01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 209 logements dont 1 051 résidences principales, 44 résidences secondaires et 114 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 051 | 86,9 % |
| Résidences secondaires | 44 | 3,6 % |
| Logements vacants | 114 | 9,4 % |
Sur les 1 209 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 124 | 11,8 % |
| 1919-1945 | 73 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 146 | 13,9 % |
| 1971-1990 | 217 | 20,7 % |
| 1991-2005 | 165 | 15,8 % |
| 2006-2019 | 322 | 30,8 % |
Structure du bâti par époque: 12 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (31 %), 31 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,3 % |
| 2 pièces | 39 | 3,7 % |
| 3 pièces | 139 | 13,2 % |
| 4 pièces | 440 | 41,9 % |
| 5 pièces ou plus | 430 | 40,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (41 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 965 | 1 057 | 1 209 |
| Rés. principales | 820 | 908 | 1 051 |
| Rés. secondaires | 56 | 50 | 44 |
| Vacants | 88 | 99 | 114 |
59,9 % de part de propriétaires à Thézan-Lès-Béziers, commune de population comparable à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 832 | 79,2 % |
| Locataires (privé) | 200 | 19,0 % |
| Locataires HLM | 5 | 0,5 % |
| Logés gratuitement | 15 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 79,1 % de propriétaires, 19,5 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 154 | 14,7 % |
| Fioul | 60 | 5,7 % |
| Électricité | 697 | 66,3 % |
| Gaz bouteille | 11 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 129 | 12,3 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 66 %. gaz de ville pèse 15 %, autres sources (bois notamment) 12 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 128 |
| 2 à 4 ans | 235 |
| 5 à 9 ans | 166 |
| 10 ans ou plus | 522 |
| Total ménages | 1 051 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 115 |
| Sous-occupation modérée | 331 |
| Sous-occupation accentuée | 318 |
| Suroccupation modérée | 16 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 86 | 8,2 % |
| 1 voiture | 446 | 42,4 % |
| 2 voitures ou plus | 520 | 49,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 42 % à une voiture, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 79,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 429 | 376 | 21 | 32 |
| 1975 | 547 | 445 | 28 | 74 |
| 1982 | 570 | 471 | 31 | 68 |
| 1990 | 636 | 541 | 52 | 43 |
| 1999 | 677 | 571 | 51 | 55 |
| 2006 | 804 | 696 | 54 | 55 |
| 2011 | 965 | 820 | 56 | 88 |
| 2016 | 1 057 | 908 | 50 | 99 |
| 2022 | 1 209 | 1 051 | 44 | 114 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 429 à 1 209 logements, soit +182 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 143 | 104 | 108 | 119 | 113 | 70 |
| Dont vacants > 2 ans | 51 | 49 | 47 | 44 | 28 | 44 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 10,7 % |
| Classe B | 41 | 13,4 % |
| Classe C | 132 | 43,0 % |
| Classe D | 69 | 22,5 % |
| Classe E | 23 | 7,5 % |
| Classe F | 8 | 2,6 % |
| Classe G | 1 | 0,3 % |
Le graphique décompose les 307 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 67 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 154 | 50,2 % |
| Classe B | 77 | 25,1 % |
| Classe C | 35 | 11,4 % |
| Classe D | 27 | 8,8 % |
| Classe E | 10 | 3,3 % |
| Classe F | 4 | 1,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (50 %), 87 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 187 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 157 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 115 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 115 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 187 kWh/m²/an, contre 61 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 127 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 6 |
| Classe B | 37 | 4 |
| Classe C | 95 | 37 |
| Classe D | 56 | 13 |
| Classe E | 17 | 6 |
| Classe F | 8 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Côté maisons, la dominante est C (152 kWh/m²/an); côté appartements, C (165).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 11 |
| T3 | 16 |
| T4 | 9 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Maureilhan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Maureilhan totalise 1 209 logements dont 86,9 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (92,4 %). Le cadre local de Maureilhan est au cœur de la garrigue languedocienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 31 km environ.
