01 Le parc de logements
Le parc comprend 23 050 logements dont 19 502 résidences principales, 648 résidences secondaires et 2 899 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 19 502 | 84,6 % |
| Résidences secondaires | 648 | 2,8 % |
| Logements vacants | 2 899 | 12,6 % |
Le graphique détaille la structure des 23 050 logements: 85 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 337 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 2 741 | 14,1 % |
| 1946-1970 | 7 454 | 38,4 % |
| 1971-1990 | 4 751 | 24,5 % |
| 1991-2005 | 1 840 | 9,5 % |
| 2006-2019 | 1 269 | 6,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 38 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 365 | 7,0 % |
| 2 pièces | 3 725 | 19,1 % |
| 3 pièces | 5 846 | 30,0 % |
| 4 pièces | 4 970 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 3 597 | 18,4 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 18 %, les T1-T2 26 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 22 271 | 22 551 | 23 050 |
| Rés. principales | 18 926 | 18 411 | 19 502 |
| Rés. secondaires | 521 | 642 | 648 |
| Vacants | 2 823 | 3 499 | 2 899 |
À Caluire-et-Cuire (66 km, 43 597 hab.), la part de propriétaires s'élève à 49,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 475 | 38,3 % |
| Locataires (privé) | 7 971 | 40,9 % |
| Locataires HLM | 3 668 | 18,8 % |
| Logés gratuitement | 389 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 38,3 % appartiennent à leurs occupants, 59,7 % sont louées, avec 19 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 14 257 | 73,1 % |
| Fioul | 460 | 2,4 % |
| Électricité | 4 063 | 20,8 % |
| Gaz bouteille | 66 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 657 | 3,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 73 %. électricité pèse 21 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 459 |
| 2 à 4 ans | 4 771 |
| 5 à 9 ans | 3 650 |
| 10 ans ou plus | 7 622 |
| Total ménages | 19 502 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 191 |
| Sous-occupation modérée | 5 941 |
| Sous-occupation accentuée | 3 954 |
| Suroccupation modérée | 1 781 |
| Suroccupation accentuée | 152 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 592 | 28,7 % |
| 1 voiture | 10 655 | 54,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 255 | 16,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 29 % sans véhicule, 55 % mono-motorisés, 17 % multi-motorisés. Par ailleurs, 46,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 20 386 | 19 260 | 272 | 854 |
| 1975 | 23 398 | 21 164 | 557 | 1 677 |
| 1982 | 22 971 | 20 265 | 835 | 1 871 |
| 1990 | 22 507 | 18 907 | 786 | 2 814 |
| 1999 | 22 013 | 18 929 | 666 | 2 418 |
| 2006 | 21 841 | 18 773 | 480 | 2 588 |
| 2011 | 22 271 | 18 926 | 521 | 2 823 |
| 2016 | 22 551 | 18 411 | 642 | 3 499 |
| 2022 | 23 050 | 19 502 | 648 | 2 899 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 20 386 à 23 050, soit +13 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 027 | 3 976 | 3 499 | 3 524 | 3 232 | 2 203 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 632 | 1 388 | 1 196 | 1 373 | 1 227 | 1 163 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 85 | 0,6 % |
| Classe B | 381 | 2,5 % |
| Classe C | 5 266 | 35,1 % |
| Classe D | 5 276 | 35,2 % |
| Classe E | 2 596 | 17,3 % |
| Classe F | 962 | 6,4 % |
| Classe G | 427 | 2,8 % |
Le graphique décompose les 14 993 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en D, 38 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 504 | 10,0 % |
| Classe B | 2 458 | 16,4 % |
| Classe C | 4 785 | 31,9 % |
| Classe D | 3 445 | 23,0 % |
| Classe E | 1 922 | 12,8 % |
| Classe F | 728 | 4,9 % |
| Classe G | 151 | 1,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 58 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 208 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 160 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 84 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 238 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 31 |
| Classe B | 56 | 325 |
| Classe C | 318 | 4 948 |
| Classe D | 506 | 4 770 |
| Classe E | 391 | 2 205 |
| Classe F | 207 | 755 |
| Classe G | 106 | 321 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 234 kWh/m²/an côté maisons, C à 201 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 286 |
| T2 | 1 103 |
| T3 | 1 473 |
| T4 | 1 118 |
| T5+ | 307 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Roanne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
2 899 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Roanne (12,6 % des 23 050 unités). Habitat dominé par le collectif (79,2 %), ne laissant que 20,8 % au pavillonnaire. Roanne se situe dans un environnement caractéristique du Forez, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 283 m.
