Préfecture de la Dordogne au riche patrimoine, Périgueux combine l'animation d'une ville de services et la douceur de vivre du Périgord. Avec 29 055 habitants sur 10 km², elle offre une densité urbaine modérée. Le marché immobilier, en croissance, propose des opportunités variées, des appartements du centre aux maisons de bourg. Acheter ici, c'est opter pour un cadre de vie ancré dans l'histoire, avec un accès aisé à la nature et aux commodités, malgré un contexte économique local parfois fragile.
Carte du marché immobilier à Périgueux
Périgueux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Périgueux
20 766 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 71,2 % collectif, reflète son statut de ville préfecture. Seulement 35 % des habitants sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif actif et un potentiel de primo-accédants. Le taux de résidences secondaires (4,6 %) est faible, indiquant une faible pression touristique sur le marché résidentiel. Un logement vacant sur huit (11,8 %) suggère cependant une rotation ou des biens en attente de réhabilitation.
Évolution démographique à Périgueux
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Périgueux
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Périgueux
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 30,1 %
- Employés 18,7 %
- Autres sans activité professionnelle 17,6 %
- Professions intermédiaires 12,7 %
- Ouvriers 10,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Périgueux
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Périgueux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 286 logements).
- Avant 1919 15,0 % 2 599 logts
- 1919-1945 14,8 % 2 560 logts
- 1946-1970 25,7 % 4 445 logts
- 1971-1990 25,4 % 4 386 logts
- 1991-2005 10,3 % 1 772 logts
- 2006-2019 8,8 % 1 524 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Périgueux
1 697 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Périgueux
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Périgueux
Une maison de 94 m² (médian 176 720 €) représente 8,5 années du revenu médian local (20 740 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 850 €. À cela s'ajoutent les charges courantes et la taxe foncière de 73,75 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Périgueux
- Ne pas consulter les PPR (inondation, mouvements de terrain).
- Acheter sans vérifier la fibre (98,8 % éligible).
- Ignorer la composition du parc (71 % d'appartements).
- Sous-estimer le coût des travaux en rénovation.
Le saviez-vous ?
- Périgueux compte 45 monuments historiques protégés.
- Le taux de logements sociaux (21 %) y est deux fois plus élevé que la moyenne des villes moyennes.
- La ville a perdu 3,3 % de ses habitants en 5 ans, malgré la hausse des prix.
Performance énergétique du parc à Périgueux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 432 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine, avec une consommation moyenne de 189 kWh/m²/an. Seulement 5,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce parc relativement performant limite le risque réglementaire à court terme, mais la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores dès 2025. Vérifier le DPE reste crucial, surtout pour les biens anciens.
Risques naturels et géorisques à Périgueux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI AGGLOMERATION DE PERIGUEUX PPRN Approuvé approuvé le 06/02/2018
- PPRMVTA Périgueux PPRN Approuvé approuvé le 22/01/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est exposé à quelques risques naturels, principalement les inondations (PPRI de l'agglomération) et les mouvements de terrain (PPRMTVA). Dix-neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le radon est classé faible et la sismicité très faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives ou d'assurabilité pesant sur le bien.
Cadre de vie à Périgueux
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 13,4 °C et 915 mm de précipitations. La ville, bâtie à 110 m d'altitude, est traversée par l'Isle. Son patrimoine exceptionnel, avec 45 monuments historiques comme la cathédrale Saint-Front, lui vaut le label "Ville d'art et d'histoire". La connectivité est bonne : gare en centre-ville, accès à l'A89, aéroport à 8,3 km et couverture fibre à 98,8 %. Les services sont complets (1 697 équipements), notamment dans la santé (540 établissements). En revanche, la mobilité quotidienne peut nécessiter la voiture pour les communes alentour, et 9 risques naturels (inondation, mouvement de terrain) sont recensés, faisant l'objet de plans de prévention.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat de résidence principale, il faut compter environ 108 000 € pour un appartement type de 41 m² (2 647 €/m²) et 177 000 € pour une maison de 94 m² (1 880 €/m²). Ces prix médians cachent de fortes disparités : le premier quartile démarre à 1 682 €/m² et le troisième quartile atteint 4 803 €/m² pour les biens les plus prestigieux. Le délai de vente dépend de l'état et de la localisation. Les biens rénovés en centre-ville partent vite, tandis que les logements à rénover (près de 30 % du parc est antérieur à 1945) peuvent stagner.
À qui s'adresse Périgueux ?
Périgueux s'adresse en priorité aux ménages attachés au patrimoine et à une vie de province apaisée. Les jeunes actifs travaillant dans les services publics ou privés (taux d'emploi 60,5 %) y trouvent logement et animation. Les familles sont attirées par la diversité scolaire (44 établissements) et les espaces verts. Les retraités, représentant 30,3 % de la population, apprécient l'accès aux soins et le calme relatif. La ville convient moins aux chercheurs d'emploi, le taux de chômage y étant de 16,5 %, et à ceux qui privilégient une métropole très animée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (45 monuments protégés)
- Accès complet aux services (santé, éducation, commerces)
- Desserte correcte (gare, aéroport proche, autoroute)
- Prix d'entrée modérés par rapport à d'autres préfectures
- Cadre de vie vert, au cœur du Périgord
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,5 %), fragilisant l'économie locale
- Démographie en léger déclin (-3,3 % en 5 ans)
- Risques naturels (inondation) dans certains secteurs
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Périgueux est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Périgueux
- Climat doux : moyenne annuelle de 13,4 °C.
- Parc à 71 % collectif, majorité d'appartements.
- DPE majoritairement classe C, peu de passoires (5,7 %).
- 45 monuments historiques pour un cadre patrimonial.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Périgueux
Quel budget pour acheter une maison à Périgueux ?
Le prix médian d'une maison à Périgueux est de 1 880 €/m². Pour une surface médiane de 94 m², il faut prévoir un budget d'environ 177 000 €, hors frais de notaire.
Périgueux est-elle une ville agréable pour les familles ?
Oui, la ville compte 44 établissements scolaires et de nombreux équipements de sports et loisirs (94). Le parc de logements inclut 29 % de maisons, souvent avec jardin, dans les quartiers périphériques.
Quels sont les points noirs de la vie à Périgueux ?
Les principaux inconvénients sont le taux de chômage local élevé (16,5 %), une légère érosion démographique et la dépendance à la voiture pour certains déplacements, malgré un centre-ville piéton.
Vous envisagez d'acheter à Périgueux ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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