01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 057 logements dont 2 706 résidences principales, 179 résidences secondaires et 172 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 706 | 88,5 % |
| Résidences secondaires | 179 | 5,9 % |
| Logements vacants | 172 | 5,6 % |
Parmi les 3 057 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 151 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 42 | 1,6 % |
| 1946-1970 | 114 | 4,3 % |
| 1971-1990 | 484 | 18,2 % |
| 1991-2005 | 737 | 27,7 % |
| 2006-2020 | 1 135 | 42,6 % |
Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2020 (43 %), 43 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 37 | 1,4 % |
| 2 pièces | 217 | 8,0 % |
| 3 pièces | 472 | 17,4 % |
| 4 pièces | 856 | 31,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 124 | 41,5 % |
Distribution par taille: 9 % de petits logements (T1-T2), 42 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 247 | 2 636 | 3 057 |
| Rés. principales | 1 918 | 2 235 | 2 706 |
| Rés. secondaires | 160 | 167 | 179 |
| Vacants | 169 | 234 | 172 |
À Mondonville, commune similaire à 6 km, la part de propriétaires est de 49,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 810 | 66,9 % |
| Locataires (privé) | 602 | 22,2 % |
| Locataires HLM | 268 | 9,9 % |
| Logés gratuitement | 25 | 0,9 % |
Occupation des résidences principales — 66,9 % appartiennent à leurs occupants, 32,2 % sont louées, avec 10 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 410 | 15,2 % |
| Fioul | 140 | 5,2 % |
| Électricité | 1 786 | 66,1 % |
| Gaz bouteille | 58 | 2,1 % |
| Autre (bois…) | 310 | 11,5 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (66 %), suivi par gaz de ville (15 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 330 |
| 2 à 4 ans | 732 |
| 5 à 9 ans | 641 |
| 10 ans ou plus | 1 003 |
| Total ménages | 2 706 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 559 |
| Sous-occupation modérée | 670 |
| Sous-occupation accentuée | 665 |
| Sous-occupation très accentuée | 691 |
| Suroccupation modérée | 112 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 112 | 4,1 % |
| 1 voiture | 998 | 36,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 595 | 58,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 37 % à une voiture et 59 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 89,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 316 | 272 | 20 | 24 |
| 1975 | 444 | 393 | 17 | 34 |
| 1982 | 640 | 578 | 14 | 48 |
| 1990 | 802 | 742 | 13 | 47 |
| 1999 | 1 051 | 988 | 13 | 50 |
| 2007 | 1 773 | 1 693 | 11 | 69 |
| 2012 | 2 247 | 1 918 | 160 | 169 |
| 2017 | 2 636 | 2 235 | 167 | 234 |
| 2023 | 3 057 | 2 706 | 179 | 172 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 316 à 3 057 logements, soit +867 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 329 | 283 | 252 | 320 | 261 | 128 | 202 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 36 | 36 | 29 | 33 | 60 | 47 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 82 | 8,7 % |
| Classe B | 127 | 13,4 % |
| Classe C | 524 | 55,4 % |
| Classe D | 155 | 16,4 % |
| Classe E | 40 | 4,2 % |
| Classe F | 11 | 1,2 % |
| Classe G | 6 | 0,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 55 % des logements et 78 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 495 | 52,4 % |
| Classe B | 230 | 24,3 % |
| Classe C | 162 | 17,1 % |
| Classe D | 37 | 3,9 % |
| Classe E | 13 | 1,4 % |
| Classe F | 5 | 0,5 % |
| Classe G | 3 | 0,3 % |
Répartition climat du parc: A concentre 52 % des diagnostics et 94 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 188 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 223 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 75 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 74 | 8 |
| Classe B | 84 | 43 |
| Classe C | 201 | 323 |
| Classe D | 110 | 45 |
| Classe E | 27 | 13 |
| Classe F | 8 | 3 |
| Classe G | 4 | 2 |
Performance comparée: maisons classées C (138), appartements classés C (142), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 60 |
| T3 | 134 |
| T4 | 115 |
| T5+ | 16 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Merville (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Merville est la petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Haute-Garonne. (sur 42 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2023, Merville totalise 3 057 logements dont 88,5 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Profil pavillonnaire affirmé: 71,7 % de maisons individuelles pour 28,3 % d'appartements. Ancrage local: la commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (66,9 %), devant les locataires (32,2 %). 9,9 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le parc compte 42,6 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Le parc de Merville se classe bien côté DPE: C en tête et 140 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (66,1 %).
Entre le recensement 2017 et celui de 2023, le parc de Merville a gagné +16,0 % de logements. La multi-motorisation est la norme à Merville: 58,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan: les attentes résidentielles s'y calquent.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,8 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne (193ᵉ rang sur 506 communes)
Analyse du marché immobilier à Merville
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Merville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Merville s'établit à 2 389 €, sur la base de 102 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Merville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Merville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 389 €/m² de prix médian pour 102 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +1,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
82,4 % de maisons et 17,6 % d'appartements parmi les 102 transactions enregistrées.
82,4 % maisons, 17,6 % appartements sur 102 ventes: le collectif pèse 17,6 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 102 | 84 | 18 |
| Prix médian/m² | 2 389 € | 2 379 € | 2 468 € |
| Prix moyen/m² | 2 535 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 100 | 2 360 € |
| 2022 | 86 | 2 607 € |
| 2023 | 48 | 2 500 € |
| 2024 | 59 | 2 476 € |
| 2025 | 102 | 2 389 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 916 autorisations et 1 312 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 68 %.
Vacance longue durée à Merville
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Merville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Merville: 336 logements autorisés sur 5 ans, 58 pour la dernière année (+1 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Merville
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Merville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Merville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 945 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Merville: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Merville
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S'installer à Merville : cadre de vie et logement
Merville compte 6 760 habitants sur 30,68 km². Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 665 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 211 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Merville
Merville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Merville
Composition du parc immobilier à Merville
3 057 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 75,3 % de maisons, 24,7 % d'appartements sur un total de 3 057 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Merville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 662 logements).
- Avant 1919 5,7 % 151 logts
- 1919-1945 1,6 % 42 logts
- 1946-1970 4,3 % 114 logts
- 1971-1990 18,2 % 484 logts
- 1991-2005 27,7 % 737 logts
- 2006-2020 42,6 % 1 135 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Merville
211 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Merville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I- Merville - Garonne Nord PPRN Approuvé approuvé le 29/07/2005
- PPR Sécheresse - Territoire 4 PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Merville
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
210 232 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Merville
Quel est le prix de l'immobilier à Merville ?
Le prix médian au m² à Merville est de 2 389 € (données DVF, 102 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 209 000 €.
Comment Merville se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Merville se situe au 193ᵉ rang du Haute-Garonne sur 506 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Merville ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Merville est de 5,8 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian de Merville s'établit à 2 389 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Haute-Garonne.
Le prix médian au m² à Merville est stable entre 2021 et 2025 (+1,2 %). Au total, 395 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de 3,5 % du prix médian.
Le marché de Merville est dominé par les maisons individuelles — 82,4 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 379 €/m² pour 88 m² en surface médiane. Le bien médian (88 m² à 209 352 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,6 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Merville (5,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 336 logements autorisés, soit 67/an en moyenne.
Le marché immobilier de Merville s'interprète dans un contexte plus large — Merville est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.