Profil urbain classique: la location domine (59,7 %), les propriétaires occupants représentent 38,3 %. Au plan locatif social, 18,8 % des résidences principales sont en HLM. La commune respecte les obligations SRU avec 31,2 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le parc mêle bâti ancien (6,9 % avant 1919) et constructions récentes (6,5 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: D dominante et 205 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le gaz de ville équipe 73,1 % des logements occupés à titre principal.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+2,2 %). 28,7 % des ménages de Roanne ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Roanne est caractéristique du Forez, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Topographie et environnement: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 283 m — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (19 502 résidences principales de Roanne) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Roanne en 2026 ?
Ville-pôle du Roannais, dotée d'une gare et d'une offre de services très complète, Roanne présente un profil territorial contrasté. Son marché immobilier, en phase de correction après la flambée post-Covid, interroge sur le bon moment pour investir. L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé.
Avec un rendement locatif brut atteignant 7,8 % et un prix au m² inférieur de 94 % à Villefranche-sur-Saône, Roanne offre un levier financier rare dans la région.
Verdict
➤ Un investissement locatif rentable est possible, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'accepter un risque modéré lié au contexte socio-économique local.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé (7,8 %)
- ✓ Prix d'entrée très compétitif
- ✓ Attractivité territoriale et services excellents
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Correction des prix en cours (-2,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 522 €/m², Roanne est bien en deçà des moyennes nationales des villes de cette taille.
- Son marché est 38 % moins cher que celui de Mâcon, pourtant une ville comparable du département de la Loire.
- Son rendement locatif brut de 7,8 % surpasse largement ceux des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Roanne
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Roanne : opportunités et risques
Roanne présente un cas d'école pour l'investisseur orienté rendement. Le rendement brut de 7,8 % sur les appartements, calculé d'après la carte des loyers du ministère, figure parmi les plus élevés de la région. Ce taux attractive s'appuie sur une demande locative solide, elle-même nourrie par un taux de propriétaires occupants relativement faible (38,3 %) et un revenu médian modeste (18 930 €).
Néanmoins, cette rentabilité apparente doit être tempérée par des charges réelles. La taxe foncière, à 41,33 %, est significative. S'ajoutent un taux de vacance de 12,6 % et 8 % de logements considérés comme passoires thermiques (F/G), impliquant des travaux de rénovation à court terme pour rester louable. Le rendement net estimé tombe ainsi autour de 4,7 %.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler des appartements de petite surface, bien situés près de la gare ou des services, et déjà aux normes énergétiques. La dynamique de construction neuve (+23 %) offre des alternatives, mais attention au risque de sur-offre dans certains secteurs. L'investissement est pertinent, mais il exige une sélection rigoureuse et une gestion active.
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Données du marché immobilier à Roanne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Roanne s'établit à 1 522 €/m² selon les données DVF 2024, en repli de 2,7 % sur un an. Cette correction modeste fait suite à une hausse spectaculaire de plus de 25 % entre 2020 et 2021, typique de l'effet Covid sur les villes moyennes. Le marché est aujourd'hui en phase de digestion.
La structure des transactions est frappante : les appartements captent 80 % des ventes. Ce phénomène, rare pour une ville de cette taille, s'explique par un parc locatif important (24 % de logements sociaux) et une demande portée par les investisseurs en quête de rendement. La surface médiane vendue (60 m²) confirme cette orientation vers les petits logements.
