01 Le parc de logements
Le parc comprend 73 050 logements dont 64 401 résidences principales, 1 709 résidences secondaires et 6 941 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 64 401 | 88,2 % |
| Résidences secondaires | 1 709 | 2,3 % |
| Logements vacants | 6 941 | 9,5 % |
Sur les 73 050 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 040 | 9,5 % |
| 1919-1945 | 3 748 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 18 283 | 28,7 % |
| 1971-1990 | 17 445 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 10 649 | 16,7 % |
| 2006-2019 | 7 590 | 11,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 838 | 12,2 % |
| 2 pièces | 12 808 | 19,9 % |
| 3 pièces | 16 938 | 26,3 % |
| 4 pièces | 14 241 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 12 577 | 19,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 20 % du parc, contre 32 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 67 212 | 70 012 | 73 050 |
| Rés. principales | 60 560 | 61 047 | 64 401 |
| Rés. secondaires | 1 424 | 1 892 | 1 709 |
| Vacants | 5 228 | 7 073 | 6 941 |
Annecy (132 117 hab., à 152 km) présente 42,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 22 760 | 35,3 % |
| Locataires (privé) | 25 766 | 40,0 % |
| Locataires HLM | 14 338 | 22,3 % |
| Logés gratuitement | 1 537 | 2,4 % |
La répartition du parc occupé: 35,3 % de propriétaires, 62,3 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 44 877 | 69,7 % |
| Fioul | 2 437 | 3,8 % |
| Électricité | 14 603 | 22,7 % |
| Gaz bouteille | 522 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 1 962 | 3,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (70 %), suivi par électricité (23 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 258 |
| 2 à 4 ans | 17 954 |
| 5 à 9 ans | 10 960 |
| 10 ans ou plus | 22 228 |
| Total ménages | 64 401 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 18 524 |
| Sous-occupation modérée | 16 705 |
| Sous-occupation accentuée | 10 599 |
| Suroccupation modérée | 9 587 |
| Suroccupation accentuée | 421 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 18 037 | 28,0 % |
| 1 voiture | 34 894 | 54,2 % |
| 2 voitures ou plus | 11 470 | 17,8 % |
Équipement automobile des ménages: 28 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 18 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 51,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 36 031 | 34 560 | 355 | 1 116 |
| 1975 | 43 342 | 40 922 | 808 | 1 612 |
| 1982 | 47 810 | 43 746 | 1 497 | 2 567 |
| 1990 | 52 939 | 48 007 | 1 834 | 3 098 |
| 1999 | 61 491 | 55 165 | 1 090 | 5 236 |
| 2006 | 63 946 | 58 965 | 1 024 | 3 956 |
| 2011 | 67 212 | 60 560 | 1 424 | 5 228 |
| 2016 | 70 012 | 61 047 | 1 892 | 7 073 |
| 2022 | 73 050 | 64 401 | 1 709 | 6 941 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 36 031 à 73 050 logements, soit +103 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 8 227 | 7 777 | 7 845 | 8 171 | 6 900 | 4 352 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 942 | 1 977 | 1 858 | 2 039 | 2 591 | 2 063 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 315 | 0,8 % |
| Classe B | 1 738 | 4,4 % |
| Classe C | 16 327 | 41,7 % |
| Classe D | 13 661 | 34,9 % |
| Classe E | 5 177 | 13,2 % |
| Classe F | 1 510 | 3,9 % |
| Classe G | 436 | 1,1 % |
La classe C domine avec 42 % des diagnostics, et 47 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 213 | 8,2 % |
| Classe B | 8 279 | 21,1 % |
| Classe C | 14 627 | 37,3 % |
| Classe D | 8 445 | 21,6 % |
| Classe E | 3 377 | 8,6 % |
| Classe F | 1 068 | 2,7 % |
| Classe G | 155 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 37 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 242 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 99 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 279 |
| Classe B | 80 | 1 658 |
| Classe C | 649 | 15 678 |
| Classe D | 531 | 13 130 |
| Classe E | 384 | 4 793 |
| Classe F | 195 | 1 315 |
| Classe G | 116 | 320 |
Côté maisons, la dominante est C (211 kWh/m²/an); côté appartements, C (185).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 856 |
| T2 | 3 245 |
| T3 | 5 862 |
| T4 | 4 581 |
| T5+ | 904 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Besançon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Besançon s'établit à 73 050 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (88,2 %). Habitat majoritairement collectif — 87,2 % du parc en appartements contre 12,8 % en maisons. Ce contexte résidentiel — Besançon est au cœur des plateaux et forêts comtois, à 307 m d'altitude, dans un paysage de collines — cadre la lecture du parc local.
