01 Le parc de logements
Le parc comprend 389 logements dont 199 résidences principales, 155 résidences secondaires et 36 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 199 | 51,2 % |
| Résidences secondaires | 155 | 39,8 % |
| Logements vacants | 36 | 9,3 % |
Parmi les 389 logements du parc, 51 % assurent la fonction de résidence principale, contre 40 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 39 | 20,0 % |
| 1919-1945 | 26 | 13,3 % |
| 1946-1970 | 38 | 19,5 % |
| 1971-1990 | 47 | 24,1 % |
| 1991-2005 | 20 | 10,3 % |
| 2006-2020 | 25 | 12,8 % |
Structure du bâti par époque: 20 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (24 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,0 % |
| 2 pièces | 13 | 6,5 % |
| 3 pièces | 46 | 23,1 % |
| 4 pièces | 68 | 34,2 % |
| 5 pièces ou plus | 70 | 35,2 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 362 | 376 | 389 |
| Rés. principales | 179 | 183 | 199 |
| Rés. secondaires | 160 | 170 | 155 |
| Vacants | 23 | 24 | 36 |
71,0 % de part de propriétaires à Corsavy, commune de population comparable à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 142 | 71,4 % |
| Locataires (privé) | 38 | 19,1 % |
| Locataires HLM | 8 | 4,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 5,0 % |
Occupation des résidences principales — 71,5 % appartiennent à leurs occupants, 23,3 % sont louées, avec 4 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 | 2,5 % |
| Fioul | 26 | 13,1 % |
| Électricité | 47 | 23,6 % |
| Gaz bouteille | 6 | 3,0 % |
| Autre (bois…) | 115 | 57,8 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 58 %. électricité pèse 24 %, fioul 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 21 |
| 2 à 4 ans | 40 |
| 5 à 9 ans | 39 |
| 10 ans ou plus | 98 |
| Total ménages | 199 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 |
| Sous-occupation modérée | 45 |
| Sous-occupation accentuée | 69 |
| Sous-occupation très accentuée | 55 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 | 6,5 % |
| 1 voiture | 111 | 55,8 % |
| 2 voitures ou plus | 75 | 37,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 56 % mono-motorisés, 38 % multi-motorisés. Par ailleurs, 63,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 264 | 172 | 52 | 40 |
| 1975 | 281 | 156 | 83 | 42 |
| 1982 | 324 | 160 | 101 | 63 |
| 1990 | 300 | 141 | 133 | 26 |
| 1999 | 342 | 164 | 118 | 60 |
| 2007 | 345 | 174 | 157 | 14 |
| 2012 | 362 | 179 | 160 | 23 |
| 2017 | 376 | 183 | 170 | 24 |
| 2023 | 389 | 199 | 155 | 36 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 264 logements à l'origine, 389 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 61 | 54 | 57 | 55 | 59 | 47 | 54 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 35 | 41 | 36 | 35 | 40 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 9 | 13,4 % |
| Classe D | 21 | 31,3 % |
| Classe E | 14 | 20,9 % |
| Classe F | 15 | 22,4 % |
| Classe G | 8 | 11,9 % |
Distribution DPE sur 67 diagnostics: la majorité se situe en classe D (31 %), avec 13 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 6,0 % |
| Classe B | 23 | 34,3 % |
| Classe C | 27 | 40,3 % |
| Classe D | 4 | 6,0 % |
| Classe E | 4 | 6,0 % |
| Classe F | 4 | 6,0 % |
| Classe G | 1 | 1,5 % |
Émissions CO₂: 40 % des logements relèvent de la classe C, 81 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 325 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 276 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 247 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 325 kWh/m²/an, contre 150 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 175 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 6 | 3 |
| Classe D | 17 | 4 |
| Classe E | 13 | 1 |
| Classe F | 14 | 1 |
| Classe G | 6 | 2 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 282 kWh/m²/an côté maisons, D à 276 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sahorre (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Sahorre est le petit village ayant le prix au m² le plus bas du département Pyrénées-Orientales. (sur 69 petits villages entre 100 et 500 habitants)
Résumé
Le parc de Sahorre est marqué par la villégiature — 155 résidences secondaires sur 389 logements (39,8 %). La maison individuelle domine très largement, avec 87,1 % du parc. La commune est dans la tradition catalane.
