01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 530 logements dont 14 567 résidences principales, 378 résidences secondaires et 585 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 567 | 93,8 % |
| Résidences secondaires | 378 | 2,4 % |
| Logements vacants | 585 | 3,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 15 530 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 196 | 1,4 % |
| 1919-1945 | 44 | 0,3 % |
| 1946-1970 | 532 | 3,7 % |
| 1971-1990 | 9 628 | 66,7 % |
| 1991-2005 | 2 747 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 1 287 | 8,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (67 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 564 | 10,7 % |
| 2 pièces | 2 166 | 14,9 % |
| 3 pièces | 3 501 | 24,0 % |
| 4 pièces | 3 324 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 4 012 | 27,5 % |
Distribution par taille: 26 % de petits logements (T1-T2), 28 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 048 | 14 632 | 15 530 |
| Rés. principales | 13 403 | 13 914 | 14 567 |
| Rés. secondaires | 183 | 229 | 378 |
| Vacants | 462 | 489 | 585 |
À titre de comparaison : 55,4 % de part de propriétaires à Chatou, à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 190 | 56,2 % |
| Locataires (privé) | 3 208 | 22,0 % |
| Locataires HLM | 2 993 | 20,5 % |
| Logés gratuitement | 177 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 56,2 % de propriétaires, 42,6 % de locataires, dont 21 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 050 | 48,4 % |
| Fioul | 182 | 1,2 % |
| Électricité | 7 114 | 48,8 % |
| Gaz bouteille | 13 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 207 | 1,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (49 %), 48 % pour gaz de ville et 1 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 693 |
| 2 à 4 ans | 3 000 |
| 5 à 9 ans | 2 607 |
| 10 ans ou plus | 7 268 |
| Total ménages | 14 567 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 939 |
| Sous-occupation modérée | 3 354 |
| Sous-occupation accentuée | 2 497 |
| Suroccupation modérée | 2 010 |
| Suroccupation accentuée | 121 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 604 | 17,9 % |
| 1 voiture | 7 377 | 50,6 % |
| 2 voitures ou plus | 4 586 | 31,5 % |
Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 31 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 79,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 260 | 229 | 15 | 16 |
| 1975 | 426 | 396 | 13 | 17 |
| 1982 | 5 040 | 4 449 | 31 | 560 |
| 1990 | 10 517 | 9 855 | 123 | 539 |
| 1999 | 12 882 | 12 357 | 111 | 414 |
| 2006 | 13 636 | 13 033 | 89 | 515 |
| 2011 | 14 048 | 13 403 | 183 | 462 |
| 2016 | 14 632 | 13 914 | 229 | 489 |
| 2022 | 15 530 | 14 567 | 378 | 585 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 260 à 15 530, soit +5873 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 699 | 777 | 598 | 713 | 654 | 312 |
| Dont vacants > 2 ans | 47 | 30 | 37 | 34 | 38 | 75 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 268 | 3,4 % |
| Classe B | 518 | 6,5 % |
| Classe C | 3 544 | 44,8 % |
| Classe D | 3 048 | 38,5 % |
| Classe E | 490 | 6,2 % |
| Classe F | 33 | 0,4 % |
| Classe G | 17 | 0,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (45 %), 55 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 880 | 23,7 % |
| Classe B | 2 286 | 28,9 % |
| Classe C | 1 978 | 25,0 % |
| Classe D | 1 643 | 20,8 % |
| Classe E | 115 | 1,5 % |
| Classe F | 7 | 0,1 % |
| Classe G | 9 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (29 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 111 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 258 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 111 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 268 |
| Classe B | 5 | 513 |
| Classe C | 172 | 3 372 |
| Classe D | 479 | 2 569 |
| Classe E | 144 | 346 |
| Classe F | 12 | 21 |
| Classe G | 3 | 14 |
Côté maisons, la dominante est D (205 kWh/m²/an); côté appartements, C (159).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 759 |
| T2 | 725 |
| T3 | 1 300 |
| T4 | 797 |
| T5+ | 206 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montigny-le-Bretonneux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montigny-le-Bretonneux est le ville moyenne ayant le moins de logements vacants du département Yvelines. (sur 22 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Montigny-le-Bretonneux est le ville moyenne ayant le moins de passoires thermiques du département Yvelines. (sur 22 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
15 530 logements sont recensés à Montigny-le-Bretonneux, avec une très forte prédominance des résidences principales (93,8 %). L'appartement domine nettement le parc (71,8 %), la maison individuelle ne représentant que 28,2 %. L'environnement communal: dans les paysages contrastés de la grande couronne, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 167 m.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 56,2 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 20,5 % de l'offre de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 27,7 % en place pour 25,0 % requis.
