01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 599 logements dont 5 284 résidences principales, 20 résidences secondaires et 295 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 284 | 94,4 % |
| Résidences secondaires | 20 | 0,4 % |
| Logements vacants | 295 | 5,3 % |
Parmi les 5 599 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 0 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 137 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 256 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 1 194 | 22,6 % |
| 1971-1990 | 1 335 | 25,3 % |
| 1991-2005 | 764 | 14,5 % |
| 2006-2019 | 1 589 | 30,1 % |
La période 2006-2019 concentre 30 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 30 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 276 | 5,2 % |
| 2 pièces | 983 | 18,6 % |
| 3 pièces | 1 455 | 27,5 % |
| 4 pièces | 1 392 | 26,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 178 | 22,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (22 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 040 | 4 879 | 5 599 |
| Rés. principales | 3 809 | 4 631 | 5 284 |
| Rés. secondaires | 13 | 7 | 20 |
| Vacants | 218 | 241 | 295 |
65,8 % de part de propriétaires à Saint-Leu-La-Forêt, commune de population comparable à 15 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 034 | 38,5 % |
| Locataires (privé) | 1 128 | 21,3 % |
| Locataires HLM | 2 004 | 37,9 % |
| Logés gratuitement | 118 | 2,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 38,5 %, locataires 59,3 % — la part HLM s'établit à 38 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 582 | 48,9 % |
| Fioul | 64 | 1,2 % |
| Électricité | 2 341 | 44,3 % |
| Gaz bouteille | 27 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 269 | 5,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (49 %), suivi par électricité (44 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 646 |
| 2 à 4 ans | 1 211 |
| 5 à 9 ans | 1 153 |
| 10 ans ou plus | 2 274 |
| Total ménages | 5 284 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 775 |
| Sous-occupation modérée | 1 346 |
| Sous-occupation accentuée | 700 |
| Suroccupation modérée | 832 |
| Suroccupation accentuée | 150 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 118 | 21,2 % |
| 1 voiture | 2 812 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 354 | 25,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 53 % à une voiture, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 191 | 1 970 | 46 | 175 |
| 1975 | 2 916 | 2 722 | 29 | 165 |
| 1982 | 3 230 | 3 093 | 11 | 126 |
| 1990 | 3 466 | 3 404 | 11 | 51 |
| 1999 | 3 693 | 3 381 | 15 | 297 |
| 2006 | 3 813 | 3 611 | 14 | 188 |
| 2011 | 4 040 | 3 809 | 13 | 218 |
| 2016 | 4 879 | 4 631 | 7 | 241 |
| 2022 | 5 599 | 5 284 | 20 | 295 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 191 logements, le total atteint 5 599 en 2022 (+156 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 662 | 489 | 342 | 392 | 457 | 274 |
| Dont vacants > 2 ans | 129 | 138 | 93 | 81 | 96 | 141 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,6 % |
| Classe B | 66 | 1,9 % |
| Classe C | 2 197 | 64,9 % |
| Classe D | 764 | 22,6 % |
| Classe E | 217 | 6,4 % |
| Classe F | 65 | 1,9 % |
| Classe G | 59 | 1,7 % |
La classe C domine avec 65 % des diagnostics, et 67 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 262 | 7,7 % |
| Classe B | 633 | 18,7 % |
| Classe C | 1 985 | 58,6 % |
| Classe D | 364 | 10,7 % |
| Classe E | 77 | 2,3 % |
| Classe F | 47 | 1,4 % |
| Classe G | 19 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (59 %), 85 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 284 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 136 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 284 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 101 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 15 |
| Classe B | 10 | 56 |
| Classe C | 143 | 2 054 |
| Classe D | 146 | 618 |
| Classe E | 97 | 120 |
| Classe F | 40 | 25 |
| Classe G | 28 | 31 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 231 kWh/m²/an côté maisons, C à 143 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 90 |
| T2 | 338 |
| T3 | 736 |
| T4 | 725 |
| T5+ | 176 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Persan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Persan est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Val-d'Oise. (sur 36 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Persan est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Val-d'Oise. (sur 36 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La commune compte 5 599 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (94,4 %). Profil très urbain: l'appartement (à 66,6 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (33,4 %). Ce contexte résidentiel — Persan est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, dans les collines, à une altitude moyenne de 156 m — cadre la lecture du parc local.
Persan se distingue par un parc majoritairement locatif (59,3 %). Le parc social représente 37,9 % des résidences principales.
