01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 274 logements dont 7 343 résidences principales, 271 résidences secondaires et 660 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 343 | 88,7 % |
| Résidences secondaires | 271 | 3,3 % |
| Logements vacants | 660 | 8,0 % |
Le graphique détaille la structure des 8 274 logements: 89 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 298 | 4,1 % |
| 1919-1945 | 555 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 2 318 | 31,9 % |
| 1971-1990 | 2 373 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 988 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 731 | 10,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 948 | 12,9 % |
| 2 pièces | 1 014 | 13,8 % |
| 3 pièces | 1 243 | 16,9 % |
| 4 pièces | 1 220 | 16,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 917 | 39,7 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 40 % de logements de cinq pièces ou plus et 27 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 082 | 7 666 | 8 274 |
| Rés. principales | 6 591 | 6 955 | 7 343 |
| Rés. secondaires | 94 | 180 | 271 |
| Vacants | 398 | 531 | 660 |
La part de propriétaires atteint 36,4 % à Chevilly-Larue, commune de 19 826 hab. à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 480 | 61,0 % |
| Locataires (privé) | 2 478 | 33,7 % |
| Locataires HLM | 219 | 3,0 % |
| Logés gratuitement | 166 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 61,0 % de propriétaires face à 36,7 % de locataires (dont 3 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 876 | 52,8 % |
| Fioul | 738 | 10,1 % |
| Électricité | 2 530 | 34,5 % |
| Gaz bouteille | 28 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 171 | 2,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 53 %. électricité pèse 34 %, fioul 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 111 |
| 2 à 4 ans | 1 643 |
| 5 à 9 ans | 1 110 |
| 10 ans ou plus | 3 479 |
| Total ménages | 7 343 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 462 |
| Sous-occupation modérée | 1 291 |
| Sous-occupation accentuée | 1 159 |
| Suroccupation modérée | 1 165 |
| Suroccupation accentuée | 50 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 438 | 19,6 % |
| 1 voiture | 3 650 | 49,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 256 | 30,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 20 % sans voiture, 50 % à une voiture et 31 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 76,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 207 | 3 483 | 457 | 267 |
| 1975 | 4 554 | 4 179 | 194 | 181 |
| 1982 | 5 233 | 4 648 | 250 | 335 |
| 1990 | 5 852 | 5 208 | 291 | 353 |
| 1999 | 6 930 | 6 231 | 336 | 363 |
| 2006 | 6 958 | 6 557 | 83 | 319 |
| 2011 | 7 082 | 6 591 | 94 | 398 |
| 2016 | 7 666 | 6 955 | 180 | 531 |
| 2022 | 8 274 | 7 343 | 271 | 660 |
Trajectoire de long terme: 4 207 logements en 1968, 8 274 en 2022 (+97 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 686 | 681 | 597 | 736 | 830 | 428 |
| Dont vacants > 2 ans | 89 | 92 | 76 | 71 | 107 | 153 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 35 | 0,8 % |
| Classe B | 86 | 1,9 % |
| Classe C | 1 260 | 28,3 % |
| Classe D | 1 764 | 39,6 % |
| Classe E | 792 | 17,8 % |
| Classe F | 309 | 6,9 % |
| Classe G | 209 | 4,7 % |
Le graphique décompose les 4 455 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en D, 31 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 596 | 13,4 % |
| Classe B | 1 122 | 25,2 % |
| Classe C | 878 | 19,7 % |
| Classe D | 1 099 | 24,7 % |
| Classe E | 440 | 9,9 % |
| Classe F | 207 | 4,6 % |
| Classe G | 113 | 2,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (25 %), et 58 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 292 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 271 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 180 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 137 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 137 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 292 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 32 |
| Classe B | 10 | 76 |
| Classe C | 115 | 1 145 |
| Classe D | 289 | 1 475 |
| Classe E | 222 | 570 |
| Classe F | 102 | 207 |
| Classe G | 93 | 116 |
Performance comparée: maisons classées D (266), appartements classés D (222), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 274 |
| T2 | 163 |
| T3 | 207 |
| T4 | 144 |
| T5+ | 77 |
Faut-il investir à Orsay en 2026 ?