Entre héritage et modernité: 1,4 % de logements d'avant 1919 et 8,9 % postérieurs à 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 164 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Côté énergie, le électricité chauffe 48,8 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +6,1 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 17,9 % de ménages sans voiture, 31,5 % à au moins deux voitures.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans les paysages contrastés de la grande couronne dans lequel s'inscrit Montigny-le-Bretonneux. Topographie et environnement: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 167 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Montigny-le-Bretonneux en 2026 ?
Pôle central de l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, Montigny-Le-Bretonneux combine une forte densité d'équipements et une excellente connectivité ferroviaire. Son marché immobilier, après un pic en 2022, traverse une phase de correction modérée. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un écart de prix de -21 % par rapport aux Ulis et un rendement locatif brut de 6,3 %, la commune offre un point d'entrée stratégique dans l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capter la demande locative portée par les équipements et la connectivité, avec un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 6,3 %
- ✓ Accessibilité via gare RER et TGV à 2 km
- ✓ Confort de services très élevé (ICS 8,1/10)
- ⚠ Correction des prix en 2024 : -2,4 %
- ⚠ Accessibilité financière faible (IAI 2,3/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Montigny-Le-Bretonneux (4 030 €/m²) dépasse la moyenne nationale, soulignant son ancrage en Île-de-France.
- Il se situe 12 % en dessous de Palaiseau mais 21 % au-dessus des Ulis, reflétant une position intermédiaire dans les Yvelines.
- Son rendement locatif brut de 6,3 % surpasse celui des grandes métropoles comme Paris, offrant une rentabilité attractive.
Analyse du marché immobilier à Montigny-le-Bretonneux
Le marché immobilier de Montigny-le-Bretonneux affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montigny-le-Bretonneux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité financière faible (2,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité financière faible (2,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais nécessite un bien bien placé et de qualité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais nécessite un bien bien placé et de qualité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,2/10) : peu d'enjeu saisonnier, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,2/10) : peu d'enjeu saisonnier, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3929,7 — Percentile dept : 68/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 66/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 32/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2951,4 — Percentile dept : 91/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 34/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,7 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,3 — Percentile dept : 11/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,8 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 32/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 67/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3929,7 — Percentile dept : 32/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 34/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 67/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2951,4 — Percentile dept : 9/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montigny-le-Bretonneux : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,3 % pour les appartements, Montigny-Le-Bretonneux se situe au-dessus de la moyenne francilienne, selon la carte des loyers du Ministère du Logement. Ce rendement est soutenu par une demande locative structurelle, émanant notamment des étudiants du pôle universitaire voisin et des jeunes actifs travaillant dans le bassin d'emploi.
La taxe foncière, à 34,25 %, est dans la moyenne départementale, mais elle grève significativement le rendement net, ramené autour de 4 % après vacance et gestion. Par ailleurs, le parc immobilier est globalement performant énergétiquement (seulement 0,6 % de passoires F/G), limitant le risque de travaux de rénovation urgents.
L'investissement est à envisager avec un horizon moyen terme, pour capter une éventuelle reprise des prix liée à la fin du cycle de hausse des taux et à la dynamique de l'intercommunalité. La sélection du bien est cruciale : privilégiez les appartements proches de la gare RER ou des commerces de proximité pour assurer une liquidité optimale.
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Données du marché immobilier à Montigny-le-Bretonneux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 2,4 % sur un an, selon les données DVF 2024, pour s'établir à 4 030 €/m². Cette correction modérée suit le mouvement national d'ajustement après la flambée des taux, mais elle est moins marquée que dans d'autres secteurs de la grande couronne, signe d'une certaine résilience.
La répartition des transactions révèle un marché segmenté : les appartements, avec 225 ventes et un prix médian de 3 599 €/m², attirent les investisseurs et les jeunes actifs, tandis que les 74 maisons vendues à 4 341 €/m² témoignent d'une demande familiale ancrée, sensible à la qualité des services (ICS de 8,1/10).