Le poids du locatif à Besançon est caractéristique des communes urbaines denses (62,3 %). Côté logement social, 22,3 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune satisfait la loi SRU — 32,9 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc de Besançon combine un noyau ancien (9,5 %) et une couronne plus récente (11,9 % après 2006). Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 186 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (69,7 %).
Le parc de Besançon a progressé de +4,3 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Besançon traduit un profil urbain: 28,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Besançon est au cœur des plateaux et forêts comtois. Sur le plan physique, la commune est à 307 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 64 401 résidences principales de Besançon et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Besançon en 2026 ?
Capitale historique de la Franche-Comté, Besançon combine un patrimoine UNESCO, une forte présence étudiante et un tissu économique en difficulté. Cette dualité se reflète dans son marché immobilier, entre attractivité résidentielle et correction récente sévère. Quel potentiel en découle pour un investisseur en 2026 ?
Avec une correction de prix de 33,8 % en un an, la préfecture du Doubs offre un point d'entrée revisité, mais dans un contexte économique local fragile.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler précisément l'appartement locatif annuel, en acceptant un risque modéré lié au tissu économique local.
Points clés
- ✓ Correction récente de -33,8 %
- ✓ Rendement locatif brut correct à 6,7 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (top 20 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 358 €/m², Besançon se situe sous la barre des 2 400 €, un niveau inférieur à de nombreuses préfectures régionales.
- Son prix au mètre carré reste supérieur à la médiane départementale, confirmant son statut de pôle attractif.
- Son rendement locatif brut (6,7 %) dépasse celui des grandes métropoles côtières, compensant partiellement la moindre perspective de plus-value.
Analyse du marché immobilier à Besançon
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Besançon : opportunités et risques
Investir à Besançon en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 6,7 % pour les appartements, issu de la Carte des Loyers, est le principal argument, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 45,63 %, les charges de gestion et un taux de vacance estimé à 8 % ramènent le rendement net autour de 3,9 %, selon les indices composites.
Le risque majeur réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage à 15 % et un revenu médian modeste (20 680 €). La demande locative est donc sensible aux variations conjoncturelles. Néanmoins, l'ancrage universitaire et la présence de grands employeurs publics (CHU, administration) assurent un socle de demande.
La correction des prix de 2024 ouvre une fenêtre, mais elle impose une sélection drastique. Il faut privilégier les biens énergétiquement performants (classe C dominante) pour éviter les coûts de rénovation futurs, et les secteurs bien connectés aux pôles d'emplois et de transports, comme le réseau de tramway.
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Données du marché immobilier à Besançon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Besançon, établi à 2 358 €/m² par les données DVF 2024, masque une forte hétérogénéité. La fourchette centrale des prix (1 803 - 3 066 €) s'étire sur plus de 1 200 € d'écart, signe d'un marché à plusieurs vitesses où le quartier et le type de bien font la différence.
Cette dispersion s'explique par la structure du parc, très majoritairement composé d'appartements (87 % des transactions), souvent anciens. D'après les données du parc, 15,4 % des logements sont antérieurs à 1945, ce qui pèse sur les performances énergétiques moyennes, même si la part de passoires thermiques (F/G) reste contenue à 5 %.
