'analyse financière révèle un marché segmenté. Pour un appartement type de 45 m² à 156 105 €, le loyer médian de 18,1 €/m²/mois génère 815 € de recettes mensuelles, soit un rendement brut de 6,3 %. En intégrant les charges (taxe foncière à 39,05 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,8 %. L'effort d'accession reste important : il faut 7,1 années de revenu médian local pour acquérir cet appartement. Le montage reste viable pour un investisseur en apport, mais l'effort net mensuel après loyer perçu reste à calculer précisément selon le taux d'emprunt.

Acheter vs Louer — appartement 49 m²

869 €/mois
Mensualité crédit ?
887 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 18 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

13,6 ans
Pour une maison ?
6,8 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

18,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
14,9 - 22,0 €/m²
16,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,6 - 22,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 266 transactions en 2024, l'activité à Les Pavillons-sous-Bois reste dynamique, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2022. Le marché est clairement dominé par la vente d'appartements (157 ventes, 64 % du volume), reflétant un parc majoritairement collectif et une clientèle de primo-accédants. Les maisons, moins nombreuses (109 ventes), se négocient à un prix médian plus élevé (3 714 €/m²) pour une surface de 76 m² en médiane. Le volume d'échanges et la stabilité des prix en 2024 indiquent un marché liquide, ni en surchauffe ni en crise. Le profil type du bien vendu est un appartement de deux pièces de construction ancienne, nécessitant souvent des travaux de mise aux normes énergétiques.

Répartition des ventes

41,0 % de maisons et 59,0 % d'appartements parmi les 266 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 41,0 % de maisons et 59,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 266 109 157
Prix médian/m² 3 244 € 3 714 € 3 057 €
Prix moyen/m² 3 868 €
Surface médiane – 80 m² 49 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 398 3 610 €
2022 371 3 710 €
2023 300 3 490 €
2024 224 3 511 €
2025 266 3 244 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Les Pavillons-sous-Bois montre un net ralentissement. Alors que 739 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse de 22 % par rapport à la période précédente, avec seulement 235 autorisations en 2024. Cette décélération s'explique par la saturation foncière d'une commune dense de seulement 3 km². Elle limite le risque de sur-offre à court terme, soutenant les prix de l'ancien. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc restera majoritairement constitué de logements antérieurs à 2006 (85 %), accentuant l'enjeu de la rénovation énergétique. La pression démographique (+7,7 % en 5 ans) continuera de soutenir la demande face à une offre neuve contrainte.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

4 058 logements autorisés cumulés, 3 370 commencés: la dynamique récente affiche 18 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée aux Pavillons-sous-Bois

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

699 logements vacants au total
382 vacants depuis plus de 2 ans 54,6 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve aux Pavillons-sous-Bois (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 462 logements ont été autorisés à aux Pavillons-sous-Bois, -55 % par rapport au cycle précédent.

462 logements autorisés sur 5 ans
9 en 2025 dernière année connue
-55 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers aux Pavillons-sous-Bois

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 14,9 €/m²
Médian 18,1 €/m²
Haut 22,0 €/m²
Écart de 7,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,6 €/m²
Médian 16,9 €/m²
Haut 22,7 €/m²
Écart de 10,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle aux Pavillons-sous-Bois

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (49 m²)
~2 078 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (80 m²)
~3 177 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 39,05 % Moyenne dept : 40,99 % -1,94 pt Moyenne France : 43,01 % -3,96 pt
Taxe d'habitation (rappel) 25,96 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

36,10 % 2021
37,11 % 2022
39,01 % 2023
39,05 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (39,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le passage du brut au net implique des prélèvements incompressibles. À Les Pavillons-sous-Bois, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,05 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété pour un appartement, et une provision pour travaux, notamment de mise aux normes énergétiques face à 18,5 % de passoires. La vacance, à 7,3 %, doit aussi être provisionnée.

