Maurepas présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé apparaît attractif pour les appartements (7,4 %), mais se contracte sensiblement une fois intégrées les charges et la fiscalité. Le marché locatif est structuré par la demande de ménages jeunes, attirés par les emplois de Saint-Quentin-en-Yvelines et l'accès rapide à Massy TGV (23,5 km). Un investissement réussi devra néanmoins composer avec un taux de chômage local de 9,5 % et un parc vieillissant.
Indices immobiliers de Maurepas
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,8/10) : l'effort d'achat reste significatif pour les budgets locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,8/10) : l'effort d'achat reste significatif pour les budgets locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande est soutenue, portée par la dynamique résidentielle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande est soutenue, portée par la dynamique résidentielle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2/10) : le marché est essentiellement porté par la résidence principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2/10) : le marché est essentiellement porté par la résidence principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Maurepas ?
Maurepas présente un profil taillé pour l'investissement locatif classique, avec un rendement brut de 7,4 % sur les appartements. Cette performance, issue de la Carte des Loyers du Ministère, s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative solide, portée par les actifs travaillant dans le bassin de Saint-Quentin-en-Yvelines.
L'investisseur doit toutefois intégrer la taxe foncière, à 40,47 %, qui vient notablement rogner le rendement net. Par ailleurs, la part de passoires thermiques (F/G) est contenue à 4,5 %, mais la classe énergétique dominante D (186 kWh/m²/an) impose de budgéter des travaux de rénovation pour rester conforme à la loi Climat et Résilience.
La stratégie la plus pertinente consiste à cibler un appartement de deux ou trois pièces, bien desservi par les transports et les 276 services recensés par l'INSEE. La forte progression démographique (+9,6 % en 10 ans) garantit une demande locative structurelle, même si la baisse récente des prix pourrait retarder l'échéance d'une plus-value substantielle.
Profil locatif à Maurepas
La demande locative émane principalement de jeunes actifs, d'employés et de familles modestes, attirés par des loyers plus abordables qu'à Versailles ou Saint-Quentin. La part importante de moins de 30 ans (38,1 %) et la présence de 18 établissements scolaires soutiennent cette demande familiale. La proximité de la gare de La Verrière draine également des locataires travaillant à Paris ou dans les pôles économiques de la région. Peu de demande touristique ou étudiante pure est à signaler.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location. Leur loyer moyen estimé est de 17,3 €/m²/mois. Les petites surfaces en résidences récentes ou rénovées, proches de la gare, trouvent preneurs rapidement. Les maisons, avec un loyer de 15,5 €/m²/mois, intéressent des familles mais génèrent un rendement net plus faible (environ 3,5 %). Privilégier les biens avec un DPE performant (classe dominante D) est crucial pour éviter les travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Maurepas ?
La zone la plus prisée se situe à proximité immédiate de la gare de La Verrière et du centre-bourg, concentrant commerces et services. Les quartiers pavillonnaires offrent une demande locative plus niche pour les familles. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne semble bouleverser la carte des valeurs à court terme, la construction neuve ayant chuté de 55 % sur les cinq dernières années. La vigilance s'impose sur les secteurs soumis au PPR inondation (risque R111.3).
Performance énergétique du parc à Maurepas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 001 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Maurepas: la classe D domine, 4,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D (186 kWh/m²/an) indique un parc de logements relativement énergivore, construit majoritairement entre 1946 et 2006. La part réduite de passoires thermiques (4,5 % classées F ou G) est un atout, mais la future réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034. Un acquéreur doit donc anticiper des travaux de rénovation sur les biens les plus anciens pour sécuriser son investissement et maîtriser ses futures factures.
Construction neuve à Maurepas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 494 logements autorisés à à Maurepas, dont 133 en 2024 (-55 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Les autorisations de construire (494 logements sur 5 ans) ont chuté de 55 % par rapport à la période précédente. Cette nette décélération de la production neuve évite un risque de sur-offre à court terme sur la commune. Elle indique également une moindre disponibilité de terrains constructibles ou un recentrage des promoteurs sur d'autres secteurs. Pour l'acquéreur, cela signifie que l'offre de logements récents restera limitée, maintenant une certaine pression sur les prix du neuf et valorisant les biens rénovés récemment.