Le parc de Persan est plutôt récent: 30,1 % des logements ont été construits depuis 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Persan: classe C en tête et consommation moyenne (155 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 48,9 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+14,8 %). 21,2 % des ménages de Persan n'ont pas de voiture, 25,6 % en possèdent au moins deux.
Le profil régional — Persan est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne — éclaire les choix d'habitat localement. Côté topographie, Persan se trouve dans les collines, à une altitude moyenne de 156 m, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Persan en 2026 ?
Persan, ville connectée du Haut Val-d'Oise avec sa gare, connaît une forte croissance démographique (+21,6 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se heurte cependant à une réalité économique plus difficile, avec un taux de chômage élevé à 15 %. Ce contraste définit un marché immobilier particulier, où la décision d'investir doit être soigneusement pesée.
Avec un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, Persan surclasse la moyenne nationale et régionale, mais cette rentabilité s'inscrit dans un contexte socio-économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et une stratégie locative ancrée dans la durée, pour amortir les risques liés à la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6,5 %
- ✓ Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique solide (+21,6 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique : chômage à 15 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 87 % des communes françaises de taille comparable, avec un prix médian sous les 3 100 €/m².
- Se situe en dessous de la moyenne du Val-d'Oise (environ 4 000 €/m²), bénéficiant d'un effet de levier important.
- Rendement locatif presque deux fois supérieur à celui de Paris intra-muros, pour un prix au mètre carré divisé par trois.
Analyse du marché immobilier à Persan
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Persan : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Persan réside dans son rendement locatif brut, élevé à 6,8 % pour les appartements selon la carte des loyers. Ce chiffre est significativement au-dessus des moyennes régionales et s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers soutenus par une demande locative structurelle, portée par la jeunesse de la population (âge médian de 33,3 ans).
Il convient cependant de calculer un rendement net réaliste. Une taxe foncière sur le bâti à 36,01 % vient notablement grever les revenus. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance estimée à 8 %), le rendement net tombe aux alentours de 4,3 %. Par ailleurs, le parc, bien que jeune (30,1 % construit après 2006), compte encore 3,7 % de passoires thermiques (classe F/G), un risque réglementaire et financier à exclure.
La stratégie à privilégier est donc clairement la location annuelle en appartement, en ciblant des biens récents ou rénovés (classe DPE C dominante) proches de la gare. L'horizon doit être au minimum le moyen terme pour amortir les frais et espérer une potentielle plus-value, conditionnée à une amélioration du tissu économique local.
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Données du marché immobilier à Persan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Persan s'établit à 3 063 €/m², un niveau qui le place parmi les communes les plus accessibles du Val-d'Oise, département où la moyenne dépasse souvent les 4 000 €/m². Cette accessibilité relative constitue son principal atout, d'autant que la commune bénéficie d'une desserte ferroviaire directe via la gare de Persan-Beaumont.
La structure des transactions, avec 60 ventes d'appartements pour seulement 36 maisons en 2024, indique un marché polarisé sur le logement collectif, souvent plus adapté à l'investissement locatif. La surface médiane des appartements vendus (45 m²) correspond typiquement à des T2, segment très demandé en location.
Néanmoins, cette attractivité doit être nuancée par des indicateurs économiques fragiles. Avec un taux de chômage de 15 % et un revenu médian parmi les plus bas du département, la demande locale est limitée. Le marché est donc fortement dépendant des investisseurs et des ménages venant de l'extérieur, ce qui peut le rendre plus volatil en période de crise.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Persan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix à Persan ont connu une hausse soutenue entre 2020 et 2023, passant de 2 788 €/m² à 3 256 €/m², soit une progression de près de 17 %. L'année 2024 marque un infléchissement avec un recul du prix médian de 5,9 %, le ramenant à 3 063 €/m². Cette correction, qui suit un pic de transactions en 2021-2022, peut signaler un réajustement du marché après une période de forte tension. Comparée aux communes voisines plus chères, cette baisse pourrait rendre Persan plus attractive, mais elle s'inscrit aussi dans un contexte de taux d'emprunt élevés et de fragilité économique locale. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique récente invite à la prudence et à une analyse fine du juste prix.
