01 Le parc de logements
Le parc comprend 19 320 logements dont 17 013 résidences principales, 640 résidences secondaires et 1 666 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 013 | 88,1 % |
| Résidences secondaires | 640 | 3,3 % |
| Logements vacants | 1 666 | 8,6 % |
Parmi les 19 320 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 480 | 8,8 % |
| 1919-1945 | 1 092 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 5 415 | 32,1 % |
| 1971-1990 | 5 597 | 33,2 % |
| 1991-2005 | 1 760 | 10,4 % |
| 2006-2019 | 1 513 | 9,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 056 | 6,2 % |
| 2 pièces | 2 731 | 16,1 % |
| 3 pièces | 4 661 | 27,4 % |
| 4 pièces | 4 728 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 3 838 | 22,6 % |
Distribution par taille: 22 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 18 106 | 18 727 | 19 320 |
| Rés. principales | 16 050 | 16 290 | 17 013 |
| Rés. secondaires | 387 | 625 | 640 |
| Vacants | 1 669 | 1 813 | 1 666 |
En comparaison, Caluire-et-Cuire (à 58 km) enregistre 49,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 243 | 36,7 % |
| Locataires (privé) | 4 815 | 28,3 % |
| Locataires HLM | 5 733 | 33,7 % |
| Logés gratuitement | 222 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 36,7 % de propriétaires occupants, 62,0 % de locataires et 34 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 822 | 75,4 % |
| Fioul | 396 | 2,3 % |
| Électricité | 3 214 | 18,9 % |
| Gaz bouteille | 54 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 526 | 3,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (75 %), suivi par électricité (19 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 798 |
| 2 à 4 ans | 4 195 |
| 5 à 9 ans | 3 245 |
| 10 ans ou plus | 6 776 |
| Total ménages | 17 013 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 370 |
| Sous-occupation modérée | 4 977 |
| Sous-occupation accentuée | 3 518 |
| Suroccupation modérée | 1 613 |
| Suroccupation accentuée | 92 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 488 | 20,5 % |
| 1 voiture | 9 680 | 56,9 % |
| 2 voitures ou plus | 3 845 | 22,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 21 % sans voiture, 57 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 48,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 533 | 10 962 | 226 | 345 |
| 1975 | 14 394 | 13 311 | 326 | 757 |
| 1982 | 15 973 | 14 313 | 445 | 1 215 |
| 1990 | 16 465 | 14 990 | 410 | 1 065 |
| 1999 | 17 165 | 15 378 | 352 | 1 435 |
| 2006 | 18 094 | 16 322 | 330 | 1 443 |
| 2011 | 18 106 | 16 050 | 387 | 1 669 |
| 2016 | 18 727 | 16 290 | 625 | 1 813 |
| 2022 | 19 320 | 17 013 | 640 | 1 666 |
Trajectoire de long terme: 11 533 logements en 1968, 19 320 en 2022 (+68 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 324 | 2 056 | 2 003 | 2 127 | 2 036 | 1 329 |
| Dont vacants > 2 ans | 701 | 648 | 611 | 565 | 581 | 660 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 0,3 % |
| Classe B | 306 | 2,3 % |
| Classe C | 4 828 | 35,9 % |
| Classe D | 5 339 | 39,6 % |
| Classe E | 2 234 | 16,6 % |
| Classe F | 522 | 3,9 % |
| Classe G | 201 | 1,5 % |
Distribution DPE sur 13 466 diagnostics: la majorité se situe en classe D (40 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 945 | 7,0 % |
| Classe B | 2 102 | 15,6 % |
| Classe C | 6 954 | 51,6 % |
| Classe D | 2 309 | 17,1 % |
| Classe E | 806 | 6,0 % |
| Classe F | 288 | 2,1 % |
| Classe G | 62 | 0,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (52 %), et 74 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 224 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 224 kWh/m²/an, contre 116 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 107 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 2 |
| Classe B | 66 | 240 |
| Classe C | 365 | 4 463 |
| Classe D | 427 | 4 912 |
| Classe E | 177 | 2 057 |
| Classe F | 92 | 430 |
| Classe G | 54 | 147 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (202 kWh/m²/an) et appartements en classe D (203).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 263 |
| T2 | 1 209 |
| T3 | 2 355 |
| T4 | 2 138 |
| T5+ | 510 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mâcon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Mâcon est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Saône-et-Loire. (sur 563 communes) Voir le classement
Résumé
La commune compte 19 320 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (88,1 %). Profil très urbain: l'appartement (à 78,0 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (22,0 %). Ancrage local: la commune est au cœur du tissu bourguignon, à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Mâcon se distingue par un parc majoritairement locatif (62,0 %). 33,7 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Côté SRU, le compte est bon: 41,8 % en place pour 20,0 % requis.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 8,8 % du parc date d'avant 1919, 9,0 % d'après 2006. Le parc de Mâcon cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 203 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (75,4 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +3,2 % à son parc résidentiel. 20,5 % des ménages de Mâcon n'ont pas de voiture, 22,6 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Mâcon est au cœur du tissu bourguignon. Sur le plan physique, la commune est à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 17 013 résidences principales de Mâcon et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Mâcon en 2026 ?