Integree a la Communaute Paris-Saclay, Orsay beneficie d'un dynamisme economique et d'une demographie positive. Le marche immobilier local, apres une periode de hausse, traverse une phase de correction. Faut-il y voir une opportunite d'investissement en 2026 ?
Avec une attractivite territoriale classee dans le top 20 % national, Orsay affiche des indicateurs solides malgre une correction recente de 9,4 %.
Verdict
➤ Investir a Orsay en 2026 demande de viser le rendement locatif en ciblant les appartements, avec un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Attractivite territoriale tres elevee (IAT 8/10)
- ✓ Rendement locatif correct (5,4 % brut)
- ✓ Correction recente de -9,4 % : point d'entree potentiel
- ⚠ Accessibilite faible : marche porte par l'exterieur
- ⚠ Variation annuelle negative importante
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Classee dans le top 20 % des communes francaises pour son attractivite territoriale.
- Son prix median est equivalent a celui de Juvisy-sur-Orge, mais inferieur de 15 % a Chevilly-Larue, dans le meme departement.
- Avec un rendement locatif brut de 5,4 %, Orsay surpasse les grandes metropoles comme Paris (environ 3 %).
Analyse du marché immobilier à Orsay
Le marché immobilier d'Orsay affiche une pression notable (IPI 7,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Orsay
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobiliere tres elevee (7,9/10) indique un marche tendu ou la negociation est serree et les bonnes opportunites rares.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobiliere tres elevee (7,9/10) indique un marche tendu ou la negociation est serree et les bonnes opportunites rares.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilite faible (2,3/10) revele que les prix ont depasse la capacite d'achat locale, ce qui peut peser sur la liquidite a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilite faible (2,3/10) revele que les prix ont depasse la capacite d'achat locale, ce qui peut peser sur la liquidite a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunite locative elevee (5,7/10) confirme une demande locative soutenue, favorable a un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunite locative elevee (5,7/10) confirme une demande locative soutenue, favorable a un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique moderee (5,2/10) suggere un marche locatif principalement annuel, avec peu de potentiel saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique moderee (5,2/10) suggere un marche locatif principalement annuel, avec peu de potentiel saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4253,0 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 64/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2062,3 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,1 — Percentile dept : 14/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 55/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 39,0 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 64/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4253,0 — Percentile dept : 6/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2062,3 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Orsay : opportunités et risques
L'investissement locatif a Orsay presente un profil de rendement correct, avec 5,4 % brut pour les appartements d'apres la carte des loyers. Neanmoins, la taxe fonciere elevee (46 %) et un taux de vacance de 8 % reduisent le rendement net estime a environ 3,2 %. L'effort residuel apres loyer est faible pour un appartement type, rendant l'operation viable.
Le risque principal reside dans la faible accessibilite locale (IAI 2,3/10), le marche etant porte par des acquereurs externes au revenu median local (33 200 €). Cette dependance peut fragiliser la liquidite en cas de retournement conjoncturel. Par ailleurs, 11,3 % du parc est classe en passoires thermiques (F/G), imposant des travaux de renovation pour respecter les interdictions de location a venir.
La strategie la plus coherente est le locatif annuel en appartement, ciblant la demande etudiante et salariee liee a Paris-Saclay. La construction neuve recente (214 logements autorises en 2024) offre des produits aux normes, mais attention a la potentielle sur-offre locative dans certains secteurs. L'horizon doit etre moyen terme (5-10 ans) pour absorber la volatilite recente et beneficier de la dynamique intercommunale.
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Données du marché immobilier à Orsay
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Orsay s'etablit a 4 220 €/m² en 2024, en repli de 9,4 % sur un an selon les donnees DVF. Cette correction fait suite a un pic a 4 760 €/m² en 2022, effacant les gains de la periode de surchauffe post-pandemique. Le marche montre des signes de normalisation, avec un volume de transactions qui se contracte mais reste a un niveau soutenable (170 ventes).
