01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 054 logements dont 6 621 résidences principales, 95 résidences secondaires et 338 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 621 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 95 | 1,3 % |
| Logements vacants | 338 | 4,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 7 054 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 289 | 4,4 % |
| 1919-1945 | 164 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 489 | 7,5 % |
| 1971-1990 | 2 738 | 42,1 % |
| 1991-2005 | 1 179 | 18,1 % |
| 2006-2019 | 1 637 | 25,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 42 %, devant les constructions récentes (25 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 249 | 3,8 % |
| 2 pièces | 873 | 13,2 % |
| 3 pièces | 1 259 | 19,0 % |
| 4 pièces | 1 154 | 17,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 086 | 46,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 47 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 417 | 6 115 | 7 054 |
| Rés. principales | 5 166 | 5 659 | 6 621 |
| Rés. secondaires | 41 | 68 | 95 |
| Vacants | 209 | 387 | 338 |
Moissy-Cramayel (18 511 hab., à 14 km) présente 53,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 072 | 61,5 % |
| Locataires (privé) | 1 160 | 17,5 % |
| Locataires HLM | 1 279 | 19,3 % |
| Logés gratuitement | 110 | 1,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 61,5 % de propriétaires face à 36,8 % de locataires (dont 19 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 242 | 64,1 % |
| Fioul | 133 | 2,0 % |
| Électricité | 2 007 | 30,3 % |
| Gaz bouteille | 14 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 226 | 3,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 64 %. électricité pèse 30 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 733 |
| 2 à 4 ans | 1 605 |
| 5 à 9 ans | 1 419 |
| 10 ans ou plus | 2 864 |
| Total ménages | 6 621 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 636 |
| Sous-occupation modérée | 1 405 |
| Sous-occupation accentuée | 941 |
| Suroccupation modérée | 458 |
| Suroccupation accentuée | 43 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 556 | 8,4 % |
| 1 voiture | 3 083 | 46,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 982 | 45,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 47 % à une voiture et 45 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 85,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 454 | 1 224 | 122 | 108 |
| 1975 | 2 783 | 2 392 | 122 | 269 |
| 1982 | 3 646 | 3 407 | 126 | 113 |
| 1990 | 4 020 | 3 763 | 97 | 160 |
| 1999 | 5 022 | 4 685 | 84 | 253 |
| 2006 | 5 278 | 5 000 | 56 | 222 |
| 2011 | 5 417 | 5 166 | 41 | 209 |
| 2016 | 6 115 | 5 659 | 68 | 387 |
| 2022 | 7 054 | 6 621 | 95 | 338 |
Trajectoire de long terme: 1 454 logements en 1968, 7 054 en 2022 (+385 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 346 | 400 | 282 | 333 | 376 | 196 |
| Dont vacants > 2 ans | 41 | 30 | 29 | 34 | 48 | 67 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 0,8 % |
| Classe B | 57 | 1,6 % |
| Classe C | 2 027 | 58,5 % |
| Classe D | 863 | 24,9 % |
| Classe E | 348 | 10,0 % |
| Classe F | 99 | 2,9 % |
| Classe G | 45 | 1,3 % |
La classe C domine avec 58 % des diagnostics, et 61 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 235 | 6,8 % |
| Classe B | 494 | 14,2 % |
| Classe C | 1 898 | 54,7 % |
| Classe D | 567 | 16,4 % |
| Classe E | 202 | 5,8 % |
| Classe F | 61 | 1,8 % |
| Classe G | 10 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 55 % des logements relèvent de la classe C, 76 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 177 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 158 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 269 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 101 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 19 |
| Classe B | 30 | 27 |
| Classe C | 280 | 1 747 |
| Classe D | 410 | 453 |
| Classe E | 142 | 206 |
| Classe F | 34 | 65 |
| Classe G | 18 | 27 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (198 kWh/m²/an) et appartements en classe C (148).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 77 |
| T2 | 374 |
| T3 | 610 |
| T4 | 482 |
| T5+ | 157 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mennecy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Mennecy de 7 054 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (93,9 %). Parc mixte: 57,8 % de maisons et 42,2 % d'appartements cohabitent. Ce contexte résidentiel — Mennecy est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, à basse altitude (78 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
Côté occupation, la propriété l'emporte (61,5 %) sur la location (36,8 %). Le logement social occupe une place de 19,3 % dans le parc de résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 25,6 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 25,2 % du parc de Mennecy remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 161 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (64,1 %).
Le parc immobilier de Mennecy s'est étoffé rapidement, de +15,4 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 45,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Mennecy est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Côté topographie, Mennecy se trouve à basse altitude (78 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Mennecy en 2026 ?