Porte sud de la Bourgogne, Mâcon capitalise sur sa position de carrefour, sa gare TGV et son dynamisme démographique pour attirer les investisseurs. Son marché immobilier, après une nette revalorisation post-Covid, affiche aujourd'hui un prix médian stable autour de 1 950 €/m². Le verdict pour 2026 repose sur cet équilibre entre attractivité et accessibilité dégradée.
Avec une attractivité territoriale classée dans le top 20 % des villes de la région, Mâcon offre un rendement locatif solide, mais son accessibilité s’est fortement dégradée.
Verdict
➤ Investir à Mâcon est pertinent pour l'investisseur locatif aguerri, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut solide (7 % en appartement)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (indice 8,9/10)
- ✓ Dynamique démographique positive (+4 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (indice 0,5/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 16,1 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global (1 948 €/m²) nettement inférieur à la moyenne nationale.
- Un marché 21 % plus accessible que Bourg-en-Bresse, la ville comparable voisine.
- Un rendement locatif brut (7 %) qui double celui des grandes métropoles comme Lyon.
Analyse du marché immobilier à Mâcon
Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mâcon : opportunités et risques
Investir à Mâcon en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 7 % est robuste, et la demande locative est soutenue par une population jeune (37,5 % de moins de 30 ans) et un taux de propriétaires occupants relativement faible (36,7 %). La proximité de la gare TGV et la densité des services (ICS à 8,6/10) renforcent l'attractivité des biens bien placés.
Il faut cependant intégrer des charges réelles qui grèvent la rentabilité nette. La taxe foncière s'élève à 46,88 %, et le parc, bien que peu passoire (5,4 % de logements F/G), est ancien à 15,3 % : des travaux de rénovation énergétique peuvent être nécessaires pour se conformer à la loi Climat. La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 16,1 %, impose aussi une sélection rigoureuse des locataires.
La stratégie gagnante consiste donc à privilégier les appartements de deux-pièces, rénovés ou nécessitant peu de travaux, dans les secteurs bien desservis et proches des commerces. L'horizon doit être au minimum du moyen terme pour espérer une plus-value, le marché ayant déjà intégré une large part de sa revalorisation.
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Données du marché immobilier à Mâcon
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le prix médian immobilier à Mâcon a franchi le seuil des 1 948 €/m², en hausse de 1,2 % sur un an. Cette stabilité masque une réalité à deux vitesses : un marché des appartements, très actif et porté par la location, et un marché des maisons, plus confidentiel et cher. 82 % des 486 transactions concernent des appartements, souvent de taille modeste (63 m² en médiane), ce qui dessine un profil d'acheteur majoritairement investisseur.
Comparé aux villes de profil similaire, l'écart de valorisation reste un atout. Mâcon est 51 % moins chère que Villefranche-sur-Saône, pourtant située dans la même région et bénéficiant d'une attractivité comparable. Cet écart constitue une marge de progression potentielle, surtout si la dynamique démographique positive (+5,5 % en 10 ans) se poursuit.
Néanmoins, cette attractivité a un coût : l'accessibilité pour les résidents locaux est rompue. L'indice IAI de 0,5/10 et les 10,9 années de revenu nécessaires pour acheter une maison en témoignent crûment. Le marché est désormais tiré par des acheteurs externes, ce qui introduit une dépendance et une fragilité en cas de retournement économique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mâcon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Mâcon a progressé de 15,8 %, passant de 1 682 €/m² en 2020 à 1 948 €/m² en 2024. Cette hausse s'est concentrée entre 2021 et 2022 (+16,6 %), suivie d'une stabilisation en 2023 et d'une légère reprise en 2024 (+1,2 %). Les maisons (2 329 €/m²) restent plus chères que les appartements (1 772 €/m²), mais l'écart se resserre. Comparée à ses voisines comme Bourg-en-Bresse ou Villefranche-sur-Saône, Mâcon conserve un important différentiel de prix, offrant un point d'entrée relatif attractif malgré la hausse. Pour un acheteur en 2026, le marché semble avoir absorbé le choc inflationniste et entrer dans une phase de consolidation.
