01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 578 logements dont 1 231 résidences principales, 283 résidences secondaires et 64 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 231 | 78,0 % |
| Résidences secondaires | 283 | 17,9 % |
| Logements vacants | 64 | 4,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 78 % d'habitat permanent, 18 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 1 578.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 258 | 22,1 % |
| 1919-1945 | 91 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 133 | 11,4 % |
| 1971-1990 | 235 | 20,1 % |
| 1991-2005 | 277 | 23,7 % |
| 2006-2019 | 175 | 15,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,6 % |
| 2 pièces | 64 | 5,2 % |
| 3 pièces | 217 | 17,6 % |
| 4 pièces | 411 | 33,4 % |
| 5 pièces ou plus | 532 | 43,2 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 43 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 313 | 1 412 | 1 578 |
| Rés. principales | 1 042 | 1 117 | 1 231 |
| Rés. secondaires | 141 | 140 | 283 |
| Vacants | 130 | 155 | 64 |
À 14 km, Bassan (2 383 hab.) enregistre 63,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 876 | 71,2 % |
| Locataires (privé) | 305 | 24,8 % |
| Locataires HLM | 8 | 0,6 % |
| Logés gratuitement | 42 | 3,4 % |
La répartition du parc occupé: 71,2 % de propriétaires, 25,4 % de locataires, dont 1 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 81 | 6,6 % |
| Fioul | 103 | 8,4 % |
| Électricité | 870 | 70,7 % |
| Gaz bouteille | 16 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 161 | 13,1 % |
Le électricité équipe 71 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (13 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 165 |
| 2 à 4 ans | 260 |
| 5 à 9 ans | 205 |
| 10 ans ou plus | 601 |
| Total ménages | 1 231 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 165 |
| Sous-occupation modérée | 240 |
| Sous-occupation accentuée | 401 |
| Suroccupation modérée | 45 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 113 | 9,2 % |
| 1 voiture | 578 | 47,0 % |
| 2 voitures ou plus | 540 | 43,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 44 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 717 | 549 | 51 | 117 |
| 1975 | 796 | 549 | 60 | 187 |
| 1982 | 838 | 575 | 84 | 179 |
| 1990 | 925 | 643 | 112 | 170 |
| 1999 | 1 015 | 781 | 137 | 97 |
| 2006 | 1 253 | 991 | 146 | 116 |
| 2011 | 1 313 | 1 042 | 141 | 130 |
| 2016 | 1 412 | 1 117 | 140 | 155 |
| 2022 | 1 578 | 1 231 | 283 | 64 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 717 logements, le total atteint 1 578 en 2022 (+120 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 161 | 178 | 185 | 191 | 196 | 156 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 66 | 69 | 52 | 68 | 68 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 7,2 % |
| Classe B | 57 | 14,6 % |
| Classe C | 142 | 36,4 % |
| Classe D | 91 | 23,3 % |
| Classe E | 47 | 12,1 % |
| Classe F | 21 | 5,4 % |
| Classe G | 4 | 1,0 % |
La classe C domine avec 36 % des diagnostics, et 58 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 172 | 44,1 % |
| Classe B | 123 | 31,5 % |
| Classe C | 49 | 12,6 % |
| Classe D | 19 | 4,9 % |
| Classe E | 19 | 4,9 % |
| Classe F | 7 | 1,8 % |
| Classe G | 1 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 44 %, 88 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 199 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 118 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 111 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 64 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 199 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 64 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 5 |
| Classe B | 44 | 13 |
| Classe C | 115 | 27 |
| Classe D | 70 | 21 |
| Classe E | 43 | 4 |
| Classe F | 18 | 3 |
| Classe G | 4 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 171 kWh/m²/an côté maisons, C à 162 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 3 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Caux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 578 logements recensés à Caux, répartis entre 1 231 résidences principales, 283 secondaires et 64 vacants. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 90,9 % de maisons. À l'échelle locale, Caux est une commune du Languedoc méditerranéen, dans un relief de plaine, à 66 m d'altitude en moyenne, à 25 km du littoral languedocien — contexte utile pour lire le parc.