En comparaison départementale, l'écart de valorisation avec des villes comme Mâcon ou Villefranche-sur-Saône reste abyssal. Cet écart, supérieur à 90 % pour cette dernière, ne s'explique pas uniquement par la proximité avec Lyon. Il révèle aussi la persistance de fragilités socio-économiques locales, comme un taux de chômage de 16,9 %, qui pèsent sur la capacité d'achat résidentielle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roanne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Roanne sur cinq ans révèle un cycle caractéristique : une forte hausse post-Covid a conduit à un pic médian à 1 609 €/m² en 2021, suivi d'une stabilisation puis d'une légère correction à 1 522 €/m² en 2024 (-2,7 %). Cette baisse modérée contraste avec la stabilité des marchés voisins plus chers, suggérant que Roanne a peut-être moins de marge de résistance face au renchérissement du crédit. Le marché des appartements, majoritaire, a mieux tenu que celui des maisons sur la période, soutenu par la demande locative. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée potentiellement intéressant dans un marché qui a déjà absorbé une partie de la surchauffe.
Évolution du marché immobilier de Roanne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 421 €/m² de prix médian pour 789 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +16,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Roanne mettent en lumière un équilibre favorable pour l'investisseur locatif. Pour un appartement type de 60 m² à 88 140 €, le loyer mensuel médian estimé est de 570 € (9,5 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 534 €, couverte à plus de 100 % par le loyer perçu. Le rendement brut atteint 7,8 %. Néanmoins, ce calcul idéal doit être nuancé par la vacance locative (8 % en moyenne), les charges de gestion et une taxe foncière à 41,33 %, qui rognent sensiblement le rendement net, estimé autour de 4,7 %. L'effort financier mensuel net reste faible, mais la rentabilité réelle dépendra de la qualité de gestion.
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché roannais est particulièrement actif, avec 789 transactions en 2024, un volume qui se maintient bien après les records de 2021-2022. Sa caractéristique principale est sa forte orientation vers l'immobilier collectif : les appartements représentent 648 ventes sur 929, soit plus de 80 % du volume, pour un prix médian de 1 328 €/m². Les maisons, moins nombreuses (141 ventes), sont valorisées en moyenne 1 830 €/m². Cette structure indique un marché liquide, porté par les investisseurs et les primo-accédants à budget serré, avec une offre centrée sur des logements de taille modeste (surface médiane de 60 m² pour les appartements). Le volume soutenu, même en période de correction, indique un bassin de demande résilient, mais la prédominance des petits logements peut limiter la plus-value à long terme.
Répartition des ventes
17,9 % de maisons et 82,1 % d'appartements parmi les 789 transactions enregistrées.
17,9 % maisons, 82,1 % appartements sur 789 ventes: le collectif pèse 82,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 789 | 141 | 648 |
| Prix médian/m² | 1 421 € | 1 830 € | 1 328 € |
| Prix moyen/m² | 1 735 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 932 | 1 225 € |
| 2022 | 909 | 1 381 € |
| 2023 | 737 | 1 392 € |
| 2024 | 714 | 1 350 € |
| 2025 | 789 | 1 421 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Roanne est significative, avec 1 403 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 23 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, couplée à une démographie quasi stable (+4,1 % sur 5 ans mais -0,3 % sur 10 ans), invite à la vigilance. Elle traduit une volonté de renouvellement du parc et répond à une demande locative soutenue, mais pourrait, à terme, créer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien si l'offre dépasse la demande réelle. Les investisseurs doivent donc prêter attention à la localisation des programmes neufs et à leur adéquation avec la demande, en privilégiant les secteurs bien desservis et proches des services.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 224 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 332 sur 2013 — soit -32,5 %.