Fourchettes de loyers à Maurepas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Maurepas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des frais récurrents. À Maurepas, la taxe foncière représente un prélèvement significatif, avec un taux de 40,47 % sur le bâti. Il faut ensuite déduire les charges de copropriété (environ 15 €/m²/an en moyenne), les frais de gestion locative (un mois de loyer par an), les provisions pour travaux et un taux de vacance locative estimé à 1-2 % dans cette commune. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut de 7,4 % pour les appartements et le net à 4,5 %.
Calculateur de rendement à Maurepas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Maurepas ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Maurepas
Pour un appartement de 55 m² à Maurepas (surface proche du médian), comptez environ 153 725 € à l'achat. Il peut se louer aux alentours de 952 € par mois (17,3 €/m²), générant un rendement brut de 7,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la gestion, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Maurepas
- Oublier la taxe foncière élevée (40,47 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le DPE : un classement F/G rendra le logement interdit à la location en 2028.
- Surestimer le loyer en se basant sur des moyennes sans visiter le bien.
- Ne pas provisionner les travaux en copropriété dans un parc vieillissant.
Le saviez-vous ?
- Maurepas a gagné 14,5 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune dispose de 648 équipements, dont 157 dans le domaine de la santé.
- Seulement 1,6 % des logements sont des résidences secondaires.
Risques à connaître avant d'investir à Maurepas
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,5 % et un indice de vacance (IVE) évalué à 4,9/10. La taxe foncière, à 40,47 %, grève le rendement net. Le principal défi reste l'état du parc : une majorité de logements sont en classe D et des travaux de mise aux normes pourraient s'avérer nécessaires à moyen terme. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,5 %) constitue un autre facteur de sensibilité.
Simulation financière — appartement type 64 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu possible. À Maurepas, le loyer moyen d'un appartement atteint 17,3 €/m², soit environ 866 € par mois pour un 50 m². Avec un prêt sur 20 ans au taux moyen actuel, l'effort résiduel mensuel après encaissement du loyer peut devenir positif après quelques années. L'investisseur doit vérifier que cette marge couvre la taxe foncière (40,47 % du revenu cadastral) et les charges de copropriété pour dégager une trésorerie nette.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut locatif de 7,4 %
- Correction de -4,4 % : point d'entrée potentiel
- Dynamique démographique soutenue (+14,5 % en 5 ans)
− Points d'attention
- Accessibilité modérée : IAI à 3,8/10
- Marché en correction après un pic de 2022
Notre verdict
Investir ici suppose une sélection rigoureuse. Privilégiez les appartements de type T2/T3 rénovés et bien situés pour viser un rendement net autour de 4,5 %. Évitez les passoires thermiques et les maisons dont la rentabilité nette, proche de 3,5 %, peine à compenser les risques.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Maurepas
- Rendement brut locatif de 7,4 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 4,5 % après charges et taxe foncière.
- Loyer moyen de 17,3 €/m² pour un appartement.
- Taux de logements vacants de 5,5 % à prendre en compte.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Maurepas
Quel rendement locatif à Maurepas ?
Le rendement brut estimé est de 7,4 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net approche 4,5 % et 3,5 % respectivement.
Quel type de bien est le plus rentable à louer ?
Les appartements, avec un loyer de 17,3 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute. Un T2 de 50 m² peut générer environ 865 € de loyer mensuel. Leur demande est aussi plus large que celle des maisons.
Quels sont les risques pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance (5,5 % des logements sont vacants), la taxe foncière élevée (40,47 %) et l'état énergétique du parc (classe D dominante). Une étude fine du bien est indispensable.
Vous envisagez d'investir à Maurepas ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Maurepas
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
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