Au cœur du Val d'Essonne, Mennecy allie une desserte ferroviaire directe vers Paris et une croissance démographique soutenue (+24,5 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se reflète dans un marché immobilier actif, mais dont les prix ont récemment amorcé une correction. Analyse des opportunités pour 2026.
Malgré un prix médian global en légère baisse, Mennecy affiche une attractivité territoriale parmi les plus élevées du département, avec un dynamisme démographique soutenu.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour l'investisseur locatif classique, en ciblant des biens bien situés pour capitaliser sur la dynamique démographique, mais l'effort d'entrée reste élevé pour les primo-accédants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,8 %
- ✓ Correction de -1,7 % en 2024 : point d'entrée potentiel
- ✓ Démographie dynamique : +11,9 % sur 5 ans
- ⚠ Accessibilité faible pour les primo-accédants
- ⚠ Correction des prix après un pic en 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Mennecy (3 044 €/m²) dépasse la médiane nationale, reflétant son ancrage francilien.
- Il se situe au-dessus de la moyenne départementale de l'Essonne, confirmant son statut de commune attractive.
- Son rendement locatif brut (5,8 %) est compétitif face aux grandes métropoles où la rentabilité est souvent inférieure à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Mennecy
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mennecy : opportunités et risques
L'investissement locatif à Mennecy présente un profil de rentabilité correct, avec un rendement brut de 5,8 % tant pour les appartements que les maisons. Toutefois, le rendement net estimé à 3,4 % après charges et taxe foncière (43,42 %) invite à la prudence dans les calculs de rentabilité. La faible part de passoires thermiques (4 % en classe F/G) limite le risque de travaux de rénovation énergétique coercitifs à court terme.
La stratégie à privilégier est la location annuelle classique, en ciblant les appartements de type T2 ou T3 bien desservis pour attirer les jeunes actifs et les familles monoparentales. Le taux de vacance (4,8 %) et le faible pourcentage de résidences secondaires (1,3 %) confirment que le marché est porté par la demande de résidence principale, offrant une certaine stabilité.
Attention cependant au ralentissement de la construction neuve (-61 % d'autorisations sur 5 ans) qui pourrait, à terme, limiter l'offre de produits récents très demandés. Par ailleurs, la santé financière de la commune est solide avec une dette modérée (1 819 €/hab), ce qui limite le risque de hausse brutale de la fiscalité locale.
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Données du marché immobilier à Mennecy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 3 044 €/m², en recul de 1,7 % sur un an, marque une pause après plusieurs années de hausse. Cette correction, constatée dans les données DVF 2024, est à relativiser : elle ramène simplement les prix à leur niveau de début 2023, sans effacer les gains accumulés depuis 2020. Le marché reste structuré par une forte demande locative, comme en témoigne l'indice d'opportunité locative (IOL) de 6,2/10.
La segmentation est nette : les appartements (3 064 €/m²) sont 21 % plus chers au mètre carré que les maisons. Cet écart s'explique par la surface médiane bien plus faible des appartements (47 m² contre 111 m²) et par leur localisation souvent plus centrale, près de la gare. La proximité de cette dernière, à moins de 500 mètres du centre, est un atout majeur pour les actifs franciliens et soutient les loyers.
Néanmoins, l'accessibilité se dégrade pour les ménages locaux, avec un indice IAI à 3/10. Le revenu médian des Menneçois (27 390 €) nécessite plus de 12 années de salaire pour acheter une maison type, un effort qui pousse les primo-accédants vers la location ou les communes limitrophes moins chères comme Le Mée-sur-Seine.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mennecy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Mennecy ont connu une forte hausse entre 2020 et 2022, passant de 2 913 €/m² à 3 243 €/m². Un pic suivi d'un tassement en 2023 puis d'une correction de -1,7 % en 2024. Cette évolution suit la tendance régionale post-hausse des taux. Les appartements, avec un prix médian à 3 064 €/m², résistent mieux que les maisons (3 035 €/m²), tirés par une demande locative et un parc plus neuf (25,2 % des logements construits après 2006). Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation offre une fenêtre de négociation moins tendue qu'il y a trois ans.
Évolution du marché immobilier de Mennecy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 165 €/m² → 3 044 €/m² (-3,8 %), volume annuel actuel 197 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 197 ventes enregistrées en 2024, le marché de Mennecy est actif et liquide. La répartition est quasi-équilibrée entre maisons (132 ventes, surface médiane 111 m²) et appartements (65 ventes, surface médiane 47 m²). Ce volume, en baisse par rapport aux 258 transactions de 2022, indique un marché qui se normalise après une période de frénésie, passant d'un marché vendeur à un équilibre plus favorable à l'acheteur. Les biens vendus sont majoritairement de construction récente, ce qui explique en partie la résistance des prix des appartements.
