L'investissement locatif à Marly-Le-Roi présente un profil de rentabilité modéré, avec un rendement brut estimé à 6,8 % pour les appartements et 5,1 % pour les maisons. Le marché locatif est porté par une demande de logements de proximité, dans une commune où les locataires représentent près d'un tiers des occupants. Néanmoins, la fiscalité locale et l'état du parc demandent une analyse fine.
Indices immobiliers de Marly-le-Roi
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,9/10) : le marché est dynamique, avec une demande soutenue et un risque de surenchère.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,9/10) : le marché est dynamique, avec une demande soutenue et un risque de surenchère.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe, mais le rendement net est rogné par les charges et la vacance.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe, mais le rendement net est rogné par les charges et la vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,2/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,2/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Marly-le-Roi ?
L'investissement locatif à Marly-Le-Roi se justifie principalement par le rendement brut des appartements, évalué à 6,8% d'après la carte des loyers. Ce niveau est correct pour la région Île-de-France et supérieur à celui de nombreuses communes plus cossues du département. Toutefois, le rendement net estimé à 4,3% après charges (dont une taxe foncière à 34,8%) montre que la rentabilité réelle est modeste et dépendra fortement de la qualité de gestion.
La stratégie à privilégier est celle du locatif annuel classique, ciblant les jeunes actifs ou les familles monoparentales attirées par la desserte ferroviaire. La faiblesse de l'indice de pression touristique (IPTI : 2,2/10) et le faible taux de résidences secondaires (1,4%) dissuadent en revanche une approche saisonnière. L'horizon doit être le moyen terme, le temps de digérer la correction récente des prix et de réaliser, le cas échéant, les travaux de performance énergétique.
Enfin, il est crucial de croiser cette analyse financière avec la santé économique du territoire. Un taux de chômage de 8,3% et un tissu économique qui se renouvelle à 19,3% indiquent une situation stable mais sans surchauffe. La demande locative est donc principalement exogène, portée par la proximité de Paris, ce qui limite le risque de vacance mais expose aussi le marché aux fluctuations de l'économie francilienne.
Profil locatif à Marly-le-Roi
La demande locative provient principalement de jeunes actifs et de familles, attirés par les 16 établissements scolaires et la desserte ferroviaire (gare à 0,4 km). Le taux de chômage local de 8,3 % et un revenu médian de 31 270 € indiquent un pouvoir d'absorption locatif correct, mais sans excès. Les étudiants sont moins ciblés, l'offre se concentrant sur des T2 et T3 familiaux. Peu de résidences secondaires (1,4 %) limitent la location saisonnière.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, dominants, offrent la meilleure liquidité locative et les rendements bruts les plus élevés (6,8 %). Privilégiez les biens rénovés (classe D dominante) ou très bien situés pour limiter les travaux. Les maisons, plus chères à l'achat, séduisent une clientèle familiale et offrent des loyers au m² plus élevés (24 €/m²/mois). Le neuf est rare (5,2 % du parc post-2006), et les autorisations de construire reculent fortement.
Quelles zones cibler à Marly-le-Roi ?
Le centre-bourg, près de la gare et des 40 commerces, est le plus recherché pour les appartements. La proximité des 8 monuments historiques et du parc de Marly peut aussi justifier une prime locative. Les secteurs plus pavillonnaires, à l'ouest, conviendront aux investisseurs visant des familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, l'offre neuve étant en retrait.
Performance énergétique du parc à Marly-le-Roi
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 015 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Marly-le-Roi: classe D en tête, 19,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D (242 kWh/m²/an), une performance médiane en France. Cependant, 19 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce chiffre, légèrement inférieur à la moyenne nationale, n'en reste pas moins un signal d'alerte pour les acheteurs. Acquérir un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires (loi Climat) et à une décote à la revente. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. À Marly, cela concerne une part non négligeable du parc locatif ancien.
Construction neuve à Marly-le-Roi (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 265 logements ont été autorisés à à Marly-le-Roi, -45 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 265 logements neufs ont été autorisés à la construction, avec une tendance à la baisse de 45 % par rapport à la période précédente. Seulement 57 logements sont prévus pour 2024. Ce ralentissement significatif de l'offre neuve limite le risque de surchauffe du marché et maintient une pression à la hausse sur l'ancien, particulièrement pour les biens bien situés. Cela confirme aussi l'attractivité résidentielle de Marly-le-Roi, où le foncier devient rare. Pour un acheteur, cela signifie que les opportunités dans le neuf seront limitées à quelques opérations ciblées.