Évolution du marché immobilier de Mâcon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 523 €/m² → 1 895 €/m² (+24,4 %), volume annuel actuel 486 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Mâcon est très liquide, avec 486 transactions enregistrées en 2024. Il est massivement orienté vers la vente d'appartements (374 ventes, soit 82 % du total), reflétant une demande locative forte et un parc adapté aux jeunes actifs et aux petites familles. Les maisons, moins nombreuses à la vente (112 transactions), voient leur prix médian dépasser les 2 100 €/m². La baisse du volume total des transactions depuis le pic de 2022 (883 ventes) est un signal de normalisation après la frénésie post-Covid, et pourrait indiquer un marché qui passe progressivement en faveur de l'acheteur, avec plus de temps pour la négociation.
Répartition des ventes
23,0 % de maisons et 77,0 % d'appartements parmi les 486 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 23,0 % de maisons et 77,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 486 | 112 | 374 |
| Prix médian/m² | 1 895 € | 2 329 € | 1 772 € |
| Prix moyen/m² | 2 250 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 687 | 1 523 € |
| 2022 | 670 | 1 718 € |
| 2023 | 535 | 1 801 € |
| 2024 | 458 | 1 779 € |
| 2025 | 486 | 1 895 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mâcon est soutenue, avec 789 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de 18 %. Cette accélération répond à une pression démographique tangible (+4 % d'habitants en 5 ans) et à une attractivité résidentielle confirmée. Le rythme d'environ 150 logements par an, couplé à un faible taux de logements vacants (8,6 %), limite pour l'instant le risque de sur-offre. Cette construction se concentre probablement dans les zones en renouvellement ou en extension de l'agglomération, cherchant à capter la demande de ménages attirés par les services nombreux de la ville et sa desserte TGV.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 222 logements autorisés cumulés, 2 678 commencés: la dynamique récente affiche 278 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Mâcon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mâcon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 640 logements autorisés à à Mâcon, dont 139 en 2025 (-17 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Mâcon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mâcon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges réelles. À Mâcon, la taxe foncière sur le bâti atteint 46,88 %, un prélèvement conséquent. Il faut ensuite comptabiliser les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien, et une provision pour vacance, soit environ 1 mois de loyer par an. Dans un immeuble, les charges de copropriété viennent encore réduire la rentabilité finale, expliquant l'écart entre brut et net.
Performance énergétique du parc à Mâcon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 466 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Mâcon: la classe D domine, 5,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est D (204 kWh/m²/an). Seulement 5,4 % des logements sont classés F ou G, ce qui est inférieur aux moyennes régionales. Ce profil moyen implique que de nombreux biens nécessiteront des rénovations pour rester louables et vendables à terme, avec l'interdiction de location des passoires thermiques à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, c'est un critère de valorisation immédiat et un levier de négociation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, surtout les petits formats (studio, T2), offrent la meilleure liquidité et le rendement brut le plus élevé (7 %). Le parc ancien domine (15,3 % d'avant 1945), exigeant une vigilance sur le DPE : 5,4 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire avec la loi Climat. Le neuf (9 % du parc post-2006) attire par sa performance énergétique mais avec une rentabilité initiale souvent moindre. Les maisons, moins nombreuses, visent un public familial avec un rendement brut plus modéré de 5,2 %.
Quelles zones cibler à Mâcon ?
Le centre-ville historique, avec ses 26 monuments protégés, attire une clientèle locative recherchant la proximité des commerces (354 équipements) et des services. La périphérie, mieux dotée en maisons, convient aux familles. Les secteurs bien reliés à la gare de Mâcon (0,6 km du centre) ou à la sortie d'autoroute sont stratégiques pour les actifs mobiles. Les zones en développement, où 789 logements ont été autorisés en 5 ans, peuvent présenter un potentiel de plus-value, mais attention au risque de sur-offre temporaire.
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Risques à connaître avant d'investir à Mâcon
Le principal risque est la vacance locative, le taux de logements vacants s'élevant à 8,6 %. La dépendance à l'économie locale est réelle, avec un taux de chômage de 16,1 %. La saisonnalité touristique est modérée. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (204 kWh/m²/an). Enfin, la taxe foncière, à 46,88 %, grève significativement le rendement net, qui chute à 3-4 % selon les biens.