Répartition des ventes
67,0 % de maisons et 33,0 % d'appartements parmi les 197 transactions enregistrées.
Sur 197 transactions enregistrées, 67,0 % portent sur des maisons (3 035 €/m²) et 33,0 % sur des appartements (3 064 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 197 | 132 | 65 |
| Prix médian/m² | 3 044 € | 3 035 € | 3 064 € |
| Prix moyen/m² | 3 130 € | ||
| Surface médiane | – | 114 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 247 | 3 165 € |
| 2022 | 252 | 3 228 € |
| 2023 | 179 | 3 158 € |
| 2024 | 184 | 3 029 € |
| 2025 | 197 | 3 044 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mennecy marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seuls 181 logements ont été autorisés en 2024, soit une tendance à la baisse de 61 % sur les cinq dernières années. Ce repli de l'offre neuve, face à une démographie toujours croissante, devrait soutenir le parc ancien à moyen terme et limiter les risques de sur-offre. Il indique également un territoire arrivant à maturité dans son développement urbain, où la valeur se concentrera désormais sur la rénovation et la reconversion de l'existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 404 logements ont été autorisés et 2 694 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 79 %.
Vacance longue durée à Mennecy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mennecy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 468 logements autorisés à à Mennecy, dont 84 en 2025 (-24 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Mennecy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mennecy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut (5,8 %) au net (environ 3,5 %) implique de soustraire des charges réelles. À Mennecy, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,42 %. Il faut ajouter les frais de gestion (5-8 % du loyer), les travaux de réparation (environ 400 €/an), l'assurance PNO et les éventuels frais de copropriété. La vacance locative, bien que rare avec un taux de 4,8 %, doit être provisionnée. Ces éléments divisent par près de deux la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Mennecy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 467 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Mennecy: la classe C domine, 4,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Mennecy présente une performance énergétique correcte, dominée par la classe C. Seulement 4,0 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cette situation limite le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, E en 2028 et D en 2034. Vérifier le DPE reste crucial, surtout pour les biens anciens (7 % d'avant 1945).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (type T2 de 47 m² médians) sont les plus adaptés à la demande locative principale des jeunes actifs et couples. Leur prix au m² élevé (3 064 €) pèse sur la rentabilité. Les maisons, majoritaires, peuvent intéresser les familles mais requièrent un apport plus conséquent. Le parc ancien (7 % d'avant 1945) présente un risque de travaux, tandis que le neuf (25,2 % post-2006) offre une meilleure performance énergétique.
Quelles zones cibler à Mennecy ?
Le centre-bourg, proche de la gare, des commerces (67 équipements) et des services, est le plus attractif pour la location d'appartements. La périphérie, plus résidentielle, convient aux maisons de famille. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve ayant ralenti (-61 % d'autorisations sur 5 ans). La proximité immédiate de la gare reste un atout majeur pour capter la demande de locataires actifs.
Calculateur de rendement à Mennecy
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Risques à connaître avant d'investir à Mennecy
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, alors que le taux de logements vacants est de 4,8 %. La dépendance à l'économie francilienne et un taux de chômage local supérieur à la moyenne nationale (9,1 %) sont à surveiller. La réglementation thermique (DPE) impose des travaux dans 4 % du parc classé F/G (passoires). Enfin, la commune est soumise à un PPRi (inondation), ce qui peut complexifier l'assurance et la revente.
Erreurs à éviter quand on investit à Mennecy
- Négliger la taxe foncière élevée (43,42 % du revenu cadastral).
- Surestimer le loyer réel par rapport aux 17,4 €/m² moyen.
- Oublier de provisionner la vacance locative, même rare.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, interdit à la location bientôt.
Quand acheter ou vendre ?
À Mennecy, le marché suit le rythme francilien classique. La période la plus active se situe entre mars et juin, après les vacances d'hiver. La rentrée de septembre est aussi un moment dynamique. La fin d'année est traditionnellement plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché au printemps maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire dans la commune. Un acheteur peut trouver plus de marge de négociation en novembre ou décembre. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Mennecy a gagné 24,5 % d'habitants en 10 ans.
- La commune compte 11 établissements scolaires sur son territoire.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 17,4 km par la route.
