01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 308 logements dont 2 041 résidences principales, 64 résidences secondaires et 203 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 041 | 88,4 % |
| Résidences secondaires | 64 | 2,8 % |
| Logements vacants | 203 | 8,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 2 308.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 196 | 10,2 % |
| 1919-1945 | 78 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 221 | 11,5 % |
| 1971-1990 | 442 | 23,0 % |
| 1991-2005 | 426 | 22,2 % |
| 2006-2019 | 556 | 29,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 0,5 % |
| 2 pièces | 116 | 5,7 % |
| 3 pièces | 347 | 17,0 % |
| 4 pièces | 715 | 35,0 % |
| 5 pièces ou plus | 852 | 41,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (42 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 831 | 2 025 | 2 308 |
| Rés. principales | 1 613 | 1 750 | 2 041 |
| Rés. secondaires | 63 | 80 | 64 |
| Vacants | 155 | 195 | 203 |
À titre de comparaison : 52,4 % de part de propriétaires à Boujan-sur-Libron, à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 369 | 67,1 % |
| Locataires (privé) | 459 | 22,5 % |
| Locataires HLM | 181 | 8,9 % |
| Logés gratuitement | 32 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 67,1 % appartiennent à leurs occupants, 31,4 % sont louées, avec 9 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 427 | 20,9 % |
| Fioul | 90 | 4,4 % |
| Électricité | 1 299 | 63,6 % |
| Gaz bouteille | 29 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 196 | 9,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 64 % au électricité, 21 % pour gaz de ville, 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 268 |
| 2 à 4 ans | 432 |
| 5 à 9 ans | 363 |
| 10 ans ou plus | 978 |
| Total ménages | 2 041 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 289 |
| Sous-occupation modérée | 504 |
| Sous-occupation accentuée | 539 |
| Suroccupation modérée | 50 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 137 | 6,7 % |
| 1 voiture | 937 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 967 | 47,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 46 % à une voiture et 47 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 637 | 560 | 40 | 37 |
| 1975 | 780 | 678 | 26 | 76 |
| 1982 | 910 | 762 | 31 | 117 |
| 1990 | 1 080 | 897 | 73 | 110 |
| 1999 | 1 273 | 1 128 | 64 | 81 |
| 2006 | 1 486 | 1 309 | 45 | 132 |
| 2011 | 1 831 | 1 613 | 63 | 155 |
| 2016 | 2 025 | 1 750 | 80 | 195 |
| 2022 | 2 308 | 2 041 | 64 | 203 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 637 à 2 308, soit +262 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 170 | 202 | 188 | 234 | 186 | 120 |
| Dont vacants > 2 ans | 49 | 47 | 57 | 55 | 57 | 75 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 78 | 12,6 % |
| Classe B | 113 | 18,2 % |
| Classe C | 271 | 43,7 % |
| Classe D | 104 | 16,8 % |
| Classe E | 50 | 8,1 % |
| Classe F | 3 | 0,5 % |
| Classe G | 1 | 0,2 % |
Le graphique décompose les 620 diagnostics par étiquette énergétique: 44 % en C, 75 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 314 | 50,6 % |
| Classe B | 152 | 24,5 % |
| Classe C | 116 | 18,7 % |
| Classe D | 21 | 3,4 % |
| Classe E | 17 | 2,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (51 %), et 94 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 167 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 109 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 180 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 67 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 67 | 11 |
| Classe B | 86 | 27 |
| Classe C | 166 | 105 |
| Classe D | 70 | 34 |
| Classe E | 39 | 11 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (137 kWh/m²/an), les appartements C (141) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 61 |
| T3 | 133 |
| T4 | 86 |
| T5+ | 6 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Maraussan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
2 308 logements sont décomptés dans le parc de Maraussan au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Profil pavillonnaire affirmé: 83,4 % de maisons individuelles pour 16,6 % d'appartements. La commune est caractéristique des communes languedociennes, en plaine, à 25 m d'altitude, à 29 km du littoral languedocien.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (67,1 %), devant les locataires (31,4 %). Côté logement social, 8,9 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Maraussan est en deçà de l'obligation SRU: 16,9 % de logements sociaux pour 20,0 % attendus.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 10,2 % du parc date d'avant 1919, 29,0 % d'après 2006. Le parc de Maraussan se classe bien côté DPE: C en tête et 138 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 63,6 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+14,0 %). La multi-motorisation est la norme à Maraussan: 47,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Maraussan est caractéristique des communes languedociennes, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (en plaine, à 25 m d'altitude, à 29 km du littoral languedocien) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Maraussan en 2026 ?
