01 Le parc de logements
Le parc comprend 482 logements dont 407 résidences principales, 42 résidences secondaires et 33 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 407 | 84,4 % |
| Résidences secondaires | 42 | 8,7 % |
| Logements vacants | 33 | 6,8 % |
Sur les 482 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 9 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 8,0 % |
| 1919-1945 | 19 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 48 | 12,0 % |
| 1971-1990 | 87 | 21,7 % |
| 1991-2005 | 74 | 18,5 % |
| 2006-2019 | 141 | 35,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 1,7 % |
| 2 pièces | 19 | 4,7 % |
| 3 pièces | 64 | 15,7 % |
| 4 pièces | 144 | 35,4 % |
| 5 pièces ou plus | 173 | 42,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (43 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 391 | 447 | 482 |
| Rés. principales | 329 | 376 | 407 |
| Rés. secondaires | 44 | 49 | 42 |
| Vacants | 18 | 22 | 33 |
Pour référence, Corbère-Les-Cabanes (19 km) affiche 62,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 336 | 82,6 % |
| Locataires (privé) | 65 | 16,0 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,2 % |
| Logés gratuitement | 5 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 82,6 % de propriétaires, 16,2 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,2 % |
| Fioul | 36 | 8,8 % |
| Électricité | 193 | 47,4 % |
| Gaz bouteille | 6 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 171 | 42,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 47 %. autres sources (bois notamment) pèse 42 %, fioul 9 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 38 |
| 2 à 4 ans | 81 |
| 5 à 9 ans | 73 |
| 10 ans ou plus | 215 |
| Total ménages | 407 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 64 |
| Sous-occupation modérée | 59 |
| Sous-occupation accentuée | 103 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 23 | 5,7 % |
| 1 voiture | 178 | 43,7 % |
| 2 voitures ou plus | 206 | 50,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 44 % à une voiture, 51 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 124 | 92 | 17 | 15 |
| 1975 | 148 | 108 | 23 | 17 |
| 1982 | 188 | 148 | 25 | 15 |
| 1990 | 249 | 185 | 41 | 23 |
| 1999 | 263 | 203 | 39 | 21 |
| 2006 | 300 | 244 | 45 | 11 |
| 2011 | 391 | 329 | 44 | 18 |
| 2016 | 447 | 376 | 49 | 22 |
| 2022 | 482 | 407 | 42 | 33 |
Trajectoire de long terme: 124 logements en 1968, 482 en 2022 (+289 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 52 | 51 | 47 | 50 | 53 | 43 |
| Dont vacants > 2 ans | 22 | 23 | 22 | 24 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 3,8 % |
| Classe B | 18 | 17,0 % |
| Classe C | 37 | 34,9 % |
| Classe D | 24 | 22,6 % |
| Classe E | 17 | 16,0 % |
| Classe F | 4 | 3,8 % |
| Classe G | 2 | 1,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (35 %), 56 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 49 | 46,2 % |
| Classe B | 31 | 29,2 % |
| Classe C | 17 | 16,0 % |
| Classe D | 6 | 5,7 % |
| Classe E | 2 | 1,9 % |
| Classe F | 1 | 0,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 46 % des diagnostics et 92 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 235 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 229 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 125 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 235 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 106 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 17 | 1 |
| Classe C | 27 | 10 |
| Classe D | 21 | 3 |
| Classe E | 17 | 0 |
| Classe F | 3 | 1 |
| Classe G | 2 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 186 kWh/m²/an côté maisons, C à 167 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de los Masos (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de los Masos: 84,4 % de résidences principales, 8,7 % de secondaires et 6,8 % de vacants sur un total de 482 logements. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (92,3 %). La commune est dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales, perchée à 321 m d'altitude, dans un relief de collines.
La structure d'occupation de los Masos est caractéristique des communes de propriétaires (82,6 %).
Construction récente dynamique: 35,2 % des logements de los Masos ont été bâtis depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 183 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (47,4 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+7,8 %). La multi-motorisation est la norme à Los Masos: 50,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales. Côté topographie, Los Masos se trouve perchée à 321 m d'altitude, dans un relief de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 407 résidences principales de los Masos et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (117ᵉ rang sur 225 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Masos
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Masos
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Masos s'établit à 2 127 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
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Évolution du marché immobilier de los Masos Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de los Masos
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 127 €/m² pour 14 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 106 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 14 |
| Prix médian/m² | 2 127 € | 2 127 € |
| Prix moyen/m² | 2 056 € | |
| Surface médiane | – | 106 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 2 048 € |
| 2022 | 13 | 2 400 € |
| 2023 | 14 | 2 170 € |
| 2024 | 12 | 2 438 € |
| 2025 | 14 | 2 127 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 6 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 16 sur 2013 — soit -62,5 %.
Vacance longue durée à Masos
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Masos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Masos: 15 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (-38 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Masos
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Masos
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Masos
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 106 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Masos: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Masos
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Masos : cadre de vie et logement
Los Masos, commune de 966 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 403 m d'altitude.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 28 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Masos
Los Masos et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Masos
Composition du parc immobilier à Masos
482 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Masos: 92,5 % de maisons, 7,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Masos
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 401 logements).
- Avant 1919 8,0 % 32 logts
- 1919-1945 4,7 % 19 logts
- 1946-1970 12,0 % 48 logts
- 1971-1990 21,7 % 87 logts
- 1991-2005 18,5 % 74 logts
- 2006-2019 35,2 % 141 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Masos
28 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Masos
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Masos
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 462 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Masos
Quel est le prix de l'immobilier à Masos ?
Le prix médian au m² à Masos est de 2 127 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 225 000 €.
Comment Los Masos se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Los Masos se situe au 117ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Masos ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Masos est de 4,7 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de los Masos
Los Masos est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de los Masos se situe dans la moyenne — prix médian 2 127 €/m², dans la ligne de la médiane des Pyrénées-Orientales.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 127 €/m² pour 106 m². Le bien médian (106 m² à 225 462 €) équivaut à 11,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,5 €/m² pour un appartement et 8,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (8,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 3 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Los Masos est dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 321 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.