01 Le parc de logements
Le parc comprend 630 logements dont 432 résidences principales, 81 résidences secondaires et 117 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 432 | 68,6 % |
| Résidences secondaires | 81 | 12,9 % |
| Logements vacants | 117 | 18,6 % |
Parmi les 630 logements du parc, 69 % assurent la fonction de résidence principale, contre 13 % de secondaires et 19 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 147 | 34,4 % |
| 1919-1945 | 67 | 15,7 % |
| 1946-1970 | 78 | 18,3 % |
| 1971-1990 | 71 | 16,6 % |
| 1991-2005 | 36 | 8,4 % |
| 2006-2019 | 28 | 6,6 % |
Structure du bâti par époque: 34 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (34 %), 7 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 1,2 % |
| 2 pièces | 28 | 6,5 % |
| 3 pièces | 84 | 19,5 % |
| 4 pièces | 113 | 26,2 % |
| 5 pièces ou plus | 201 | 46,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (47 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 616 | 646 | 630 |
| Rés. principales | 426 | 437 | 432 |
| Rés. secondaires | 128 | 122 | 81 |
| Vacants | 62 | 88 | 117 |
À Lye (15 km, 758 hab.), la part de propriétaires s'élève à 56,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 341 | 78,9 % |
| Locataires (privé) | 62 | 14,4 % |
| Locataires HLM | 24 | 5,6 % |
| Logés gratuitement | 5 | 1,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 79,0 %, locataires 19,9 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 0,7 % |
| Fioul | 66 | 15,3 % |
| Électricité | 166 | 38,4 % |
| Gaz bouteille | 29 | 6,7 % |
| Autre (bois…) | 168 | 38,9 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 39 %. électricité pèse 38 %, fioul 15 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 41 |
| 2 à 4 ans | 73 |
| 5 à 9 ans | 53 |
| 10 ans ou plus | 265 |
| Total ménages | 432 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 26 |
| Sous-occupation modérée | 119 |
| Sous-occupation accentuée | 128 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 37 | 8,6 % |
| 1 voiture | 219 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 176 | 40,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 9 % sans, 51 % à une voiture, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 493 | 382 | 57 | 54 |
| 1975 | 510 | 387 | 71 | 52 |
| 1982 | 537 | 381 | 100 | 56 |
| 1990 | 557 | 387 | 125 | 45 |
| 1999 | 552 | 388 | 103 | 61 |
| 2006 | 605 | 422 | 111 | 72 |
| 2011 | 616 | 426 | 128 | 62 |
| 2016 | 646 | 437 | 122 | 88 |
| 2022 | 630 | 432 | 81 | 117 |
Trajectoire de long terme: 493 logements en 1968, 630 en 2022 (+28 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 95 | 101 | 91 | 103 | 87 | 92 |
| Dont vacants > 2 ans | 60 | 64 | 54 | 58 | 54 | 67 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 1,5 % |
| Classe C | 20 | 15,0 % |
| Classe D | 43 | 32,3 % |
| Classe E | 38 | 28,6 % |
| Classe F | 19 | 14,3 % |
| Classe G | 11 | 8,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 17 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 9,8 % |
| Classe B | 57 | 42,9 % |
| Classe C | 23 | 17,3 % |
| Classe D | 11 | 8,3 % |
| Classe E | 15 | 11,3 % |
| Classe F | 10 | 7,5 % |
| Classe G | 4 | 3,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (43 %), et 70 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 267 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 277 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 218 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 187 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 169 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 82 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 277 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 19 | 1 |
| Classe D | 34 | 9 |
| Classe E | 25 | 13 |
| Classe F | 16 | 3 |
| Classe G | 10 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 250 kWh/m²/an côté maisons, E à 274 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 9 |
| T3 | 2 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Poulaines (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le recensement 2022 fait état de 117 logements vacants sur 630 à Poulaines (soit 18,6 %). La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 94,3 % de maisons individuelles (594 unités). Pour mémoire, Poulaines est caractéristique des communes du Val de Loire, dans un relief de plaine, à 109 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La structure d'occupation de Poulaines est caractéristique des communes de propriétaires (79,0 %). La part HLM atteint 5,6 % dans l'offre de résidences principales.
Le bâti de Poulaines est notablement ancien: 34,4 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. DPE: classe D dominante et 255 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 22,6 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (38,9 %).
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. 40,7 % des ménages de Poulaines disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique des communes du Val de Loire — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 109 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (432 résidences principales de Poulaines) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,7 %
- ✓ Correction des prix récente
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- Prix dans la moyenne du Indre (129ᵉ rang sur 241 communes)
Analyse du marché immobilier à Poulaines
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Poulaines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Poulaines s'établit à 974 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Poulaines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Poulaines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Poulaines évolue de +44,3 %, passant de 675 à 974 €/m²; 17 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 17 |
| Prix médian/m² | 974 € | 974 € |
| Prix moyen/m² | 1 148 € | |
| Surface médiane | – | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 20 | 675 € |
| 2022 | 23 | 860 € |
| 2023 | 17 | 938 € |
| 2024 | 15 | 1 043 € |
| 2025 | 17 | 974 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 20 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 30 autorisations pour 2 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Poulaines
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Poulaines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 11 logements ont été autorisés à à Poulaines, +175 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Poulaines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Poulaines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Poulaines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 133 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Poulaines: classe D en tête, 22,6 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Poulaines
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Poulaines : cadre de vie et logement
Poulaines compte 816 habitants, à 125 m d'altitude. Le climat local affiche 12,3 °C de moyenne annuelle et 696 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 37 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Poulaines
Poulaines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Poulaines
Composition du parc immobilier à Poulaines
630 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
594 maisons pour 34 appartements: le parc à Poulaines est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Poulaines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 427 logements).
- Avant 1919 34,4 % 147 logts
- 1919-1945 15,7 % 67 logts
- 1946-1970 18,3 % 78 logts
- 1971-1990 16,6 % 71 logts
- 1991-2005 8,4 % 36 logts
- 2006-2019 6,6 % 28 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Poulaines
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Poulaines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Poulaines
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
75 972 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Poulaines
Quel est le prix de l'immobilier à Poulaines ?
Le prix médian au m² à Poulaines est de 974 € (données DVF, 17 transactions). Pour une maison de 78 m² (surface médiane locale), compter environ 76 000 €.
Comment Poulaines se situe-t-elle dans le Indre ?
Poulaines se situe au 129ᵉ rang du Indre sur 241 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Poulaines ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Poulaines est de 7,7 % (loyer de 6,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Poulaines est-il énergétiquement dégradé ?
22,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Poulaines.
Communes limitrophes de Poulaines
Poulaines est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Poulaines se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 974 € sur la base de 17 transactions enregistrées en 2026.
Le marché de Poulaines connaît une hausse prononcée: +44,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 92 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -6,6 % du prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 974 €/m². Un bien type de 78 m² revient à environ 75 972 €, soit 3,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Poulaines: 9,1 €/m²/mois pour un appartement, 6,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 12,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (11 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (91 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Poulaines est caractéristique des communes du Val de Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 109 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.