Vacance longue durée à Roanne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roanne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Roanne totalise 1 265 logements sur 5 ans, soit +6 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Roanne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roanne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annuel de 7,8 % pour les appartements ne tient pas compte des frais récurrents. À Roanne, la taxe foncière sur le bâti s'établit à 41,33 %. Pour un bien de 88 k€, cela représente environ 360 € annuels. Ajoutez 15 % du loyer pour la gestion, 8 % pour les charges non récupérables, et provisionnez 1 % du prix pour l'entretien. Le taux de vacance (12,6 % des logements sont vacants) impose aussi une prudence. Le rendement net de 4,7 % en résulte.
Performance énergétique du parc à Roanne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 993 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Roanne est D, avec 9,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc roannais affiche une classe énergétique dominante C (203 kWh/m²/an). Seuls 9,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce résultat limite le risque réglementaire immédiat, mais anticipez les échéances : interdiction de location des logements classés F et G à partir de 2025 pour les plus énergivores, et extension progressive. Un bien classé D ou pire nécessitera des travaux de rénovation d'ici 2034 pour rester louable et valorisable.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, bien adaptés au profil démographique local. Les surfaces médianes de 60 m² pour les appartements et 85 m² pour les maisons indiquent les tailles recherchées. Méfiez-vous du parc ancien (21 % d'avant 1945) qui peut présenter des risques énergétiques. Seulement 6,5 % du parc est postérieur à 2006, limitant l'offre de neuf.
Quelles zones cibler à Roanne ?
Le centre-bourg, bien équipé (375 commerces) et desservi par la gare (1 km), reste le plus demandé. La proximité des 43 établissements scolaires est un atout pour les familles. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des maisons avec jardin. Aucune zone en forte rénovation n'est signalée, mais la fibre à 95,8 % est un argument dans tous les quartiers.
Calculateur de rendement à Roanne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Roanne
Le principal risque est la vacance locative (taux de 12,6 %) couplé à une population potentiellement moins solvable. La taxe foncière (41,33 %) pèse sur le rendement net. Enfin, 9,1 % du parc est classé F ou G (passoires), un risque réglementaire et financier majeur avec les interdictions de location à venir. La sismicité est faible, mais 12 risques naturels sont recensés.
Cas pratique : un investissement type à Roanne
Pour un appartement de 60 m² à Roanne (prix médian 1 469 €/m²), comptez environ 88 140 € à l'achat. Le loyer moyen s'établit à 570 € par mois, soit un rendement brut de 7,8 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 30 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 4,7 %. L'effort mensuel net (loyer - crédit - charges) peut être légèrement positif ou nul avec un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Roanne
- Négliger la taxe foncière, à 41,33 % à Roanne.
- Oublier de provisionner pour la vacance (12,6 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (9,5 €/m² en appartement).
- Ignorer la loi Climat qui interdira la location des passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché roannais connaît une légère saisonnalité. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (avril-juin) et le début de l'automne (septembre), lorsque l'activité reprend. Évitez la mi-été et la fin décembre. Pour acheter, l'hiver (janvier-février) peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre ; cela peut influencer les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Roanne possède 7 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 95,8 % des logements de la commune.
- L'aéroport de Roanne-Renaison est à seulement 5,9 km du centre.
S'installer à Roanne : cadre de vie et logement
S'installer à Roanne, c'est bénéficier des atouts d'une ville moyenne bien équipée, avec 1 743 équipements recensés par l'INSEE, dont 481 dans le domaine de la santé. La commune offre un confort de services exceptionnel pour sa taille, renforcé par une desserte numérique excellente (fibre à 95,8 %). Son centre-ville commerçant et ses sept monuments historiques contribuent à son attractivité résidentielle.