Caux présente un profil majoritairement propriétaire — 71,2 % des ménages possèdent leur résidence principale.
Le bâti de Caux s'étend d'un noyau historique (22,1 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (15,0 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 169 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (70,7 %).
Croissance observée du parc résidentiel de Caux: +11,8 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 43,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Caux est une commune du Languedoc méditerranéen. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 66 m d'altitude en moyenne, à 25 km du littoral languedocien — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (1 231 résidences principales de Caux) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Caux en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays biterrois, Caux combine une croissance démographique soutenue (+6,8 % en 5 ans) et une offre de services correcte pour un bourg de sa taille. Son marché immobilier, après un pic en 2022, offre aujourd'hui un point d'entrée revisité. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian inférieur de 15 % à celui de Roujan, Caux se positionne comme un marché intermédiaire offrant un compromis prix/attractivité dans l'Hérault.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle sur les maisons, à condition de bien sélectionner le bien et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -10,1 % sur 2023 : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique constructive forte : +117 % de permis
- ✓ Indice d'attractivité territoriale élevé (6,2/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian à 21 810 €
- ⚠ Parc ancien : 30 % d'avant 1945 et 6,5 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² reste inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Caux se situe légèrement au-dessus de la médiane départementale des bourgs de sa catégorie.
- Le rendement locatif des maisons (4,4 %) dépasse celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Caux
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Caux : opportunités et risques
Investir à Caux en 2026 suppose de privilégier la location annuelle de maisons. Le rendement brut de 4,4 % (net d'environ 2,7 % après charges) est correct en l'absence d'appartements, mais il est immédiatement rogné par une taxe foncière élevée à 42 %. D'après les données INSEE, le taux de chômage local (14,4 %) et le revenu médian modeste indiquent une fragilité économique : la demande locative est donc susceptible d'être plus volatile et sensible aux aléas.
Le potentiel de location saisonnière est quant à lui limité par un indice de pression touristique modéré (4,5/10) et un taux de résidences secondaires déjà conséquent (17,9 %). La stratégie gagnante consistera à cibler des maisons rénovées, bien isolées et proches des commodités (écoles, commerces) pour attirer des locataires en quête de stabilité. La forte dynamique de construction neuve (tendance +117 %) pourrait, à moyen terme, offrir une concurrence sur les loyers.
Néanmoins, l'indice d'opportunité territoriale élevé (5,9/10) et la croissance démographique soutenue (+7,3 % en 10 ans) constituent des indicateurs solides pour une stratégie de moyen terme. L'investisseur devra intégrer dans son plan financier un budget pour d'éventuels travaux de rénovation énergétique, particulièrement sur le parc ancien, afin de sécuriser la valeur et la louabilité du bien sur la durée.
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Données du marché immobilier à Caux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier caussinard présente un profil atypique dans le département, selon les données DVF 2024. Dominé à plus de 90 % par les maisons individuelles, il s'adresse prioritairement aux familles et aux primo-accédants, même si le revenu médian local (21 810 €) limite la solvabilité interne. L'attractivité est donc largement portée par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la proximité de Béziers, située à une vingtaine de kilomètres.
L'évolution des prix sur cinq ans révèle une forte sensibilité aux cycles nationaux. La hausse post-Covid a été spectaculaire, suivie d'une correction aussi nette en 2023. Cette volatilité, plus marquée qu'à Roujan ou Le Pouget, indique un marché liquide mais spéculatif, où le timing d'achat est crucial. La reprise modérée de 2024 (+7,7 %) semble consolider un nouveau palier.
