01 Le parc de logements
Le parc comprend 710 logements dont 563 résidences principales, 36 résidences secondaires et 111 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 563 | 79,3 % |
| Résidences secondaires | 36 | 5,1 % |
| Logements vacants | 111 | 15,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 79 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 16 % de vacants pour un total de 710 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 34 | 6,7 % |
| 1919-1945 | 17 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 30 | 5,9 % |
| 1971-1990 | 84 | 16,6 % |
| 1991-2005 | 158 | 31,2 % |
| 2006-2019 | 183 | 36,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 51 | 9,0 % |
| 2 pièces | 66 | 11,7 % |
| 3 pièces | 141 | 25,0 % |
| 4 pièces | 106 | 18,8 % |
| 5 pièces ou plus | 201 | 35,6 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 36 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 477 | 547 | 710 |
| Rés. principales | 403 | 449 | 563 |
| Rés. secondaires | 41 | 13 | 36 |
| Vacants | 32 | 85 | 111 |
Coubert (2 005 hab., à 10 km) présente 58,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 375 | 66,6 % |
| Locataires (privé) | 98 | 17,4 % |
| Locataires HLM | 77 | 13,7 % |
| Logés gratuitement | 13 | 2,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 66,6 %, locataires 31,1 % — la part HLM s'établit à 14 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 188 | 33,3 % |
| Fioul | 40 | 7,1 % |
| Électricité | 264 | 46,8 % |
| Gaz bouteille | 9 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 63 | 11,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par gaz de ville (33 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 79 |
| 2 à 4 ans | 137 |
| 5 à 9 ans | 151 |
| 10 ans ou plus | 197 |
| Total ménages | 563 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 132 |
| Sous-occupation modérée | 175 |
| Sous-occupation accentuée | 74 |
| Suroccupation modérée | 75 |
| Suroccupation accentuée | 4 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 6,0 % |
| 1 voiture | 260 | 46,2 % |
| 2 voitures ou plus | 269 | 47,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 46 % à une voiture, 48 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 160 | 144 | 4 | 12 |
| 1975 | 173 | 155 | 5 | 13 |
| 1982 | 179 | 150 | 4 | 25 |
| 1990 | 211 | 197 | 5 | 9 |
| 1999 | 252 | 234 | 3 | 15 |
| 2006 | 409 | 348 | 35 | 26 |
| 2011 | 477 | 403 | 41 | 32 |
| 2016 | 547 | 449 | 13 | 85 |
| 2022 | 710 | 563 | 36 | 111 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 160 logements à l'origine, 710 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 95 | 78 | 70 | 91 | 65 | 34 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 16 | 32 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 6,8 % |
| Classe B | 13 | 5,6 % |
| Classe C | 117 | 50,0 % |
| Classe D | 43 | 18,4 % |
| Classe E | 24 | 10,3 % |
| Classe F | 10 | 4,3 % |
| Classe G | 11 | 4,7 % |
Le graphique décompose les 234 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en C, 62 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 49 | 20,9 % |
| Classe B | 48 | 20,5 % |
| Classe C | 99 | 42,3 % |
| Classe D | 19 | 8,1 % |
| Classe E | 10 | 4,3 % |
| Classe F | 4 | 1,7 % |
| Classe G | 5 | 2,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (42 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 184 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 265 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 186 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 238 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 265 kWh/m²/an pour le bâti 1975-1988, 112 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0 |
| Classe B | 6 | 7 |
| Classe C | 27 | 90 |
| Classe D | 28 | 15 |
| Classe E | 15 | 9 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 10 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 215 kWh/m²/an côté maisons, C à 139 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 12 |
| T2 | 29 |
| T3 | 39 |
| T4 | 10 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Réau (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Près d'15,6 % des logements de Réau sont inoccupés au recensement 2022. La maison individuelle reste largement majoritaire (69,0 % du parc contre 31,0 % d'appartements). Réau est une commune de la couronne périurbaine francilienne, dans un relief de plaine, à 91 m d'altitude en moyenne.
Le parc penche vers la propriété occupante (66,6 %), le locatif étant minoritaire (31,1 %). Part du parc social: 13,7 % des résidences principales.
Selon l'INSEE, 36,2 % du parc de Réau remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc de Réau se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 175 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le électricité chauffe 46,8 % des résidences principales.
Hausse marquée du parc de Réau: +29,8 % entre 2016 et 2022. 47,8 % des ménages de Réau disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de la couronne périurbaine francilienne dans lequel s'inscrit Réau. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 91 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Réau : -17,6 % en un an, dans un contexte de seulement 15 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 23 % du Seine-et-Marne
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -17,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Réau
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Réau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Réau s'établit à 3 116 €, sur la base de 15 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Réau se positionne dans le top 23 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Réau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Réau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 116 €/m² de prix médian pour 15 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -27,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
86,7 % de maisons et 13,3 % d'appartements parmi les 15 transactions enregistrées.
86,7 % maisons, 13,3 % appartements sur 15 ventes: le collectif pèse 13,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 15 | 13 | 2 |
| Prix médian/m² | 3 116 € | 2 956 € | 3 646 € |
| Prix moyen/m² | 3 376 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 14 | 4 284 € |
| 2022 | 29 | 3 864 € |
| 2023 | 22 | 3 717 € |
| 2024 | 10 | 3 781 € |
| 2025 | 15 | 3 116 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 142 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 6 sur 2013 — soit +2266,7 %.
Construction neuve à Réau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 120 logements ont été autorisés à à Réau, +38 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Réau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Réau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Réau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 234 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Réau: classe C en tête, 9,0 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Réau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Réau : cadre de vie et logement
Réau compte 2 127 habitants, à 88 m d'altitude. Le climat local affiche 11,6 °C de moyenne annuelle et 658 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 43 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Réau
Réau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Réau
Composition du parc immobilier à Réau
710 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 490 maisons et 178 appartements à à Réau.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Réau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 506 logements).
- Avant 1919 6,7 % 34 logts
- 1919-1945 3,4 % 17 logts
- 1946-1970 5,9 % 30 logts
- 1971-1990 16,6 % 84 logts
- 1991-2005 31,2 % 158 logts
- 2006-2019 36,2 % 183 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Réau
43 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Réau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Réau
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
305 368 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Réau
Quel est le prix de l'immobilier à Réau ?
Le prix médian au m² à Réau est de 3 116 € (données DVF, 15 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 290 000 €.
Comment Réau se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Réau se classe au 116ᵉ rang sur 506 communes du Seine-et-Marne — dans le top 23 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Réau ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Réau est de 6,2 % (loyer de 15,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Réau
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Résumé
Le prix médian de Réau dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 116 €/m² observés en 2026.
Correction observée: -27,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 90 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -17,6 %.
Le marché penche nettement côté maisons (86,7 %), vendues autour de 2 956 €/m² pour des surfaces médianes de 98 m². Un bien type de 98 m² revient à environ 289 688 €, soit 11,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Réau: 15,7 €/m²/mois pour un appartement, 15,2 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 5,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 120 logements autorisés et 3 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 58 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Réau est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 91 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.