Le cadre de vie est cependant contrasté. D'un côté, la proximité de la gare et de l'aéroport de Renaison facilite les déplacements. De l'autre, le territoire est exposé à une fragilité économique tangible, avec un taux de chômage élevé et un indice de vieillissement de 227,7, signe d'une population âgée. Le parc de logements, plutôt ancien (21 % d'avant 1945), mêle charme et nécessité de travaux. Roanne convient ainsi aux budgets modestes et aux chercheurs de services, moins aux profils exclusivement tournés vers la plus-value immobilière.
Carte du marché immobilier à Roanne
Roanne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roanne
Le climat roannais, avec une température moyenne de 12,3 °C et 711 mm de pluie annuels, est de type semi-continental. Les hivers peuvent être frais (altitude 275 m), les étés chauds sans excès. Ce profil, moins humide que la région lyonnaise, convient aux personnes recherchant des saisons marquées sans extrêmes. L'ensoleillement modéré et l'absence de forte influence méditerranéenne dessinent un cadre adapté à une vie active et familiale, moins aux amateurs de chaleur persistante.
À qui s'adresse Roanne ?
Roanne s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la surface acquérable et la présence d'écoles. Les retraités y trouvent également un cadre paisible et des services de santé proches (481 équipements). Les profils recherchant une forte dynamique économique ou une vie nocturne animée pourront être en décalage.
Avantages et limites à Roanne
✓ Points forts
- Prix au m² très inférieur aux villes voisines (Mâcon, Villefranche).
- Cadre de vie apaisé avec 7 monuments historiques et un centre animé.
- Très bon niveau d'équipements et de services (santé, commerces, écoles).
- Connexion numérique excellente (fibre 95,8%, 5G).
- Desserte ferroviaire et aéroport de proximité (6 km).
− À prendre en compte
- Revenu médian local faible (18 930 €), impactant le pouvoir d'achat.
- Taux de chômage élevé (16,9%), signal d'une fragilité économique.
- Exposition à 12 risques naturels (inondations, radon moyen).
Composition du parc immobilier à Roanne
23 050 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Roanne est majoritairement collectif: 79,1 % d'appartements contre 20,9 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 23 050 logements est majoritairement constitué d'appartements (79,1 %). Seulement 38,3 % des habitants sont propriétaires, signe d'un marché locatif actif. Le taux de vacance de 12,6 % est élevé, indiquant une rotation ou des biens moins attractifs. La faible part de résidences secondaires (2,8 %) confirme l'orientation vers la résidence principale. Ce mélange suggère un marché stable mais avec des opportunités de rénovation, et un acheteur typique plutôt primo-accédant ou investisseur local.
Ancienneté du parc à Roanne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 391 logements).
- Avant 1919 6,9 % 1 337 logts
- 1919-1945 14,1 % 2 741 logts
- 1946-1970 38,4 % 7 454 logts
- 1971-1990 24,5 % 4 751 logts
- 1991-2005 9,5 % 1 840 logts
- 2006-2019 6,5 % 1 269 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Roanne
1 743 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roanne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Roanne présente 12 risques naturels recensés et un historique de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible, mais le radon, gaz naturel radioactif, présente un potentiel moyen. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) disponible en mairie et le dossier de diagnostic technique (DDT) pour tout achat. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Une vigilance particulière est requise pour les zones inondables, notamment près de la Loire.
Cas pratique : un achat type à Roanne
Une maison de 85 m² (prix médian 1 745 €/m²) représente un investissement de 148 325 €. Cela équivaut à 7,8 années du revenu médian local (18 930 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 660 €. Ajoutez 200 € par mois pour la taxe foncière et les charges courantes.
Erreurs à éviter quand on achète à Roanne
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon (potentiel moyen).
- Négocier sans connaître la tendance baissière des prix (-2,7 %).
- Se fier uniquement au prix au m², sans considérer l'état du bien.
- Omettre de consulter le PPR pour les risques naturels.
Points clés à retenir à Roanne
- Prix médian au m² : 1 522 € en 2024.
- Rendement brut locatif : 7,8 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Marché vendeur en correction (-2,7 % en un an).