Performance énergétique du parc aux Pavillons-sous-Bois

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 789 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE aux Pavillons-sous-Bois: classe C en tête, 18,8 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 18,8 % F + G
Conso moyenne 230 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe énergétique C domine, avec une consommation de 229 kWh/m²/an. Cependant, 18,5 % du parc est classé F ou G, soit près d'un logement sur cinq. Ces « passoires » sont soumises à des interdictions de location progressives (loi Climat). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire à court terme et un budget travaux potentiel conséquent, à intégrer dans la négociation du prix.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 45 m²), adaptés à la demande majoritaire. Les T2 et T3 bien situés, notamment près de la gare, sont les plus liquides. Le parc ancien (21 % d'avant 1945) peut présenter des opportunités de rénovation, mais attention aux 18,5 % de passoires thermiques (DPE F/G) soumises aux restrictions locatives à venir.

Quelles zones cibler aux Pavillons-sous-Bois ?

La centralité et la proximité de la gare SNCF sont les premiers critères de valorisation locative. Le centre-ville, bien équipé (130 commerces), est très recherché. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons de ville, attirent des familles. Aucune zone en forte développement n'est signalée, la construction neuve ayant ralenti (-22 % d'autorisations sur 5 ans).

Calculateur de rendement aux Pavillons-sous-Bois

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir aux Pavillons-sous-Bois

Le principal risque est la vacance locative, estimée structurellement à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants communal de 7,3 % confirme cette réalité. La dépendance à la conjoncture économique francilienne est forte. Enfin, le parc ancien implique un risque de travaux de rénovation énergétique, crucial avec une taxe foncière déjà élevée.

Cas pratique : un investissement type aux Pavillons-sous-Bois

Pour un appartement type de 45 m², comptez environ 156 105 € à l'achat. Loué 18,1 €/m², il génère 815 € mensuels, soit un rendement brut de 6,3 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net avoisine 3,8 %, nécessitant un apport personnel minimal pour équilibrer l'opération.

Erreurs à éviter quand on investit aux Pavillons-sous-Bois

  • Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
  • Négliger le DPE : 18,5 % de passoires sont interdites à la location à terme.
  • Tabler sur un taux de vacance nul, alors qu'il est de 7,3 %.
  • Sous-estimer les frais de gestion locative, incompressibles.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché francilien est actif toute l'année, avec un ralentissement estival traditionnel. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne est également porteur. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre, est souvent intégrée dans les calculs de négociation en fin d'année.

Le saviez-vous ?

  • La ville compte 1351 équipements pour 25 804 habitants, une densité notable.
  • 98,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'âge médian est de 35,1 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.

S'installer aux Pavillons-sous-Bois : cadre de vie et logement

S'installer aux Pavillons-sous-Bois, c'est opter pour le mode de vie d'une ville moyenne de banlieue dense, avec ses 1351 équipements et une connexion fibre quasi totale. La commune offre une palette complète de services du quotidien, des commerces aux établissements de santé, sur un territoire très restreint de 3 km².

Le profil démographique est jeune (âge médian de 35,1 ans) et familial, ce qui se ressent dans l'ambiance des quartiers. La présence d'un monument historique et de 35 équipements de sports et loisirs participe à la qualité de vie. La gare, à moins de 500 m du centre, permet de rejoindre Paris en une vingtaine de minutes, un atout décisif pour les actifs.

Carte du marché immobilier aux Pavillons-sous-Bois

Les Pavillons-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat aux Pavillons-sous-Bois

12,3 °C
Température moyenne ?
723 mm
Précipitations ?
41 j
Jours de gel/an ?

Un climat francilien tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de pluie, similaire à Paris. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil, peu contraignant, convient à une large majorité, notamment aux familles cherchant un cadre de vie stable sans conditions météorologiques extrêmes, et bénéficie d'une altitude moyenne de 56 m limitant les risques d'inondation par remontée de nappe.

À qui s'adresse Les Pavillons-sous-Bois ?

La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles modestes à intermédiaires, attirés par les nombreuses écoles et la présence de maisons. Les primo-accédants y trouvent un point d'entrée dans la propriété en Île-de-France. En revanche, les chercheurs de calme absolu pourraient être gênés par la densité et l'absence de grands espaces verts.

Avantages et limites aux Pavillons-sous-Bois

✓ Points forts

  • Proximité de Paris et desserte ferroviaire pratique.
  • Équipements et services nombreux (18 écoles, 130 commerces).
  • Parc de logements mixte (38,5 % de maisons individuelles).
  • Dynamisme démographique garantissant une certaine animation.
  • Très bon déploiement des réseaux fibre et très haut débit (100 %).