La structure du parc, avec près de 30 % de logements construits avant 1945, impose une vigilance accrue sur l'état du bâti. Le taux de passoires thermiques (6,5 % classées F/G) est dans la moyenne, mais la future réglementation (interdiction de location des passoires) pèsera sur la valorisation des biens les moins performants. À l'inverse, les 15 % de logements post-2006 montrent un territoire en renouvellement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Caux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Caux ont connu une trajectoire en montagnes russes : après une hausse explosive de +47 % entre 2020 et 2021, portant le m² à 2 655 €, le marché s'est stabilisé en 2022 avant une correction significative de -10 % en 2023. La reprise de 2024 (+7,7 %) ramène le prix à 2 500 €/m², un niveau proche de 2021 mais inférieur au pic. Cette volatilité, plus marquée que chez certaines voisines comme Roujan, indique un marché réactif aux cycles économiques. Pour un acheteur en 2026, cela suggère une fenêtre d'opportunité après la correction, mais aussi la nécessité d'une vigilance accrue sur la valorisation du bien choisi.
Évolution du marché immobilier de Caux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 510 €/m² → 2 500 €/m² (-0,4 %), volume annuel actuel 49 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le scénario financier pour une maison médiane de 83 m² à 213 642 €, financée à 80 % sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, génère une mensualité hors assurance d'environ 1 30€. Le loyer médian de 9,5 €/m²/mois rapporterait 788 € par mois. L'effort net mensuel se situe donc autour de 320 €, pour un rendement brut de 4,4 %. Ce rendement est correct mais amputé par une taxe foncière élevée (42 %) et les charges de gestion. La viabilité du montage repose sur un apport personnel solide et une sélection rigoureuse pour minimiser les vacances locatives.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
98,0 % de maisons et 2,0 % d'appartements parmi les 49 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 98,0 % de maisons et 2,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 49 | 48 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 500 € | 2 513 € | 1 582 € |
| Prix moyen/m² | 2 964 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 50 | 2 510 € |
| 2022 | 64 | 2 476 € |
| 2023 | 62 | 2 029 € |
| 2024 | 34 | 2 546 € |
| 2025 | 49 | 2 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Caux est vigoureuse : 176 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de +117 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, portée par 33 permis délivrés en 2024 seule, répond à une pression démographique tangible. Elle témoigne de la confiance des promoteurs et de l'attractivité résidentielle de la commune. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement et une modernisation du parc, mais aussi un risque de concentration de l'offre neuve à moyen terme, pouvant exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien mal positionné.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 572 logements ont été autorisés et 444 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 78 %.
Vacance longue durée à Caux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Caux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Caux totalise 150 logements sur 5 ans, soit +43 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Caux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net à Caux (environ 2,7 % pour une maison) est amputé par des charges réelles. La taxe foncière, avec un taux de 41,99 % sur le bâti, en est le principal poste. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,1 %) et les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer). Dans ce parc composé à 90,9 % de maisons, les copropriétés sont rares, limitant ces charges. Prévoyez aussi un budget travaux, 29,9 % du parc étant antérieur à 1945.
Performance énergétique du parc à Caux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 390 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Caux est C, avec 6,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Caux affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 171 kWh/m²/an), meilleure que la moyenne nationale des logements anciens. Seulement 6,5 % des 367 biens diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme. Toutefois, près de 30 % du parc est antérieur à 1945 : ces biens nécessitent souvent des rénovations pour atteindre les futures normes (interdiction de location des passoires d’ici 2028-2034).
Calculateur de rendement à Caux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Caux
- Négliger la taxe foncière, élevée avec un taux de 41,99 %.
- Surestimer les loyers, le marché est à 9,5 €/m² pour une maison.
- Oublier de provisionner la vacance dans un parc où 4,1 % des logements sont vacants.
- Ne pas vérifier le DPE pour éviter les passoires thermiques (6,5 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Caux suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L’été peut être plus calme mais attire les acquéreurs en villégiature. L’automne (septembre-octobre) connaît un regain avant la trêve hivernale. Pour un vendeur, mettre son bien en marché au printemps maximise la visibilité. Pour un acheteur, l’hiver peut offrir moins de concurrence. Notez que la taxe foncière est payable en septembre.
Le saviez-vous ?