Fourchettes de loyers à Marly-le-Roi
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marly-le-Roi
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net impose de soustraire tous les coûts récurrents. À Marly-le-Roi, la taxe foncière sur le bâti est de 34,8 %, un taux modéré pour les Yvelines. Il faut y ajouter les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, les assurances et une provision pour travaux. Un appartement affichant 6,8 % de rendement brut tombe ainsi à environ 4,3 % net. Pour une maison (5,1 % brut), le net descend vers 3,2 %. Ce différentiel s'explique par des charges souvent plus lourdes sur les maisons (entretien du jardin, ravalement).
Calculateur de rendement à Marly-le-Roi
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Marly-le-Roi ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Marly-le-Roi
Pour un appartement type de 60 m² à Marly-Le-Roi, le prix d'achat médian serait d'environ 221 340 € (3 690 €/m²). Avec un loyer de 20,8 €/m², cela génère 1 248 € mensuels, soit un rendement brut de 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe à environ 4,3 %, laissant un revenu locatif net d'environ 790 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait faible, voire positif avec un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Marly-le-Roi
- Négliger la taxe foncière (34,8 % à Marly).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier le risque de vacance, même dans un marché tendu.
- Ignorer la future interdiction de louer les passoires (F/G).
Le saviez-vous ?
- Marly-le-Roi compte 8 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 44,3 ans.
- La dette communale s'élève à 291 € par habitant.
Risques à connaître avant d'investir à Marly-le-Roi
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,2 %. Le rendement net, après déduction de 8 % de vacance présumée, 12 % de gestion et la taxe foncière (34,8 % du revenu cadastral), tombe à environ 4,3 % pour les appartements. Près de 19 % du parc est classé passoire thermique (F/G), imposant des rénovations coûteuses avant 2028. Le PPRn actif indique aussi un risque naturel à vérifier.
Simulation financière — appartement type 66 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit montre l'effort mensuel après loyer perçu. À Marly-Le-Roi, avec un loyer médian de 20,8 €/m², le rendement brut des appartements atteint 6,8 %. L'effort résiduel (mensualité moins loyer) dépend donc fortement du taux d'emprunt et de votre apport. Pour un investisseur, l'objectif est souvent de minimiser cet effort, voire de dégager un cash-flow positif. Ici, le prix moyen d'un appartement (243 540 €) nécessite un financement conséquent. Analysez bien cette marge : elle détermine la résilience de votre placement face à une vacance locative ou à une hausse des charges.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -5,1 % : opportunité de prix
- Rendement brut apparts à 6,8 % : correct
- Gare à 400 m et fibre 99 % : attractivité locative
− Points d'attention
- Accessibilité faible : prix élevés vs revenus
- 19% de passoires thermiques : risque rénovation
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement bien placé et énergétiquement correct pour un rendement net modeste. À éviter si vous cherchez une plus-value rapide ou si votre budget ne permet pas de travaux.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Marly-le-Roi
- Rendement brut locatif intéressant à 6,8 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 4,3 % après charges et taxe foncière (34,8 %).
- Loyer médian des appartements à 20,8 €/m²/mois.
- 19 % de passoires thermiques (F/G), un risque locatif futur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Marly-le-Roi
Est-il rentable d'investir à Marly-le-Roi ?
La rentabilité est modérée. Le rendement brut des appartements atteint 6,8 %, mais le net, après charges et taxe foncière élevée (34,8 %), n'est plus que de 4,3 % environ.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements, avec 145 ventes annuelles et un loyer de 20,8 €/m²/mois, offrent la meilleure liquidité. Leur rendement brut de 6,8 % dépasse celui des maisons (5,1 %).
Quels sont les risques principaux ?
Outre la vacance (6,2 % du parc est vacant), 19 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), ce qui implique des obligations de rénovation coûteuses à moyen terme.
Vous envisagez d'investir à Marly-le-Roi ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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