01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 187 logements dont 7 563 résidences principales, 116 résidences secondaires et 508 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 563 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 116 | 1,4 % |
| Logements vacants | 508 | 6,2 % |
Le graphique détaille la structure des 8 187 logements: 92 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 333 | 4,5 % |
| 1919-1945 | 283 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 3 054 | 41,1 % |
| 1971-1990 | 2 745 | 37,0 % |
| 1991-2005 | 618 | 8,3 % |
| 2006-2019 | 389 | 5,2 % |
Structure du bâti par époque: 4 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (41 %), 5 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 333 | 4,4 % |
| 2 pièces | 952 | 12,6 % |
| 3 pièces | 2 319 | 30,7 % |
| 4 pièces | 1 726 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 232 | 29,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 30 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 679 | 7 914 | 8 187 |
| Rés. principales | 7 225 | 7 144 | 7 563 |
| Rés. secondaires | 86 | 75 | 116 |
| Vacants | 368 | 695 | 508 |
À Viroflay (9 km, 17 237 hab.), la part de propriétaires s'élève à 57,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 180 | 68,5 % |
| Locataires (privé) | 1 395 | 18,4 % |
| Locataires HLM | 894 | 11,8 % |
| Logés gratuitement | 94 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 68,5 % appartiennent à leurs occupants, 30,3 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 354 | 70,8 % |
| Fioul | 365 | 4,8 % |
| Électricité | 1 687 | 22,3 % |
| Gaz bouteille | 56 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 102 | 1,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 71 %. électricité pèse 22 %, fioul 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 717 |
| 2 à 4 ans | 1 497 |
| 5 à 9 ans | 1 454 |
| 10 ans ou plus | 3 894 |
| Total ménages | 7 563 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 768 |
| Sous-occupation modérée | 2 338 |
| Sous-occupation accentuée | 1 297 |
| Suroccupation modérée | 597 |
| Suroccupation accentuée | 77 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 188 | 15,7 % |
| 1 voiture | 4 273 | 56,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 102 | 27,8 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 56 % en ont une et 28 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 75,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 193 | 3 676 | 110 | 407 |
| 1975 | 6 187 | 5 457 | 114 | 616 |
| 1982 | 6 829 | 6 259 | 255 | 315 |
| 1990 | 7 185 | 6 558 | 183 | 444 |
| 1999 | 7 448 | 6 907 | 128 | 413 |
| 2006 | 7 722 | 7 147 | 174 | 401 |
| 2011 | 7 679 | 7 225 | 86 | 368 |
| 2016 | 7 914 | 7 144 | 75 | 695 |
| 2022 | 8 187 | 7 563 | 116 | 508 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 4 193 à 8 187 logements, soit +95 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 433 | 416 | 470 | 431 | 501 | 267 |
| Dont vacants > 2 ans | 46 | 58 | 50 | 41 | 51 | 99 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,1 % |
| Classe B | 17 | 0,5 % |
| Classe C | 689 | 20,6 % |
| Classe D | 1 269 | 38,0 % |
| Classe E | 772 | 23,1 % |
| Classe F | 465 | 13,9 % |
| Classe G | 126 | 3,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (38 %), 21 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 143 | 4,3 % |
| Classe B | 499 | 14,9 % |
| Classe C | 806 | 24,1 % |
| Classe D | 972 | 29,1 % |
| Classe E | 641 | 19,2 % |
| Classe F | 216 | 6,5 % |
| Classe G | 65 | 1,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (29 %), 43 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 298 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 249 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 298 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 106 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 13 | 4 |
| Classe C | 94 | 595 |
| Classe D | 125 | 1 144 |
| Classe E | 98 | 674 |
| Classe F | 74 | 391 |
| Classe G | 37 | 89 |
Les maisons affichent une classe dominante D (246 kWh/m²/an), les appartements D (237) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 106 |
| T2 | 272 |
| T3 | 377 |
| T4 | 200 |
| T5+ | 47 |
Faut-il investir à Marly-le-Roi en 2026 ?