La structure des ventes revele un equilibre entre maisons et appartements, mais avec un ecart de prix etroit. La surface mediane des appartements vendus (45 m²) indique une predominance de T2/T3, adaptes a la demande locative portee par les etudiants et jeunes actifs du cluster Paris-Saclay. La proximite de la gare TGV de Massy (6,1 km) et du reseau RER B via la gare d'Igny (5,6 km) constitue un atout majeur pour cette clientele.
En comparaison departementale, Orsay se positionne dans la fourchette moyenne-haute, nettement en deca des communes de l'Ouest parisien comme Viroflay (+82 %). Cet ecart de valorisation, combine a une attractivite territoriale tres elevee (IAT 8/10), suggere une potentialite de rattrapage a moyen terme, sous reserve d'une stabilisation des taux d'interet.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Orsay Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marche d'Orsay a connu une ascension soutenue entre 2020 et 2022, avec un prix median passant de 4 267 €/m² a 4 760 €/m², soit une hausse de 11,5 %. Cette dynamique a ete brisee en 2023-2024 par une correction de 9,4 %, ramenant le prix a 4 220 €/m². Cette baisse, superieure a la moyenne departementale, s'explique par le retour a la normale apres la surchauffe post-Covid. Pour un acheteur en 2026, cette correction ouvre une fenetre de negociation, d'autant que les indicateurs d'attractivite restent excellents. L'ecart de prix avec des voisines mieux cotees comme Chaville (+79 %) laisse entrevoir une marge de progression a moyen terme si la dynamique du territoire se maintient.
Évolution du marché immobilier d'Orsay
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 448 €/m² → 4 212 €/m² (-5,3 %), volume annuel actuel 180 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 180 transactions ont ete enregistrees a Orsay, un volume en baisse de 21 % par rapport a 2023, signe d'un ralentissement de l'activite. La repartition est equilibree entre maisons (99 ventes) et appartements (81 ventes). Le prix median des maisons (4 231 €/m²) est legerement inferieur a celui des appartements (4 200 €/m²), une specificite qui s'explique par la surface mediane plus importante des maisons (107 m²). Ce marche, bien que moins actif qu'en 2021-2022, reste liquide. Le caractere est desormais favorable a l'acheteur, avec une correction des prix et un temps de negociation potentiellement plus long. Les biens vendus sont typiquement des logements de taille moyenne, adaptes a une clientele de jeunes actifs ou de familles, en coherence avec le profil demographique jeune de la commune (age median de 37,7 ans).
Répartition des ventes
55,0 % de maisons et 45,0 % d'appartements parmi les 180 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (55,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 231 €/m² pour les maisons et 4 200 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 180 | 99 | 81 |
| Prix médian/m² | 4 212 € | 4 231 € | 4 200 € |
| Prix moyen/m² | 5 097 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 226 | 4 448 € |
| 2022 | 221 | 4 734 € |
| 2023 | 197 | 4 533 € |
| 2024 | 153 | 4 067 € |
| 2025 | 180 | 4 212 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Orsay est significative, avec 677 logements autorises sur les cinq dernieres annees, dont 214 pour la seule annee 2024. Cependant, la tendance est a la baisse (-12 % par rapport aux cinq annees precedentes), indiquant un ralentissement des projets neufs. Cette offre nouvelle, couplee a une croissance demographique moderee (+4,1 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre a court terme. La construction recente (10,1 % du parc post-2006) contribue a moderniser l'offre et a ameliorer la performance energetique globale, un atout face a la regeneration des passoires thermiques. Ces permis concernent principalement des operations dans le cadre de l'intercommunalite Paris-Saclay, confirmant l'attractivite persistante du territoire pour les promoteurs et la pression fonciere elevee (IPI 7,9/10).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 024 autorisations et 1 600 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 40 %.