Parc très largement détenu par ses occupants: 79,1 % de propriétaires contre 19,5 % de locataires.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 11,8 % du parc date d'avant 1919, 30,8 % d'après 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 155 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le électricité équipe 66,3 % des logements occupés à titre principal.
Croissance modérée du parc de Maureilhan entre 2016 et 2022 (+14,4 %). Profil fortement motorisé: 49,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur de la garrigue languedocienne. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 31 km environ) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 051 résidences principales de Maureilhan et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Maureilhan en 2026 ?
Bourgeonnant à quelques kilomètres de Béziers, Maureilhan bénéficie de la dynamique économique de la capitale biterroise tout en conservant son caractère villageois. Avec une population en forte croissance (+25 % en 10 ans) et un parc immobilier presque exclusivement composé de maisons, la commune présente un profil spécifique. Son marché immobilier, après une vive progression, connaît un réajustement en 2024 qui invite à une analyse nuancée.
Un marché en correction après un pic de valorisation, offrant un point d'entrée plus accessible pour un bourg en croissance démographique.
Verdict
➤ Opportunité de diversification locative en milieu périurbain, à cibler sur des biens rénovés et à horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -14,8 % : opportunité de prix
- ✓ Dynamique démographique solide (+25 % en 10 ans)
- ✓ Rendement locatif brut correct de 6,2 %
- ⚠ Marché peu liquide : 29 ventes en 2024
- ⚠ Dépendance à Béziers pour les emplois et services
- ⚠ Volume de construction neuve en net repli
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur à la moyenne nationale pour une commune en croissance.
- Se positionne légèrement au-dessus de la médiane départementale pour le prix au mètre carré.
- Accessibilité très élevée comparée au littoral héraultais, avec un écart de prix substantiel.
Analyse du marché immobilier à Maureilhan
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Maureilhan : opportunités et risques
Investir à Maureilhan en 2026 relève d'une stratégie de niche, adaptée à un profil d'investisseur recherchant un ancrage territorial solide et acceptant une liquidité modérée. Le rendement brut de 6,2 % pour les maisons (d'après la Carte des Loyers) est correct dans le contexte régional, mais il se contracte à environ 3,6 % net après déduction des charges courantes. La cible locative est principalement constituée de familles ou de couples, attirés par le cadre de vie et la proximité de Béziers, ce qui oriente vers des biens de type pavillonnaire avec jardin.
Le risque majeur réside dans la dépendance économique à l'extérieur : avec un taux de chômage local de 10,7 % et un tissu économique modeste, la demande locative est vulnérable à un ralentissement de l'économie biterroise. Par ailleurs, le taux de vacance des logements de 9,4 %, supérieur à la moyenne nationale, indique soit un parc dégradé, soit des difficultés à louer certains biens, nécessitant une sélection rigoureuse de l'emplacement et de l'état du bien.
La très faible part de résidences secondaires (3,6 %) et la pression touristique limitée (IPTI faible) excluent une stratégie locative saisonnière pure. En revanche, un investissement en loi Pinel n'est pas pertinent compte tenu du plafond de loyer et de la dynamique du marché. La stratégie optimale semble être l'acquisition d'une maison rénovée ou à rénover dans le centre-bourg ou à proximité des commodités, pour une location annuelle à des actifs ou jeunes familles, avec un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans pour lisser les aléas du marché.
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Données du marché immobilier à Maureilhan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Maureilhan s'établit à 2 513 €, sur la base de 34 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Maureilhan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Maureilhan dessine une courbe en cloche caractéristique de nombreux marchés périurbains. Après une hausse continue de 2018 à 2023, portée par l'exode urbain et la croissance démographique, le prix médian a atteint un pic à 2 404 €/m² en 2023 selon les données DGFiP. L'année 2024 marque un net repli de -14,8 %, ramenant la médiane à 2 049 €/m², un niveau proche de celui de 2021. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, pourrait s'expliquer par un retour à une forme de rationalisation après des années de forte appréciation. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère que la phase de surenchère est passée et que des opportunités de négociation peuvent se présenter sur des biens correctement positionnés, notamment dans un contexte de taux d'emprunt élevés.