L'attractivité territoriale élevée (IAT 6,2/10) s'explique par la présence du pôle d'emplois de Saint-Quentin-en-Yvelines et la gare RER à moins de 2 km, un atout majeur pour la demande locative. Néanmoins, la faible accessibilité financière (IAI 2,3/10) indique que le marché local est largement porté par des revenus extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montigny-le-Bretonneux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Montigny-Le-Bretonneux ont connu une progression modérée, passant de 4 090 €/m² en 2020 à 4 163 €/m² en 2022, avant une correction à 4 030 €/m² en 2024. Cette évolution en dents de scie reflète les ajustements post-pandémie et la remontée des taux. Les maisons, avec un prix médian de 4 341 €/m², résistent mieux que les appartements (3 599 €/m²), montrant une demande familiale persistante. Comparé aux voisines comme Palaiseau, l'écart de prix s'est légèrement creusé, offrant un positionnement plus accessible dans le secteur. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation pourrait constituer un point d'entrée moins spéculatif.
Évolution du marché immobilier de Montigny-le-Bretonneux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 829 €/m² de prix médian pour 309 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -5,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 71 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 309 transactions ont été enregistrées à Montigny-Le-Bretonneux, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (468 en 2021), signe d'un marché qui se normalise après la frénésie post-Covid. Les appartements dominent les ventes (168 contre 74 maisons), reflétant le parc majoritairement collectif de la commune. Le prix moyen global (4 145 €/m²) dépasse légèrement le médian (4 030 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Le marché est équilibré, avec une légère pression vendeur sur les biens bien situés près de la gare ou des équipements. Les biens vendus sont généralement de construction récente (8,9 % du parc post-2006) et énergétiquement performants (classe DPE C dominante).
Répartition des ventes
27,2 % de maisons et 72,8 % d'appartements parmi les 309 transactions enregistrées.
Sur 309 transactions enregistrées, 27,2 % portent sur des maisons (4 341 €/m²) et 72,8 % sur des appartements (3 599 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 309 | 84 | 225 |
| Prix médian/m² | 3 829 € | 4 341 € | 3 599 € |
| Prix moyen/m² | 3 811 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 71 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 465 | 4 049 € |
| 2022 | 439 | 4 162 € |
| 2023 | 324 | 4 114 € |
| 2024 | 241 | 4 030 € |
| 2025 | 309 | 3 829 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montigny-Le-Bretonneux marque un net ralentissement : seulement 3 logements autorisés en 2024, contre une moyenne de 97 par an sur les cinq dernières années (484 au total). Cette tendance à la baisse (-26 % sur la période) suggère que la phase intensive d'urbanisation du secteur de la ville nouvelle est achevée. Le risque de sur-offre est donc faible, ce qui soutient les prix de l'ancien. Toutefois, la baisse de la construction neuve pourrait accentuer la tension sur le parc existant, déjà caractérisé par un faible taux de vacance (3,8 %). Pour un investisseur, cela signifie que l'offre de biens récents sera rare, valorisant les appartements bien entretenus et rénovés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 024 logements ont été autorisés et 3 158 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 156 %.
Vacance longue durée à Montigny-le-Bretonneux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Montigny-le-Bretonneux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montigny-le-Bretonneux totalise 184 logements sur 5 ans, soit -69 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montigny-le-Bretonneux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montigny-le-Bretonneux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 6,3 % pour un appartement se transforme en net d'environ 4,0 % après déduction des charges réelles. La taxe foncière, à 34,25 % à Montigny-le-Bretonneux, pèse lourd. Ajoutez les frais de copropriété (probable ici), une provision pour travaux, les assurances et un taux de vacance locative (le parc est jeune, avec seulement 3,8 % de logements vacants). La gestion locative, en agence, prélève encore environ un mois de loyer par an. Ces éléments expliquent l'écart entre rendement théorique et revenu réel.