Avec 71,5 % de propriétaires et 23,3 % de locataires, Sahorre se range du côté des communes à majorité propriétaire. 4,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Entre héritage et modernité: 20,0 % de logements d'avant 1919 et 12,8 % postérieurs à 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 281 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 34,3 % — un enjeu de rénovation énergétique. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 57,8 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc de Sahorre entre 2017 et 2023 (+3,5 %). La motorisation des ménages est classique: 6,5 % sans voiture et 37,7 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Sahorre est dans la tradition catalane.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 199 résidences principales de Sahorre et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Sahorre affiche des prix parmi les plus accessibles du Pyrénées-Orientales (8ᵉ rang le moins élevé sur 223 communes).
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 27,2 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Pyrénées-Orientales (8ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Sahorre
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 27,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Sahorre
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sahorre s'établit à 556 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Sahorre fait partie du quart des communes les moins chères du Pyrénées-Orientales.
34,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 15,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sahorre Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Sahorre
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 556 €/m² pour 7 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 85,7 % des mutations, pour un prix médian de 634 €/m² (maisons) contre 439 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 6 | 1 |
| Prix médian/m² | 556 € | 634 € | 439 € |
| Prix moyen/m² | 846 € | ||
| Surface médiane | – | 67 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 1 078 € |
| 2022 | 8 | 1 685 € |
| 2023 | 8 | 1 281 € |
| 2024 | 4 | 1 279 € |
| 2025 | 7 | 556 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 34 autorisations et 24 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 71 %.
Vacance longue durée à Sahorre
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Sahorre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 7 logements autorisés à à Sahorre, dont 1 en 2025 (+17 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Sahorre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sahorre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Sahorre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 67 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Sahorre: la classe D domine, 34,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Sahorre
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Sahorre : cadre de vie et logement
Village rural de 401 habitants sur 14,88 km² (27 hab/km²), Sahorre offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 23 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Sahorre
Sahorre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sahorre
Composition du parc immobilier à Sahorre
389 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 88,1 % du parc à Sahorre, 11,9 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Sahorre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 195 logements).
- Avant 1919 20,0 % 39 logts
- 1919-1945 13,3 % 26 logts
- 1946-1970 19,5 % 38 logts
- 1971-1990 24,1 % 47 logts
- 1991-2005 10,3 % 20 logts
- 2006-2020 12,8 % 25 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Sahorre
23 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Sahorre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Sahorre
Pour une maison de 67 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
37 252 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sahorre
Quel est le prix de l'immobilier à Sahorre ?
Le prix médian au m² à Sahorre est de 556 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 67 m² (surface médiane locale), compter environ 42 000 €.
Comment Sahorre se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Sahorre figure parmi les communes les plus abordables du Pyrénées-Orientales : 216ᵉ rang sur 223, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Sahorre ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Sahorre est de 15,9 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Sahorre est-il énergétiquement dégradé ?
34,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sahorre.
Résumé
Côté prix, Sahorre est une commune accessible — 556 €/m² en médiane, -76,5 % par rapport à la médiane des Pyrénées-Orientales (2 363 €/m²). Sur 223 communes classées dans les Pyrénées-Orientales, Sahorre figure parmi les 3 % les moins chères au m².
Typologie à dominante pavillonnaire: 85,7 % des ventes concernent des maisons, à 634 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Sahorre, un logement de 67 m² (42 478 €) représente 2,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 8,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 27,2 % pour un appartement (15,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc local comporte 39,8 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 7 logements autorisés au total, soit 1 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Sahorre est dans la tradition catalane.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).