À 6 km de Béziers, Maraussan combine la tranquillité d'un bourg viticole et la proximité d'un pôle d'emplois et de services. Son marché immobilier, après un pic en 2022, offre aujourd'hui des conditions d'entrée plus accessibles. Notre analyse des données DVF 2024 et des indicateurs territoriaux permet de trancher sur son potentiel investisseur.
Maraussan se situe dans le top 30 % des communes où il fait bon vivre sans se ruiner, un atout majeur pour son attractivité résidentielle.
Verdict
➤ Marché locatif porteur pour les investisseurs en rendement, à privilégier en stratégie de moyen terme avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,0 % sur les appartements
- ✓ Prix d'entrée inférieur de 36 % à Sauvian voisine
- ✓ Dynamique démographique solide (+17,6 % en 10 ans)
- ⚠ Correction des prix de -1,4 % en 2024
- ⚠ Pression immobilière modérée (3,7/10)
- ⚠ Tissu économique local fragile (taux de chômage à 10,1 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 236 €/m², Maraussan est plus abordable que 60 % des communes françaises de taille comparable.
- Son prix au m² se situe dans la moyenne basse du département de l'Hérault, offrant un bon rapport qualité-prix.
- Le rendement locatif brut (7,0 %) dépasse largement ceux des grandes métropoles comme Montpellier ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Maraussan
Acheter demande un effort important : 7,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Maraussan : opportunités et risques
Investir à Maraussan en 2026 s'envisage principalement sous l'angle du rendement locatif annuel, soutenu par une démographie positive et un parc locatif privé relativement restreint (seulement 9,0 % de logements sociaux). Le rendement brut de 7,0 % sur les appartements, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, est un argument sérieux, même s'il faut en déduire des charges significatives. La taxe foncière, par exemple, s'élève à 52,19 % et grève notablement le rendement net, estimé autour de 3,9 % après vacance et gestion.
La stratégie de plus-value à moyen terme est également défendable, compte tenu de l'indice d'opportunité territoriale élevé (6,7/10). La commune dispose de marges de progression par rapport à des voisines comme Sauvian, dont les prix sont supérieurs de 36 %. Cependant, cette dynamique est conditionnée à une sélection rigoureuse du bien, en priorisant les secteurs peu exposés au risque inondation (PPR Orb_MoyenneVallee actif) et les logements énergétiquement performants. Le parc, très majoritairement classé C, compte moins de 1 % de passoires thermiques (F/G), ce qui limite le risque de travaux contraints par la loi Climat.
La construction neuve ralentissant fortement (-34 % de permis), l'offre restera tendue, consolidant les prix de l'ancien rénové. En revanche, l'investisseur doit intégrer le profil économique du territoire : un revenu médian de 21 930 € et un taux de chômage supérieur à 10 % impliquent une demande locative localement fragile, potentiellement dépendante des emplois de l'agglomération biterroise. La viabilité d'un projet repose donc sur la capacité à attirer des locataires aux revenus stables, souvent extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Maraussan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier maraussanais, scruté à travers le prisme des données DVF 2024, révèle une commune en phase de stabilisation après les turbulences post-covid. Le prix médian global, en recul de 1,4 % sur un an, se fixe à 2 236 €/m², un niveau qui replace la commune dans la moyenne basse du Biterrois. Cette correction modérée, moins brutale que dans certains territoires surfréquentés, indique une certaine résilience portée par des indicateurs démographiques solides : la population a crû de 17,6 % en dix ans.