Évolution du marché immobilier de Maureilhan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 239 €/m² → 2 513 €/m² (+12,2 %), volume annuel actuel 34 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données de prix médians et de loyers 2024, révèle un équilibre mitigé pour l'investisseur. Pour une maison type de 90 m² à 182 340 €, le loyer médian estimé serait d'environ 935 € par mois. Avec un apport classique de 20 % et un taux d'emprunt de 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 830 €. Le loyer couvrirait ainsi l'intégralité de la charge de crédit, dégageant même un léger cash-flow positif avant charges et impôts. Cependant, ce calcul théorique doit être affiné avec la taxe foncière, relativement modérée à 44,49 %, et une provision pour vacance locative et gestion. Le rendement brut de 6,2 % est correct pour la région, mais le rendement net estimé à 3,6 % reflète l'impact réel des charges.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Maureilhan est restreint et saisonnier. Avec seulement 29 ventes enregistrées par la DGFiP en 2024, contre plus du double en 2021, la liquidité est faible. Ce volume témoigne d'un marché d'acheteurs où l'offre peut mettre du temps à trouver preneur. Les transactions concernent presque exclusivement des maisons (28 sur 29), d'une surface médiane de 90 m², confirmant le profil familial et résidentiel de la demande. La fourchette de prix est large (de 1 554 à 2 532 €/m²), indiquant une forte hétérogénéité de l'offre selon l'état, l'emplacement et la taille. Dans ce contexte, la négociation est clé, et les biens bien présentés et bien situés partent plus vite que les autres.
Répartition des ventes
94,1 % de maisons et 5,9 % d'appartements parmi les 34 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 94,1 % des mutations, pour un prix médian de 2 513 €/m² (maisons) contre 4 519 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 34 | 32 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 513 € | 2 513 € | 4 519 € |
| Prix moyen/m² | 2 683 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 42 | 2 239 € |
| 2022 | 37 | 2 147 € |
| 2023 | 34 | 2 452 € |
| 2024 | 28 | 2 024 € |
| 2025 | 34 | 2 513 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Maureilhan montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 49 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 68 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 4 permis ont été délivrés en 2024. Ce faible volume de construction neuve, face à une population qui a crû de plus de 25 % en dix ans, suggère une pression latente sur le parc existant et limite les risques de sur-offre. Cela signifie également que l'essentiel du marché repose sur le parc ancien, avec les contraintes énergétiques que cela peut impliquer. Pour un investisseur, cette faible production neuve protège la valeur du parc existant mais limite les opportunités d'acquisition dans le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 44 sur 2013 — soit -95,5 %.
Vacance longue durée à Maureilhan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Maureilhan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Maureilhan: 30 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-81 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Maureilhan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Maureilhan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net rapproche la théorie du portefeuille. À partir du brut, déduisez systématiquement la taxe foncière, ici à 44,49 % du taux de base. Ajoutez la provision pour gestion (env. 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien (comptez 1-2 % de la valeur du bien/an) et la vacance locative. Sur un rendement brut maison de 6,2 %, cela mène à un net d'environ 3,6 %, un chiffre plus réaliste pour votre rentabilité annuelle.
Performance énergétique du parc à Maureilhan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 307 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Maureilhan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,9 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne avec une classe C dominante (156 kWh/m²/an) et seulement 3,2 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire imminent (interdiction de location des passoires dès 2025) et réduit le poste de travaux de rénovation urgent. Cependant, même en classe C, des améliorations restent possibles pour atteindre les standards futurs (étiquette B en 2034).
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Erreurs à éviter quand on investit à Maureilhan
- Négliger la taxe foncière élevée (44,49 % du taux).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (9,4 % du parc).
- Surévaluer les loyers, le marché est très orienté maison.