Vacance longue durée à Orsay
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Orsay (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 453 logements ont été autorisés à à Orsay, +185 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Orsay
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orsay
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,00 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage d'un rendement brut de 5,4 % à un net d'environ 3,2 % sur un appartement intègre des coûts récurrents. La taxe foncière, avec un taux de 46,0 % à Orsay, en est le principal poste. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,0 %), les frais de gestion, de copropriété et un fonds travaux pour l'entretien, d'autant plus crucial avec un parc énergétique vieillissant.
Performance énergétique du parc à Orsay
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 455 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Orsay: classe D en tête, 11,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (228 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Le faible taux de passoires thermiques F/G (11,3 %) est rassurant. Néanmoins, l'acheteur doit anticiper : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés F et G dès 2025, puis des seuils plus stricts en 2028 et 2034. Un bien en D ou E nécessitera probablement des travaux de mise à niveau dans la durée.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) de moins de 45 m² sont les plus adaptés à la demande locative étudiante et jeune active, avec un loyer estimé à 19,6 €/m²/mois. Les maisons, à 17,8 €/m²/mois, intéressent les familles mais impliquent un investissement initial plus lourd. Le parc est relativement ancien (seulement 10,1 % construit après 2006), donc vigilance sur le DPE : 11,3 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), un risque réglementaire majeur.
Quelles zones cibler à Orsay ?
Le centre-bourg, autour de la gare d'Orsay-Ville et des commerces (161 équipements recensés), est le plus attractif pour la location. Les quartiers pavillonnaires périphériques conviennent aux locations familiales. La dynamique de construction neuve (214 logements autorisés en 2024) se concentre dans le cadre de Paris-Saclay, offrant des opportunités en VEFA avec dispositif Pinel, malgré une tendance à la baisse des autorisations (-12 % sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Orsay
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de 8 % déjà observé dans le parc. La dépendance à l'écosystème Paris-Saclay constitue une force mais aussi une vulnérabilité en cas de crise sectorielle. La loi Climat et Résilience impose la rénovation des passoires thermiques (228 kWh/m²/an de consommations moyennes) d'ici 2028, une charge potentielle. Enfin, la commune est soumise à un PPRI (inondation Yvette), à vérifier pour l'assurabilité.
Cas pratique : un investissement type à Orsay
Pour un appartement type de 45 m² à Orsay, l'investissement s'élève à environ 194 400 €. Avec un loyer médian de 19,6 €/m², il génère 882 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 5,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, vacance, gestion), le rendement net tombe autour de 3,2 %, nécessitant parfois un faible apport complémentaire de l'investisseur selon le financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Orsay
- Oublier la taxe foncière, élevée à 46,0 % à Orsay.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (8,0 %).
- Négliger le DPE et les futures interdictions de location.
- Surestimer les loyers en périphérie du centre ou des gares.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Orsay, porté par des acheteurs locaux et des salariés du plateau de Saclay, connaît une reprise traditionnelle en septembre et janvier, alignée sur la rentrée universitaire et les mutations professionnelles. L'automne est souvent propice aux transactions. Pour les vendeurs, éviter la période de la taxe foncière (octobre) peut être stratégique, certains acheteurs intégrant cette charge dans leur budget immédiat.
Le saviez-vous ?
- Orsay abrite un des 18 monuments historiques protégés de l'Essonne.
- L'âge médian de 37,7 ans est inférieur à la moyenne nationale.
- La dette communale s'élève à 948 € par habitant.
S'installer à Orsay : cadre de vie et logement
Orsay offre un cadre de vie tres bien equipe, avec 651 equipements recenses par l'INSEE, dont 214 services et 163 etablissements de sante. Cette densite de services, associee a la presence de 17 etablissements scolaires, en fait une commune familiale attractive, au sein de la Communaute Paris-Saclay. La fibre est deployee a 98,4 %, un atout decisif pour les teletravailleurs.
Le parc de logements est equilibre (48,7 % de maisons) et relativement jeune, avec seulement 11,7 % de constructions anterieures a 1945. Le territoire est cependant soumis a un Plan de Prevention des Risques d'Inondation (PPRI Yvette), une contrainte a verifier precisement avant tout achat. La commune a connu 16 arretes de catastrophe naturelle, principalement lies aux inondations.