Enfin, la faible part de maisons individuelles (13 % du parc) et le taux de propriétaires occupants (35,3 %) dessinent un marché où l'accession à la pierre est difficile pour les locaux, mais où la demande locative, portée par les étudiants et les actifs modestes, est structurellement solide.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Besançon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Besançon dessine un cycle spectaculaire. Après une hausse continue jusqu'en 2023, où le prix médian a frôlé les 3 600 €/m², une correction de -33,8 % a ramené le niveau à 2 358 €/m² en 2024, soit un retour aux alentours de 2021. Cette volatilité, rare pour une ville de cette taille, indique un marché moins mature et plus sensible aux changements de conjoncture que ses voisines comme Nancy. Pour un acheteur en 2026, cela signifie une fenêtre d'opportunité potentielle, à condition de sélectionner un bien dans un secteur pérenne, moins exposé aux fluctuations.
Évolution du marché immobilier de Besançon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 018 transactions en 2025 et affiche une évolution de +7,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 283 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un équilibre précaire. Pour un appartement type de 62 m² à 143 000 €, le loyer estimé couvre à peine la mensualité d'un emprunt à 100 %, laissant un effort résiduel faible. Le rendement brut de 6,7 % semble attractif, mais il est largement rogné par les charges (taxe foncière à 45,63 %, gestion, vacance) pour atteindre un net d'environ 3,9 %. L'effort financier réel est donc modeste, mais la rentabilité nette l'est tout autant, exigeant une gestion rigoureuse des coûts pour dégager une trésorerie positive.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions à Besançon, autour de 1 950 ventes en 2024, témoigne d'un marché actif, bien qu'en repli après les pics de 2022-2023. La répartition est très orientée vers l'immobilier de rapport : les appartements représentent près de 90 % des transactions, avec une surface médiane de 62 m² et un prix médian de 2 300 €/m². Ce profil indique un marché porté par les investisseurs et les primo-accédants, avec une offre concentrée sur les petits et moyens lots. Le caractère du marché est actuellement en faveur de l'acheteur, suite à la correction, mais la pression immobilière reste élevée selon l'indice IPI.
Répartition des ventes
10,6 % de maisons et 89,4 % d'appartements parmi les 2 018 transactions enregistrées.
Sur 2 018 transactions enregistrées, 10,6 % portent sur des maisons (2 766 €/m²) et 89,4 % sur des appartements (2 234 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 018 | 213 | 1 805 |
| Prix médian/m² | 2 283 € | 2 766 € | 2 234 € |
| Prix moyen/m² | 2 655 € | ||
| Surface médiane | – | 107 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 383 | 2 128 € |
| 2022 | 2 363 | 2 312 € |
| 2023 | 1 864 | 2 230 € |
| 2024 | 1 670 | 2 223 € |
| 2025 | 2 018 | 2 283 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Besançon marque un net ralentissement, avec une baisse de 22 % des autorisations sur les cinq dernières années. Seulement 261 logements ont été autorisés en 2024. Ce tassement, face à une démographie légèrement positive (+1,5 % en 5 ans), limite les risques de sur-offre à court terme et soutient les prix de l'ancien. Toutefois, il révèle aussi un certain attentisme des promoteurs dans un contexte économique incertain. Les zones en renouvellement urbain, comme le secteur de la gare Viotte, restent à surveiller pour capter la future demande.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
15 852 logements autorisés cumulés, 12 902 commencés: la dynamique récente affiche 1 502 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Besançon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Besançon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Besançon: 2 913 logements autorisés sur 5 ans, 751 pour la dernière année (-21 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Besançon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Besançon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé masque des prélèvements incompressibles. À Besançon, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,63 %. C'est la première charge à soustraire. Viennent ensuite les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), la provision pour copropriété dans l'ancien collectif, et une provision pour travaux et vacance locative. Sur un appartement affichant 6,7 % de rendement brut, ces charges ramènent le rendement net autour de 3,9 %, soit une division par près de deux de la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Besançon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 164 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Besançon: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier bisontin présente un profil énergétique plutôt vertueux avec une classe dominante C (185 kWh/m²/an) et seulement 5,0 % de passoires thermiques (classes F et G). Ce résultat s'explique par une part significative de logements récents (11,9 % post-2006). Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location des passoires (loi Climat), mais la rénovation énergétique reste un enjeu pour monter en classe et maîtriser les charges.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (studios, T2, T3), qui représentent l'essentiel du parc et correspondent à la demande étudiante et de jeunes actifs. L'ancien avec potentiel de rénovation peut être intéressant, mais attention aux 5 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui devront être rénovées d'ici 2028. Le neuf, en faible volume (261 logements autorisés en 2024), offre une garantie de conformité mais un rendement initial souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Besançon ?
