Le marché immobilier noiséen affiche un prix médian de 3 705 €/m² en 2024, en repli de 4,4 % sur un an. Sur les 271 transactions enregistrées (DVF 2024), les appartements dominent (193 ventes). Cette fiche analyse les tendances, les écarts de prix entre maisons (4 250 €/m²) et appartements (3 516 €/m²), et vous aide à positionner votre bien.
Comment se porte le marché immobilier à Noisy-le-Sec
Le prix médian global de 3 705 €/m² place Noisy-Le-Sec dans la moyenne basse de sa catégorie en Seine-Saint-Denis, derrière Bezons (4 573 €/m²) mais au niveau de Pontault-Combault. La baisse annuelle de 4,4 % reflète un marché en correction, avec une fourchette interquartile large (2 920 – 4 745 €/m²) indiquant une hétérogénéité des biens. La dynamique démographique (+10,7 % en 10 ans) et les 1 860 logements autorisés sur 5 ans constituent des facteurs d'équilibre à moyen terme.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 4,4 % sur un an du prix médian au m² indique un marché en correction après des années de hausse. Cette tendance reflète le recalibrage général de l'immobilier francilien face à la hausse des taux. Pour un vendeur, cela signifie devoir ajuster ses expectations à la baisse. Pour un acheteur, c'est l'opportunité de négocier, notamment sur les biens mal situés ou énergivores. Le timing peut être favorable, mais requiert une vigilance accrue sur la qualité intrinsèque du bien acheté, sa capacité à conserver de la valeur dans un contexte moins porteur.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Noisy-le-Sec
Les appartements, avec 193 ventes pour une surface médiane de 50 m², représentent 71 % des transactions. Les maisons (78 ventes, 80 m² médians) sont plus rares, ce qui explique leur prix au m² supérieur de 21 %. Le parc est majoritairement locatif (65,5 %), avec 44 % de logements sociaux. Les acquéreurs sont donc principalement des investisseurs et des primo-accédants, attirés par des prix d'entrée relatifs.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 271 transactions et un taux de vacance de 5,6 %, le marché présente une liquidité modérée, en faveur des acheteurs négociateurs. Le volume de vente reste soutenu par la part importante de logements anciens (14 % d'avant 1945). Toutefois, la baisse des prix et le ralentissement de la construction neuve (-24 % sur 5 ans) indiquent un rééquilibrage. Pour vendre, une estimation précise et une mise en avant de la proximité des transports (gare à 0,9 km) sont déterminantes.
Dernières ventes enregistrées à Noisy-le-Sec
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Noisy-le-Sec
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Noisy-le-Sec
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Noisy-le-Sec
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Noisy-le-Sec (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 1 860 logements autorisés sur les 5 dernières années témoignent d'une dynamique de renouvellement urbain soutenue. Cependant, la tendance est à un net ralentissement : seulement 25 autorisations en 2024, en baisse de 24 % par rapport à la période précédente. Cela suggère un marché qui se densifie progressivement, mais où l'offre neuve ne risque pas de créer une surproduction à court terme. Pour l'acheteur, le neuf reste une option minoritaire face à un parc existant très majoritaire, avec les avantages et contraintes que cela implique (DPE souvent meilleur, mais prix au m² plus élevé).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Noisy-le-Sec, très urbain, suit le rythme francilien : reprise en février-mars après l'hiver, et ralentissement estival en juillet-août. Vendre entre avril et juin peut maximiser la visibilité. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois plus de marge de négociation. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est exigible en septembre. Un achat en cours d'année nécessite un prorata au jour de l'acte.
Le saviez-vous ?
- Noisy-le-Sec abrite un monument historique protégé, rare vestige patrimonial.
- La commune a autorisé 1 860 logements neufs en 5 ans, signe de mutation.
- Son indice de vieillissement de 77,5 signifie qu'elle compte plus de jeunes que de seniors.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Noisy-le-Sec
- Prix médian au m² à 3 705 €, en baisse de 4,4 % sur un an.
- Écart important entre maisons (4 250 €/m²) et appartements (3 516 €/m²).
- Budget type pour un appartement : environ 175 800 €.
- Revenu médian local de 18 450 €, à confronter au prix d'acquisition.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Noisy-le-Sec
Quel est le prix moyen d'un appartement à Noisy-Le-Sec ?
Le prix médian des appartements est de 3 516 €/m² (DVF 2024). Pour un T2 de 50 m², typique du parc, le budget médian s'établit donc autour de 175 800 €.
Le prix de l'immobilier à Noisy-Le-Sec baisse-t-il ?
Oui, les données DVF indiquent une baisse de 4,4 % sur un an. Cette correction suit une tendance régionale, mais elle est plus marquée que dans certaines communes voisines.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Noisy-Le-Sec ?
Le prix médian des maisons est de 4 250 €/m². Pour une surface médiane de 80 m², l'investissement typique se situe autour de 340 000 €. Les prix peuvent varier sensiblement selon l'état et la localisation.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
- Mise en relation avec un expert local
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