La structure du marché est sans ambiguïté : il est dominé par la maison individuelle, qui représente 84 % du parc et près de 85 % des transactions. Ce profil correspond à une demande locale axée sur le cadre de vie familial, renforcée par la proximité de Béziers et de sa gare TGV, à seulement 6,3 km. Néanmoins, le segment des appartements, bien que minoritaire, présente la particularité d'offrir des rendements bruts attractifs (7,0 %), tirés par des prix d'acquisition très accessibles (1 797 €/m² médian).
La pression immobilière, mesurée à 3,7/10, reste modérée. Selon les transactions enregistrées, cela se traduit par des délais de vente raisonnables et un rapport de force qui n'est pas excessivement déséquilibré en faveur du vendeur. Toutefois, la faiblesse du taux de renouvellement des entreprises (22,8 %) et un chômage à 10,1 % indiquent une fragilité économique sous-jacente qui constitue le principal point de vigilance pour la demande locative de long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Maraussan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent une trajectoire en trois temps pour Maraussan : une forte hausse de 16 % entre 2020 et 2022, portée par la dynamique nationale et l'attractivité régionale, suivie d'un pic à 2 402 €/m². Depuis, une correction s'est amorcée, avec un repli de 6,9 % pour atteindre 2 236 €/m² en 2024. Cette baisse, moins marquée que dans certaines communes voisines, suggère une résilience relative. Le marché des maisons, dominant, a mieux résisté que celui des appartements, dont le prix médian a chuté de 26 % entre 2022 et 2024. Pour un acheteur en 2026, cette période de stabilisation peut constituer une fenêtre d'opportunité, à condition de sélectionner un bien énergétiquement performant dans un secteur préservé.
Évolution du marché immobilier de Maraussan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 69 transactions en 2025 et affiche une évolution de -1,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 197 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,4 % de maisons et 11,6 % d'appartements parmi les 69 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 88,4 % de maisons et 11,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 69 | 61 | 8 |
| Prix médian/m² | 2 197 € | 2 250 € | 1 797 € |
| Prix moyen/m² | 2 234 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 96 | 2 227 € |
| 2022 | 92 | 2 251 € |
| 2023 | 67 | 2 267 € |
| 2024 | 50 | 2 236 € |
| 2025 | 69 | 2 197 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Maraussan montre un net ralentissement : seulement 29 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 34 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente (214 autorisations sur 5 ans). Ce reflux suggère une prudence des promoteurs face au contexte économique national et à une possible saturation de la demande locale. La très faible part de résidences secondaires (2,8 %) et la croissance démographique soutenue (+6,1 % en 5 ans) maintiennent une pression sur le parc existant, limitant le risque de sur-offre. Les nouvelles constructions se concentrent vraisemblablement sur la rénovation du centre-bourg ou de petites extensions, préservant le caractère villageois. Pour l'investisseur, cela signifie une offre neuve rare et un marché de l'ancien qui restera dominant, valorisant les biens rénovés aux normes énergétiques actuelles.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 174 logements autorisés cumulés, 998 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Maraussan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Maraussan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Maraussan: 167 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (-39 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Maraussan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Maraussan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. À Maraussan, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, parmi les plus élevées de la Domitienne à 52,19 % du revenu cadastral. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 8 %), la provision pour copropriété si applicable, et une provision pour travaux et vacance locative (le taux de logements vacants y est de 8,8 %). C'est ce qui explique l'écart entre le rendement brut théorique de 7,0 % et le rendement net moyen proche de 4 %.
Performance énergétique du parc à Maraussan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 620 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Maraussan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,6 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Maraussan affiche une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante et un taux de passoires thermiques (F/G) extrêmement faible à 0,9 %. Ceci réduit considérablement le risque réglementaire pour les acquéreurs, à l'inverse de communes au parc plus ancien. Les biens classés D ou E restent majoritaires et devront être rénovés à moyen terme pour respecter les échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2028). C'est un atout pour la valeur patrimoniale des biens.
Calculateur de rendement à Maraussan
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Erreurs à éviter quand on investit à Maraussan
- Négliger la taxe foncière élevée de Maraussan (52,19 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance.
- Oublier de vérifier la conformité du bien à la loi Alur.
