Logement & immobilier

Le logement à Montluçon

03100 Allier 33 147 hab.
Fiche complète

Le parc de logements de Montluçon s'élève à 24 116 unités (3,7 pièces en moyenne).

Résidences principales 73%
Logements vacants 23,4%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

24 116Logements au total
58 %Appartements i
47,7 %Propriétaires
3,2 %Rés. secondaires
27 %Logements sociaux i
23,4 %Logements vacants i+61% vs dept · +193% vs France
-0,5 %Évolution 2016–2022
1 148 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 24 116 logements dont 17 705 résidences principales, 766 résidences secondaires et 5 645 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 24 116 logements: 73 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 23 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (38 %), 6 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (23 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements23 70124 23324 116
Rés. principales19 88919 02117 705
Rés. secondaires456591766
Vacants3 3564 6215 645

Commune voisine de taille comparable, Vierzon (108 km) affiche 47,4 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 47,7 % de propriétaires face à 50,1 % de locataires (dont 19 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (73 %), 20 % pour électricité et 3 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 625
2 à 4 ans3 702
5 à 9 ans2 955
10 ans ou plus8 423
Total ménages17 705
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 821
Sous-occupation modérée5 929
Sous-occupation accentuée3 897
Suroccupation modérée1 009
Suroccupation accentuée47
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 53 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 54,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

24 116Logements en 2022
+10 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 21 861 logements en 1968, 24 116 en 2022 (+10 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 3 897 4 134 4 037 4 147 4 297 3 727
Dont vacants > 2 ans 1 744 1 880 2 075 2 007 1 968 2 338

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
238kWh/m²/an en moyenne
15,9 %Passoires (F+G) i
11 406Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
238 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 228 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: C concentre 28 % des logements et 30 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 30 %, 51 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 273 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 118 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 266 kWh/m²/an côté maisons, C à 231 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-1 kWh/m²/an
Consommation vs France+35 kWh/m²/an
Passoires vs département-2,8 pts
Passoires vs France+6,0 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

28,7 %Taux logements sociaux i
5 126Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,73 €Loyer moyen /m² i
13,1 %Taux de vacance i
74dont PLAI i
18dont PLS i
1 888En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1329
T2900
T31 634
T41 254
T5+254

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Montluçon compte 24 116 logements, dont 5 645 sont vacants (23,4 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (41,4 % / 58,6 %). Ce contexte résidentiel — Montluçon est au cœur du tissu communal auvergno-rhône-alpin, perchée à 207 m d'altitude, dans un relief de collines — cadre la lecture du parc local.

Statut d'occupation assez équilibré: 47,7 % de propriétaires occupants et 50,1 % de locataires. 18,6 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au-dessus du seuil SRU, Montluçon affiche 28,7 % de logements sociaux (cible 20,0 %).

La structure par époque du parc est contrastée — 6,5 % avant 1919 et 5,6 % depuis 2006. Performance énergétique en retrait: classe C en tête et consommation moyenne (238 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 15,9 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le gaz de ville équipe 73,4 % des logements occupés à titre principal.

Le nombre de logements de Montluçon varie peu sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 23,8 % sans voiture et 23,0 % avec deux voitures ou plus.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du tissu communal auvergno-rhône-alpin. Sur le plan physique, la commune est perchée à 207 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Montluçon en 2026 ?

Ancienne ville industrielle de l'Allier, Montluçon fait face à un déclin démographique persistant (-12,4 % en 10 ans) et à un chômage élevé. Son marché immobilier, très accessible, présente un profil atypique : des rendements locatifs bruts élevés cohabitent avec une forte vacance de logements. Ce contraste définit l'équation de l'investissement 2026.

884 €/m² prix médian
-3,6 % sur un an
658 transactions 2026

Avec un écart de prix allant jusqu'à -72 % par rapport à Vichy, Montluçon représente un point d'entrée radicalement accessible au cœur de l'Allier.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse, visant un rendement locatif immédiat dans un marché à la liquidité fragile.

