01 Le parc de logements
Le parc comprend 71 496 logements dont 61 525 résidences principales, 1 767 résidences secondaires et 8 204 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 61 525 | 86,1 % |
| Résidences secondaires | 1 767 | 2,5 % |
| Logements vacants | 8 204 | 11,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 86 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 11 % de vacants pour un total de 71 496 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 5 105 | 8,4 % |
| 1919-1945 | 6 084 | 10,0 % |
| 1946-1970 | 16 355 | 26,9 % |
| 1971-1990 | 19 257 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 8 428 | 13,9 % |
| 2006-2019 | 5 522 | 9,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 693 | 12,5 % |
| 2 pièces | 11 994 | 19,5 % |
| 3 pièces | 16 119 | 26,2 % |
| 4 pièces | 13 014 | 21,2 % |
| 5 pièces ou plus | 12 704 | 20,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 21 % du parc, contre 32 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 64 694 | 66 502 | 71 496 |
| Rés. principales | 56 752 | 56 793 | 61 525 |
| Rés. secondaires | 625 | 1 161 | 1 767 |
| Vacants | 7 317 | 8 548 | 8 204 |
À Mulhouse, commune similaire à 173 km, la part de propriétaires est de 27,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 20 663 | 33,6 % |
| Locataires (privé) | 26 015 | 42,3 % |
| Locataires HLM | 13 547 | 22,0 % |
| Logés gratuitement | 1 299 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 33,6 % de propriétaires occupants, 64,3 % de locataires et 22 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 49 325 | 80,2 % |
| Fioul | 755 | 1,2 % |
| Électricité | 10 701 | 17,4 % |
| Gaz bouteille | 172 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 571 | 0,9 % |
Le gaz de ville équipe 80 % des résidences principales, devant électricité (17 %) et fioul (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 356 |
| 2 à 4 ans | 16 376 |
| 5 à 9 ans | 11 539 |
| 10 ans ou plus | 22 254 |
| Total ménages | 61 525 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 17 651 |
| Sous-occupation modérée | 16 824 |
| Sous-occupation accentuée | 9 294 |
| Suroccupation modérée | 8 828 |
| Suroccupation accentuée | 425 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 774 | 28,9 % |
| 1 voiture | 32 175 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 11 576 | 18,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 52 % à une voiture et 19 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 53,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 34 171 | 32 392 | 242 | 1 537 |
| 1975 | 41 584 | 37 762 | 552 | 3 270 |
| 1982 | 47 198 | 43 276 | 692 | 3 230 |
| 1990 | 52 480 | 47 791 | 1 130 | 3 559 |
| 1999 | 58 144 | 53 012 | 658 | 4 474 |
| 2006 | 62 811 | 57 325 | 650 | 4 837 |
| 2011 | 64 694 | 56 752 | 625 | 7 317 |
| 2016 | 66 502 | 56 793 | 1 161 | 8 548 |
| 2022 | 71 496 | 61 525 | 1 767 | 8 204 |
Trajectoire de long terme: 34 171 logements en 1968, 71 496 en 2022 (+109 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 7 856 | 7 390 | 7 804 | 8 082 | 7 000 | 4 296 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 019 | 1 920 | 1 797 | 1 670 | 2 023 | 2 284 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 134 | 0,3 % |
| Classe B | 2 056 | 5,3 % |
| Classe C | 14 186 | 36,3 % |
| Classe D | 13 468 | 34,5 % |
| Classe E | 6 418 | 16,4 % |
| Classe F | 1 997 | 5,1 % |
| Classe G | 817 | 2,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (36 %), 42 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 715 | 9,5 % |
| Classe B | 6 660 | 17,0 % |
| Classe C | 13 051 | 33,4 % |
| Classe D | 8 937 | 22,9 % |
| Classe E | 4 606 | 11,8 % |
| Classe F | 1 857 | 4,8 % |
| Classe G | 250 | 0,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 33 %, 60 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 108 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 233 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 113 |
| Classe B | 61 | 1 995 |
| Classe C | 413 | 13 773 |
| Classe D | 818 | 12 650 |
| Classe E | 501 | 5 917 |
| Classe F | 212 | 1 785 |
| Classe G | 112 | 705 |
Performance comparée: maisons classées D (227), appartements classés C (198), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 430 |
| T2 | 2 839 |
| T3 | 5 415 |
| T4 | 4 684 |
| T5+ | 1 850 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Metz (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
71 496 logements composent le parc de Metz en 2022, très majoritairement occupés à l'année (86,1 %). Le parc est à très forte dominante collective: 87,2 % d'appartements pour seulement 12,8 % de maisons. Pour mémoire, Metz est au cœur du tissu communal lorrain, à 192 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc a une dominante locative — 64,3 % de locataires contre 33,6 % de propriétaires. 22,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au-dessus du seuil SRU, Metz affiche 37,8 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 8,4 % du parc date d'avant 1919, 9,1 % d'après 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 200 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). 80,2 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Metz a augmenté de +7,5 %. La motorisation des ménages de Metz traduit un profil urbain: 28,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Metz est au cœur du tissu communal lorrain. Le cadre géographique à 192 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Positionnement sur le marché
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Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
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7,5
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Marché locatif très dynamique.
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Très favorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
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% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 66,4 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 71/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 84/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 71/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2918,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Metz
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Metz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 066 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 18 462 autorisations pour 15 706 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Metz
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Metz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 993 logements ont été autorisés à à Metz, -3 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Metz
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Metz
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Metz
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 076 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Metz: classe C en tête, 7,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Metz
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S'installer à Metz : cadre de vie et logement
Metz compte 122 572 habitants, à 190 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 714 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 124 monuments historiques protégés, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 446 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Metz
Metz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Metz
Composition du parc immobilier à Metz
71 496 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
61 005 appartements pour 9 147 maisons: le parc à Metz relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Metz
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 60 751 logements).
- Avant 1919 8,4 % 5 105 logts
- 1919-1945 10,0 % 6 084 logts
- 1946-1970 26,9 % 16 355 logts
- 1971-1990 31,7 % 19 257 logts
- 1991-2005 13,9 % 8 428 logts
- 2006-2019 9,1 % 5 522 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Metz
5 446 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Metz
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Résumé
Loyers observés à Metz: 13,4 €/m²/mois pour un appartement, 12,9 €/m²/mois pour une maison. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Metz: l'équivalent de 799 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 66 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Metz est au cœur du tissu communal lorrain. La géographie joue son rôle: la commune est à 192 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).