Avec un rendement brut estimé à 4,7 % pour les appartements et 6,7 % pour les maisons, Périgueux offre une rentabilité apparente correcte. Néanmoins, après déduction des charges courantes (vacance locative estimée à 8 %, gestion à 12 % et taxe foncière à 73,75 %), le rendement net tombe à environ 2,0 % et 2,9 %. L'investissement se justifie donc moins par le cash-flow immédiat que par une logique de valorisation à moyen terme, dans un marché en hausse de 9,2 %.
Indices immobiliers de Périgueux
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est dynamique, privilégiez une offre compétitive et une réactivité rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est dynamique, privilégiez une offre compétitive et une réactivité rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, la demande est largement portée par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, la demande est largement portée par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais les rendements nets sont érodés par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais les rendements nets sont érodés par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Faible pression touristique : la location saisonnière n'est pas un levier majeur, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleFaible pression touristique : la location saisonnière n'est pas un levier majeur, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Périgueux ?
Investir à Périgueux en 2026 suppose de jongler avec des signaux contradictoires. D'un côté, le rendement brut des maisons (6,7 %) et la hausse récente des prix suggèrent un potentiel. De l'autre, la taxe foncière élevée (73,75 %), la part non négligeable de passoires thermiques (5,7 %) et la faible accessibilité locale grèvent la rentabilité nette et la liquidité à la revente.
La stratégie la plus cohérente vise le locatif annuel en petit appartement, dont la demande est structurellement portée par la présence étudiante et administrative. Il faut impérativement intégrer dans le calcul le coût de la rénovation énergétique pour les biens anciens, le parc étant composé à 30 % de logements antérieurs à 1945. La loi Climat et Résilience rendra progressivement indécents les logements classés F ou G.
L'horizon doit être long terme. La décroissance démographique et la faible création d'emplois locaux limitent les perspectives de forte appréciation à court ou moyen terme. L'investissement se justifie alors par la recherche d'un rendement modeste mais régulier, couplé à l'acquisition d'un patrimoine dans une ville au cadre de vie qualitatif, bien desservie par la gare et la fibre à 98,8 %.
Profil locatif à Périgueux
La demande locative est structurée par la présence de 44 établissements scolaires et d'un pôle universitaire, attirant une population étudiante. Les jeunes actifs, avec un taux d'emploi de 60,5 %, et les familles recherchent des T2 et T3. Le vieillissement de la population (30,3 % de 60 ans et plus) crée aussi une demande pour des logements de plain-pied ou adaptés. La saisonnalité touristique, limitée (5 hébergements touristiques), a un impact marginal sur le marché locatif classique, orienté vers la résidence principale.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et petits appartements (surface médiane 41 m²) sont les plus liquides, avec une demande locative soutenue par les étudiants et les jeunes actifs. Les maisons avec jardin, plus rares (29 % du parc), conviennent aux familles. L'ancien constitue l'essentiel du stock, mais le neuf (612 logements autorisés sur 5 ans) offre une alternative sans travaux et aux DPE performants, cruciale face à la réglementation qui interdira la location des passoires thermiques (5,7 % du parc).
Quelles zones cibler à Périgueux ?
Le centre-ville historique et le secteur de la gare (à 0,7 km du centre) sont prisés pour leur accessibilité et leur animation. Les quartiers périphériques, comme ceux desservis par la ligne de bus structurante, offrent des prix d'acquisition plus modérés pour un loyer similaire. La proximité des équipements (94 sports et loisirs, 540 services de santé) est un levier de valorisation locative. Les zones en développement, notamment près du futur pôle d'échanges, présentent un potentiel de plus-value.
Performance énergétique du parc à Périgueux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 432 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Périgueux: la classe C domine, 5,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine, avec une consommation moyenne de 189 kWh/m²/an. Seulement 5,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce parc relativement performant limite le risque réglementaire à court terme, mais la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores dès 2025. Vérifier le DPE reste crucial, surtout pour les biens anciens.
Construction neuve à Périgueux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 612 logements autorisés à à Périgueux, dont 33 en 2024 (+38 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
612 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en hausse de 38 %. Ce volume modeste, à peine 33 logements en 2024, ne menace pas d'inonder le marché. Il confirme une attractivité résidentielle soutenue, notamment pour la construction neuve qui ne représente que 8,8 % du parc. Cette rareté relative de l'offre neuve soutient la valeur du bâti ancien bien entretenu.
