Acheter à Noisy-Le-Sec, c'est opter pour une ville dynamique de Seine-Saint-Denis où la population a augmenté de 10,7 % en 10 ans. Avec un prix médian de 3 705 €/m², l'accession y est plus abordable que dans bien des communes franciliennes. Cette fiche décortique le cadre de vie, les budgets nécessaires et les profils d'acquéreurs les plus adaptés à cette commune au tissu urbain dense (9 102 hab/km²).
Carte du marché immobilier à Noisy-le-Sec
Noisy-Le-Sec et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Noisy-le-Sec
19 264 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements de Noisy-le-Sec est majoritairement locatif (seulement 34,5 % de propriétaires) et composé à 82,3 % d'appartements. Cette forte proportion de résidences principales (93,3 %) et un taux de vacance modéré (5,6 %) indiquent un marché locatif dynamique et une demande résidentielle stable. Le faible pourcentage de maisons (17,7 %) en fait un bien plus rare et expliquent en partie leur prix au m² supérieur de 21 % à celui des appartements.
Évolution démographique à Noisy-le-Sec
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Noisy-le-Sec
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Noisy-le-Sec
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 23,0 %
- Employés 22,7 %
- Retraités 16,2 %
- Professions intermédiaires 13,7 %
- Ouvriers 13,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,0 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Noisy-le-Sec
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Noisy-le-Sec
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 751 logements).
- Avant 1919 3,3 % 587 logts
- 1919-1945 10,7 % 1 893 logts
- 1946-1970 39,7 % 7 044 logts
- 1971-1990 20,9 % 3 715 logts
- 1991-2005 8,1 % 1 440 logts
- 2006-2019 17,3 % 3 073 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Noisy-le-Sec
1 756 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Noisy-le-Sec
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Noisy-le-Sec
Une maison de 80 m², au prix médian de 4 250 €/m², représente un investissement d'environ 340 000 €. Cela équivaut à plus de 18 années du revenu médian local (18 450 €). Avec un apport de 10 % (34 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Noisy-le-Sec
- Ne pas consulter le DPE avant d'émettre une offre.
- Ignorer le Plan de Prévention des Risques (PPR R111.3) en vigueur.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 18 450 €.
- Oublier de vérifier la quote-part de charges en copropriété.
Le saviez-vous ?
- Noisy-le-Sec abrite un monument historique protégé, rare vestige patrimonial.
- La commune a autorisé 1 860 logements neufs en 5 ans, signe de mutation.
- Son indice de vieillissement de 77,5 signifie qu'elle compte plus de jeunes que de seniors.
Performance énergétique du parc à Noisy-le-Sec
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 715 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 211 kWh/m²/an. Cependant, 11,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Ces biens sont les premiers visés par la loi Climat : interdiction de location à partir de 2025 pour les G, 2028 pour les F. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat, nécessitant un budget travaux conséquent pour remettre le bien aux normes.
Risques naturels et géorisques à Noisy-le-Sec
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 - Noisy-le-Sec PPRN Approuvé approuvé le 21/03/1986
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Noisy-le-Sec est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, le R111.3. La commune a enregistré 13 arrêtés de catastrophe naturelle. Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Ces données, consultables sur Géorisques, doivent impérativement être croisées avec l'assurabilité du bien et d'éventuelles contraintes constructives. Une due diligence complète inclut la vérification de la zone exacte du bien par rapport aux périmètres du PPR.
Cadre de vie à Noisy-le-Sec
Noisy-Le-Sec bénéficie d'un climat francilien typique (12,5°C de moyenne) et d'une connexion remarquable : gare SNCF en ville (0,9 km), TGV Paris Est à 7 km et aéroport du Bourget à 9 km. La commune offre une gamme complète de services avec 1 756 équipements, dont 163 commerces et 193 établissements de santé. Le cadre urbain est dense, avec un patrimoine limité (1 monument historique) et des risques naturels identifiés (9 risques, 13 arrêtés catastrophes naturelles). La connectivité numérique est très bonne (fibre à 90,6 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 50 m², comptez environ 175 800 € (3 516 €/m²). Une maison de 80 m² demandera un budget médian de 340 000 € (4 250 €/m²). Les prix varient sensiblement : 25 % des biens se vendent sous 2 920 €/m² et 25 % au-dessus de 4 745 €/m². Le délai de vente peut être affecté par le taux de vacance (5,6 %) et le contexte de baisse des prix (-4,4 %).
À qui s'adresse Noisy-Le-Sec ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs (âge médian 35,3 ans) recherchant un pied-à-terre bien relié à Paris à prix contenu. Les familles peuvent y trouver des maisons, mais l'offre est limitée (17,7 % du parc). Les investisseurs visant la rentabilité locative brute y sont également actifs, attirés par une demande locative structurelle.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Excellente desserte ferroviaire (gare en ville, TGV proche)
- Équipements et services nombreux (1 756 au total)
- Dynamisme démographique (+10,7 % en 10 ans)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante)
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (9 102 hab/km²)
- Taux de chômage local élevé (16,3 %) et revenu médian bas
- Présence de risques naturels et exposition au bruit (aéroport proche)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Noisy-Le-Sec est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Noisy-le-Sec
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne et 684 mm de pluie par an.
- Parc composé à 82,3 % d'appartements, les maisons sont rares.
- 11,7 % de passoires thermiques (F/G), risque réglementaire élevé.
- Proximité TGV Paris Est à 7 km et gare locale à 0,9 km.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Noisy-le-Sec
Quel budget pour acheter une maison à Noisy-Le-Sec ?
Le prix médian des maisons est de 4 250 €/m². Pour une surface de 100 m², le budget médian approche 425 000 €. Seulement 17,7 % du parc est constitué de maisons, ce qui limite l'offre.
Noisy-Le-Sec est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune dispose de sa propre gare (0,9 km du centre) et est proche de la gare TGV Paris Est (7 km). L'aéroport du Bourget est à 8,9 km. 346 équipements de transport sont recensés.
Quelle est la qualité du parc immobilier à Noisy-Le-Sec ?
Le parc est plutôt récent (17,3 % construit après 2006) et la classe énergétique dominante est C (211 kWh/m²/an). Cependant, 11,7 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Vous envisagez d'acheter à Noisy-le-Sec ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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