Performance énergétique du parc à Montigny-le-Bretonneux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 918 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montigny-le-Bretonneux est C, avec 0,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local est performant, avec une classe énergétique dominante C (163 kWh/m²/an) et un taux de passoires thermiques (F/G) insignifiant à 0,6 %. Ce résultat, issu de 7 533 diagnostics, s'explique par la jeunesse du bâti : moins de 2 % construit avant 1945. Le risque réglementaire lié aux interdictions de location (loi Climat) est donc marginal ici. Pour un acheteur, cela signifie un budget énergie maîtrisé et une future valeur du bien préservée, les logements étant déjà aux normes des exigences 2028 voire 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, correspondant à la surface médiane de 67 m² et à la demande majoritaire. Le parc est relativement récent (seulement 1,7% d'avant 1945) et énergétiquement performant (classe DPE dominante C), limitant le risque de passoires thermiques (0,6%). Les maisons, plus chères à l'achat, ciblent une niche locative familiale avec des loyers au m² plus faibles (17,9 €/m²/mois).
Quelles zones cibler à Montigny-le-Bretonneux ?
La proximité immédiate de la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines - Montigny-le-Bretonneux (1,9 km) et du centre commercial régional constitue un pôle attractif incontournable pour la location. Les quartiers bien desservis par les transports et les services de proximité (commerces, écoles) seront les plus résilients. Aucune zone en forte rénovation n'émerge actuellement, la construction neuve étant en net ralentissement (seulement 3 logements autorisés en 2024).
Calculateur de rendement à Montigny-le-Bretonneux
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Risques à connaître avant d'investir à Montigny-le-Bretonneux
Le principal risque est celui d'une vacance locative prolongée, dans un contexte où 3,8% des logements sont déjà vacants. La taxe foncière élevée (34,25%) grève significativement la rentabilité nette. La dépendance à l'économie du secteur de Saint-Quentin-en-Yvelines rend le marché locatif sensible aux variations du taux d'emploi local. Enfin, bien que minime, le risque de cavités souterraines (PPR actif) peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains biens.
Cas pratique : un investissement type à Montigny-le-Bretonneux
Pour un appartement de 65 m² (proche de la surface médiane), comptez environ 251 400 € à l'achat. Au loyer médian de 19,7 €/m², vous percevrez 1 280 € par mois. Avec un prêt à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 450 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 170 €, pour un rendement brut de 6,3 %. Après charges (taxe foncière, copropriété), le rendement net tombe autour de 4,0 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montigny-le-Bretonneux
- Oublier la taxe foncière, élevée à 34,25 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger les frais de copropriété dans les immeubles récents.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (19,7 €/m²).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien : une reprise en février-mars après l'hiver, un pic d'activité au printemps et un second à la rentrée de septembre. L'automne reste dynamique jusqu'à la Toussaint. L'hiver (décembre-janvier) est plus calme, avec moins de visites mais des acheteurs souvent plus déterminés. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne entre mars et mai maximise la visibilité. Pensez aussi à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,7 % du parc immobilier a été construit avant 1945.
- La commune compte 1 228 équipements, dont 376 dans le secteur de la santé.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales atteint 17,8 % par an.
S'installer à Montigny-le-Bretonneux : cadre de vie et logement
S'installer à Montigny-Le-Bretonneux, c'est choisir le confort d'une ville moyenne parfaitement équipée, avec 1 228 équipements recensés par l'INSEE, dont 174 commerces et 376 établissements de santé. La connexion fibre à 93,6 % et la couverture 5G facilitent le télétravail.
Le cadre de vie est marqué par une architecture de ville nouvelle, avec de nombreux espaces verts et des équipements sportifs modernes. La démographie, avec un âge médian de 39,5 ans et 37,5 % de moins de 30 ans, reste jeune et dynamique, portée par la présence d'établissements d'enseignement supérieur.
La commune est intégrée à la dynamique de l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, offrant un accès rapide aux grands pôles économiques franciliens via la gare TGV de Massy à 17 km. En revanche, le déclin démographique léger (-0,3 % sur 5 ans) invite à une vigilance sur l'évolution future de la demande.
Carte du marché immobilier à Montigny-le-Bretonneux
Montigny-le-Bretonneux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montigny-le-Bretonneux
Le climat local, avec une température moyenne de 11,6°C et 685 mm de pluie par an, est tempéré et peu extrême. L'altitude moyenne de 163 m atténue les pics de chaleur estivaux. Ce profil, similaire à l'Île-de-France, convient aux personnes recherchant une certaine douceur sans excès. Les précipitations sont régulièrement réparties, sans saison sèche marquée. Ce cadre climatique, peu contraignant, plaît aux familles et aux actifs qui pratiquent des activités extérieures dans les nombreux parcs de Saint-Quentin-en-Yvelines.
