01 Le parc de logements
Le parc comprend 435 logements dont 318 résidences principales, 84 résidences secondaires et 33 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 318 | 73,1 % |
| Résidences secondaires | 84 | 19,3 % |
| Logements vacants | 33 | 7,6 % |
Parmi les 435 logements du parc, 73 % assurent la fonction de résidence principale, contre 19 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 29 | 10,0 % |
| 1919-1945 | 27 | 9,3 % |
| 1946-1970 | 37 | 12,8 % |
| 1971-1990 | 97 | 33,4 % |
| 1991-2005 | 65 | 22,4 % |
| 2006-2019 | 35 | 12,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 9 | 2,8 % |
| 3 pièces | 62 | 19,5 % |
| 4 pièces | 126 | 39,6 % |
| 5 pièces ou plus | 121 | 38,1 % |
Distribution par taille: 3 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 364 | 388 | 435 |
| Rés. principales | 265 | 272 | 318 |
| Rés. secondaires | 73 | 76 | 84 |
| Vacants | 26 | 40 | 33 |
La part de propriétaires atteint 56,4 % à Joch, commune de 416 hab. à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 255 | 80,2 % |
| Locataires (privé) | 44 | 13,8 % |
| Locataires HLM | 11 | 3,5 % |
| Logés gratuitement | 8 | 2,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 80,2 % de propriétaires occupants, 17,1 % de locataires et 3 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 14 | 4,4 % |
| Électricité | 182 | 57,1 % |
| Gaz bouteille | 6 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 117 | 36,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (57 %), 37 % pour autres sources (bois notamment) et 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 39 |
| 2 à 4 ans | 67 |
| 5 à 9 ans | 55 |
| 10 ans ou plus | 158 |
| Total ménages | 318 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 57 |
| Sous-occupation modérée | 76 |
| Sous-occupation accentuée | 105 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 4,7 % |
| 1 voiture | 157 | 49,4 % |
| 2 voitures ou plus | 147 | 46,2 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 46 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 73,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 195 | 144 | 35 | 16 |
| 1975 | 201 | 132 | 49 | 20 |
| 1982 | 227 | 143 | 64 | 20 |
| 1990 | 258 | 172 | 57 | 29 |
| 1999 | 318 | 210 | 91 | 17 |
| 2006 | 353 | 245 | 91 | 17 |
| 2011 | 364 | 265 | 73 | 26 |
| 2016 | 388 | 272 | 76 | 40 |
| 2022 | 435 | 318 | 84 | 33 |
Trajectoire de long terme: 195 logements en 1968, 435 en 2022 (+123 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 42 | 34 | 34 | 35 | 37 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 | 17 | 15 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 6,0 % |
| Classe B | 14 | 16,9 % |
| Classe C | 20 | 24,1 % |
| Classe D | 22 | 26,5 % |
| Classe E | 12 | 14,5 % |
| Classe F | 8 | 9,6 % |
| Classe G | 2 | 2,4 % |
La classe D domine avec 27 % des diagnostics, et 47 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 41,0 % |
| Classe B | 31 | 37,3 % |
| Classe C | 12 | 14,5 % |
| Classe D | 1 | 1,2 % |
| Classe E | 2 | 2,4 % |
| Classe F | 3 | 3,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 41 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 233 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 135 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 105 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 62 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 247 kWh/m²/an, contre 62 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 185 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 13 | 1 |
| Classe C | 19 | 1 |
| Classe D | 19 | 3 |
| Classe E | 12 | 0 |
| Classe F | 8 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (197), appartements classés D (171), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 12 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rodès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Rodès recense 435 logements en 2022: 318 résidences principales (73,1 %), 84 résidences secondaires et 33 logements vacants. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (94,3 %). Ancrage local: la commune est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée, à 321 m d'altitude, dans un paysage de collines, à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (42 km).
L'accession à la propriété est la norme à Rodès, avec 80,2 % de propriétaires occupants. 3,5 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
La structure par époque du parc est contrastée — 10,0 % avant 1919 et 12,1 % depuis 2006. Côté DPE, le parc de Rodès est dans la moyenne — classe D dominante, 195 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 12,0 % du parc diagnostiqué. Le électricité est la première source de chauffage du parc (57,1 %).
Rodès affiche une croissance de son parc de +12,1 % depuis 2016. Profil fortement motorisé: 46,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. Le parc résidentiel de Rodès s'inscrit dans un territoire à 321 m d'altitude, dans un paysage de collines, à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (42 km).
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 318 résidences principales de Rodès et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 15,3 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (140ᵉ rang sur 225 communes)
Analyse du marché immobilier à Rodès
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 15,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Rodès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rodès s'établit à 1 817 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 15,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rodès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rodès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 846 €/m² → 1 817 €/m² (-1,6 %), volume annuel actuel 16 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
93,8 % de maisons et 6,3 % d'appartements parmi les 16 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 93,8 % de maisons et 6,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 15 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 817 € | 1 833 € | 881 € |
| Prix moyen/m² | 2 068 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 1 846 € |
| 2022 | 12 | 1 947 € |
| 2023 | 13 | 1 340 € |
| 2024 | 13 | 1 923 € |
| 2025 | 16 | 1 817 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 26 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit +1200,0 %.
Construction neuve à Rodès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Rodès: 39 logements autorisés sur 5 ans, 13 pour la dernière année (+105 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Rodès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rodès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Rodès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 83 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Rodès: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Rodès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Rodès : cadre de vie et logement
Rodès compte 758 habitants, à 383 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 541 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 35 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rodès
Rodès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rodès
Composition du parc immobilier à Rodès
435 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Rodès: 94,9 % de maisons, 5,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Rodès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 290 logements).
- Avant 1919 10,0 % 29 logts
- 1919-1945 9,3 % 27 logts
- 1946-1970 12,8 % 37 logts
- 1971-1990 33,4 % 97 logts
- 1991-2005 22,4 % 65 logts
- 2006-2019 12,1 % 35 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Rodès
35 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rodès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rodès
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
141 726 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rodès
Quel est le prix de l'immobilier à Rodès ?
Le prix médian au m² à Rodès est de 1 817 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 78 m² (surface médiane locale), compter environ 143 000 €.
Comment Rodès se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Rodès se situe au 140ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Rodès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rodès est de 5,6 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rodès.
Communes limitrophes de Rodès
Rodès est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Rodès se situe dans la moyenne — prix médian 1 817 €/m², dans la ligne de la médiane des Pyrénées-Orientales.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Rodès varie peu (-1,6 %). Au total, 64 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -5,5 % du prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (93,8 %), vendues autour de 1 833 €/m² pour des surfaces médianes de 78 m². Le bien médian (78 m² à 142 974 €) équivaut à 6,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,2 €/m² pour un appartement et 8,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 15,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Rodès compte 19,3 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve est soutenue à Rodès: 39 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 8 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Rodès s'interprète dans un contexte plus large — Rodès est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Rodès est à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (42 km), à 321 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).