Cas pratique : un investissement type à Mâcon
Pour un appartement de 60 m² typique à Mâcon, comptez environ 111 000 € à l'achat. Loué 10,7 €/m², il génère 642 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 6,9 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4 %, dégageant un cash-flow mensuel modeste voire nul selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Mâcon
- Négliger la taxe foncière élevée (46,88 %).
- Tabler sur un loyer perçu 12 mois sur 12.
- Oublier les frais de copropriété dans l'ancien.
- Surévaluer le rendement net réel.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Mâcon connaît une activité accrue au printemps et à l'automne, périodes propices aux visites. L'été, ralenti par les vacances, peut offrir des opportunités de négociation. La vente en fin d'année permet à l'acheteur de régler sa première taxe foncière (due en septembre) au prorata temporis. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne en mars permet de capter les projets de rentrée.
Le saviez-vous ?
- Mâcon dispose de 26 monuments historiques protégés.
- 93,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La gare TGV n'est qu'à 4,7 km du centre-ville.
S'installer à Mâcon : cadre de vie et logement
S'installer à Mâcon, c'est choisir une ville moyenne au cadre de vie très complet, avec 1 816 équipements recensés par l'INSEE. Les résidents bénéficient d'une offre pléthorique en santé, services et commerces, le tout dans un environnement urbain maîtrisé. La connexion fibre est excellente (93,2 % du territoire), un atout pour les télétravailleurs.
La ville affiche un profil démographique équilibré, entre jeunesse et présence retraitée, et profite d'un climat tempéré. Il convient toutefois de se renseigner sur les 4 risques naturels recensés et les Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, qui peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité de certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Mâcon
Mâcon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mâcon
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et des précipitations de 834 mm, le climat de Mâcon est tempéré, sans excès. L'altitude modérée (210 m) limite les jours de gel sévère. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées, avec des hivers supportables et des étés chauds sans être écrasants, idéal pour profiter des bords de Saône et du patrimoine viticole environnant.
À qui s'adresse Mâcon ?
Mâcon s'adresse aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par des prix d'entrée abordables et la connexion TGV. Les familles y trouvent des services éducatifs complets (44 écoles) et un environnement verdoyant, malgré une offre limitée en maisons individuelles. Les retraités (27,1 % de la population) apprécient le calme relatif, le patrimoine et la densité de services de santé (461 équipements). En revanche, les chercheurs d'emploi pourraient être freinés par un taux de chômage local de 16,1 %, supérieur à la moyenne nationale.
Avantages et limites à Mâcon
✓ Points forts
- Prix au m² accessible (1948 €) vs villes voisines
- Connexion TGV exceptionnelle (Lyon en 35 min)
- Cadre de vie agréable entre Saône et vignobles
- Services très complets (1816 équipements)
- Dynamisme démographique (+4% en 5 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,1%)
- Offre limitée en maisons individuelles (22,2% du parc)
- Présence de risques naturels (PPR actifs)
Composition du parc immobilier à Mâcon
19 320 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (77,8 %) sur un total de 19 320 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements à Mâcon est majoritairement composé d'appartements (77,8 %), reflétant son statut de ville-centre. La part des propriétaires occupants (36,7 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Un taux de résidences secondaires faible (3,3 %) et un taux de vacance modéré (8,6 %) indiquent une pression résidentielle constante, portée par une démographie croissante (+4 % en 5 ans). Le marché est donc assez liquide, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs.
Ancienneté du parc à Mâcon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 857 logements).
- Avant 1919 8,8 % 1 480 logts
- 1919-1945 6,5 % 1 092 logts
- 1946-1970 32,1 % 5 415 logts
- 1971-1990 33,2 % 5 597 logts
- 1991-2005 10,4 % 1 760 logts
- 2006-2019 9,0 % 1 513 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Mâcon
1 816 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Mâcon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La sismicité et le risque radon sont classés faibles. En revanche, 18 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour inondations ou coulées de boue. Consulter le zonage du PPR en mairie est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance spécifiques, notamment près de la Saône ou des coteaux.
Cas pratique : un achat type à Mâcon
Une maison de 100 m² coûte environ 210 300 €, soit l'équivalent de près de 11 années du revenu médian local (19 320 €). Avec un apport de 10 % (21 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 105 €. Cela représente un taux d'effort de 57 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Mâcon
- Omettre de vérifier le zonage du PPR en mairie.
- Ignorer le DPE et le coût des travaux associés.
- Sous-estimer le budget notaire et frais d'agence.
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur.
