Investir à Pertuis présente un profil de rentabilité modéré, avec des rendements bruts estimés à 4,5 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Ces chiffres, supérieurs à ceux du livret A, doivent être nuancés par des charges significatives : taxe foncière à 48,21 %, frais de gestion et un taux de vacance structurel lié au caractère résidentiel du marché. Le revenu médian local de 23 120 €/an guide la demande locative, principalement orientée vers les besoins en logement de longue durée.
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Pertuis ?
Investir à Pertuis se conçoit principalement en locatif annuel, porté par une demande de logement familial stable. Le rendement brut sur maisons (5,4 %) est plus attractif que sur appartements (4,5 %), en raison de loyers au mètre carré légèrement plus élevés et d'un prix d'acquisition inférieur. Ce différentiel de rentabilité brute, rare, mérite d'être exploité.
Attention toutefois au rendement net, qui sera érodé par une taxe foncière parmi les plus élevées du département à 48,21 %. Cette charge représente, pour une maison type, près d'un mois et demi de loyer perçu. La part modeste de passoires thermiques (7,5 %) limite en revanche le risque de travaux de rénovation énergétique coercitifs à court terme.
La stratégie de plus-value à long terme est crédible, soutenue par la progression continue des prix et la faible construction neuve. Cependant, elle dépendra de la capacité de la commune à inverser sa tendance démographique déclinante. Le faible taux de résidences secondaires (2,1 %) confirme que le marché est porté par des résidents principaux, offrant une certaine résilience.
Profil locatif à Pertuis
La demande locative est portée par plusieurs profils. Les jeunes actifs et familles, attirés par les 18 établissements scolaires et la desserte en services, recherchent des T2/T3. Les retraités (29,3 % des habitants) peuvent être demandeurs de logements sans étage, en centre-bourg. La présence d'une gare (1,2 km) et la proximité d'Aix-en-Provence (30 km) attirent aussi une population active mobile. La saisonnalité touristique, avec 6 hébergements et 1 camping, génère une demande courte durée marginale, le parc de résidences secondaires étant faible (2,1 %).
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et petits appartements (surface médiane 50 m²) en centre-ville ou près de la gare offrent la meilleure liquidité, avec des loyers estimés à 14,2 €/m²/mois. Les maisons de ville, majoritaires dans le parc, intéressent les familles (loyer 15,8 €/m²/mois). L'ancien domine (84,8 % du parc antérieur à 2006), impliquant une attention particulière au DPE : 7,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire et financier à anticiper.
Quelles zones cibler à Pertuis ?
Le centre historique, avec ses 9 monuments protégés, offre un cachet recherché mais des biens souvent anciens. Les quartiers périphériques, mieux desservis et plus récents, conviennent aux familles. La proximité immédiate de la gare de Pertuis et les axes routiers vers Aix sont des atouts pour la location. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve étant en repli (-6 % sur 5 ans). L'offre locative se partage entre le parc privé et un parc social représentant 10 % des logements.
Performance énergétique du parc à Pertuis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 944 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne avec une classe C dominante (198 kWh/m²/an) et seulement 7,5 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela limite le risque immédiat de travaux coûteux de rénovation énergétique. Néanmoins, avec 12,6 % du bâti antérieur à 1945, une vigilance reste de mise sur l'isolation. Les propriétaires de passoires doivent anticiper les interdictions de location prévues par la loi Climat (2028 pour les F/G) et les obligations de rénovation à moyen terme.
Construction neuve à Pertuis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 524 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-6 %). Seulement 51 logements sont prévus pour 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression à la hausse sur l'ancien, soutenant les prix. Cela confirme aussi les difficultés d'accès au foncier ou les contraintes réglementaires dans une commune déjà dense (330 hab/km²). Pour un acheteur, l'offre en neuf reste donc limitée.