Marly-Le-Roi, commune résidentielle de l'ouest parisien, bénéficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris et d'un cadre de vie préservé. Son marché immobilier, après un pic en 2022, a entamé une correction en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 49% à celui de La Celle-Saint-Cloud, Marly-Le-Roi offre un point d'entrée attractif dans l'ouest parisien pour les investisseurs patients.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative en appartement sur le moyen terme, avec une sélection rigoureuse pour éviter les passoires.
Points clés
- ✓ Correction de -5,1 % : opportunité de prix
- ✓ Rendement brut apparts à 6,8 % : correct
- ✓ Gare à 400 m et fibre 99 % : attractivité locative
- ⚠ Accessibilité faible : prix élevés vs revenus
- ⚠ 19% de passoires thermiques : risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 49% à celui de La Celle-Saint-Cloud, commune voisine.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité territoriale (IAT: 5,7/10).
- Rendement locatif brut des appartements (6,8%) supérieur à la moyenne des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Marly-le-Roi
Le marché immobilier de Marly-le-Roi affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Marly-le-Roi
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,9/10) : le marché est dynamique, avec une demande soutenue et un risque de surenchère.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,9/10) : le marché est dynamique, avec une demande soutenue et un risque de surenchère.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe, mais le rendement net est rogné par les charges et la vacance.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe, mais le rendement net est rogné par les charges et la vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (2,2/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (2,2/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4164,4 — Percentile dept : 73/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2393,7 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 63,3 — Percentile dept : 29/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 25/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,5 — Percentile dept : 75/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4164,4 — Percentile dept : 27/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 16/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 54/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2393,7 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Marly-le-Roi : opportunités et risques
L'investissement locatif à Marly-Le-Roi se justifie principalement par le rendement brut des appartements, évalué à 6,8% d'après la carte des loyers. Ce niveau est correct pour la région Île-de-France et supérieur à celui de nombreuses communes plus cossues du département. Toutefois, le rendement net estimé à 4,3% après charges (dont une taxe foncière à 34,8%) montre que la rentabilité réelle est modeste et dépendra fortement de la qualité de gestion.
La stratégie à privilégier est celle du locatif annuel classique, ciblant les jeunes actifs ou les familles monoparentales attirées par la desserte ferroviaire. La faiblesse de l'indice de pression touristique (IPTI : 2,2/10) et le faible taux de résidences secondaires (1,4%) dissuadent en revanche une approche saisonnière. L'horizon doit être le moyen terme, le temps de digérer la correction récente des prix et de réaliser, le cas échéant, les travaux de performance énergétique.
Enfin, il est crucial de croiser cette analyse financière avec la santé économique du territoire. Un taux de chômage de 8,3% et un tissu économique qui se renouvelle à 19,3% indiquent une situation stable mais sans surchauffe. La demande locative est donc principalement exogène, portée par la proximité de Paris, ce qui limite le risque de vacance mais expose aussi le marché aux fluctuations de l'économie francilienne.
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Données du marché immobilier à Marly-le-Roi
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Marly-Le-Roi présente un profil contrasté. D'un côté, une correction des prix de -5,1% sur un an et un écart important avec les communes voisines les plus chères offrent un argument d'accessibilité relatif dans l'ouest parisien. De l'autre, le niveau de prix reste élevé au regard du revenu médian local (31 270 €), comme l'indique l'indice d'accessibilité immobilière (IAI) très faible à 2,9/10.
La répartition des transactions est significative : 145 appartements vendus contre 47 maisons. Cette prédominance de l'offre collective, couplée à une surface médiane de 66 m2 pour les appartements, dessine un marché porté par les investisseurs et les petits ménages, et non par les familles recherchant de l'individuel. La proximité immédiate de la gare (0,4 km) et un taux de couverture fibre de 98,9% sont des atouts majeurs pour cette clientèle.