Rendement correct
Risque élevé
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Points clés

  • ✓ Correction de -17,8 % : opportunité de prix
  • ✓ Rendement brut élevé à 10,1 %
  • ✓ Très haut niveau d'équipements et services
  • ⚠ Fragilité économique et démographique marquée
  • ⚠ Vacance du parc élevée à 23,4 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur à 84 % des communes françaises de taille comparable.
  • Montluçon se situe au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité territoriale.
  • Rendement locatif brut double de celui des grandes métropoles, pour un effort d'acquisition divisé par trois.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Montluçon

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Montluçon

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,2

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : un marché qui n'est ni tendu ni atone, propice à la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
43
Années de revenu pour acheter 70 m²
53
% de résidences secondaires
15
Croissance démographique (5 ans)
19
Densité de population
99
4,5

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat du revenu médian local.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
47
% de propriétaires
2
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
3
4,5

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative moyenne : la demande existe mais est affectée par la fragilité économique.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
99
% résidences secondaires (demande saisonnière)
15
Croissance démographique (5 ans)
19
Capacité touristique / population
12
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
57
2,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible : peu d'effet saisonnier, le marché est porté par la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
15
Capacité touristique / population
12
% de logements vacants
96
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1073,1 — Percentile dept : 43/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 53/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 15/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -5,1 — Percentile dept : 19/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1578,4 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 47/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 2/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 3/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 52,3 — Percentile dept : 99/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 15/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -5,1 — Percentile dept : 19/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 12/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1073,1 — Percentile dept : 57/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 15/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 12/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 23,4 — Percentile dept : 96/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1578,4 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Montluçon : opportunités et risques

L'investissement locatif à Montluçon repose presque exclusivement sur la recherche de rendement cash-flow positif. Le rendement brut de 10,1 % pour les appartements est l'un des plus élevés de la région, selon la carte des loyers du ministère. Néanmoins, la taxe foncière, à 55,8 %, et un taux de vacance historiquement élevé rognent ce rendement, le ramenant autour de 5,4 % net. La stratégie gagnante consiste à cibler des biens déjà aux normes énergétiques (classe A à C) pour éviter le risque de dépréciation réglementaire lié aux 17 % de passoires.

La forte proportion de logements sociaux (27 %) et le revenu médian modeste (19 420 €) créent une demande locative solide mais fragile. L'investisseur doit privilégier les biens bien situés, à proximité des 581 services recensés ou des axes de transport, pour limiter les risques de vacance. La pression touristique étant faible (IPTI : 2,7/10), le modèle de la location saisonnière n'est pas recommandé.

Le contexte de baisse démographique et économique impose un horizon de placement au minimum moyen terme. La valeur du bien pourrait stagner, voire continuer de baisser à court terme, faisant du cash-flow généré le principal moteur de rentabilité. La récente accélération des constructions neuves (+81 %) pourrait aussi attirer une partie de la demande locative vers des produits plus modernes, accentuant la polarisation du marché.

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Données du marché immobilier à Montluçon

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian à Montluçon s'établit à 884 €/m² selon les données DVF 2024, un niveau qui masque un écart significatif entre le prix moyen (2 064 €/m²) et la médiane, signe d'un marché segmenté. La fourchette des 50 % des transactions, comprise entre 680 et 1 799 €/m², révèle l'ampleur des écarts de valorisation d'un quartier à l'autre. 23,4 % de logements vacants pèsent sur la liquidité globale et indiquent des poches de décrochage dans le parc, souvent liées à un bâti ancien ou dégradé.

Comparé aux villes de même stature régionale, Montluçon affiche un décrochage net. Elle est 31 % moins chère que Nevers et 72 % moins chère que Vichy, selon l'analyse des transactions 2024. Cet écart s'explique moins par les équipements – avec un ICS de 8,1/10, Montluçon est ultra-dotée – que par des indicateurs socio-économiques dégradés, dont un taux de chômage de 18,2 %.