À qui s'adresse Montigny-le-Bretonneux ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et primo-accédants cherchant un appartement neuf ou récent, avec un budget contenu. Les familles apprécient les maisons et les nombreux équipements (76 équipements sportifs et de loisirs). Les séniors (21,8% des 60 ans et plus) y trouvent également des services de santé développés (376 équipements). En revanche, les acheteurs en quête de charme ancien ou d'un cadre verdoyant exclusif seront déçus.
Avantages et limites à Montigny-le-Bretonneux
✓ Points forts
- Transport : gare TER et RER à 1,9 km, accès TGV à 17 km.
- Équipements : très large offre de commerces, services, sports et santé.
- Performance énergétique : parc dominé par des logements classe DPE C.
- Connectivité : couverture fibre à 93,6% et 4 opérateurs 5G.
- Dynamisme économique : 3 080 entreprises actives et taux de chômage bas (7,7%).
− À prendre en compte
- Densité élevée : 2 951 hab/km², ambiance urbaine marquée.
- Patrimoine ancien rare : seulement 1,7% de logements d'avant 1945.
- Risques naturels : présence d'un PPR cavités souterraines actif.
Composition du parc immobilier à Montigny-le-Bretonneux
15 530 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Montigny-le-Bretonneux est majoritairement collectif: 71,3 % d'appartements contre 28,7 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Montigny est majoritairement composé d'appartements (71,3 %), reflet de son développement récent et de son urbanisme structuré autour de la gare (1,9 km). Le taux de propriétaires (56,2 %) et la faible part de résidences secondaires (2,4 %) indiquent un marché résidentiel stable et ancré. Seuls 3,8 % de logements vacants suggèrent une tension locative modérée. Cette composition dessine un profil d'acheteur type : primo-accédant ou jeune famille attirée par le neuf et la connectivité, dans un environnement où la copropriété est la norme.
Ancienneté du parc à Montigny-le-Bretonneux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 435 logements).
- Avant 1919 1,4 % 196 logts
- 1919-1945 0,3 % 44 logts
- 1946-1970 3,7 % 532 logts
- 1971-1990 66,7 % 9 628 logts
- 1991-2005 19,0 % 2 747 logts
- 2006-2019 8,9 % 1 287 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montigny-le-Bretonneux
1 228 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montigny-le-Bretonneux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune présente un risque naturel très faible (sismicité 1/5) et un radon faible. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif pour le risque « cavités souterraines » (R111.3). Ces cavités, héritages d'anciennes carrières, peuvent imposer des études géotechniques spécifiques avant construction. Douze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. En pratique, cela implique de consulter le cadastre des risques avant tout achat et de souscrire une assurance adaptée, mais les contraintes constructives restent limitées sur l'essentiel du territoire.
Cas pratique : un achat type à Montigny-le-Bretonneux
Pour une maison de 104 m² (surface type médiane), l'investissement s'élève à environ 450 600 €. Avec un apport de 10 % (45 060 €) et un emprunt de 405 540 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est proche de 2 340 €. Cela représente environ 92 % du revenu médian mensuel local (2 530 €). Un tel achat nécessite donc un double revenu stable ou un apport plus conséquent pour ramener la mensualité sous la barre des 33 % d'endettement.
Erreurs à éviter quand on achète à Montigny-le-Bretonneux
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon le quartier.
- Négocier sans connaître le risque cavités souterraines (PPR actif).
- Oublier de vérifier les charges de copropriété dans un parc à 71 % d'apparts.
- Minimiser l'impact du DPE sur la future revente, même si le parc est sain.
Points clés à retenir à Montigny-le-Bretonneux
- Prix médian au m² à 4 030 €, en baisse de 2,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,6°C de moyenne et 685 mm de pluie par an.
- Écart maison/appartement : +15 % pour les maisons (4 341 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,0 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier performant : 0,6 % de passoires énergétiques.
- Facteur clé de valeur : proximité de la gare SQY (1,9 km).
