Neuilly-sur-Marne, ville de près de 40 000 habitants en Seine-Saint-Denis, combine une certaine dynamique démographique et des prix d'accès à la propriété plus abordables que dans d'autres secteurs de la proche couronne. Avec un prix médian de 3 577 €/m², elle attire des ménages en quête d'un logement spacieux, dans un environnement doté de nombreux équipements.
Carte du marché immobilier à Neuilly-sur-Marne
Neuilly-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Neuilly-sur-Marne
16 101 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 80,1 % d'appartements, 19,9 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec seulement 19,9 % de maisons, l'offre est majoritairement collective. La part de propriétaires occupants (39,6 %) et le faible taux de résidences secondaires (0,7 %) indiquent un marché ancré dans le logement utile, avec une demande locative soutenue par les 41 % de logements sociaux. Le taux de vacants (3,7 %) est dans la moyenne basse, indiquant une bonne absorption. Le profil acheteur typique est un primo-accédant ou un investisseur recherchant la stabilité.
Évolution démographique à Neuilly-sur-Marne
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Neuilly-sur-Marne
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Neuilly-sur-Marne
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 24,4 %
- Autres sans activité professionnelle 18,7 %
- Retraités 17,2 %
- Professions intermédiaires 17,0 %
- Ouvriers 11,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 8,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,4 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Neuilly-sur-Marne
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Neuilly-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 792 logements).
- Avant 1919 1,2 % 180 logts
- 1919-1945 6,7 % 985 logts
- 1946-1970 21,1 % 3 120 logts
- 1971-1990 41,5 % 6 140 logts
- 1991-2005 14,5 % 2 151 logts
- 2006-2019 15,0 % 2 216 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Neuilly-sur-Marne
1 061 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Neuilly-sur-Marne
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Neuilly-sur-Marne
Pour une maison type de 80 m² à 3 992 €/m², le budget est d'environ 319 k€ hors frais. Cela représente 15,2 années du revenu médian local (21 k€). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 580 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Neuilly-sur-Marne
- Ne pas consulter le zonage du PPRI inondation en mairie.
- Acheter un logement classé F ou G sans budget de rénovation.
- Ignorer la part de logements sociaux (41 %) dans l'immeuble ou le quartier.
- Se fier uniquement au prix au m², sans pondérer par l'état réel du bien.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 2 monuments historiques protégés.
- L'aéroport d'affaires Paris-Le Bourget n'est qu'à 14,1 km.
- 96,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Neuilly-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 931 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Neuilly-sur-Marne: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,7 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe C dominante et seulement 8,7 % de passoires (F/G) placent Neuilly-sur-Marne dans une situation favorable. Le risque de dépréciation réglementaire à court terme est limité. Cependant, la future interdiction de location des logements classés F (2028) et E (2034) concerne encore une partie du parc. Pour un achat, privilégier un bien classé D ou mieux devient un standard pour sécuriser votre investissement sur le long terme.
Risques naturels et géorisques à Neuilly-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI approuvée PPRN Approuvé approuvé le 15/11/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le PPRI (Plan de Prévention des Risques d'Inondation) est approuvé, principal risque identifié le long de la Marne. Sismicité et radon sont négligeables. Les 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent quasi-exclusivement les inondations et coulées de boue. Consulter le zonage précis en mairie est indispensable : il peut imposer des contraintes constructives ou des obligations d'assurance spécifiques pour les biens en zone inondable.
Cadre de vie à Neuilly-sur-Marne
Le climat est tempéré (12,3°C de moyenne) et le territoire est plat (43 m d'altitude), propice aux déplacements à vélo. La commune dispose de 1 061 équipements, dont 106 commerces, 153 structures de santé et 44 équipements sportifs. L'accessibilité est correcte avec la gare de Gagny à 2,9 km pour des liaisons Transilien, et l'aéroport du Bourget à 14 km. En revanche, le score numérique de la commune est faible (9/100), malgré une couverture fibre de 96,5 %. Deux monuments historiques ajoutent une touche patrimoniale.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter un appartement type de 65 m², il faut prévoir environ 217 000 €. Une maison de 80 m² représente un investissement médian de 319 000 €. Ces prix sont inférieurs à ceux de Pontault-Combault (3 709 €/m²) mais supérieurs à Villiers-Le-Bel (3 066 €/m²). Le marché n'étant pas tendu (3,7 % de vacance), les délais de vente peuvent être longs si le prix n'est pas ajusté ; la baisse des prix de -5,3 % annuelle renforce le pouvoir de négociation de l'acheteur.
À qui s'adresse Neuilly-sur-Marne ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles (42,5 % de moins de 30 ans) recherchant une surface correcte à un prix contenu. Le taux de propriétaires n'étant que de 39,6 %, l'accession reste un objectif pour de nombreux ménages. Les investisseurs visant la location peuvent aussi y trouver des opportunités, compte tenu de la demande locative.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Dynamisme démographique (+11,5 % en 5 ans)
- Nombreux équipements et services de proximité
- Bon réseau de transports (gare à 2,9 km)
- Parc de logements plutôt récent (15 % post-2006)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (12 %) et revenus modestes
- Présence d'un PPRI (risque inondation) à vérifier
- Score numérique très faible (9/100) malgré la fibre
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Neuilly-sur-Marne est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Neuilly-sur-Marne
- Climat tempéré : 12,3°C de moyenne et 723 mm de pluie.
- Parc immobilier jeune : 15 % des logements construits après 2006.
- Risque inondation principal (PPRI approuvé).
- DPE majoritairement classe C, 8,7 % de passoires seulement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Neuilly-sur-Marne
Quel budget prévoir pour acheter à Neuilly-sur-Marne ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 217 000 € (65 m² à 3 338 €/m²). Pour une maison, comptez 319 000 € (80 m² à 3 992 €/m²).
Neuilly-sur-Marne est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 29 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs et 42,5 % de sa population a moins de 30 ans, ce qui en fait un environnement jeune.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Neuilly-sur-Marne ?
Avantages : prix accessibles, équipements nombreux, bonne desserte. Inconvénients : environnement socio-économique fragile (12 % de chômage) et risques naturels (inondation) à prendre en compte.
Vous envisagez d'acheter à Neuilly-sur-Marne ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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