Néanmoins, l'analyse du parc logement révèle un point de vigilance : 19% des diagnostics énergétiques classent les biens en passoire thermique (étiquette F ou G). Ce chiffre, bien supérieur à la moyenne nationale, impose une sélection drastique et une budgétisation des travaux de rénovation pour tout investisseur, sous peine de voir son actif se déprécier ou devenir inlouable à horizon 2028.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marly-le-Roi Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians ont progressé de 5,3% entre 2020 et 2022, passant de 3 996 à 4 207 €/m2, avant de se retourner. La baisse de -5,1% en 2024 ramène les niveaux en dessous de ceux de 2020. Cette correction est plus prononcée pour les appartements (-10,2% par rapport au pic de 2023) que pour les maisons (-3,5%). Comparée aux voisines très cotées comme Viroflay ou Garches, Marly-Le-Roi reste dans une fourchette accessible, ce qui peut constituer un point d'entrée intéressant pour un acheteur en 2026, sous réserve d'une analyse fine de la valeur du bien.
Évolution du marché immobilier de Marly-le-Roi
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 922 €/m² de prix médian pour 226 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -4,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 226 transactions en 2024, le volume d'activité est stable par rapport à 2023. Le marché est clairement orienté vers l'immobilier collectif, les appartements représentant 75% des ventes (178 transactions) contre seulement 47 maisons. Cette structure reflète une demande d'investisseurs et de petits ménages. Le prix moyen global (4 767 €/m2) dépasse significativement le prix médian (3 922 €/m2), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques vers le haut. Le marché reste liquide, notamment dans les segments inférieurs à 4 700 €/m2.
Répartition des ventes
21,2 % de maisons et 78,8 % d'appartements parmi les 226 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 21,2 % de maisons et 78,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 226 | 48 | 178 |
| Prix médian/m² | 3 922 € | 5 301 € | 3 701 € |
| Prix moyen/m² | 4 254 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 312 | 4 124 € |
| 2022 | 255 | 4 091 € |
| 2023 | 172 | 3 982 € |
| 2024 | 179 | 3 864 € |
| 2025 | 226 | 3 922 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 265 logements ont été autorisés à la construction, avec une tendance nette au ralentissement (-45% par rapport à la période précédente). Seulement 57 permis ont été délivrés en 2024. Cette faible dynamique de construction neuve limite les risques de sur-offre à court terme et soutient la valeur du parc ancien. Elle reflète également les contraintes d'urbanisation d'une commune déjà dense (2 394 hab/km²) et la priorité donnée à la rénovation du bâti existant, dont 8,3% date d'avant 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 632 autorisations et 1 244 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 76 %.
Vacance longue durée à Marly-le-Roi
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Marly-le-Roi (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 252 logements ont été autorisés à à Marly-le-Roi, -45 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Marly-le-Roi
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marly-le-Roi
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net impose de soustraire tous les coûts récurrents. À Marly-le-Roi, la taxe foncière sur le bâti est de 34,8 %, un taux modéré pour les Yvelines. Il faut y ajouter les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, les assurances et une provision pour travaux. Un appartement affichant 6,8 % de rendement brut tombe ainsi à environ 4,3 % net. Pour une maison (5,1 % brut), le net descend vers 3,2 %. Ce différentiel s'explique par des charges souvent plus lourdes sur les maisons (entretien du jardin, ravalement).
Performance énergétique du parc à Marly-le-Roi
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 342 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Marly-le-Roi: classe D en tête, 17,7 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D (242 kWh/m²/an), une performance médiane en France. Cependant, 19 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce chiffre, légèrement inférieur à la moyenne nationale, n'en reste pas moins un signal d'alerte pour les acheteurs. Acquérir un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires (loi Climat) et à une décote à la revente. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. À Marly, cela concerne une part non négligeable du parc locatif ancien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, dominants, offrent la meilleure liquidité locative et les rendements bruts les plus élevés (6,8 %). Privilégiez les biens rénovés (classe D dominante) ou très bien situés pour limiter les travaux. Les maisons, plus chères à l'achat, séduisent une clientèle familiale et offrent des loyers au m² plus élevés (24 €/m²/mois). Le neuf est rare (5,2 % du parc post-2006), et les autorisations de construire reculent fortement.