Le centre-ville historique et les quartiers universitaires (comme la Bouloie) assurent une liquidité maximale. Les quartiers en rénovation, bénéficiant de la dynamique de la CU Grand Besançon Métropole, offrent un potentiel de plus-value. La proximité des gares (Viotte TGV à 1 km) est un atout pour attirer des locatifs professionnels. En revanche, certains secteurs moins bien desservis ou exposés au risque inondation (PPRi du Doubs Central) peuvent présenter des vacances plus longues.
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Risques à connaître avant d'investir à Besançon
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, alignée sur le taux de logements vacants de la commune (9,5 %). La dépendance à la conjoncture universitaire et au taux de chômage local (15 %) est réelle. Les obligations de rénovation énergétique concernent une partie du parc. Enfin, la taxe foncière élevée (45,63 %) grève significativement la rentabilité nette, surtout pour les maisons (rendement net : 2,9 %).
Cas pratique : un investissement type à Besançon
Pour un appartement type de 62 m² (surface médiane déduite du prix total), le prix d'achat tourne autour de 143 096 €. Il peut générer un loyer mensuel brut d'environ 800 € (12,9 €/m²). Le rendement brut approche 6,7 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net tombe près de 3,9 %, soit un cash-flow net mensuel potentiellement faible, voire négatif après remboursement de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Besançon
- Oublier la taxe foncière à 45,63 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les vacances.
- Négliger l'état de la copropriété dans l'ancien.
- Surévaluer les loyers face à un parc social de 26 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bisontin, studieux avec son pôle universitaire, connaît souvent un pic de demandes à la rentrée de septembre. Le printemps reste traditionnellement actif. Vendre à l'automne peut donc capter cette demande locative ou estudiantine. Pour l'acheteur, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis l'été. Prévoir le règlement de la taxe foncière en octobre pour un achat en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Besançon compte 194 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de deux gares, dont une TGV à 1 km du centre.
- Seulement 2,3 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Besançon : cadre de vie et logement
S'installer à Besançon, c'est choisir une ville au cadre de vie exceptionnel, ceinturée par le Doubs et dominée par sa citadelle Vauban classée à l'UNESCO. La métropole dispose d'un équipement en services très complet, avec 4 662 équipements recensés par l'INSEE, dont une offre santé pléthorique (1 688 établissements).
La ville est jeune (âge médian de 35,7 ans) et dynamique, portée par ses 43,6 % de moins de 30 ans. Son accessibilité est renforcée par la gare TGV Besançon Viotte, à 1 km du centre, qui place Paris à environ 2h30. La connexion numérique est excellente, avec une couverture fibre à 90,3 %.
Il faut toutefois intégrer la réalité des risques naturels modérés, avec un PPRi du Doubs Central actif pour les inondations et une sismicité de niveau 4. Le climat est contrasté, avec des précipitations annuelles abondantes (1 157 mm) et une température moyenne de 11,4°C.
Carte du marché immobilier à Besançon
Besançon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Besançon
Le climat bisontin est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,4 °C, mais des précipitations conséquentes (1 157 mm/an). L'altitude moyenne de 320 mètres peut accentuer les sensations de fraîcheur. Ce profil convient à ceux qui apprécient des saisons marquées sans excès, mais l'ensoleillement moins généreux qu'en région méditerranéenne est à considérer. Un acheteur venant du sud de la France devra s'y adapter, tandis que les habitants des contreforts du Jansen y sont rompus.