- Ne pas se renseigner sur les charges de copropriété potentielles.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Maraussan suit une saisonnalité classique, avec une accélération des ventes au printemps et en début d'automne. L'été peut être propice aux visites mais ralentit les démarches administratives. À noter : l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date. Le faible taux de résidences secondaires (2,8 %) limite l'effet de surchauffe estivale. Vendre entre mars et juin permet souvent de toucher le plus grand nombre d'acheteurs actifs.
Le saviez-vous ?
- Maraussan a vu sa population croître de 17,6 % en 10 ans.
- La commune compte deux monuments historiques protégés.
- Le taux de chômage local (10,1 %) est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Maraussan : cadre de vie et logement
S'installer à Maraussan, c'est opter pour le calme d'un bourg viticole de près de 5 000 habitants, tout en bénéficiant d'une excellente accessibilité. La commune est intégrée à la Communauté de Communes La Domitienne et se trouve à quelques minutes seulement de Béziers, de sa gare TGV (liaison Paris en 4h) et de l'aéroport Béziers-Vias. Ce positionnement stratégique est un atout majeur pour les actifs travaillant dans l'agglomération ou pour les télétravailleurs, d'autant que 66,9 % du territoire est couvert par la fibre optique.
La vie quotidienne est bien pourvue avec 195 équipements recensés par l'INSEE, dont 16 commerces de proximité, 31 établissements de santé et 11 équipements sportifs. Le parc de logements, largement composé de maisons, correspond à une attente de vie en pavillon avec jardin, renforcée par un climat méditerranéen clément (15,5°C de moyenne). Néanmoins, le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR) qu'il est impératif de consulter avant tout achat, onze risques naturels étant recensés.
Carte du marché immobilier à Maraussan
Maraussan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Maraussan
Avec une température moyenne annuelle de 15,5 °C et seulement 587 mm de pluie par an, Maraussan bénéficie d'un climat méditerranéen doux. Les hivers sont modérés et les étés chauds, idéal pour ceux qui fuient les grands froids. Ce climat favorise un mode de vie tourné vers l'extérieur et limite les dépenses énergétiques liées au chauffage. Il attire particulièrement les actifs recherchant une qualité de vie et les retraités en quête d'une météo clémente toute l'année.
Composition du parc immobilier à Maraussan
2 308 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Maraussan: 83,9 % de maisons, 16,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Maraussan est très majoritairement composé de maisons individuelles (83,9 %), ce qui en fait un bourg résidentiel pavillonnaire. Le faible taux de résidences secondaires (2,8 %) et la forte proportion de propriétaires-occupants (67,1 %) indiquent un marché ancré et stable, moins spéculatif que certaines communes littorales. Le taux de vacance à 8,8 % indique toutefois un parc ancien parfois nécessitant des travaux. Le marché cible principalement les familles et les primo-accédants cherchant une maison.
Ancienneté du parc à Maraussan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 919 logements).
- Avant 1919 10,2 % 196 logts
- 1919-1945 4,1 % 78 logts
- 1946-1970 11,5 % 221 logts
- 1971-1990 23,0 % 442 logts
- 1991-2005 22,2 % 426 logts
- 2006-2019 29,0 % 556 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Maraussan
195 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Maraussan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Maraussan est exposé à un risque d'inondation, comme l'atteste le PPR Inondation de l'Orb en vigueur. La commune a subi 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, consultez obligatoirement le dossier Géorisques et le PLU pour connaître la zone de votre bien. Dans les zones inondables, l'assurance et les travaux de prévention deviennent des postes clés. Une étude de sol peut être recommandée pour les projets de construction.
Cas pratique : un achat type à Maraussan
Pour une maison type de 98 m² (prix médian 219 618 €), un ménage maraussanais au revenu médian (21 930 €) consacrerait environ 10 années de revenus à l'acquisition. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteindrait près de 990 €, soit un taux d'effort proche de 54 % du revenu médian, nécessitant souvent un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Maraussan
- Omettre de consulter le PPR Inondation avant l'offre.
- Surenchérir sans vérifier la performance énergétique (DPE).
- Négliger la vérification du raccordement à la fibre optique.
- Oublier de budgéter les travaux sur un parc ancien à 14,3 %.
Points clés à retenir à Maraussan
- Prix médian à 2 236 €/m², en léger repli de -1,4 % sur un an.