- Taxe foncière parmi les plus élevées du département : 41,33 %.
- Parc immobilier énergétiquement moyen : classe C dominante.
- Facteur valeur clé : la performance énergétique (DPE).
- Maisons 15 % plus chères que les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Roanne ?
À Roanne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-urbaine. La proximité des 375 commerces, de la gare (1 km) ou des 43 établissements scolaires peut majorer le prix de 10 à 15 %. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et la vue comptent. L'état général et la performance énergétique sont décisifs : un DPE C vaut jusqu'à 5 % de plus qu'un DPE E. Pour une maison, la surface du terrain (rare en centre-ville) et l'exposition sud-ouest, protégée des vents, sont des atouts valorisants. Un ravalement récent est un argument fort.
Estimation indicative d'une maison à Roanne
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
117 943 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une vacance prolongée dans un marché où 12,6 % des logements sont déjà vacants. Une estimation trop basse vous prive de milliers d'euros. Les outils en ligne standards ne capturent pas les micro-marchés roannais, influencés par la fibre, le DPE ou la vue. Une expertise locale croisant les dernières transactions (929 en 2024), la fiscalité (taxe foncière à 41,33 %) et la demande réelle est indispensable pour fixer un prix de vente stratégique.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne sur 16 km², sans distinguer le centre historique des quartiers périphériques. Un professionnel local connaît la valeur spécifique d'une rue, l'impact des 7 monuments historiques sur l'ambiance, ou la demande réelle pour les bioms rénovés près des 726 services. Il évalue l'état réel (humidité, équipements) et les travaux nécessaires, intégrant le coût local de la main-d'œuvre. Son estimation crédible auprès des banques et sa mise en relation avec des acheteurs sérieux de la CA Roannais Agglomération sécurisent et optimisent la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian du m², sans distinction de typologie.
- Surestimer l'impact des monuments historiques sur la valeur.
- Négliger l'état de la copropriété et ses charges.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
Investir à Roanne : passer à l'action
Les données posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des quartiers. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition maîtrisée.
Vous avez les chiffres. Leur interprétation concrète pour votre projet demande une expertise locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Roanne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 929 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché roannais
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Roanne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roanne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Roanne ?
Le prix médian global s'élève à 1 522 €/m² en 2024. Pour un appartement, comptez 1 328 €/m², et pour une maison, 1 830 €/m². Ces prix sont en légère baisse par rapport au pic de 2021.
Roanne est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Roanne est beaucoup plus accessible. Son prix au m² est inférieur de 38 % à celui de Mâcon et de 94 % à celui de Villefranche-sur-Saône, selon les transactions 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Roanne ?
Le rendement locatif brut est élevé, à 7,8 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 4,7 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Roanne ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (proximité de la gare) et les services, où la demande locative est la plus forte. Les quartiers centraux et ceux bénéficiant de la fibre optique sont particulièrement recherchés.
Le marché immobilier de Roanne est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont reculé de 2,7 % entre 2023 et 2024, après une forte hausse en 2021. Cette correction modeste offre un point d'entrée potentiellement intéressant pour les investisseurs patients.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Villefranche-sur-Saône affiche un prix au m² supérieur de 94 %, Roanne présente des indicateurs locatifs similaires avec un effet de levier bien plus puissant pour l'investisseur en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roanne.
Résumé
Le coût du m² à Roanne est contenu: 1 421 € en médiane sur 789 transactions, un niveau -42,5 % comparé à la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Roanne a progressé de +16,0 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 4 081 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +5,3 %.
Typologie urbaine marquée: 82,1 % des transactions de Roanne concernent des appartements, autour de 1 328 €/m². Un bien type de 83 m² revient à environ 151 890 €, soit 8,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Roanne avoisinent 9,5 €/m² pour les appartements et 9,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Roanne (2,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 265 logements autorisés, soit 253/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 59 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Roanne est caractéristique du Forez. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 283 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).