- Caux compte 4 monuments historiques protégés dans son patrimoine.
- L’âge médian des Caussinards est de 50,9 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- La dette communale est très faible, à 600 € par habitant en 2024.
S'installer à Caux : cadre de vie et logement
S'installer à Caux, c'est opter pour un rythme de vie paisible dans un bourg bien équipé. La commune dispose de 118 équipements recensés par l'INSEE, dont 9 commerces de proximité, 16 établissements de santé et 12 équipements sportifs, ce qui assure une autonomie quotidienne. La présence de deux écoles complète ce profil familial. La connexion numérique est correcte, avec 66 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour le télétravail.
Le territoire est marqué par un patrimoine historique notable (4 monuments classés) et un environnement viticole. La proximité de la gare TGV de Béziers (22,5 km) et de l'aéroport Béziers-Vias (21 km) ouvre sur la région et l'international. Il convient toutefois de noter l'existence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) sur la Peyne : la vérification de la localisation du bien par rapport aux zones inondables est une étape incontournable de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Caux
Caux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Caux
Avec une température moyenne annuelle de 15,3°C et seulement 667 mm de précipitations, Caux bénéficie d’un climat méditerranéen atténué, moins sec que la côte. L’altitude de 82 mètres modère les fortes chaleurs estivales. Ce climat doux et ensoleillé attire particulièrement les actifs travaillant dans le Bassin de Thau ou à Béziers, ainsi que les retraités en quête d’un cadre de vie apaisé, loin des excès du littoral. Les hivers sont doux, avec peu de jours de gel.
Composition du parc immobilier à Caux
1 578 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Caux est composé très majoritairement de maisons (90,9 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché de Caux est ultra-dominé par la maison individuelle (90,9 % du parc), reflétant un cadre de vie pavillonnaire et familial. La forte proportion de propriétaires-occupants (71,2 %) assure une stabilité et une implication des résidents. La part des résidences secondaires (17,9 %) indique un attrait pour une villégiature à l’année, sans pression touristique excessive. Le faible taux de logements vacants (4,1 %) et l’absence de logements sociaux indiquent un marché tendu, où l’offre neuve (15 % du parc post-2006) est absorbée.
Ancienneté du parc à Caux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 169 logements).
- Avant 1919 22,1 % 258 logts
- 1919-1945 7,8 % 91 logts
- 1946-1970 11,4 % 133 logts
- 1971-1990 20,1 % 235 logts
- 1991-2005 23,7 % 277 logts
- 2006-2019 15,0 % 175 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Caux
118 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Caux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié à Caux est l’inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la Peyne. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. La sismicité et le risque radon sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du dossier géorisques et du PPR en mairie est indispensable. Ces contraintes peuvent impacter l’assurabilité, la constructibilité et, à la marge, la valeur des biens en zone exposée. Une expertise juridique est recommandée.
Cas pratique : un achat type à Caux
Pour acquérir une maison familiale de 100 m² à Caux, au prix médian de 2 574 €/m², il faut budgéter 257 400 € hors frais de notaire. Cela représente environ 11,8 années de revenu médian local (21 810 €). Avec un apport de 10 % (25 740 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s’élève à environ 1 450 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Caux
- Oublier de consulter le PPR Inondation de la Peyne avant l’offre.
- Ne pas vérifier le raccordement fibre, disponible sur 59 % du territoire.
- Sous-estimer le budget rénovation pour les biens antérieurs à 1945 (29,9 % du parc).
- Négliger l’accessibilité réelle aux services (78 équipements de service).
Points clés à retenir à Caux
- Prix médian des maisons : 2 500 €/m² en 2024.
- Rendement brut moyen maison : 4,4 % (source DVF).
- Climat : température moyenne annuelle de 15,3°C.
- Marché tendu : seulement 4,1 % de logements vacants.
- Evolution annuelle des prix : +7,7 % sur un an.
- Taxe foncière 2024 : taux de 41,99 % sur le bâti.
- Parc immobilier : 90,9 % de maisons individuelles.