Quelles zones cibler à Marly-le-Roi ?
Le centre-bourg, près de la gare et des 40 commerces, est le plus recherché pour les appartements. La proximité des 8 monuments historiques et du parc de Marly peut aussi justifier une prime locative. Les secteurs plus pavillonnaires, à l'ouest, conviendront aux investisseurs visant des familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, l'offre neuve étant en retrait.
Calculateur de rendement à Marly-le-Roi
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Risques à connaître avant d'investir à Marly-le-Roi
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,2 %. Le rendement net, après déduction de 8 % de vacance présumée, 12 % de gestion et la taxe foncière (34,8 % du revenu cadastral), tombe à environ 4,3 % pour les appartements. Près de 19 % du parc est classé passoire thermique (F/G), imposant des rénovations coûteuses avant 2028. Le PPRn actif indique aussi un risque naturel à vérifier.
Cas pratique : un investissement type à Marly-le-Roi
Pour un appartement type de 60 m² à Marly-Le-Roi, le prix d'achat médian serait d'environ 221 340 € (3 690 €/m²). Avec un loyer de 20,8 €/m², cela génère 1 248 € mensuels, soit un rendement brut de 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe à environ 4,3 %, laissant un revenu locatif net d'environ 790 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait faible, voire positif avec un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Marly-le-Roi
- Négliger la taxe foncière (34,8 % à Marly).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier le risque de vacance, même dans un marché tendu.
- Ignorer la future interdiction de louer les passoires (F/G).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Marly-le-Roi suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. L'automne est également propice, après la trêve estivale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation, avec moins de concurrence mais aussi moins de choix. Le calendrier scolaire influe aussi sur la demande de maisons familiales.
Le saviez-vous ?
- Marly-le-Roi compte 8 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 44,3 ans.
- La dette communale s'élève à 291 € par habitant.
S'installer à Marly-le-Roi : cadre de vie et logement
S'installer à Marly-Le-Roi, c'est opter pour une qualité de vie résidentielle à moins de 30 minutes de Paris Saint-Lazare. La commune offre un panel complet de services du quotidien avec 447 équipements recensés par l'INSEE, dont 182 services et 132 établissements de santé, assurant une réelle autonomie. Le cadre est verdoyant, marqué par l'histoire avec 8 monuments historiques protégés, et la forêt de Marly à proximité immédiate.
Le profil démographique, avec un âge médian de 44,3 ans et 26,7% de 60 ans et plus, reflète une population établie et aisée. La part des propriétaires (68,5%) est élevée, signe d'un ancrage résidentiel fort. Pour les nouveaux arrivants, la commune présente toutefois un défi d'accession à la propriété, le prix d'une maison type (133 m2) représentant près de 24 années du revenu médian local. C'est donc un cadre de vie agréable et bien doté, mais qui reste sélectif.
Carte du marché immobilier à Marly-le-Roi
Marly-le-Roi et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marly-le-Roi
Avec une température moyenne annuelle de 11,3 °C et 655 mm de pluie, Marly-le-Roi bénéficie d'un climat océanique tempéré, proche de celui de Paris. Les hivers sont doux (peu de jours de gel sévère) et les étés modérément chauds. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un cadre de vie sans extrêmes climatiques, idéal pour les activités en extérieur dans les nombreux parcs alentour. L'altitude moyenne de 134 m offre parfois une légère brise, agréable en été. C'est un atout pour les familles et les retraités appréciant la douceur des saisons.