Points clés à retenir à Mâcon
- Prix médian au m² stable à 1 948 € (+1,2 % en un an).
- Rendement brut locatif de 7,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne et 834 mm de pluie.
- Évolution démographique positive portant la demande.
- Maisons 2 329 €/m², appartements 1 772 €/m².
- Rendement net estimé autour de 4,0 % après charges.
- Parc à 77,8 % d'appartements, 22,2 % de maisons.
- Seulement 5,4 % de passoires thermiques (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mâcon ?
À Mâcon, la proximité immédiate de la gare (0,6 km) ou du centre-ville patrimonial (26 monuments historiques) peut majorer le prix au m² de 10 à 15 %. L'état du bien et sa performance énergétique sont devenus des critères décisifs. Un logement rénové avec un DPE B ou C se vend plus vite et plus cher. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur les vignes sont valorisantes. À l'inverse, un bien situé en zone très bruyante ou nécessitant d'importants travaux verra son prix plafonner, malgré une surface identique.
Estimation indicative d'une maison à Mâcon
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
181 920 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien vous prive d'une partie de votre capital, tandis que le surévaluer risque de le laisser en vente des mois, augmentant les coûts et les suspicions des acheteurs. Avec 8,6 % de logements vacants, la concurrence existe. Une estimation fine, qui intègre les spécificités mâconnaises comme la taxe foncière (46,88 %) ou l'attrait des biens rénovés, vous permet de fixer un prix juste et attractif. Cela optimise vos chances de vendre dans des délais raisonnables, surtout si votre bien présente des atouts face aux 789 nouveaux logements autorisés ces cinq dernières années.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un calcul automatique basé sur le prix médian (1 948 €/m²) ignore les nuances entre les micro-quartiers, comme la différence de prix entre le secteur de la gare TGV et le centre ancien. Un expert local connaît la valeur ajoutée d'une terrasse avec vue ou l'impact d'une copropriété tendue. Il évalue l'état réel, intégrant les travaux de mise aux normes. Son estimation crédibilise votre prix auprès des acheteurs et des banques, facilitant une négociation rapide avec des acquéreurs sérieux, essentiel dans un marché où 661 entreprises se créent chaque année.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m² de la ville.
- Oublier de valoriser une rénovation énergétique.
- Ne pas tenir compte de la vue ou de l'exposition.
- Comparer un bien rénové avec un bien à refaire.
Investir à Mâcon : passer à l'action
L'analyse des données DVF révèle des tendances, mais ne remplace pas la connaissance intime des rues et des immeubles. Pour transformer ce potentiel en investissement rentable, le choix du bien et la négociation sont décisifs. Un professionnel local est indispensable pour identifier les pépites et éviter les écueils.
Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité concrète dépend d'une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Mâcon grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique locale.
- Analyse basée sur les 606 ventes récentes
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mâcon
Quel est le prix immobilier moyen à Mâcon ?
Le prix médian global à Mâcon s'établit à 1 948 €/m² en 2024. Les appartements se négocient en médiane à 1 772 €/m², et les maisons à 2 329 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Mâcon ?
Le marché, après une forte hausse, entre en phase de stabilisation. Le moment est opportun pour les investisseurs locatifs visant un rendement brut correct (7 % en appartement), avec une sélection exigeante du bien.
Mâcon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Mâcon est nettement moins chère que ses voisines comparables : -21 % par rapport à Bourg-en-Bresse et -51 % par rapport à Villefranche-sur-Saône, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Mâcon ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,0 % pour un appartement et de 5,2 % pour une maison. Le loyer médian pour un appartement est de 10,7 €/m²/mois.
Quels sont les quartiers à privilégier à Mâcon ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville, de la gare et des nombreux services pour maximiser l'attractivité locative. Les zones en renouvellement, où la construction neuve est active, offrent aussi des opportunités.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 21 % à Bourg-en-Bresse et de 51 % à Villefranche-sur-Saône, Mâcon présente un effet de levier significatif pour des indicateurs locatifs similaires, créant une marge de plus-value attractive.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mâcon.
Communes limitrophes de Mâcon
Mâcon est entourée de 14 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 486 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 895 €/m² à Mâcon, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Mâcon a progressé de +24,4 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Sur l'ensemble de la période, 2 836 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,5 %.
Marché à dominante collective à Mâcon: 77,0 % d'appartements dans les transactions, à 1 772 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 223 584 €) équivaut à 11,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,7 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Mâcon: 640 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 128 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 66 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Mâcon s'interprète dans un contexte plus large — Mâcon est au cœur du tissu bourguignon, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.