Évolution du marché immobilier de Persan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 95 transactions en 2025 et affiche une évolution de -0,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 991 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données de 2024, l'achat d'un appartement type de 45 m² à 133 245 € génère un loyer médian estimé à 760 € par mois (16,9 €/m²/mois). Avec un prêt sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 807 €. Le loyer couvrirait ainsi 94 % de cette échéance, laissant un effort résiduel net d'environ 50 € par mois. Ce montage, avec un rendement brut de 6,8 %, est viable, mais il est sensible à la vacance locative et à la taxe foncière, relativement élevée à 36,01 %. La viabilité repose donc sur la stabilité de la location.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché persanais a enregistré 95 transactions en 2024, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (178 en 2021), reflétant le ralentissement national. Les appartements dominent les ventes (75 sur 111), avec une surface médiane de 45 m², dessinant un marché orienté vers les petits logements, probablement destinés à la location. Le prix médian des maisons (2 947 €/m²) dépasse légèrement celui des appartements (3 012 €/m²). Ce profil de transactions suggère un marché d'investisseurs actif, mais la baisse du volume annuel peut indiquer une difficulté croissante à concilier les attentes des vendeurs et le pouvoir d'achat des acquéreurs.
Répartition des ventes
36,8 % de maisons et 63,2 % d'appartements parmi les 95 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 36,8 % de maisons et 63,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 95 | 35 | 60 |
| Prix médian/m² | 2 991 € | 2 947 € | 3 012 € |
| Prix moyen/m² | 3 028 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 166 | 3 008 € |
| 2022 | 151 | 3 049 € |
| 2023 | 114 | 3 160 € |
| 2024 | 102 | 2 994 € |
| 2025 | 95 | 2 991 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Persan est en net ralentissement. Seulement 7 logements ont été autorisés en 2024, pour une tendance à -66 % sur les cinq dernières années. Cette faible production contraste avec une pression démographique forte (+21,6 % en 10 ans). Cette situation devrait maintenir une tension sur l'offre existante et soutenir les prix et les loyers à moyen terme, limitant le risque de sur-offre. Toutefois, elle révèle aussi un certain essoufflement de l'attractivité pour les promoteurs, peut-être lié aux contraintes foncières ou économiques du territoire.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 132 logements ont été autorisés et 2 130 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Vacance longue durée à Persan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Persan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 273 logements autorisés à à Persan, dont 73 en 2025 (+28 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Persan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Persan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute de 2,5 points en moyenne après charges. À Persan, la taxe foncière sur le bâti, à 36,01 %, pèse plus qu'ailleurs. Ajoutez 5 % à 8 % du loyer pour gestion, frais de copropriété dans les immeubles (40 % de logements sociaux) et une provision pour travaux sur un parc vieillissant (seulement 30,1 % construits après 2006). Le net réel frôle souvent 3,5 %.
Performance énergétique du parc à Persan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 387 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Persan: la classe C domine, 3,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe C dominante et un faible taux de passoires (3,7 % F/G) sont des atouts. Cela limite le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location (loi Climat). Cependant, 70 % du parc est antérieur à 2006 : des rénovations énergétiques seront nécessaires pour maintenir la valeur face aux standards futurs de 2034. Un DPE récent est impératif pour tout achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (type T2, médiane 45 m²) pour maximiser la rentabilité brute. Le parc, plutôt récent (30,1 % construit après 2006), limite les risques liés aux passoires thermiques (3,7 % en F/G). Les maisons, plus chères à l'achat, offrent un rendement brut inférieur (5,8 %) mais peuvent séduire les familles.
Quelles zones cibler à Persan ?
La zone la plus attractive reste le périmètre de la gare Persan - Beaumont, pour sa connectivité. Le centre-bourg, avec ses 55 commerces et services, peut aussi générer une demande locative stable. Méfiance sur les secteurs exposés au PPRI (inondation de l'Oise), qui peuvent complexifier la location et l'assurance.
Calculateur de rendement à Persan
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Risques à connaître avant d'investir à Persan
Le principal risque est la vacance locative, dans une commune où le taux de pauvreté est le plus élevé du département (rang 1/36). La taxe foncière (36,01 % en 2024) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, le score numérique très faible (10/100) pourrait rebuter une partie des locataires, malgré une couverture fibre à 96,8 %.
Cas pratique : un investissement type à Persan
Pour un appartement type de 45 m² à Persan, comptez environ 133 245 € à l'achat. Avec un loyer médian de 16,9 €/m², cela génère 761 € par mois, soit un rendement brut de 6,8 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, l'effort net mensuel peut être nul ou légèrement positif, sous réserve d'un financement optimisé.