À qui s'adresse Marly-le-Roi ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux actifs travaillant en Île-de-France, séduits par les écoles et la desserte ferroviaire. L'âge médian de 44,3 ans et la part importante de plus de 60 ans (26,7 %) en font aussi un lieu de vie pour seniors. Les primo-accédants pourront viser les petits appartements, mais l'écart entre le revenu médian local et le prix des maisons (équivalent à 23,9 ans de revenus) est dissuasif.
Avantages et limites à Marly-le-Roi
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente en cœur de ville.
- Équipements et services nombreux (447 au total).
- Environnement verdoyant avec patrimoine historique.
- Démographie positive (+2,6% en 5 ans).
- Très bonne couverture fibre (98,9%).
− À prendre en compte
- Prix des maisons très élevé par rapport au revenu local.
- Taxe foncière parmi les plus hautes (34,8%).
- Risques naturels présents (PPRn actif).
Composition du parc immobilier à Marly-le-Roi
8 187 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 504 appartements pour 1 607 maisons: le parc à Marly-le-Roi relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Marly-le-Roi est majoritairement composé d'appartements (80,2 % des résidences principales). Seulement 19,8 % sont des maisons, ce qui en fait un bien plus rare et expliquant leur prix au m² supérieur (5 628 €). La forte proportion de propriétaires (68,5 %) et la faible part de résidences secondaires (1,4 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif, où les habitants s'installent durablement. Un taux de vacance de 6,2 %, légèrement supérieur à la moyenne nationale, peut indiquer quelques biens en attente de rénovation ou localisés dans des segments moins demandés.
Ancienneté du parc à Marly-le-Roi
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 422 logements).
- Avant 1919 4,5 % 333 logts
- 1919-1945 3,8 % 283 logts
- 1946-1970 41,1 % 3 054 logts
- 1971-1990 37,0 % 2 745 logts
- 1991-2005 8,3 % 618 logts
- 2006-2019 5,2 % 389 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marly-le-Roi
447 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marly-le-Roi
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn) spécifique, activé pour deux risques recensés. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des inondations ou coulées de boue. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour un acheteur, consulter le zonage du PPRn est indispensable : il peut imposer des contraintes constructives (niveau de plancher, matériaux) ou des assurances spécifiques. Ces éléments, factuels, font partie de l'analyse due diligence d'un bien, sans pour autant remettre en cause l'attractivité globale de la ville.
Cas pratique : un achat type à Marly-le-Roi
Une maison typique de 133 m² (surface médiane déduite du prix total) coûte environ 748 524 €. Cela représente 24 années du revenu médian local (31 270 €). Avec un apport de 10 % (74 852 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 3 950 €. Cela illustre l'effort d'accession important pour ce segment, réservé aux ménages aux revenus supérieurs ou aux acheteurs avec un apport patrimonial substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Marly-le-Roi
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable.
- Oublier de vérifier le zonage du PPRn en vigueur.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes.
- Négocier sans connaître le DPE exact du bien.
Points clés à retenir à Marly-le-Roi
- Prix médian au m² à 3 922 €, en baisse de 5,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif intéressant à 6,8 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,3 °C de moyenne annuelle.
- Écart majeur entre maisons (5 301 €/m²) et appartements (3 701 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,3 % après charges et taxe foncière (34,8 %).
- 68,5 % de propriétaires, signe d'un marché stable.
- Proximité gare et commerces, facteur premium important.
- Seulement 19,8 % de maisons dans le parc, un segment rare.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Marly-le-Roi ?
À Marly-le-Roi, au-delà de la surface, plusieurs facteurs influencent fortement le prix. La proximité de la gare (0,4 km du centre) et des commerces (40 équipements recensés) est un premium. Pour un appartement, l'étage et la vue (sur les parcs ou le village) font varier le prix au m². L'état du bien et sa performance énergétique sont décisifs : un DPE F/G peut justifier une décote de 10 à 15 %. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud ajoutent de la valeur. Enfin, la rareté relative des maisons (19,8 % du parc) maintient leur cote. Un vendeur doit donc valoriser ces atouts concrets.