- Rendement brut attractif de 7,0 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen doux avec 15,5 °C de moyenne annuelle.
- Marché stabilisé après la flambée, négociation possible.
- Écart important entre maisons (2 250 €/m²) et appartements (1 797 €/m²).
- Rendement net ramené à ~3,9 % après charges et taxe foncière.
- Parc à 83,9 % de maisons, bourg résidentiel familial.
- Le DPE est un critère de valeur croissant, parc globalement performant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Maraussan ?
À Maraussan, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa typologie : une maison vaudra en moyenne 2 250 €/m² contre 1 797 €/m² pour un appartement. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd, le parc étant globalement performant. La proximité des commerces (16 équipements recensés) et des écoles, ainsi que la vue et l'exposition au soleil, sont valorisées. Un terrain constructible ajoute un premium. À l'inverse, la proximité de zones inondables ou d'axes bruyants peut déprécier le prix. La fibre optique, disponible à 66,9 %, est un critère croissant.
Estimation indicative d'une maison à Maraussan
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
206 518 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes par segment, sans voir l'état réel, la qualité des aménagements ou l'exposition précise. Un professionnel local connaît les micro-secteurs valorisés, l'impact d'une rue à l'autre et la demande actuelle. Il peut ajuster en fonction de la vue, des nuisances ou du potentiel de valorisation. Son expertise est cruciale pour positionner un bien au juste prix, éviter une sous-évaluation ou une surévaluation qui le laisserait en vente. Il sert aussi de filtre pour identifier les acheteurs sérieux et faciliter la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très variable.
- Surerestimer la valeur ajoutée d'aménagements personnels.
- Ne pas tenir compte de la localisation exacte dans le bourg.
- Oublier de comparer avec les ventes réelles DVF, pas les annonces.
Investir à Maraussan : passer à l'action
Identifier une opportunité dans les données est une chose. La concrétiser en un investissement rentable en est une autre, qui exige une connaissance intime des rues, de l'état du parc et des pratiques de négociation locales. Notre réseau d'experts du Biterrois vous guide pour transformer cette analyse en acquisition réussie.
Les données posent un diagnostic. Passer à l'action requiert une expertise fine du terrain et du parc locaux.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Maraussan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 57 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Maraussan
Quel est le prix immobilier moyen à Maraussan ?
Le prix médian global à Maraussan s'établit à 2 236 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 2 250 €/m², tandis que les appartements, plus rares, affichent un prix médian de 1 797 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Maraussan ?
Le marché est en phase de stabilisation après une correction. Les prix d'entrée sont accessibles et les rendements locatifs bruts sont élevés (7 % pour les appartements), ce qui peut constituer une fenêtre d'opportunité pour un investissement à moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Maraussan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Maraussan est significativement moins chère que certaines communes voisines comme Sauvian (-36 %) et se situe au même niveau que Capestang. Elle est 7 % moins chère que Servian ou Boujan-sur-Libron, offrant un effet de levier intéressant.
Quel rendement locatif espérer à Maraussan ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,0 % pour les appartements et 6,6 % pour les maisons, selon les loyers médians observés. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe aux alentours de 3,5 % à 4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Maraussan ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif sur l'Orb). Économiquement, le taux de chômage (10,1 %) et la fragilité du tissu local sont à surveiller. Enfin, le parc de logements, bien que peu passoire, est ancien à 14,3 %, pouvant nécessiter des travaux de rénovation.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 36 % à celui de Sauvian et des indicateurs démographiques similaires, Maraussan offre un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Maraussan.
Communes limitrophes de Maraussan
Maraussan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Maraussan s'établit à 2 197 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Le prix médian au m² à Maraussan est stable entre 2021 et 2025 (-1,3 %). Au total, 374 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché de Maraussan est dominé par les maisons individuelles — 88,4 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 250 €/m² pour 94 m² en surface médiane. Un bien type de 94 m² revient à environ 211 500 €, soit 9,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,4 €/m² pour un appartement et 12,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 167 logements autorisés sur 2021-2025, dont 116 commencés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Maraussan est caractéristique des communes languedociennes. Maraussan est à 29 km du littoral languedocien, en plaine, à 25 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.