Fourchettes de loyers à Pertuis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pertuis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se déduit du brut après déduction des frais récurrents. À Pertuis, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,21 %, un prélèvement significatif. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 7 % du loyer), la provision pour travaux (vieux parc : 12,6 % antérieur à 1945) et une marge pour la vacance locative. Cela explique l'écart entre un rendement brut annoncé à 5,4 % pour une maison et un net approximatif de 3,1 %. Le revenu locatif doit couvrir ces charges pour dégager une rentabilité.
Calculateur de rendement à Pertuis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Pertuis ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Pertuis
Pour un appartement type de 50 m² à Pertuis, le prix d'achat médian est d'environ 189 200 €. Avec un loyer estimé à 710 €/mois (14,2 €/m²), le rendement brut atteint 4,5 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net tombe à environ 2,6 %. Avec un crédit sur 20 ans et 10 % d'apport, l'effort mensuel résiduel peut être légèrement positif ou équilibré, sous réserve d'un taux d'emprunt favorable.
Erreurs à éviter quand on investit à Pertuis
- Négliger la taxe foncière, élevée à 48,21 % à Pertuis
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (14,2 €/m² pour un appartement)
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc parfois ancien
- Ne pas vérifier la classe DPE pour anticiper la loi Climat
Le saviez-vous ?
- Pertuis abrite 9 monuments historiques protégés, dont l'église Notre-Dame.
- La commune est la plus peuplée de sa catégorie dans le Vaucluse (19 548 hab.).
- Le taux de logements sociaux est de 10 %, proche de l'obligation légale.
Risques à connaître avant d'investir à Pertuis
Le principal risque est celui d'une vacance locative prolongée, dans un contexte où 8,8 % des logements sont vacants et le taux de chômage local atteint 11,9 %. La dépendance à l'économie locale est réelle. La saisonnalité touristique est faible, limitant les revenus complémentaires. Enfin, la future interdiction de location des passoires thermiques (DPE F/G) concerne 7,5 % du parc : un audit énergétique est impératif avant tout achat dans l'ancien. La taxe foncière, à 48,21 %, pèse sur le rendement net.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit permet d'évaluer l'effort mensuel réel après perception des loyers. Avec un rendement brut moyen de 4,5 % pour les appartements à Pertuis, l'effort résiduel après crédit peut être faible, voire positif, si l'apport est substantiel. Attention : intégrez toujours les charges (taxe foncière à 48,21 %, copropriété, gestion locative) pour obtenir le cash-flow réel. Ce calcul est crucial pour un investissement locatif durable, surtout avec un taux de vacance à considérer dans un marché où 8,8 % des logements sont vacants.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut intéressant sur maisons
- Confort de services exceptionnel (8,4/10)
- Parc de logements sociaux limité (10 %)
− Points d'attention
- Démographie en recul (-4,2 % en 5 ans)
- Fiscalité foncière élevée (48,21 %)
- Risques naturels multiples recensés
Notre verdict
Investir ici suppose une approche prudente et de moyen terme, visant la constitution d'un patrimoine plus qu'une rentabilité immédiate élevée. Privilégiez les appartements rénovés (DPE B/C) bien situés, pour attirer les actifs. Évitez les maisons énergivores en périphérie éloignée, plus difficiles à louer.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Pertuis
- Rendement brut appartement : 4,5 %, maison : 5,4 %
- Taxe foncière élevée à 48,21 % sur le bâti
- Taux de vacance à considérer (8,8 % de logements vacants)
- Loyer moyen appartement : 14,2 €/m²/mois
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Pertuis
Est-il rentable d'investir en location à Pertuis ?
Le rendement brut estimé est de 4,5 % pour un appartement et 5,4 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière à 48,21 %, gestion, vacance), le rendement net approche 2,6 % à 3,1 %, une performance modérée.
Quel type de bien privilégier pour la location à Pertuis ?
Les petits appartements (T2/T3) de moins de 60 m², bien isolés et situés près du centre ou de la gare, sont les plus liquides. Leur loyer moyen est estimé à 14,2 €/m²/mois.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Le risque de vacance (8,8 % des logements sont vacants), le coût de la taxe foncière (48,21 %) et la présence de passoires thermiques (7,5 % du parc) à rénover sont les trois points de vigilance majeurs.
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