Estimation indicative d'une maison à Marly-le-Roi
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
431 420 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer conduit à une vacance prolongée (le taux local est de 6,2 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros, surtout sur une maison dont le prix médian dépasse 750 000 €. Seule une analyse fine intégrant la surface, l'année de construction (seulement 5,2 % du parc est post-2006), l'exposition aux risques naturels (PPRn) et les travaux réalisés permet de se positionner correctement dans la fourchette Q1-Q3 du marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché de Marly-le-Roi est micro-localisé. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre un appartement rue de Paris et une résidence près de la forêt. Il évalue justement l'impact d'une cuisine rénovée ou d'une chambre en plus, et sait intégrer des éléments comme la vue ou la tranquillité. Surtout, il peut anticiper les objections des acheteurs (DPE, travaux à prévoir) et vous conseiller sur les travaux valorisants. Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix. Son expertise est une assurance contre une sous-évaluation ou une mise en vente infructueuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Surévaluer son bien par attachement affectif.
- Comparer avec des biens non similaires (quartier, étage).
- Cacher des vices ou un DPE médiocre.
- Refuser une expertise professionnelle locale.
Investir à Marly-le-Roi : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP posent le diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion des travaux éventuels. Un professionnel local connaît les subtilités des quartiers et les opportunités concrètes.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais tout dépend du bien et de son exposition aux risques de rénovation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Marly-Le-Roi grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marly-le-Roi
Quel est le prix immobilier moyen à Marly-Le-Roi ?
En 2024, le prix médian global est de 3 922 €/m2, tandis que le prix moyen, influencé par les biens haut de gamme, s'établit à 4 767 €/m2. Pour un appartement, comptez 3 701 €/m2 médian et pour une maison, 5 301 €/m2.
Est-ce le bon moment pour investir à Marly-Le-Roi ?
Le marché a connu une correction de -5,1% en 2024, ce qui peut constituer une opportunité de prix. Le rendement locatif brut des appartements (6,8%) est correct. L'investissement est envisageable à condition de bien sélectionner un logement économe en énergie, 19% du parc étant des passoires thermiques.
Marly-Le-Roi est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Marly-Le-Roi est bien moins chère que ses voisines les plus prestigieuses : -88% par rapport à Garches et -49% par rapport à La Celle-Saint-Cloud. Elle est en revanche légèrement moins chère que Bois-D'Arcy (-3%) et Fontenay-le-Fleury (-7%).
Quel rendement locatif espérer à Marly-Le-Roi ?
Le rendement locatif brut médian est de 6,8% pour les appartements et 5,1% pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé pour un appartement est d'environ 4,3%.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Le principal risque est lié à la performance énergétique du bâti : 19% des logements sont des passoires (classes F/G), ce qui implique des travaux de rénovation obligatoires. Le niveau de prix est également peu accessible pour les revenus locaux, ce qui peut peser sur la liquidité à la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Marly-Le-Roi affiche un prix au m² inférieur de 49% à celui de La Celle-Saint-Cloud, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur (6,8% contre environ 5%), ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marly-le-Roi.
Communes limitrophes de Marly-le-Roi
Marly-le-Roi est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Marly-le-Roi est un marché tendu — 3 922 €/m² sur 226 ventes récentes, +3,1 % par rapport au reste des Yvelines.
Le prix médian de Marly-le-Roi recule de -4,9 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 144 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie urbaine marquée: 78,8 % des transactions de Marly-le-Roi concernent des appartements, autour de 3 701 €/m². Un bien type de 110 m² revient à environ 583 110 €, soit 18,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Marly-le-Roi: 20,8 €/m²/mois pour un appartement, 24,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Marly-le-Roi (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 50 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Marly-le-Roi est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 121 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).