- Ignorer le risque inondation (PPR Lirou actif).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Maureilhan suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, porté par les projets d'installation avant l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un rebond après la pause estivale. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique estivale a peu d'impact direct, la commune comptant peu de résidences secondaires.
Le saviez-vous ?
- Maureilhan a gagné 25,3 % d'habitants en 10 ans.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
- L'âge médian y est de 42,7 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Maureilhan : cadre de vie et logement
S'installer à Maureilhan, c'est choisir le calme d'un bourg de 2 500 habitants tout en conservant un accès rapide aux services et emplois de l'agglomération de Béziers, située à une dizaine de minutes. La commune offre un cadre de vie familial, avec une population relativement jeune (âge médian de 42,7 ans) et un indice de vieillissement équilibré. Les 112 équipements recensés par l'INSEE, incluant commerces, services et praticiens de santé, couvrent les besoins du quotidien, même si les équipements plus spécialisés se trouvent à Béziers.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes environnementales. Il est concerné par un PPR inondation (Lirou), et compte dix risques naturels recensés ainsi que neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette réalité doit être prise en compte lors de l'acquisition, en vérifiant l'assurabilité du bien et en consultant le plan de prévention. Le climat méditerranéen, avec des températures douces et des précipitations modérées, compense en partie ces aléas et contribue à l'attrait résidentiel.
Carte du marché immobilier à Maureilhan
Maureilhan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Maureilhan
Avec une température moyenne annuelle de 15,5 °C et seulement 587 mm de précipitations, le climat de Maureilhan est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. Les hivers sont modérés et les étés chauds, avec peu de jours de gel. Ce profil séduit les acheteurs cherchant une douceur de vivre pérenne, notamment les actifs et retraités voulant échapper aux rigueurs climatiques du nord de la France, tout en restant à moins de 20 km de la côte.
Composition du parc immobilier à Maureilhan
1 209 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Maureilhan: 92,4 % de maisons, 7,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (92,4 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (79,1 %). Cela indique un marché ancré, familial et stable, moins spéculatif. La faible part de résidences secondaires (3,6 %) et le taux de vacances (9,4 %) modéré suggèrent une demande locale solide. L'acheteur typique est donc souvent un ménage recherchant une résidence principale durable dans un bourg établi.
Ancienneté du parc à Maureilhan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 047 logements).
- Avant 1919 11,8 % 124 logts
- 1919-1945 7,0 % 73 logts
- 1946-1970 13,9 % 146 logts
- 1971-1990 20,7 % 217 logts
- 1991-2005 15,8 % 165 logts
- 2006-2019 30,8 % 322 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Maureilhan
112 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Maureilhan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un PPR Inondation (Lirou) et recense 10 risques naturels, avec 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces données, consultables sur Géorisques, imposent une vigilance particulière sur la localisation du bien. Une étude de sol et la vérification du zonage du PPR en mairie sont essentielles avant l'achat. Ces contraintes, bien que réelles, sont gérées via des règles de construction adaptées.
Cas pratique : un achat type à Maureilhan
Pour acquérir une maison médiane de 90 m² à 182 340 €, comptez environ 200 000 € avec frais de notaire. Cela représente 9 années du revenu médian local (22 070 €). Avec un apport de 10 % (18 234 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 950 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Maureilhan
- Omettre de consulter le zonage du PPR Inondation en mairie.
- Se fier uniquement au DPE sans visiter l'isolation réelle.
- Sous-estimer les coûts de rénovation dans l'ancien (18,8 % d'avant 1945).
- Négliger la desserte en fibre, variable dans le village (53,5 % couvert).
Points clés à retenir à Maureilhan
- Prix médian à 2 049 €/m², en correction de -14,8 % sur un an.
- Rendement net maison d'environ 3,6 % après charges.
- Climat méditerranéen doux, 15,5 °C de moyenne annuelle.
- Marché très majoritairement tourné vers la maison individuelle (92,4 %).
- Taxe foncière élevée, à 44,49 % du taux de base.
