01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 099 logements dont 12 977 résidences principales, 386 résidences secondaires et 736 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 977 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 386 | 2,7 % |
| Logements vacants | 736 | 5,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 14 099 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 460 | 3,6 % |
| 1919-1945 | 263 | 2,1 % |
| 1946-1970 | 2 767 | 21,8 % |
| 1971-1990 | 5 306 | 41,9 % |
| 1991-2005 | 2 570 | 20,3 % |
| 2006-2020 | 1 312 | 10,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (42 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 668 | 12,9 % |
| 2 pièces | 1 765 | 13,6 % |
| 3 pièces | 3 040 | 23,4 % |
| 4 pièces | 3 659 | 28,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 845 | 21,9 % |
Taille moyenne: 3,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 26 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 451 | 12 859 | 14 099 |
| Rés. principales | 11 560 | 11 843 | 12 977 |
| Rés. secondaires | 290 | 407 | 386 |
| Vacants | 601 | 610 | 736 |
À Allauch, commune similaire à 48 km, la part de propriétaires est de 75,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 550 | 50,5 % |
| Locataires (privé) | 4 070 | 31,4 % |
| Locataires HLM | 2 084 | 16,1 % |
| Logés gratuitement | 273 | 2,1 % |
Occupation des résidences principales — 50,5 % appartiennent à leurs occupants, 47,4 % sont louées, avec 16 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 815 | 29,4 % |
| Fioul | 720 | 5,5 % |
| Électricité | 7 620 | 58,7 % |
| Gaz bouteille | 125 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 697 | 5,4 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 59 %. gaz de ville pèse 29 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 945 |
| 2 à 4 ans | 2 749 |
| 5 à 9 ans | 2 109 |
| 10 ans ou plus | 6 175 |
| Total ménages | 12 977 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 131 |
| Sous-occupation modérée | 3 417 |
| Sous-occupation accentuée | 2 473 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 945 |
| Suroccupation modérée | 1 964 |
| Suroccupation accentuée | 106 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 331 | 18,0 % |
| 1 voiture | 6 470 | 49,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 176 | 32,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 50 % à une voiture et 32 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 56,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 405 | 2 954 | 95 | 356 |
| 1975 | 5 304 | 4 833 | 215 | 256 |
| 1982 | 7 283 | 6 710 | 276 | 297 |
| 1990 | 9 217 | 8 478 | 342 | 397 |
| 1999 | 11 194 | 10 429 | 304 | 461 |
| 2007 | 11 584 | 10 854 | 186 | 544 |
| 2012 | 12 451 | 11 560 | 290 | 601 |
| 2017 | 12 859 | 11 843 | 407 | 610 |
| 2023 | 14 099 | 12 977 | 386 | 736 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 405 logements, le total atteint 14 099 en 2023 (+314 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 734 | 766 | 789 | 1 042 | 849 | 436 | 708 |
| Dont vacants > 2 ans | 109 | 108 | 190 | 212 | 125 | 175 | 132 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 150 | 3,3 % |
| Classe B | 501 | 10,9 % |
| Classe C | 2 212 | 48,3 % |
| Classe D | 1 242 | 27,1 % |
| Classe E | 378 | 8,2 % |
| Classe F | 88 | 1,9 % |
| Classe G | 13 | 0,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 62 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 745 | 38,1 % |
| Classe B | 970 | 21,2 % |
| Classe C | 926 | 20,2 % |
| Classe D | 683 | 14,9 % |
| Classe E | 206 | 4,5 % |
| Classe F | 47 | 1,0 % |
| Classe G | 7 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: A concentre 38 % des diagnostics et 79 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 195 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 132 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 220 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 79 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 96 |
| Classe B | 108 | 393 |
| Classe C | 245 | 1 967 |
| Classe D | 200 | 1 042 |
| Classe E | 119 | 259 |
| Classe F | 42 | 46 |
| Classe G | 9 | 4 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (172 kWh/m²/an) et appartements en classe C (162).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 866 |
| T2 | 340 |
| T3 | 704 |
| T4 | 867 |
| T5+ | 138 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Garde (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Garde est la ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Var. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- La Garde est la ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Var. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 14 099 logements dont 92,0 % de résidences principales, La Garde présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Le collectif l'emporte très largement: 67,2 % d'appartements pour 32,8 % de maisons. La Garde est dans la géographie contrastée du Var, à 28 km du littoral provençal.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 50,5 % de propriétaires, 47,4 % de locataires. La part HLM atteint 16,1 % dans l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 28,1 % (cible 25,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 3,6 % avant 1919 et 10,3 % depuis 2006. Sur le plan énergétique, de la Garde, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 163 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par électricité (58,7 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel de la Garde: +9,6 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 18,0 % sans voiture et 32,2 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la géographie contrastée du Var — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique à 28 km du littoral provençal nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Prix médian au m² à 3 535 € à la Garde, dans un marché de 343 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ⚠ 10,5 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Var (61ᵉ rang sur 151 communes)
Analyse du marché immobilier à la Garde
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à la Garde
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à la Garde s'établit à 3 535 €, sur la base de 343 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Garde Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Garde
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 535 €/m² de prix médian pour 343 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +8,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
30,3 % de maisons et 69,7 % d'appartements parmi les 343 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 30,3 % de maisons et 69,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 343 | 104 | 239 |
| Prix médian/m² | 3 535 € | 4 638 € | 3 143 € |
| Prix moyen/m² | 3 893 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 372 | 3 274 € |
| 2022 | 352 | 3 577 € |
| 2023 | 287 | 3 623 € |
| 2024 | 297 | 3 448 € |
| 2025 | 343 | 3 535 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 44 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 60 sur 2013 — soit -26,7 %.
Vacance longue durée à la Garde
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à la Garde (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 486 logements ont été autorisés à à la Garde, -61 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à la Garde
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à la Garde
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à la Garde
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 584 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à la Garde: classe C en tête, 2,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à la Garde
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à la Garde : cadre de vie et logement
Avec 26 476 habitants concentrés sur 15,54 km² (1 704 hab/km²), La Garde affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 386 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à la Garde
La Garde et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à la Garde
Composition du parc immobilier à la Garde
14 099 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 618 maisons et 9 106 appartements à à la Garde.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à la Garde
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 680 logements).
- Avant 1919 3,6 % 460 logts
- 1919-1945 2,1 % 263 logts
- 1946-1970 21,8 % 2 767 logts
- 1971-1990 41,8 % 5 306 logts
- 1991-2005 20,3 % 2 570 logts
- 2006-2020 10,3 % 1 312 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à la Garde
1 386 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à la Garde
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - La Garde (Révision 1) 2011 PPRN Approuvé approuvé le 22/09/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à la Garde
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
332 290 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à la Garde
Quel est le prix de l'immobilier à la Garde ?
Le prix médian au m² à la Garde est de 3 535 € (données DVF, 343 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 436 000 €.
Comment La Garde se situe-t-elle dans le Var ?
La Garde se situe au 61ᵉ rang du Var sur 151 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à la Garde ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à la Garde est de 4,2 % (loyer de 16,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de la Garde
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Résumé
Le marché immobilier de la Garde est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 535 €/m² en 2026, soit 0,0 % de plus que la médiane du Var (3 535 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +8,0 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 651 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à la Garde: maisons à 4 638 €/m² et appartements à 3 143 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (94 m² à 435 972 €) équivaut à 16,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à la Garde: 16,2 €/m²/mois pour un appartement, 16,4 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à la Garde: l'équivalent de 97 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: La Garde est dans la géographie contrastée du Var. Le cadre géographique (à 28 km du littoral provençal) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).