- Demande solide : population en hausse de +6,8 % en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Caux ?
À Caux, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs impactent la valeur. La surface habitable et la taille du terrain (la commune s’étend sur 25 km²) sont primordiales dans ce marché de maisons. L’état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc ancien à 29,9 %. La proximité des 9 commerces de proximité et des 2 établissements scolaires est un plus. L’exposition (sud, vue dégagée) et la tranquillité sont aussi valorisées. À l’inverse, la proximité immédiate du centre historique peut limiter le stationnement.
Estimation indicative d'une maison à Caux
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
237 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les outils automatiques. Il connaît la valeur réelle des micro-secteurs : la différence entre un quartier près des vignes et un autre desservi par la fibre (59 % du territoire). Il évalue justement l’état d’un bien ancien (30 % du parc date d’avant-guerre) et son potentiel de rénovation. Enfin, il maîtrise le profil des acheteurs (actifs de la CA Hérault-Méditerranée, retraités) et peut négocier avec des prospects sérieux, sécurisant et optimisant votre vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (2 574 €), sans pondération.
- Oublier de valoriser un terrain plus grand dans une commune de 25 km².
- Ne pas tenir compte de l’état énergétique du bien (DPE moyen C).
- Ignorer la dynamique de construction neuve (176 logements en 5 ans).
Investir à Caux : passer à l'action
Transformer cette analyse en acquisition réussie nécessite une expertise fine du terrain. Les prix et la demande varient d'une rue à l'autre. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier le bien qui correspond à votre stratégie et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Caux grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 37 ventes récentes à Caux
- Projection de valorisation selon votre secteur
- Mise en relation avec un expert du territoire
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caux
Quel est le prix moyen d'une maison à Caux ?
En 2024, le prix médian d'une maison à Caux était de 2 500 €/m², soit environ 213 000 € pour une surface médiane de 83 m². Les prix dans la fourchette centrale (50 % des transactions) s'échelonnent entre 1 774 et 3 018 €/m².
Le marché immobilier à Caux est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché a connu une forte hausse en 2021-2022, une baisse en 2023, et une reprise modérée de +7,7 % en 2024. Le prix médian de 2 500 €/m² reste ainsi inférieur au pic de 2022 (2 656 €/m²), offrant un point d'entrée relativement corrigé.
Caux est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Non, Caux est généralement moins chère que certaines voisines dynamiques. Son prix au m² est inférieur de 28 % à celui de Montblanc et de 4 % à Saint-Pargoire, mais supérieur de 15 % à celui de Roujan et de 21 % à celui du Pouget.
Est-ce intéressant d'investir en location à Caux ?
Pour les maisons, le rendement brut est de 4,4 %, ce qui est correct. Toutefois, le revenu médian local modeste (21 810 €) et la taxe foncière élevée (42 %) impactent le rendement net. Une sélection rigoureuse du bien est nécessaire.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Caux ?
Les principaux risques incluent l'exposition aux inondations (PPR actif sur la Peyne), la part importante de logements anciens pouvant nécessiter des rénovations, et un taux de chômage local élevé (14,4 %) qui fragilise la demande locative interne.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 8 % à Bassan et de 28 % à Montblanc, Caux présente un effet de levier intéressant pour acquérir des indicateurs similaires à moindre coût.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caux.
Résumé
Le prix médian au m² à Caux s'établit à 2 500 € sur 49 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 454 €/m²).
Le prix médian de Caux reste globalement stable sur la période 2021-2025. 259 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Typologie à dominante pavillonnaire: 98,0 % des ventes concernent des maisons, à 2 513 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Caux, un logement de 95 m² (238 735 €) représente 10,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Caux avoisinent 11,1 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,4 % pour un appartement (4,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 17,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Entre 2021 et 2025, 150 logements autorisés au permis de construire à Caux — un rythme moyen de 30 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 66 % des logements autorisés.
Côté contexte, Caux est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 25 km du littoral languedocien, dans un relief de plaine, à 66 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.