- Bourg stable avec 79,1 % de propriétaires occupants.
- La performance énergétique (DPE) influence fortement la valeur.
- Taux de vacance du parc de 9,4 % à intégrer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Maureilhan ?
À Maureilhan, au-delà de la surface, la valeur est fortement influencée par l'état général du bien et sa performance énergétique (un DPE A/B peut valoriser de 5 à 10 %). La présence d'un terrain, son exposition sud et la proximité des 7 commerces ou des 2 écoles sont des atouts majeurs. Pour une maison, un garage ou un extérieur aménagé pèse lourd. À l'inverse, un bien nécessitant une rénovation lourde ou situé en zone inondable verra son prix au m² significativement réduit.
Estimation indicative d'une maison à Maureilhan
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
241 248 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC La Domitienne maîtrise les micro-secteurs : un bien près de l'église n'aura pas la même valeur qu'en limite de village. Il ajuste l'estimation en fonction de l'état réel (frais de ravalement, toiture, installation électrique) que les algorithmes ignorent. Son réseau lui permet aussi de cibler des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix. Son expertise est cruciale pour interpréter la baisse des prix de -14,8 % sur un an dans votre stratégie de vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen sans pondérer par l'état.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe A/B) à sa juste mesure.
- Ne pas considérer l'impact négatif d'un terrain en zone risque.
- Ignorer la baisse du marché (-14,8 % sur un an) dans l'estimation.
Investir à Maureilhan : passer à l'action
Interpréter la correction des prix et la faible liquidité du marché demande une expertise de terrain. Une stratégie gagnante à Maureilhan se construit sur une parfaite connaissance des quartiers, de l'état du parc et des attentes de la clientèle locale. Un professionnel du secteur peut vous aider à identifier la pépite et à négocier au juste prix.
Les données révèlent un potentiel, mais le bon investissement dépend d'une connaissance fine des rues et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Maureilhan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Maureilhan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Maureilhan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Maureilhan
Quel est le prix immobilier moyen à Maureilhan ?
En 2024, le prix médian est de 2 049 €/m², avec une fourchette centrale allant de 1 554 à 2 532 €/m² pour 50 % des transactions. Le prix moyen s'établit légèrement plus haut, à 2 194 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Maureilhan ?
Le marché a corrigé de 14,8 % en 2024 après un pic, créant un point d'entrée potentiellement intéressant. L'opportunité est réelle pour un investisseur en locatif annuel, à condition de sélectionner un bien bien placé et de viser le moyen terme.
Maureilhan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Maureilhan est moins chère que Lignan-sur-Orb (+17 %) ou Murviel-lès-Béziers (+7 %), et légèrement plus chère que Thézan-lès-Béziers (-1 %). Elle offre un bon compromis accessibilité/qualité de vie.
Quel rendement locatif espérer à Maureilhan ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 6,2 %. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,6 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Maureilhan ?
Le marché étant très homogène (92 % de maisons), privilégiez le centre-bourg pour sa proximité avec les services ou les zones récentes (30,8 % du parc construit après 2006) pour leur performance énergétique. Évitez les zones identifiées à risque inondation (PPR Lirou).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 20 % à celui de Puisserguier et de 17 % à Lignan-sur-Orb, Maureilhan présente un effet de levier intéressant pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Maureilhan.
Communes limitrophes de Maureilhan
Maureilhan est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Maureilhan se situe dans la moyenne — prix médian 2 513 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Hérault.
Sur 2021-2025, le prix médian de Maureilhan progresse de +12,2 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 175 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +24,2 %.
Le marché de Maureilhan est dominé par les maisons individuelles — 94,1 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 513 €/m² pour 96 m² en surface médiane. Un bien type de 96 m² revient à environ 241 248 €, soit 10,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,3 €/m² pour un appartement et 10,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 2,7 % — en lien avec le niveau des prix au m². Peu de résidences secondaires à Maureilhan (3,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (30 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 60 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Maureilhan est au cœur de la garrigue languedocienne. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 31 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m).
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.