La structure des ventes, à 66 % d'appartements, souligne le profil urbain de la demande. L'ancienneté du parc (23 % d'avant 1945) et la part encore significative de passoires thermiques impliquent pour l'acheteur une vigilance accrue sur les diagnostics et un budget travaux à anticiper, d'autant que la classe énergétique dominante est D.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Montluçon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Montluçon sur cinq ans dessine un cycle complet : après une hausse continue de 2020 à 2023, le marché connaît une correction sévère en 2024, avec une chute de 17,8 % du prix médian. Ce repli ramène les niveaux en dessous de ceux de 2020. D'après les données DVF, cette baisse contraste avec la stabilité relative observée dans des villes voisines comme Nevers. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché dégonflé, avec une marge de négociation potentielle, mais dans un contexte où la liquidité future n'est pas garantie. La dynamique est plus favorable pour les appartements, dont le prix médian résiste légèrement mieux que celui des maisons sur la période.

Évolution du marché immobilier de Montluçon

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Montluçon évolue de -1,8 %, passant de 900 à 884 €/m²; 658 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 085 €/m²
Surface médiane 81 m²
Transactions 291
Appartements
Prix médian 744 €/m²
Surface médiane 61 m²
Transactions 367

Indicateurs clés du marché

-3,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
14,3 %
Rendement locatif apparts ?
9,1 %
Rendement locatif maisons ?
33,4 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

87 885 €
Maison 81 m² ?
Mensualité ~510 €/mois (20 ans, 3,5 %)
45 384 €
Appartement 61 m² ?
Mensualité ~263 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières révèlent le paradoxe montluçonnais. Le faible prix d'acquisition (62 940 € pour un appartement type) et des loyers relativement solides (8,9 €/m²/mois) génèrent un rendement brut très attractif de 10,1 %. Néanmoins, cet indicateur est à nuancer. Le revenu médian local étant bas, l'effort d'accession reste élevé pour les habitants (3,2 années de revenu). Pour un investisseur extérieur, le loyer couvrira une part importante du crédit, mais les charges (taxe foncière à 55,8 %, gestion, vacance) rognent significativement le rendement net, estimé autour de 5,4 %.

Acheter vs Louer — appartement 61 m²

263 €/mois
Mensualité crédit ?
540 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 277 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

4,5 ans
Pour une maison ?
2,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

8,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
6,9 - 11,3 €/m²
8,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
6,4 - 10,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché transactionnel de Montluçon est actif, avec 873 ventes enregistrées en 2024. Il est dominé par la vente d'appartements (367 transactions contre 296 pour les maisons), reflétant le caractère urbain de la commune. La surface médiane vendue est de 60 m² pour les appartements et 84 m² pour les maisons, indiquant une demande tournée vers les biens de taille moyenne. Ce volume, en baisse par rapport aux pics de 2021-2022, indique un marché qui se normalise, passant d'une dynamique de vendeur à un équilibre plus favorable à l'acheteur, notamment pour les biens les moins bien situés ou nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

44,2 % de maisons et 55,8 % d'appartements parmi les 658 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (55,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 085 €/m² pour les maisons et 744 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 658 291 367
Prix médian/m² 884 € 1 085 € 744 €
Prix moyen/m² 1 156 €
Surface médiane – 81 m² 61 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 789 900 €
2022 782 956 €
2023 653 920 €
2024 619 917 €
2025 658 884 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Montluçon montre un frémissement, avec 242 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 81 %. Ce regain, modeste au regard du parc existant (24 116 logements), ne compense pas le déclin démographique. Il indique une volonté de moderniser l'offre, notamment pour répondre aux nouvelles normes énergétiques. Le risque de sur-offre est limité, mais cette construction neuve cible une clientèle spécifique et peut créer un effet de polarisation, tirant vers le haut les standards de confort tout en accentuant le déclassement relatif du parc ancien non rénové.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 56 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 60 sur 2013 — soit -6,7 %.

Vacance longue durée à Montluçon

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

3 727 logements vacants au total
2 338 vacants depuis plus de 2 ans 62,7 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Montluçon (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Montluçon: 242 logements autorisés sur 5 ans, 28 pour la dernière année (+77 %).