S'installer à Mennecy : cadre de vie et logement
Avec 493 équipements recensés par l'INSEE, Mennecy offre une gamme complète de services, commerces (67) et soins (91) pour une commune de cette taille. Son profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 38,7 ans et 39 % de moins de 30 ans, lui conférant une dynamique jeune et familiale. La présence de 11 établissements scolaires répond à cette structure.
Le territoire est bien connecté, avec une couverture fibre de 93,2 %, un atout pour les télétravailleurs. En revanche, la commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRi) de l'Essonne, une donnée à vérifier impérativement lors de l'acquisition, car elle peut impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Carte du marché immobilier à Mennecy
Mennecy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mennecy
Le climat de Mennecy, avec 11,9 °C de moyenne annuelle et 624 mm de pluie, est tempéré et sec. Ces conditions, typiques du bassin parisien, limitent les contraintes pour les constructions et les dépenses énergétiques de chauffage. L'altitude de 75 m évite les brouillards persistants des vallées. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat doux, sans excès, propice à la vie en extérieur une grande partie de l'année, et compatible avec une performance énergétique du bâti souvent bonne (classe DPE C dominante).
À qui s'adresse Mennecy ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux couples stables, attirés par la prédominance des maisons (58,2 % du parc), les nombreuses écoles et l'environnement calme. Les jeunes actifs travaillant en Île-de-France y trouvent aussi un compromis pour accéder à la propriété, grâce aux transports. Les retraités peuvent apprécier la densité de services de santé et le centre-ville animé. Le revenu médian local (27 390 €) permet de donner un ordre de grandeur des budgets des habitants.
Avantages et limites à Mennecy
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare en centre-ville.
- Dynamisme démographique et parc de logements plutôt récent.
- Large panel de services et équipements (493 au total).
- Cadre de vie familial, dominé par les maisons individuelles.
- Très bon réseau de fibre et couverture 5G.
− À prendre en compte
- Exposition au risque inondation (PPRi actif).
- Prix d'entrée élevé pour les maisons (≈12 ans de revenu médian).
- Taux de chômage local (9,1 %) supérieur à la moyenne nationale.
Composition du parc immobilier à Mennecy
7 054 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (58,2 %) et collectif (41,8 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Mennecy est majoritairement composé de maisons (58,2 %), indiquant un marché familial et ancré. Le taux élevé de propriétaires (61,5 %) et la faible part de résidences secondaires (1,3 %) indiquent une stabilité et une vocation résidentielle principale. Seulement 4,8 % des logements sont vacants, un niveau bas qui suggère une tension locative modérée. Ce paysage attire des acheteurs en quête de durabilité, prêts à s'installer durablement dans une commune où la propriété est la norme.
Ancienneté du parc à Mennecy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 496 logements).
- Avant 1919 4,4 % 289 logts
- 1919-1945 2,5 % 164 logts
- 1946-1970 7,5 % 489 logts
- 1971-1990 42,1 % 2 738 logts
- 1991-2005 18,1 % 1 179 logts
- 2006-2019 25,2 % 1 637 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Mennecy
493 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mennecy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente des risques naturels identifiés, principalement liés aux inondations (PPRi Essonne actif). La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données, issues de Géorisques, impliquent de consulter systématiquement l'état des risques (ERP) avant l'achat. Pour les biens en zone inondable, des contraintes constructives et d'assurance s'appliquent. Ces éléments sont factuels et doivent être intégrés dans la décision, sans pour autant constituer un frein majeur sur la majorité du bâti.
Cas pratique : un achat type à Mennecy
Pour une maison de 111 m² (surface médiane correspondant au prix de 332 445 €), l'acquisition représente environ 12 années du revenu médian local (27 390 €). Avec un apport de 10 % (33 245 €) et un prêt sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 815 €. Il faut ajouter environ 8 % de frais de notaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Mennecy
- Omettre de vérifier le zonage du PPRi inondation avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², qui varie selon le quartier.
- Sous-estimer le coût des travaux dans les 7 % de biens d'avant 1945.
- Négocier sans connaître la baisse des prix (-1,7 % sur un an).
Points clés à retenir à Mennecy
- Prix médian à 3 044 €/m², en baisse de 1,7 % sur un an.
- Rendement brut identique à 5,8 % pour maisons et appartements.
- Climat tempéré : 11,9 °C de moyenne et 624 mm de pluie par an.
- Écart maison/appartement : 3 035 € vs 3 064 €/m².
- Rendement net estimé autour de 3,5 %, taxe foncière comprise.
- Parc immobilier stable, avec 61,5 % de propriétaires occupants.
- La majorité des biens (58,2 %) sont des maisons individuelles.