− À prendre en compte

  • Densité de population très élevée (8 601 hab/km²).
  • Taxe foncière parmi les plus fortes du département (39,05 %).
  • Risques naturels recensés (8) et arrêtés catastrophes naturelles (13).

Composition du parc immobilier aux Pavillons-sous-Bois

10 863 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 4 156 maisons et 6 629 appartements à aux Pavillons-sous-Bois.

91,7 % Résidences principales 9 966 logements
1,0 % Résidences secondaires 109 logements
7,3 % Logements vacants 789 logements
53,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Un parc équilibré, avec 38,5 % de maisons, souligne un caractère pavillonnaire affirmé. La part de propriétaires (53,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,0 %) indiquent une stabilité résidentielle forte. Un taux de logements vacants à 7,3 % reste dans la moyenne régionale, indiquant un marché actif. Cette composition attire à la fois des primo-accédants pour les appartements et des familles pour les maisons individuelles.

Ancienneté du parc aux Pavillons-sous-Bois

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 769 logements).

  • Avant 1919 4,0 % 389 logts
  • 1919-1945 17,0 % 1 660 logts
  • 1946-1970 23,9 % 2 335 logts
  • 1971-1990 24,0 % 2 348 logts
  • 1991-2005 16,1 % 1 572 logts
  • 2006-2019 15,0 % 1 465 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services aux Pavillons-sous-Bois

1 351 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

130 Commerces
875 Services
118 Santé
35 Sports et loisirs
17 Enseignement
2 Tourisme
174 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques aux Pavillons-sous-Bois

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 13 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Huit risques naturels sont recensés, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux mouvements de terrain ou aux inondations. Une consultation du plan de prévention des risques (PPR) en mairie est indispensable, car elle peut imposer des contraintes constructives ou des assurances spécifiques, impactant le coût du projet.

Cas pratique : un achat type aux Pavillons-sous-Bois

Une maison de 76 m², au prix médian de 3 905 €/m², représente un investissement de 296 780 € hors frais. Cela équivaut à 13,5 années du revenu médian local (21 890 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1¤800 €, hors assurance.

Erreurs à éviter quand on achète aux Pavillons-sous-Bois

  • Ne pas consulter le DPE avant l'offre, au risque de travaux coûteux.
  • Ignorer le plan de prévention des risques (PPR) en vigueur.
  • Oublier de vérifier l'état de la copropriété pour un appartement.
  • Négocier sans connaître le prix médian réel du quartier.

Points clés à retenir aux Pavillons-sous-Bois

  • Prix médian à 3 729 €/m², en hausse de 5,0 % en un an.
  • Rendement brut appartement à 6,3 %, maison à 5,2 %.
  • Classe DPE dominante C, mais 18,5 % de passoires (F/G).
  • Marché porteur : prix au m² en croissance continue.
  • Écart maison/appartement : 436 €/m² de plus pour une maison.
  • Taxe foncière élevée : 39,05 % sur le bâti.
  • Par équilibré : 38,5 % de maisons, 53,1 % de propriétaires.
  • La proximité de la gare peut créer des écarts de valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Pavillons-sous-Bois ?

Plus que la seule surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Un logement rénové avec une classe A ou B se vend jusqu'à 10 % plus cher qu'un équivalent classe D. La proximité immédiate de la gare (0,4 km) et des 130 commerces locaux est un premium. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. En appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux prévus) font la différence.

Estimation indicative d'une maison aux Pavillons-sous-Bois

Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

259 520 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sous-estimer votre bien vous prive de milliers d'euros. Le surévaluer le expose à une vacance commerciale longue, surtout avec 7,3 % de logements déjà vacants. Une estimation professionnelle, qui croise les références locales avec l'état exact de votre propriété (notamment sa classe DPE, cruciale avec 18,5 % de passoires), vous donne un prix de vente réaliste. Cela optimise le délai de vente et votre résultat net, dans une commune où la taxe foncière atteint 39,05 %.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché est micro-localisé. Un expert connaît la valeur ajoutée d'une rue calme près du parc, l'impact des projets de la Métropole du Grand Paris, ou la prime exacte pour une rénovation récente. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes. Enfin, son estimation fait autorité auprès des acheteurs et des banques, servant de base solide à une négociation et accélérant la vente.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les rues.
  • Surestimer la valeur d'un bien ancien sans compter le coût des rénovations.
  • Oublier de valoriser un atout comme la fibre optique (98,4 % couvert).
  • Ne pas actualiser l'estimation malgré la hausse des prix de 5 % en un an.