À qui s'adresse Besançon ?
Besançon s'adresse en priorité aux jeunes actifs et primo-accédants cherchant un appartement en ville, aux familles attirées par la qualité des services (notamment scolaires) et aux retraités amateurs de culture et de calme relatif. La forte présence étudiante crée une ambiance dynamique, mais peut être perçue comme bruyante dans certains quartiers. Les amateurs de nature apprécieront les boucles du Doubs et les collines environnantes, accessibles rapidement depuis le centre.
Avantages et limites à Besançon
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel avec la citadelle Vauban
- Dynamisme culturel et étudiant (43,6 % de moins de 30 ans)
- Excellente desserte ferroviaire (TGV) et services de santé nombreux
- Parc immobilier globalement bien isolé (DPE classe C dominante)
- Marché en correction permettant des négociations sur le prix
− À prendre en compte
- Climat pluvieux (1 157 mm/an) et risques naturels (inondation, sismicité)
- Taux de chômage élevé (15 %) pesant sur l'économie résidentielle
- Densité urbaine forte (1 823 hab/km²), peu de maisons (13 % du parc)
Composition du parc immobilier à Besançon
73 050 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 87,0 % d'appartements, 13,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est massivement tourné vers l'habitat collectif (87 % d'appartements) et la location, avec seulement 35,3 % de propriétaires occupants. Ce taux, inférieur à la moyenne nationale, indique un marché locatif dynamique et une population plutôt jeune et mobile, en phase avec l'âge médian de 35,7 ans. La faible part de résidences secondaires (2,3 %) et un taux de vacance contenu (9,5 %) indiquent une pression démographique stable, soutenant la demande.
Ancienneté du parc à Besançon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 63 755 logements).
- Avant 1919 9,5 % 6 040 logts
- 1919-1945 5,9 % 3 748 logts
- 1946-1970 28,7 % 18 283 logts
- 1971-1990 27,4 % 17 445 logts
- 1991-2005 16,7 % 10 649 logts
- 2006-2019 11,9 % 7 590 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Besançon
4 662 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Besançon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est classée en niveau modéré sur l'ensemble de l'agglomération, une contrainte constructive normée. Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un potentiel faible, limitant les obligations de diagnostic spécifique. Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRi (Plan de Prévention des Risques) du Doubs Central révisé. Consulter ce document en mairie est indispensable pour connaître les restrictions éventuelles sur la constructibilité ou les obligations de travaux de protection.
Cas pratique : un achat type à Besançon
Une maison de 104 m² (surface médiane) coûte environ 278 200 €. Cela représente l'équivalent de 13,4 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 540 €. Un budget qui nécessite un revenu du foyer conséquent, bien au-dessus de la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Besançon
- Ne pas consulter le PPRi inondation du Doubs Central.
- Acheter sans estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Oublier que 87 % du parc sont des appartements.
- Négocier sans connaître la correction récente des prix.
Points clés à retenir à Besançon
- Prix médian au m² : 2 358 € (DVF 2024).
- Rendement brut locatif : 6,7 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 1 157 mm de pluie par an.
- Marché en correction (-33,8 % en un an).
- Maisons 15 % plus chères que les appartements.
- Taxe foncière élevée à 45,63 %.
- Parc immobilier jeune : 11,9 % construits après 2006.
- Parc composé à 87 % d'appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Besançon ?
À Besançon, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation intra-urbaine. La proximité de la gare TGV Viotte (1 km du centre) ou des 131 établissements scolaires est un atout majeur. L'état général et la performance énergétique (classe DPE) pèsent de plus en plus, avec une prime pour les biens rénovés. Dans un parc ancien (15,4 % d'avant 1945), les travaux à prévoir sont un levier de négociation. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, équipements) créent des écarts de prix significatifs à surface égale.