- Une maison type coûte environ 332 445 €, un appartement 170 375 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mennecy ?
À Mennecy, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs modulent la valeur. La proximité de la gare (0,4 km) et du centre-ville (avec ses 67 commerces) est valorisée. Pour une maison, la superficie du terrain et l'exposition pèsent. L'état général du bien est critique : un DPE C (la classe dominante) est un atout, tandis qu'une passoire thermique (F/G) déprécie. La vue, l'étage (sans ascenseur) et la présence de monuments historiques à proximité jouent aussi. Enfin, dans un parc où 25,2 % des logements sont récents (post-2006), l'ancienneté peut être un facteur de décote si le bien n'est pas rénové.
Estimation indicative d'une maison à Mennecy
Pour une maison de 114 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
347 016 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous faire perdre des milliers d'euros ou laisser votre bien en vente des mois. Sur une maison type à Mennecy (332 000 €), une surévaluation de 5 % équivaut à 16 600 € de manque à gagner si une baisse de prix s'avère nécessaire. À l'inverse, sous-estimer votre bien vous prive d'autant. L'estimation doit intégrer les spécificités locales : la forte demande pour les petits appartements bien placés, l'impact de la taxe foncière (43,42 %) pour les investisseurs, et l'évolution démographique qui soutient la demande à long terme. Seule une analyse fine des comparables récents vendus, et non seulement annoncés, donne une vision réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes (3 100 €/m²) qui ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement près de la gare de Mennecy se négocie différemment d'une maison en périphérie. Il évalue l'état réel (fautes de goût, humidité, qualité des matériaux) et l'impact exact du DPE sur la valorisation. Il connaît aussi la demande effective : avec 39 % de moins de 30 ans, les attentes en termes de numérique (fibre 93,2 %) sont fortes. Son réseau lui permet de présenter le bien à des acheteurs sérieux, justifiant parfois un prix au-dessus de la tendance brute.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne du m² sans pondérer par l'état du bien.
- Oublier l'impact négatif d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Ne pas considérer la demande pour la fibre (93,2 % de couverture).
- Vendre sans connaître la baisse de 61 % des constructions neuves.
Investir à Mennecy : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix à Mennecy nécessite de dépasser les chiffres agrégés. La valeur varie fortement entre le centre ancien et les écoquartiers récents. Un professionnel local peut vous guider vers les secteurs au meilleur potentiel locatif ou de plus-value.
Les données posent un diagnostic. Sa traduction en achat réussi exige une expertise fine des micro-secteurs de Mennecy.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mennecy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 197 ventes récentes à Mennecy
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mennecy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Mennecy ?
Le prix médian des appartements à Mennecy est de 3 064 €/m². Pour un appartement de 47 m² (surface médiane), l'investissement total est d'environ 170 000 €.
Est-ce rentable d'investir en location à Mennecy ?
Le rendement locatif brut est de 5,8 %, ce qui est correct en Île-de-France. Après déduction des charges, la rentabilité nette avoisine les 3,4 % pour un appartement.
Mennecy est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Mennecy (3 044 €/m²) est plus chère que Le Mée-sur-Seine (-21 %) ou Fleury-Mérogis (-6 %), mais moins chère que Lieusaint (+8 %). Son attractivité globale justifie en partie cet écart.
Quel est le profil des acheteurs à Mennecy ?
Le marché est partagé entre investisseurs locatifs (près de la moitié des achats d'appartements) et ménages aisés, le revenu médian local (27 390 €) étant insuffisant pour accéder à la propriété sans apport conséquent.
La ville de Mennecy est-elle bien desservie ?
Oui, la gare de Mennecy est en centre-ville et propose des liaisons vers Paris. L'aéroport d'Orly est à 17 km, et l'accès au très haut débit est quasi-généralisé (99 %).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 8 % à Lieusaint mais supérieur à la plupart de ses comparables, Mennecy offre un compromis intéressant, avec des indicateurs démographiques solides qui justifient un léger surcoût pour l'investisseur en quête de stabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mennecy.
Communes limitrophes de Mennecy
Mennecy est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Mennecy ressort à 3 044 € (source DVF, 197 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Essonne.
Repli du prix médian: -3,8 % entre 2021 et 2025 à Mennecy. Sur l'ensemble de la période, 1 059 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (67,0 % des transactions, 3 035 €/m²) et les appartements (33,0 %, 3 064 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Mennecy, un logement de 114 m² (345 990 €) représente 12,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,4 € (appartements) et 14,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Mennecy: 468 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 94 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 70 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Mennecy est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Le cadre géographique (à basse altitude (78 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).