Le profil demographique est jeune (age median de 37,7 ans) et actif, avec un taux de chomage de 7,5 % inferieur a la moyenne nationale. Cette vitalite, portee par l'ecosysteme economique et universitaire de Saclay, soutient une demande residentielle et locative structurellement solide, malgre la recente correction des prix.
Carte du marché immobilier à Orsay
Orsay et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Orsay
Avec une température moyenne annuelle de 11,3°C et 735 mm de précipitations, le climat d'Orsay est typique de l'Île-de-France, tempéré et sans extrêmes. Ce profil, avec des hivers modérés et des étés agréables, convient particulièrement aux familles et aux actifs recherchant un cadre de vie stable, proche des espaces verts de la vallée de l'Yvette, sans les contraintes d'un climat plus rigoureux.
À qui s'adresse Orsay ?
Orsay s'adresse principalement aux familles avec enfants, attirées par les écoles et la part élevée de maisons (48,7 %). Les jeunes actifs travaillant à Paris ou sur le plateau de Saclay y trouvent aussi leur compte, pourvu qu'ils acceptent un budget serré. Les retraités (22,6 % de 60 ans et plus) apprécient la tranquillité relative et les services de santé. La ville convient moins aux budgets modestes, le taux de pauvreté étant très bas (rang 37/43 dans sa catégorie).
Avantages et limites à Orsay
✓ Points forts
- Dynamisme lié au pôle Paris-Saclay et taux d'emploi de 66,4 %
- Desserte correcte avec gare TGV à 8 km et aéroport d'Orly proche
- Offre éducative complète avec 17 établissements scolaires
- Cadre de vie vert et équipements nombreux (651 au total)
- Parc immobilier majoritairement de bonne énergie (classe D dominante)
− À prendre en compte
- Prix élevés, surtout pour les maisons (13,5 ans de revenus médians)
- Risque d'inondation (PPRI Yvette) sur certains secteurs
- Marché en correction (-9,4 % sur un an), potentielle moins-value à court terme
Composition du parc immobilier à Orsay
8 274 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 000 maisons et 4 212 appartements à à Orsay.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc se partage presque à parts égales entre maisons (48,7 %) et appartements, signe d'une offre diversifiée. La forte proportion de propriétaires (61,0 %) et la faible part de résidences secondaires (3,3 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif et familial. Un taux de vacance de 8,0 % peut signaler quelques biens en attente de rénovation, mais globalement, cette composition dessine un territoire résidentiel stable et demandé.
Ancienneté du parc à Orsay
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 265 logements).
- Avant 1919 4,1 % 298 logts
- 1919-1945 7,6 % 555 logts
- 1946-1970 31,9 % 2 318 logts
- 1971-1990 32,7 % 2 373 logts
- 1991-2005 13,6 % 988 logts
- 2006-2019 10,1 % 731 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Orsay
651 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Orsay
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque identifié est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) actif sur l'Yvette. La sismicité est très faible et le radon faible. L'historique compte 16 arrêtés de catastrophe naturelle. Tout achat en fond de vallée ou près des cours d'eau doit impérativement intégrer une consultation du zonage réglementaire, qui peut imposer des contraintes constructives ou assurabilité spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Orsay
Une maison typique de 107 m² représente un investissement de 447 367 € hors frais. Cela équivaut à 13,5 années du revenu médian local (33 200 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux raisonnable, la mensualité hors assurance s'approche de 2 000 €, un effort important mais cohérent avec ce segment de marché familial.
Erreurs à éviter quand on achète à Orsay
- Faire une offre sans consulter le zonage du PPRI Yvette.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur le financement.
- Ne pas vérifier la présence de fibre (98,4 % de couverture).
- Ignorer les frais de copropriété dans le budget global.
Points clés à retenir à Orsay
- Prix médian : 4 220 €/m², en baisse de 9,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré, 11,3°C de moyenne et 735 mm de pluie.