242 logements autorisés sur 5 ans
28 en 2025 dernière année connue
+77 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Montluçon

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 6,9 €/m²
Médian 8,9 €/m²
Haut 11,3 €/m²
Écart de 4,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 6,4 €/m²
Médian 8,3 €/m²
Haut 10,7 €/m²
Écart de 4,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Montluçon

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (61 m²)
~1 809 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (81 m²)
~2 243 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 55,80 % Moyenne dept : 42,06 % +13,74 pt Moyenne France : 43,01 % +12,79 pt
Taxe d'habitation (rappel) 29,79 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

55,78 % 2021
55,78 % 2022
55,78 % 2023
55,80 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (55,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Passer du rendement brut au net implique de soustraire taxe foncière, frais de gestion, travaux et provision pour copropriété. Avec une taxe foncière sur le bâti à 55,8 % à Montluçon, c'est une charge significative. Ajoutez un taux de vacance local de 23,4 % et les 17 % de passoires thermiques (risque de travaux), le rendement net affiché de 5,4 % pour un appartement est un plafond théorique rarement atteint.

Performance énergétique du parc à Montluçon

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 406 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Montluçon: majorité classée C, part de passoires thermiques à 15,9 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 15,9 % F + G
Conso moyenne 238 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

Le parc est vieillissant, avec une classe énergétique dominante D et une consommation moyenne de 247 kWh/m²/an. Environ 17 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location des passoires à partir de 2025 pour les plus énergivores) et des travaux de rénovation quasi-inévitables pour confort et valeur.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, particulièrement les T2 et studios de 60 m² médians, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 8,9 €/m²/mois. L'ancien domine le parc (23 % d'avant 1945), exigeant souvent des travaux. Le neuf est rare (5,6 % construit après 2006) mais la construction autorisée est en hausse de 81 %, ce qui pourrait créer une sur offre locative à terme.

Quelles zones cibler à Montluçon ?

Le centre-bourg, bien équipé (314 commerces, 364 services de santé), reste le plus attractif pour la location. La proximité de la gare de Montluçon Rimard (0,6 km) et des écoles (37 établissements) est un atout. La périphérie, plus résidentielle avec des maisons, convient aux familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve restant limitée (242 logements autorisés sur 5 ans).

Calculateur de rendement à Montluçon

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Montluçon

Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 23,4 % des logements sont vacants. La loi Climat impose aussi la rénovation des passoires thermiques (17 % du parc) d'ici 2028, un coût à anticiper. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage élevé, peut fragiliser la solvabilité des locataires. Enfin, la présence de plans de prévention des risques (inondation, technologique) peut affecter l'assurabilité.

Erreurs à éviter quand on investit à Montluçon

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 55,8 %.
  • Oublier de provisionner pour le risque de vacance (23,4 %).
  • Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
  • Surévaluer le loyer face au pouvoir d'achat local.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit un cycle classique avec une reprise en mars-avril et un ralentissement estival. À Montluçon, la vente peut être plus longue en raison du taux de vacance. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier, certains vendeurs voulant éviter de payer la taxe foncière de l'année suivante (exigible en octobre).

Le saviez-vous ?

  • Montluçon possède 23 monuments historiques protégés.
  • L'aéroport de Montluçon-Guéret n'est qu'à 22,6 km.
  • Seulement 3,2 % des logements sont des résidences secondaires.

S'installer à Montluçon : cadre de vie et logement

S'installer à Montluçon, c'est bénéficier des avantages d'une petite métropole équipée – avec 1 449 équipements recensés par l'INSEE, des commerces aux services de santé – pour le prix d'une ville en reconversion. Le cadre de vie est marqué par un patrimoine industriel et historique, avec 23 monuments protégés, et par la proximité des paysages de l'Allier. La connexion numérique est excellente (fibre à 89,9 %), un atout pour les télétravailleurs.

Le profil démographique, avec un âge médian de 47,1 ans et plus d'un tiers de seniors, donne à la commune un rythme paisible. Toutefois, cette structure pose la question de la dynamique future et de l'animation. Les résidents doivent intégrer la réalité des risques naturels, avec un historique d'arrêtés catastrophes naturelles et des plans de prévention des risques (PPRN, PPRT) actifs sur le territoire, notamment liés aux crues du Cher.

Carte du marché immobilier à Montluçon

Montluçon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Montluçon

12,8 °C
Température moyenne ?
652 mm
Précipitations ?
47 j
Jours de gel/an ?