Erreurs à éviter quand on investit à Persan
- Négliger la taxe foncière, à 36,01 % à Persan.
- Surestimer le loyer face à un taux de vacance de 5,3 %.
- Oublier la provision pour travaux sur parc ancien.
- Ignorer la composition du parc (40 % de sociaux).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien : printemps actif, été calme. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité auprès des familles visant la rentrée scolaire. L'automne peut être propice aux reprises de négociations. Évitez de mettre en vente en août ou durant les fêtes. Pour les acheteurs, l'été et décembre offrent parfois moins de concurrence et plus de marges de manœuvre.
Le saviez-vous ?
- Persan a gagné 21,6 % d'habitants en 10 ans.
- La fibre couvre 96,8 % des logements.
- L'âge médian est de 33,3 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
S'installer à Persan : cadre de vie et logement
S'installer à Persan, c'est opter pour une ville dynamique et jeune, où près de 45 % de la population a moins de 30 ans. La commune est bien équipée avec 453 équipements recensés par l'INSEE, dont 55 commerces et 64 établissements de santé, assurant une autonomie au quotidien. La connexion numérique est excellente, avec la fibre disponible pour 96,8 % des logements, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par une réalité industrielle et des risques naturels encadrés. La commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise, et sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. L'acquisition d'un bien doit systématiquement intégrer la consultation du zonage et l'impact sur l'assurance.
Carte du marché immobilier à Persan
Persan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Persan
Avec 11,4°C de moyenne et 692 mm de pluie annuelle, le climat est tempéré et peu extrême, typique du bassin parisien. Les hivers sont frais sans gel intense, les étés modérés. Ce profil convient aux Franciliens recherchant un rythme de vie apaisé, sans les contraintes d'un climat plus continental ou méditerranéen. L'altitude de 30 m évite les brouillards persistants des vallées encaissées.
À qui s'adresse Persan ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs (âge médian 33,3 ans) recherchant un accès propriétaire en Île-de-France sans budget démesuré. Les familles pourront apprécier la part importante de maisons (33,7 % du parc) et la présence d'écoles, mais devront composer avec des indicateurs sociaux difficiles (taux de chômage 15 %, revenu médian bas).
Avantages et limites à Persan
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale (3 063 €/m²)
- Excellente accessibilité : gare TER à 5 minutes à pied
- Parc immobilier récent (30,1 % post-2006) et bon DPE moyen (classe C)
- Dynamisme démographique (+21,6 % en 10 ans)
- Couverture très haut débit et fibre à 96,8 %
− À prendre en compte
- Indicateurs socio-économiques fragiles (taux de chômage 15 %, pauvreté élevée)
- Exposition au risque inondation (PPRI Vallée de l'Oise)
- Faible score numérique global (10/100) malgré la couverture
Composition du parc immobilier à Persan
5 599 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (33,7 %) et collectif (66,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est mixte mais locatif : 38,5 % de propriétaires seulement, et 40 % de logements sociaux. Cette forte proportion de locataires, couplée à un taux de vacance de 5,3 %, indique une population mobile et un marché potentiellement volatil. Les maisons individuelles (33,7 % du parc) sont donc une denrée relativement rare, ce qui soutient leur prix au m² malgré un revenu médian local bas.
Ancienneté du parc à Persan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 275 logements).
- Avant 1919 2,6 % 137 logts
- 1919-1945 4,9 % 256 logts
- 1946-1970 22,6 % 1 194 logts
- 1971-1990 25,3 % 1 335 logts
- 1991-2005 14,5 % 764 logts
- 2006-2019 30,1 % 1 589 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Persan
453 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Persan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque majeur est l'inondation, avec un PPRI actif pour la Vallée de l'Oise. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez systématiquement le plan de prévention avant d'acheter : il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. La commune a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle, soulignant une exposition récurrente aux événements climatiques.
Cas pratique : un achat type à Persan
Une maison type de 76 m² coûte environ 237 956 €. Avec le revenu médian local de 19 590 €, cela représente plus de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 050 €, soit près de 65 % du revenu médian mensuel : un effort conséquent, souvent impossible sans un deuxième apporteur.
Erreurs à éviter quand on achète à Persan
- Omettre de vérifier le PPRI en vallée de l'Oise.
- Acheter sans DPE sur un parc majoritairement antérieur à 2006.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian à 19 590 €.
- Négliger la proximité réelle de la gare (0,4 km).