- Écart minimal entre maison (4 231 €/m²) et appartement (4 200 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 46,0 %, impactant le rendement net.
- Parc de logements : 48,7 % de maisons, 61 % de propriétaires.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère prix majeur.
- Revenu médian local de 33 200 € pour un budget type de 447 367 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Orsay ?
À Orsay, au-delà de la surface, cinq facteurs pèsent lourd. La proximité de la gare d'Igny (5,6 km) ou de Massy TGV (6,1 km) est un premium pour les actifs. L'état général et le DPE sont cruciaux face à la réglementation future. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont clés. En appartement, l'étage et la vue comptent. Enfin, la proximité des 17 établissements scolaires et du centre-ville avec ses 161 commerces valorise un bien. Un bien rénové, bien situé et énergétique se vendra toujours avec une décote moindre.
Estimation indicative d'une maison à Orsay
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
429 624 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique, basée sur le prix médian de 4 200 €/m², ne capture pas les micro-marchés d'Orsay. Un professionnel local sait qu'un appartement près du campus de Paris-Saclay n'a pas la même valeur qu'un bien excentré. Il évalue l'impact réel d'un DPE E, l'état des communs en copropriété, ou la plus-value d'une rénovation qualitative. Son expertise permet aussi de cibler la fourchette de prix optimale pour attirer des acquéreurs sérieux et négocier en position de force, en s'appuyant sur des comparaisons précises et récentes.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer le prix médian du m² à un bien atypique.
- Oublier de valoriser la proximité des 17 écoles.
- Ne pas actualiser l'estimation malgré la baisse des prix.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un terrain en zone inondable.
Investir à Orsay : passer à l'action
L'analyse des donnees est une premiere etape, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, timing. Notre reseau de professionnels locaux vous aide a transformer ces insights en acquisition rentable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Orsay
Quel est le prix immobilier moyen a Orsay ?
Le prix median au metre carre est de 4 220 € en 2024. Pour un appartement type de 45 m², il faut compter environ 194 400 €, et 447 367 € pour une maison de 107 m².
Est-ce le bon moment pour investir a Orsay ?
La correction de 9,4 % en 2024 cree un point d'entree potentiel pour les investisseurs en locatif. Le rendement brut des appartements est de 5,4 %, mais l'accessibilite locale reste faible, signe d'un marche porte par l'exterieur.
Orsay est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Orsay est bien moins chere que les communes de l'Ouest parisien (ex: -79 % vs Chaville). Elle est comparable a Juvisy-sur-Orge, mais 15 % moins chere que Chevilly-Larue, pour une attractivite similaire.
Quel rendement locatif esperer a Orsay ?
Le loyer median est de 19,6 €/m²/mois pour un appartement, soit un rendement brut de 5,4 %. Apres charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net est estime a environ 3,2 %.
Quels sont les risques a connaître avant d'acheter a Orsay ?
Il faut verifier l'exposition aux inondations (PPRI Yvette) et l'etat du DPE (11,3 % de passoires). Le marche depend fortement de l'attractivite exterieure et a connu une baisse recente, indiquant une certaine volatilite.
Marché immobilier des communes voisines
Orsay affiche un prix median inferieur de 15 % a Chevilly-Larue pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier interessant a l'achat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Orsay.
Communes limitrophes d'Orsay
Orsay est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Orsay dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 4 212 €/m² observés en 2026. Dans l'Essonne, Orsay appartient au top 7 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian d'Orsay recule de -5,3 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 977 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,6 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Orsay — maisons à 4 231 €/m² pour 102 m² en surface médiane, appartements à 4 200 €/m² pour 46 m². Le bien médian (102 m² à 431 562 €) équivaut à 13,0 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Orsay: 19,6 €/m²/mois pour un appartement, 17,8 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (3,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Orsay: 1 453 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 291 par an. Typologie dominante des permis: les résidences (services, étudiantes, seniors), qui concentrent environ 58 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Orsay est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Sur le plan physique, la commune est sur un relief modérément vallonné, à 159 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.