Un climat continental tempéré : 12,8°C de moyenne annuelle et 652 mm de pluie, soit moins qu'à Lyon. L'altitude de 235 mètres apporte des hivers froids mais ensoleillés et des étés chauds. Ce profil convient aux personnes qui supportent la fraîcheur hivernale et recherchent un ensoleillement correct, loin de l'humidité océanique.

À qui s'adresse Montluçon ?

La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget serré, attirés par le prix du m² et la proportion de maisons (41,9 %). Les retraités y trouvent aussi un cadre tranquille et des services de santé accessibles. Les travailleurs à distance apprécieront la couverture fibre. En revanche, les chercheurs d'emploi pourront être freinés par un taux de chômage de 18,2 %.

Avantages et limites à Montluçon

✓ Points forts

  • Prix au m² très accessible (1 093 € de médiane).
  • Cadre de vie équipé (1 449 équipements, 37 écoles).
  • Très bon déploiement de la fibre (89,9 %).
  • Proportion importante de maisons (41,9 % du parc).
  • Patrimoine historique riche avec 23 monuments protégés.

− À prendre en compte

  • Marché en baisse (-17,8 % sur un an, risque de moins-value).
  • Déclin démographique marqué (-5,1 % en 5 ans).
  • Taux de chômage élevé (18,2 %) et économie fragile.

Composition du parc immobilier à Montluçon

24 116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 41,9 % de maisons, 58,1 % d'appartements sur un total de 24 116 logements.

73,4 % Résidences principales 17 705 logements
3,2 % Résidences secondaires 766 logements
23,4 % Logements vacants 5 645 logements
47,7 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Un parc de logements dominé par les propriétaires (47,7 %) et les maisons individuelles (41,9 %), signe d'une ville ancrée. Cependant, le taux de vacance atteint 23,4 %, soit un logement sur quatre, indiquant une fragilité de la demande et un marché segmenté. Le faible taux de résidences secondaires (3,2 %) confirme un profil résidentiel principal, peu tourné vers le tourisme.

Ancienneté du parc à Montluçon

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 628 logements).

  • Avant 1919 6,5 % 1 148 logts
  • 1919-1945 16,4 % 2 898 logts
  • 1946-1970 38,5 % 6 785 logts
  • 1971-1990 25,6 % 4 513 logts
  • 1991-2005 7,3 % 1 289 logts
  • 2006-2019 5,6 % 995 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Montluçon

1 449 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

314 Commerces
581 Services
364 Santé
105 Sports et loisirs
57 Enseignement
15 Tourisme
13 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Montluçon

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 5 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 19 catastrophes naturelles déclarées

Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRN couvrant l'agglomération le long du Cher. La sismicité est faible. Le radon, un gaz radioactif naturel, présente un potentiel significatif dans la région, nécessitant une vigilance lors de l'achat. Consultez systématiquement l'état des risques et les 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques pour le bien visé.

Cas pratique : un achat type à Montluçon

Une maison de 84 m² (surface médiane pour atteindre le prix total de 94 080 €) représente environ 4,8 années de revenu médian local (19 420 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 84 672 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 490 €, hors assurance.

Erreurs à éviter quand on achète à Montluçon

  • Oublier de vérifier le classement du bien en zone inondable.
  • Négocier sans prendre en compte le coût des travaux énergétiques.
  • Se fier au prix au m² moyen sans voir l'état réel.
  • Sous-estimer l'impact de la vacance du quartier.

Points clés à retenir à Montluçon

  • Prix médian au m² en nette correction à 884 €.
  • Rendement brut locatif élevé, jusqu'à 10,1 % pour les apparts.
  • Climat continental avec 12,8°C de moyenne et 652 mm de pluie.
  • Marché en correction (-17,8 % sur un an).
  • Écart minime entre maisons (1 085 €/m²) et appartements (744 €/m²).
  • Taxe foncière significative à 55,8 % du taux national.
  • Ville de propriétaires (47,7 %) avec 41,9 % de maisons.
  • Le DPE est un facteur de valeur critique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montluçon ?

