01 Le parc de logements
Le parc comprend 325 logements dont 259 résidences principales, 39 résidences secondaires et 26 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 259 | 79,7 % |
| Résidences secondaires | 39 | 12,0 % |
| Logements vacants | 26 | 8,0 % |
Parmi les 325 logements du parc, 80 % assurent la fonction de résidence principale, contre 12 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 82 | 31,8 % |
| 1919-1945 | 10 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 23 | 8,9 % |
| 1971-1990 | 65 | 25,2 % |
| 1991-2005 | 30 | 11,6 % |
| 2006-2019 | 48 | 18,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 32 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 7 | 2,7 % |
| 3 pièces | 35 | 13,5 % |
| 4 pièces | 89 | 34,4 % |
| 5 pièces ou plus | 127 | 49,0 % |
Distribution par taille: 3 % de petits logements (T1-T2), 49 % de grands (5p+), moyenne à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 309 | 323 | 325 |
| Rés. principales | 238 | 255 | 259 |
| Rés. secondaires | 46 | 43 | 39 |
| Vacants | 25 | 25 | 26 |
Commune voisine de taille comparable, Douville (9 km) affiche 84,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 225 | 86,9 % |
| Locataires (privé) | 30 | 11,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 5 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 86,6 % de propriétaires occupants, 11,4 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 60 | 23,2 % |
| Électricité | 70 | 27,0 % |
| Gaz bouteille | 12 | 4,6 % |
| Autre (bois…) | 116 | 44,8 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 45 %. électricité pèse 27 %, fioul 23 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 47 |
| 5 à 9 ans | 30 |
| 10 ans ou plus | 167 |
| Total ménages | 259 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 23 |
| Sous-occupation modérée | 29 |
| Sous-occupation accentuée | 118 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 3,5 % |
| 1 voiture | 112 | 43,2 % |
| 2 voitures ou plus | 138 | 53,3 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 53 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 176 | 132 | 25 | 19 |
| 1975 | 202 | 144 | 35 | 23 |
| 1982 | 210 | 151 | 23 | 36 |
| 1990 | 251 | 171 | 49 | 31 |
| 1999 | 272 | 196 | 43 | 33 |
| 2006 | 278 | 209 | 41 | 27 |
| 2011 | 309 | 238 | 46 | 25 |
| 2016 | 323 | 255 | 43 | 25 |
| 2022 | 325 | 259 | 39 | 26 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 176 logements à l'origine, 325 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 34 | 30 | 31 | 33 | 27 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 16 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 4,8 % |
| Classe C | 16 | 25,8 % |
| Classe D | 18 | 29,0 % |
| Classe E | 11 | 17,7 % |
| Classe F | 9 | 14,5 % |
| Classe G | 5 | 8,1 % |
Distribution DPE sur 62 diagnostics: la majorité se situe en classe D (29 %), avec 31 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 22,6 % |
| Classe B | 15 | 24,2 % |
| Classe C | 12 | 19,4 % |
| Classe D | 8 | 12,9 % |
| Classe E | 2 | 3,2 % |
| Classe F | 7 | 11,3 % |
| Classe G | 4 | 6,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 24 %, 66 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 278 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 216 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 216 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 142 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 278 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 15 | 1 |
| Classe D | 17 | 1 |
| Classe E | 10 | 1 |
| Classe F | 9 | 0 |
| Classe G | 5 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (237 kWh/m²/an); côté appartements, C (133).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Manzac-sur-Vern (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Manzac-sur-Vern: 79,7 % de résidences principales, 12,0 % de secondaires et 8,0 % de vacants sur un total de 325 logements. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (96,9 %). Côté cadre local, Manzac-sur-Vern est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, à basse altitude (59 m), dans un relief de plaine.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 86,6 % de propriétaires occupants.
31,7 % des logements de Manzac-sur-Vern datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Le parc de Manzac-sur-Vern présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 232 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 22,6 % du parc diagnostiqué. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (44,8 % des résidences principales).
Le parc de Manzac-sur-Vern se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. 53,3 % des ménages de Manzac-sur-Vern disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Manzac-sur-Vern appartient au tissu une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, repère pour lire son marché résidentiel. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (59 m), dans un relief de plaine, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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La taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
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Évolution du marché immobilier de Manzac-sur-Vern Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Manzac-sur-Vern
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 000 €/m² pour 7 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
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Acheter vs Louer — maison 81 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 2 000 € | 2 000 € |
| Prix moyen/m² | 2 130 € | |
| Surface médiane | – | 81 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 391 € |
| 2022 | 13 | 1 557 € |
| 2023 | 6 | 1 609 € |
| 2024 | 3 | 906 € |
| 2025 | 7 | 2 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
36 logements autorisés cumulés, 38 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Manzac-sur-Vern (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Manzac-sur-Vern: 2 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-80 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Manzac-sur-Vern
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Manzac-sur-Vern
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Manzac-sur-Vern
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 62 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Manzac-sur-Vern: majorité classée D, part de passoires thermiques à 22,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Manzac-sur-Vern
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S'installer à Manzac-sur-Vern : cadre de vie et logement
Manzac-sur-Vern compte 535 habitants, à 141 m d'altitude. Le climat local affiche 13,1 °C de moyenne annuelle et 863 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 26 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Manzac-sur-Vern
Manzac-sur-Vern et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Manzac-sur-Vern
Composition du parc immobilier à Manzac-sur-Vern
325 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Manzac-sur-Vern: 97,5 % de maisons, 2,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Manzac-sur-Vern
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 259 logements).
- Avant 1919 31,7 % 82 logts
- 1919-1945 3,9 % 10 logts
- 1946-1970 8,9 % 23 logts
- 1971-1990 25,1 % 65 logts
- 1991-2005 11,6 % 30 logts
- 2006-2019 18,5 % 48 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Manzac-sur-Vern
26 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Manzac-sur-Vern
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Manzac-sur-Vern
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
162 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Manzac-sur-Vern
Quel est le prix de l'immobilier à Manzac-sur-Vern ?
Le prix médian au m² à Manzac-sur-Vern est de 2 000 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 81 m² (surface médiane locale), compter environ 162 000 €.
Comment Manzac-sur-Vern se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Manzac-sur-Vern se situe dans le top 17 % des communes les plus chères du Dordogne.
Quel rendement locatif espérer à Manzac-sur-Vern ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Manzac-sur-Vern est de 5,0 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Manzac-sur-Vern est-il énergétiquement dégradé ?
22,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Manzac-sur-Vern.
Communes limitrophes de Manzac-sur-Vern
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Résumé
Le marché immobilier de Manzac-sur-Vern se situe dans la moyenne — prix médian 2 000 €/m², dans la ligne de la médiane de la Dordogne.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 000 €/m² pour 81 m². Le bien médian (81 m² à 162 000 €) équivaut à 7,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,3 €/m² pour un appartement et 8,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Avec 12,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Manzac-sur-Vern est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Contexte physique: à basse altitude (59 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.