Fourchettes de loyers à Périgueux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Périgueux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (73,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement brut annonce une performance théorique. Le net, inférieur de moitié environ, intègre les charges réelles. À Périgueux, la taxe foncière sur le bâti est de 73,75 %. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 11,8 %), les frais de gestion, les charges de copropriété et un budget travaux inévitable sur un parc où près de 30 % des logements sont antérieurs à 1945. Ces éléments expliquent l'écart significatif entre les deux indicateurs.
Calculateur de rendement à Périgueux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Périgueux ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Périgueux
Pour un appartement type de 41 m² (médian à 108 527 €), le loyer attendu est d'environ 422 €/mois (10,3 €/m²). Cela génère un rendement brut de 4,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, vacance, copropriété), l'effort net mensuel pour l'investisseur, une fois le crédit remboursé, peut devenir positif mais reste modeste les premières années.
Erreurs à éviter quand on investit à Périgueux
- Oublier la taxe foncière, élevée à 73,75 %.
- Négliger le taux de vacance de 11,8 %.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (10,4 €/m² maison).
- Omettre un audit DPE sur les biens anciens.
Le saviez-vous ?
- Périgueux compte 45 monuments historiques protégés.
- Le taux de logements sociaux (21 %) y est deux fois plus élevé que la moyenne des villes moyennes.
- La ville a perdu 3,3 % de ses habitants en 5 ans, malgré la hausse des prix.
Risques à connaître avant d'investir à Périgueux
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 11,8 % des logements sont vacants. Le taux de chômage élevé (16,5 %) peut fragiliser la solvabilité de certains locataires. La dépendance à la conjoncture économique locale, avec un tissu de 3 207 entreprises, impose une sélection rigoureuse des profils. Enfin, le risque réglementaire est réel : 30 % du parc est antérieur à 1945 et pourrait nécessiter des travaux de rénovation énergétique coûteux pour rester louable.
Simulation financière — appartement type 41 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. À Périgueux, avec un loyer médian de 10,3 €/m², l'effort résiduel (la différence entre les deux) peut être modéré. Pour un investissement viable, ce solde doit rester inférieur à 30 % de vos autres revenus. Un taux d'endettement global sous les 35 % est la règle des banques. Cette analyse révèle si le bien finance lui-même son achat ou nécessite un apport complémentaire.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Hausse des prix de 9,2 % en 2024
- Attractivité territoriale au-dessus de la moyenne
- Rendement brut des maisons à 6,7 %
− Points d'attention
- Accessibilité immobilière très faible
- Démographie en recul (-3,3 % en 10 ans)
- Taux de chômage élevé à 16,5 %
Notre verdict
Investir ici suppose de viser la plus-value à la revente plus que le rendement locatif mensuel. Privilégiez les petits appartements rénovés (classe DPE A à C) en centre-ville pour une clientèle étudiante ou de jeunes actifs. Évitez les passoires thermiques et les biens trop éloignés des services, sous peine de difficultés de location.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Périgueux
- Rendement brut maison : 6,7 %, le double de celui d'un appartement.
- Taxe foncière élevée à 73,75 % du revenu cadastral.
- Taux de vacance locative de 11,8 % à anticiper.
- Seulement 4,6 % de résidences secondaires, marché locatif résidentiel.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Périgueux
Quel rendement locatif net à Périgueux ?
Après charges, le rendement net estimé est d'environ 2,0 % pour un appartement et 2,9 % pour une maison. Ce calcul intègre la taxe foncière (73,75 %), la gestion et une vacance de 8 %.
Quel type de bien est le plus rentable pour investir à Périgueux ?
Les petits appartements (autour de 41 m²) offrent la meilleure liquidité. Leur prix au m² médian est de 2 647 € et ils répondent à une forte demande locative étudiante et de jeunes actifs.
Quels sont les risques de l'investissement locatif à Périgueux ?
Les risques majeurs sont la vacance (11,8 % du parc est vacant) et la nécessité de rénovation énergétique pour 5,7 % des logements classés F ou G, qui deviendront interdits à la location.
Vous envisagez d'investir à Périgueux ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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