Estimation indicative d'une maison à Besançon
Pour une maison de 107 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
244 281 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien, c'est perdre de l'argent. Le surévaluer, c'est risquer une vacance commerciale longue dans un marché déjà ralenti, avec un taux de logements vacants de 9,5 %. Une estimation experte intègre les paramètres invisibles des algorithmes : l'exposition au bruit, la qualité de la rénovation, l'évolution des quartiers et les risques locaux (comme le PPRi). À Besançon, où 90 % des ventes concernent des appartements, la concurrence est forte sur les biens standards. Seule une valorisation fine, ancrée dans la réalité du terrain, permet de se démarquer et de déclencher l'offre au bon niveau.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne rendent pas compte des micro-marchés bisontins. Un professionnel local évalue l'impact réel d'une vue dégagée sur la boucle du Doubs, la valeur ajoutée d'un garage dans un quartier saturé, ou la décote précise d'un bien bruyant. Il connaît l'état réel des copropriétés et la dynamique de vente rue par rue. Cette expertise permet de fixer un prix de vente aligné sur la demande réelle, d'attirer des acheteurs sérieux et de sécuriser la transaction, en évitant une surévaluation qui mène à l'invendu ou une sous-évaluation qui fait perdre plusieurs milliers d'euros.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² sans pondérer par l'état.
- Ignorer la prime pour la proximité des deux gares.
- Oublier la décote pour un DPE E ou inférieur.
- Comparer avec des biens neufs, moins nombreux.
Investir à Besançon : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. À Besançon, la valeur d'un bien fluctue fortement d'un quartier à l'autre, des Batis à la Boucle à la Grette-Butte. Seul un expert du terrain peut identifier les biens qui résistent à la correction et captent la demande locative.
Les données posent un diagnostic contrasté. Sa traduction en opportunité réelle dépend du quartier et du bien.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Besançon grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine des quartiers.
- Analyse basée sur 1 948 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique locative par secteur
- Mise en relation avec un expert du Grand Besançon
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Besançon
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Besançon
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Besançon ?
Le prix médian global à Besançon est de 2 358 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 2 234 €/m² et les maisons à 2 766 €/m². Une grande disparité existe selon les quartiers.
Est-ce le bon moment pour acheter à Besançon ?
Le marché vient de subir une correction importante (-33,8 % en un an), ce qui peut représenter une opportunité d'achat. Cependant, cette volatilité et la fragilité économique locale invitent à la prudence et à une sélection rigoureuse du bien.
Besançon est-elle plus chère que Nancy ?
Non, Besançon est significativement moins chère que sa voisine Nancy. Le prix médian bisontin est inférieur de 17 % à celui de Nancy, qui s'établit à 2 767 €/m², selon les données comparatives 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Besançon ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,7 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 3,9 %.
Quels sont les quartiers les plus demandés à Besançon ?
La demande se concentre sur le centre historique (La Boucle), les quartiers connectés par le tramway comme Chaprais, et les secteurs proches du campus universitaire à Planoise. Les prix et la dynamique locative varient sensiblement d'un secteur à l'autre.
Marché immobilier des communes voisines
Besançon affiche un écart de valorisation majeur avec une ville comme Annecy (+172 %), tout en partageant des indicateurs de préfecture alpine, ce qui suggère une marge de rattrapage à long terme pour les investisseurs patients.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Besançon.
Communes limitrophes de Besançon
Besançon est entourée de 18 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Besançon se situe dans la moyenne — prix médian 2 283 €/m², dans la ligne de la médiane du Doubs.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Besançon a augmenté de +7,3 %. Au total, 10 298 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché de Besançon (89,4 % des ventes), avec un prix médian de 2 234 €/m². Rapporté au revenu médian de Besançon, un logement de 107 m² (295 962 €) représente 14,3 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,9 €/m² pour un appartement et 11,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Besançon: l'équivalent de 583 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Besançon est au cœur des plateaux et forêts comtois. Contexte physique: à 307 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).