4 angles pour comprendre le marché immobilier à Maurepas
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Faut-il investir à Maurepas en 2026 ?
Intégrée à la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, Maurepas bénéficie d'une croissance démographique robuste et d'une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après une phase de forte hausse, amorce un rééquilibrage qui ouvre des fenêtres d'opportunité. Quel est le véritable potentiel pour un investisseur en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut dépassant 7 % et un prix au m² inférieur de 37 % à celui de Bois-d'Arcy, la commune présente un effet de levier rare en Île-de-France.
Verdict
➤ Investir ici cible d'abord l'investisseur locatif annuel, prêt à accepter une légère baisse des prix à court terme pour un rendement solide.
Points clés
- ✓ Rendement brut locatif de 7,4 %
- ✓ Correction de -4,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+14,5 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité modérée : IAI à 3,8/10
- ⚠ Marché en correction après un pic de 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Maurepas est inférieur à celui de 75 % des communes françaises de taille comparable.
- Dans les Yvelines, la commune affiche un prix au m² inférieur de 25 % à la moyenne départementale.
- Son rendement locatif brut de 7,4 % surpasse largement ceux des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Maurepas
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,4 %.
Indices immobiliers de Maurepas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,8/10) : l'effort d'achat reste significatif pour les budgets locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,8/10) : l'effort d'achat reste significatif pour les budgets locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande est soutenue, portée par la dynamique résidentielle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande est soutenue, portée par la dynamique résidentielle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2/10) : le marché est essentiellement porté par la résidence principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2/10) : le marché est essentiellement porté par la résidence principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2987,1 — Percentile dept : 31/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 43/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 94/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2578,6 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 57/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,6 — Percentile dept : 16/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 19/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,2 — Percentile dept : 88/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 94/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2987,1 — Percentile dept : 69/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2578,6 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Maurepas : cadre de vie et logement
Maurepas offre un compromis entre urbanité et cadre résidentiel au sein de l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines. Avec 20 629 habitants et une densité élevée (2 579 hab./km²), la ville dispose d'une gamme complète de services et d'équipements. Le marché immobilier, en correction (-4,4 %), y est plus accessible que dans les communes voisines, attirant principalement des primo-accédants et des jeunes familles. Le tissu économique local compte 1 329 entreprises, soutenant l'emploi.
Tout savoir pour acheter et vivre à MaurepasInvestir à Maurepas : passer à l'action
L'analyse des chiffres pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et le timing d'acquisition. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les micro-tendances de Maurepas pour transformer ces données en acquisition stratégique.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Maurepas
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Maurepas ?
Le prix médian est de 2 959 €/m² en 2024, selon les données DVF. Un appartement type de 57 m² coûte environ 159 315 €, et une maison de 104 m² environ 333 008 €.
Le marché est-il en baisse à Maurepas ?
Oui, les prix ont baissé de 4,4 % en 2024 après avoir atteint un pic en 2022. Cette correction suit la tendance nationale de durcissement du crédit et offre des opportunités de négociation.
Maurepas est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Maurepas est significativement plus accessible : son prix au m² est inférieur de 37 % à celui de Bois-d'Arcy et de 67 % à celui de Saint-Cyr-l'École, selon les comparaisons DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Maurepas ?
Le rendement brut moyen est de 7,4 % pour un appartement, l'un des plus élevés du secteur. Le loyer moyen se situe autour de 17,3 €/m²/mois, selon la Carte des Loyers.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de La Verrière et du centre-ville, bien desservis et dotés de nombreux services. Les zones récentes avec une bonne performance énergétique sont également recherchées.
Marché immobilier des communes voisines
Maurepas offre un écart de valorisation saisissant face à des voisines comme Bois-d'Arcy (-37 %) ou Saint-Cyr-l'École (-67 %), avec des indicateurs locatifs similaires, créant un effet de levier puissant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Maurepas.
Communes limitrophes de Maurepas
Maurepas est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 231 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 956 €/m² à Maurepas, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Maurepas diminue de -5,7 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 267 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 185 €/m² (surface médiane 105 m²) et celui des appartements à 2 820 €/m² (64 m²). Un bien type de 105 m² revient à environ 334 425 €, soit 12,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,3 € (appartements) et 15,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Maurepas (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Maurepas: 582 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 116 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 62 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Maurepas est une commune périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est perchée à 152 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).