À Montluçon, l'état du bien et sa performance énergétique pèsent plus que l'exposition, compte tenu du parc ancien. Un logement rénové avec un bon DPE se vendra avec une décote moindre. La proximité des 314 commerces et des 37 établissements scolaires reste valorisante. Pour une maison, la taille du terrain est un atout, mais le taux de vacance élevé (23,4 %) impose une évaluation prudente pour éviter la surcote.

Estimation indicative d'une maison à Montluçon

Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

71 604 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sur un marché où 23,4 % des logements sont vacants, une surévaluation peut entraîner une vente bloquée pendant des mois. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte sèche. Une estimation professionnelle croise les données de vente récentes (DVF), les caractéristiques physiques du bien (surface, état, DPE) et les éléments de contexte (proximité gare, écoles, risques). À Montluçon, où le parc est ancien (23 % d'avant 1945) et le taux de chômage élevé, ces nuances font toute la différence entre une vente réussie et un échec.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un outil automatique ne capte pas les micro-marchés de Montluçon, comme la différence entre le centre-ville patrimonial et les quartiers pavillonnaires. Un professionnel local intègre l'impact réel d'un DPE F, la valeur d'une vue dégagée, ou la décote d'une rue soumise au PPRT industriel. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible face à des acheteurs de plus en plus informés sur les risques et la réglementation énergétique.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix médian du m² comme référence unique.
  • Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
  • Ne pas connaître les plans de prévention des risques (PPRN).
  • Viser un prix de 2022 dans un marché en baisse de 17,8 %.

Investir à Montluçon : passer à l'action

L'opportunité à Montluçon est réelle, mais étroite. Elle se niche dans la sélection du bon bien et du bon quartier, face à un parc vieillissant où les passoires thermiques représentent un risque réglementaire. Seule une connaissance fine des rues et de la demande locative permet de transformer le potentiel en rentabilité durable.

Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en achat réussi dépend d'une expertise micro-locale.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Montluçon

    Quel est le prix du mètre carré à Montluçon ?

    En 2024, le prix médian du mètre carré à Montluçon est de 884 €. La moitié des transactions se situe entre 680 € et 1 799 €/m², ce qui reflète des écarts importants selon les quartiers et le type de bien.

    Est-ce que le prix immobilier baisse à Montluçon ?

    Oui, le marché est en correction. Après un pic en 2023, le prix médian a chuté de 17,8 % en 2024, revenant sous son niveau de 2020. Cette baisse affecte particulièrement le segment des maisons.

    Montluçon est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?

    Non, Montluçon est beaucoup plus accessible. Son prix au m² est inférieur de 31 % à celui de Nevers, de 60 % à Roanne et de 72 % à Vichy, selon les dernières données de transactions.

    Quel rendement puis-je espérer d'un investissement locatif ?

    Le rendement locatif brut est élevé, à 10,1 % pour les appartements. Après déduction des charges courantes (taxe, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 5,4 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Il faut cibler les secteurs bien équipés et connectés, proches du centre-ville ou des services, pour limiter le risque de vacance locative élevé (23,4 % en moyenne). Une analyse micro-locale est indispensable.

    Marché immobilier des communes voisines

    Montluçon offre un effet de levier immédiat face à des voisines comme Vichy (+72 %) ou Roanne (+60 %), malgré des indicateurs de services et d'équipements comparables.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montluçon.

    Communes limitrophes de Montluçon

    Montluçon est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    884 €/m² Prix médian à Montluçon
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Selon les ventes DVF 2026, Montluçon affiche un prix médian de 884 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).

    Le prix médian de Montluçon reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 3 501 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,6 % — un retournement à surveiller.

    Les maisons (44,2 % des transactions, 1 085 €/m²) et les appartements (55,8 %, 744 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (81 m² à 87 885 €) équivaut à 4,5 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 8,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 14,3 % pour un appartement (9,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (3,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Entre 2021 et 2025, 242 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Montluçon est au cœur du tissu communal auvergno-rhône-alpin. Sur le plan physique, la commune est perchée à 207 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Montluçon

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    Communes voisines

    Domérat 03410 8 622 hab. 5,9 km Désertines 03630 4 259 hab. 1,9 km Lavault-Sainte-Anne 03100 1 139 hab. 3,4 km Saint-Victor 03410 2 100 hab. 6,1 km