Points clés à retenir à Persan
- Prix médian en baisse de 5,9 % sur un an.
- Rendement brut appartement à 6,8 %, net environ 4,3 %.
- Climat doux avec 11,4°C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement réduit à 170 €/m².
- Taxe foncière élevée à 36,01 % du revenu cadastral.
- Parc de logements à 38,5 % de propriétaires seulement.
- Proximité gare = majoration potentielle de 5 à 10 %.
- Revenu médian local parmi les plus bas du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Persan ?
À Persan, trois facteurs créent des écarts de prix : la proximité de la gare (0,4 km) peut valoriser un bien de 5 à 10 %. L'état et la performance énergétique sont critiques avec un parc ancien. Enfin, la surface du terrain pour les maisons (33,7 % du parc) est un atout rare. À l'inverse, la vue sur des équipements industriels ou la distance aux 11 écoles pénalisent. Un ravalement récent peut justifier une majoration.
Estimation indicative d'une maison à Persan
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
251 244 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : surévaluer conduit à une stagnation (5,3 % de logements vacants dans la commune), sous-évaluer à une perte sèche. À Persan, où le revenu médian est de 19 590 €, chaque millier d'euros compte. Les données DVF, bien que publiques, nécessitent une expertise pour être interprétées en fonction des spécificités de votre bien (surface exacte, année de construction, vue, étage). Une estimation professionnelle vous positionne correctement dans la fourchette, entre les appartements à 2 961 €/m² et les maisons à 3 131 €/m².
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent une moyenne à 3 063 €/m², mais la réalité est en mosaïque. Un pro local sait que le prix au m² d'une maison diffère de 170 € entre le centre et les zones excentrées. Il évalue l'impact réel d'un DPE D versus C, et connaît la demande pour les 3-pièces près de la gare. Son estimation, basée sur des ventes réelles (DVF), donne un prix de vente réaliste et accélère la rencontre avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier à la moyenne du m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser un terrain dans une commune dense de 5 km².
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse de 5,9 % sur un an.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
Investir à Persan : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un bien se négocie rue par rue. Dans un marché en correction comme Persan, l'expertise d'un professionnel local est cruciale pour identifier les biens à fort potentiel locatif et éviter les pièges.
Ces données révèlent un potentiel, mais le succès dépend du bien, de son état et de sa localisation précise.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Persan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 111 ventes récentes à Persan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Persan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Persan ?
Le prix médian à Persan est de 3 063 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 45 m², il faut compter environ 133 000 €, et pour une maison de 76 m², près de 238 000 €.
Est-ce que les prix baissent à Persan ?
Oui, les prix médians ont baissé de 5,9 % entre 2023 et 2024, revenant à 3 063 €/m². Cette correction fait suite à plusieurs années de hausse et peut représenter une opportunité d'achat.
Persan est-elle plus chère que Méru ou L'Isle-Adam ?
Non, Persan est moins chère. Son prix au m² est inférieur de 18 % à celui de Méru (2 508 €/m²) et de 32 % à celui de L'Isle-Adam (4 045 €/m²), tout en offrant une desserte ferroviaire similaire.
Quel loyer peut-on espérer à Persan ?
Le loyer médian est de 16,9 €/m²/mois pour un appartement. Un T2 de 45 m² peut donc se louer autour de 760 € par mois, générant un rendement locatif brut attractif de 6,8 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Persan ?
Il faut vérifier le zonage du PPRI (risque inondation) et l'état du DPE (3,7 % de passoires thermiques). Le taux de chômage local élevé (15 %) peut aussi affecter la stabilité locative et le pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels.
Marché immobilier des communes voisines
Persan affiche un écart de valorisation significatif avec ses voisines comme Saint-Leu-La-Forêt (-36 %) ou Domont (-19 %), tout en ayant une attractivité territoriale similaire, ce qui crée un effet de levier intéressant pour capter une plus-value future.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Persan.
Communes limitrophes de Persan
Persan est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 95 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 991 €/m² à Persan, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Persan est stable entre 2021 et 2025 (-0,6 %). Sur l'ensemble de la période, 628 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Persan: 2 947 €/m² pour les maisons (surface médiane 84 m²) et 3 012 €/m² pour les appartements (45 m²). Un bien type de 84 m² revient à environ 247 548 €, soit 12,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,9 € (appartements) et 15,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 55 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 84 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Persan est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Contexte physique: dans les collines, à une altitude moyenne de 156 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.