- Un bien type coûte 251 k€ (appart) ou 451 k€ (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montigny-le-Bretonneux ?
À Montigny-le-Bretonneux, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa proximité avec la gare de Saint-Quentin (moins de 2 km) et les 174 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, équipements) créent des écarts de prix au m² significatifs. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont désormais des leviers majeurs, d'autant que le parc est globalement performant. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. La présence de 38 établissements scolaires à proximité renforce l'attrait pour les familles.
Estimation indicative d'une maison à Montigny-le-Bretonneux
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
390 558 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché orienté acheteur, avec 3,8% de logements vacants, un prix trop haut entraîne une vacance commerciale durable. À l'inverse, sous-estimer son bien représente une perte sèche. Les données DVF (Demande de Valeur Foncière) de 2024, croisées avec les caractéristiques précises de votre bien (surface, année de construction, état), sont le seul fondement solide pour une négociation sereine. L'expertise locale permet aussi d'ajuster le prix en fonction de la demande cible, forte parmi les jeunes actifs (37,5% de moins de 30 ans) à la recherche de biens fonctionnels et bien connectés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas l'état réel, l'ensoleillement d'une pièce ou la qualité d'une rénovation. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la valorisation différente entre un quartier très proche de la gare et un autre plus périphérique, l'impact d'une vue dégagée. Il ajuste en fonction de la demande actuelle, alors que les données DVF ont 6 à 12 mois de retard. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, souvent accompagnés de leurs propres conseillers. C'est un gage de sérieux pour vendre au juste prix, sans laisser d'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec un bien neuf sans ajuster pour la décote de l'ancien.
- Ignorer l'effet de la vue et de l'étage dans les immeubles.
- Ne pas visiter le bien et se fier seulement aux photos.
- Vendre en décembre, période traditionnellement plus calme.
Investir à Montigny-le-Bretonneux : passer à l'action
Transformer ces données en décision concrète requiert une compréhension fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier le bien qui correspondra à votre stratégie et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite de votre projet dépend d'une expertise fine des quartiers et de la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montigny-Le-Bretonneux grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 242 ventes réelles de 2024
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Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Montigny-le-Bretonneux
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montigny-le-Bretonneux
Quel est le prix au m² à Montigny-Le-Bretonneux ?
Le prix médian global est de 4 030 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 599 €/m² et les maisons à 4 341 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Montigny-Le-Bretonneux ?
Le marché connaît une correction de -2,4 % en 2024, offrant un point d'entrée potentiellement plus favorable qu'en 2022. La stabilité des loyers et les bons équipements en font une cible pertinente pour un projet à moyen terme.
Montigny-Le-Bretonneux est-elle plus chère que Les Ulis ?
Non, Montigny-Le-Bretonneux est environ 21 % plus chère que Les Ulis (3 182 €/m²), mais reste 12 % moins chère que Palaiseau (4 527 €/m²), selon les dernières transactions.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,3 %, soit un loyer de 19,7 €/m²/mois. Après charges, le rendement net est d'environ 4 %.
Quels sont les atouts du cadre de vie ?
La commune dispose de 1 228 équipements, dont de nombreux commerces, services de santé et une excellente connectivité transports (gare RER à 1,9 km) et numérique (fibre à 93,6 %).
Marché immobilier des communes voisines
Montigny-Le-Bretonneux affiche un prix au m² inférieur de 21 % à celui des Ulis pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant, tandis que l'écart avec Palaiseau (+12 %) révèle une marge de progression potentielle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montigny-le-Bretonneux.
Communes limitrophes de Montigny-le-Bretonneux
Montigny-le-Bretonneux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Montigny-le-Bretonneux est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 829 €/m² en 2026, soit +0,7 % de plus que la médiane des Yvelines (3 804 €/m²).
Le prix médian de Montigny-le-Bretonneux recule de -5,4 % entre 2021 et 2025. 1 778 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -5,0 %.
La ventilation des ventes associe 27,2 % de maisons et 72,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (102 m² à 442 782 €) équivaut à 14,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Montigny-le-Bretonneux avoisinent 19,7 €/m² pour les appartements et 17,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 37 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (86 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Montigny-le-Bretonneux est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Le cadre géographique (en contexte de collines, à une altitude moyenne de 167 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.