Maurepas offre un compromis entre urbanité et cadre résidentiel au sein de l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines. Avec 20 629 habitants et une densité élevée (2 579 hab./km²), la ville dispose d'une gamme complète de services et d'équipements. Le marché immobilier, en correction (-4,4 %), y est plus accessible que dans les communes voisines, attirant principalement des primo-accédants et des jeunes familles. Le tissu économique local compte 1 329 entreprises, soutenant l'emploi.
Carte du marché immobilier à Maurepas
Maurepas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Maurepas
9 437 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (41,2 %) et collectif (58,8 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec 41,2 % de maisons individuelles et près de 60 % de propriétaires occupants, Maurepas présente un marché relativement stable et ancré dans la durée. La part de logements sociaux (21 %) et de résidences secondaires (1,6 %) est modeste, tandis que le taux de vacance (5,5 %) reste dans la moyenne. Cette composition suggère une demande principalement locale et familiale, peu soumise à la spéculation touristique ou à une rotation très rapide des occupants. L'acheteur typique est souvent un ménage en accession à la propriété.
Évolution démographique à Maurepas
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Maurepas
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Maurepas
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,5 %
- Professions intermédiaires 21,0 %
- Employés 16,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 14,8 %
- Autres sans activité professionnelle 12,9 %
- Ouvriers 7,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,0 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Maurepas
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Maurepas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 274 logements).
- Avant 1919 0,7 % 59 logts
- 1919-1945 0,3 % 28 logts
- 1946-1970 21,2 % 1 751 logts
- 1971-1990 62,4 % 5 164 logts
- 1991-2005 10,3 % 850 logts
- 2006-2019 5,1 % 421 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Maurepas
648 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Maurepas
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Maurepas
Pour une maison de 100 m² (proche de la surface médiane), le budget s'élève à environ 320 000 € hors frais de notaire, soit près de 12 années du revenu médian local (26 870 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1 600 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Maurepas
- Faire une offre sans consulter le zonage du PPR Inondations en mairie.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur une classe D/E.
- Négocier sans connaître la valeur réelle des biens similaires récemment vendus.
- Oublier de vérifier la proximité des 18 établissements scolaires si on a des enfants.
Le saviez-vous ?
- Maurepas a gagné 14,5 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune dispose de 648 équipements, dont 157 dans le domaine de la santé.
- Seulement 1,6 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Maurepas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 675 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Maurepas: la classe D domine, 4,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D (186 kWh/m²/an) indique un parc de logements relativement énergivore, construit majoritairement entre 1946 et 2006. La part réduite de passoires thermiques (4,5 % classées F ou G) est un atout, mais la future réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034. Un acquéreur doit donc anticiper des travaux de rénovation sur les biens les plus anciens pour sécuriser son investissement et maîtriser ses futures factures.
Risques naturels et géorisques à Maurepas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 Inondations PPRN Approuvé approuvé le 02/11/1992
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondations, avec 13 arrêtés de catastrophes naturelles historiques recensés. Le risque sismique est qualifié de très faible et le radon de faible. L'acheteur doit impérativement consulter le zonage du PPR en mairie, car il peut imposer des contraintes constructives spécifiques ou des obligations d'assurance. Ces éléments sont intégrés dans l'état des risques fourni lors de la vente et n'interdisent pas la construction, mais conditionnent l'usage du bien.
Cadre de vie à Maurepas
Le climat est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,6°C et 685 mm de pluie. Maurepas bénéficie d'une accessibilité correcte : gare de La Verrière à 700 m (liaisons Transilien), et accès rapide à l'A12. La commune propose 648 équipements dont 98 commerces, 157 services de santé et 30 infrastructures sportives. Le patrimoine est modeste avec un monument historique. L'environnement est marqué par un risque inondation (PPR actif) et un radon faible. La connexion est excellente (fibre à 94,3 %). L'âge médian de 39 ans et la croissance démographique (+14,5 % en 5 ans) dessinent une ville jeune et dynamique.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoir un budget médian de 159 000 € (57 m² à 2 795 €/m²). Une maison typique de 104 m² coûte environ 333 000 € (3 202 €/m²). Les prix varient entre 2 583 et 3 439 €/m² pour 50 % des transactions. Le délai de vente dépend fortement de l'état du bien et de sa localisation. La part de logements sociaux (21 %) et le taux de propriétaires (59,8 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel. Les biens les plus demandés sont ceux bien isolés (DPE correct) et proches des transports.
À qui s'adresse Maurepas ?
Maurepas s'adresse en priorité aux jeunes actifs et aux familles primo-accédantes, sensibles au prix et recherchant une ville dotée de services (écoles, commerces). Les profils plus aisés tendent à se tourner vers des communes voisines au cachet plus affirmé. Les acheteurs doivent être prêts à composer avec une densité urbaine élevée et un patrimoine architectural contemporain. La ville convient moins aux chercheurs de calme absolu ou d'un centre historique pittoresque.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (ex : -30% vs Saint-Cyr-l'École)
- Dynamisme démographique avec +14.5% d'habitants en 5 ans
- Accès pratique aux transports (gare à 0.7 km, autoroute A12)
- Équipements et services nombreux (648 au total, 18 écoles)
- Environnement numérique performant (fibre 94.3%, 5G)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Maurepas est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Maurepas
- Climat tempéré : 11,6 °C de moyenne et 685 mm de pluie par an.
- Parc de logements dominé par la classe D de performance énergétique.
- Très faible risque sismique, mais PPR Inondations actif.
- 59,8 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Maurepas
Quel budget pour acheter une maison à Maurepas ?
Le prix médian d'une maison à Maurepas est de 3 202 €/m². Pour une surface médiane de 104 m², il faut prévoir un budget d'environ 333 000 €. Les prix démarrent autour de 250 000 € pour les plus petits pavillons.
Maurepas est-elle une ville familiale ?
Oui, la part des moins de 30 ans y est de 38,1 % et la commune dispose de 18 établissements scolaires. Les nombreux équipements sportifs et de santé (157) renforcent son attractivité pour les familles, malgré une densité importante.
Quels sont les points noirs à connaître avant d'acheter ?
Il faut vérifier l'exposition au risque inondation (PPR R111.3) et le Diagnostic de Performance Énergétique, la classe D étant dominante. La densité de population est également un facteur à considérer pour qui recherche le calme.
Vous envisagez d'acheter à Maurepas ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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