Investir aux Pavillons-sous-Bois : passer à l'action

Les chiffres de la DGFiP offrent une photographie, mais l'opportunité se joue au niveau du bien et de son état. Pour transformer cette analyse en achat judicieux, l'expertise d'un professionnel ancré localement est indispensable, surtout face au risque rénovation.

Les données DVF tracent une tendance, mais la valeur réelle se négocie rue par rue. Un pro local fait la différence.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier aux Pavillons-sous-Bois

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Les Pavillons-sous-Bois ?

    Le prix médian est de 3 729 €/m² en 2024, mais le prix moyen atteint 6 966 €/m² en raison de quelques biens haut de gamme. Pour un appartement, comptez 3 057 €/m² et pour une maison, 3 714 €/m².

    Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?

    Le rendement brut des appartements est correct (6,3 %), mais le rendement net chute à environ 3,8 % après charges. La demande locative existe, portée par les jeunes actifs, mais la sélection du bien (état énergétique, localisation) est primordiale.

    Les Pavillons-sous-Bois est-elle plus chère que ses voisines ?

    Oui, son prix médian est environ 6 % plus élevé que Torcy ou Mitry-Mory. En revanche, il reste 15 % inférieur à Champs-sur-Marne et 8 % plus élevé que Villeparisis, reflétant sa position géographique plus proche de Paris.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?

    Deux risques principaux : 18,5 % du parc est classé passoire thermique (F/G), avec une interdiction de location à venir, et la commune est concernée par 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, notamment pour des inondations.

    La commune se construit-elle beaucoup ?

    La construction neuve ralentit : 235 logements autorisés en 2024, en baisse de 22 % sur 5 ans. Cela limite l'offre neuve et maintient la pression sur l'ancien, mais une part importante du parc nécessite des rénovations énergétiques.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un écart de valorisation de -15 % par rapport à Gonesse pour des indicateurs similaires, Les Pavillons-sous-Bois présente une marge de plus-value immédiate supérieure, à condition de sélectionner un bien hors passoire thermique.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Pavillons-sous-Bois.

    Communes limitrophes des Pavillons-sous-Bois

    Les Pavillons-sous-Bois est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 244 €/m² Prix médian aux Pavillons-sous-Bois
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier des Pavillons-sous-Bois est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 244 €/m² en 2026, soit -15,9 % de plus que la médiane de la Seine-Saint-Denis (3 858 €/m²).

    Correction observée: -10,1 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 559 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -7,6 % du prix médian.

    Côté typologie, les deux marchés coexistent aux Pavillons-sous-Bois — maisons à 3 714 €/m² pour 80 m² en surface médiane, appartements à 3 057 €/m² pour 49 m². Rapporté au revenu médian des Pavillons-sous-Bois, un logement de 80 m² (297 120 €) représente 13,6 années de ressources brutes.

    Loyers observés aux Pavillons-sous-Bois: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 16,9 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 462 logements autorisés, soit 92/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 86 % des autorisations de la période).

    Côté contexte, Les Pavillons-sous-Bois est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite aux Pavillons-sous-Bois

    Classement remarquable Connectivité numérique Top 187 national Aussi sur cette commune Eau du robinet Aussi sur cette commune Offre de proximité Aussi sur cette commune Résultats scolaires Aussi sur cette commune Habitants Aussi sur cette commune Tissu économique Aussi sur cette commune Sites à découvrir Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Les Pavillons-sous-Bois

    Communes voisines

    Aulnay-sous-Bois 93600 87 599 hab. 3,5 km Bondy 93140 50 595 hab. 1,9 km Le Raincy 93340 14 735 hab. 0,9 km Villemomble 93250 29 795 hab. 2,3 km