Saint-Cyr-l'École présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé s'élève à 5,9 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons, d'après les loyers de la carte des loyers (19,6 €/m²/mois et 19,9 €/m²/mois). Une fois déduites les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 30,19 %), le rendement net tombe à 3,9 % et 3,2 % respectivement. Cette rentabilité doit être pondérée par le contexte de baisse des prix et les caractéristiques du parc.
Indices immobiliers de Saint-Cyr-l'École
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Prix sous pression (7,6/10) : les transactions sont nombreuses et le marché est très actif, négociez fermement.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPrix sous pression (7,6/10) : les transactions sont nombreuses et le marché est très actif, négociez fermement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité (1,1/10) : le prix du mètre carré a dépassé la capacité d'achat médiane locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité (1,1/10) : le prix du mètre carré a dépassé la capacité d'achat médiane locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, idéal pour un investissement en location.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, idéal pour un investissement en location.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,1/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,1/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Cyr-l'École ?
Investir à Saint-Cyr-L'École en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut des appartements (5,9 %), calculé sur la base de la carte des loyers du ministère, est attractif et dépasse nettement celui des placements obligataires. Toutefois, il faut en déduire les charges récurrentes, à commencer par la taxe foncière, qui s'élève ici à 30,19 %.
La stratégie gagnante consistera à identifier des biens énergétiquement performants ou faciles à rénover, pour éviter le piège des passoires thermiques (9,9 % du parc classé F ou G). La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des logements les plus énergivores, représente un risque financier concret pour les propriétaires non vigilants. La part importante de logements sociaux (34 %) montre également que la commune remplit ses obligations SRU, ce qui peut modérer la pression à la hausse sur les loyers du parc privé dans certains segments.
Enfin, le ralentissement des autorisations de construire (-19 % sur 5 ans) limite le risque de voir une sur-offre neuve venir concurrencer le parc ancien à moyen terme. Cet équilibre entre une demande locative portée par les actifs travaillant à Versailles ou Paris, et une offre nouvelle qui se rationnalise, est un point positif pour la stabilité des loyers.
Profil locatif à Saint-Cyr-l'École
La demande locative est portée par la jeunesse de la population (âge médian de 34,9 ans) et le taux d'emploi de 74 %. Les profils sont variés : jeunes actifs travaillant à Versailles ou via la gare de Saint-Cyr (0,5 km), étudiants, et familles modestes attirées par la présence de 18 établissements scolaires et 34 % de logements sociaux. La faible part des 60 ans et + (15,6 %) limite la demande locative senior. La proximité de l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux (15,7 km) peut générer une demande professionnelle saisonnière.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, en particulier les T2 et T3 de taille moyenne (surface médiane de 64 m² vendus), sont les plus adaptés à la location. Le parc est relativement récent (28,7 % construits après 2006), mais 9,9 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque règlementaire à anticiper. Le neuf, avec 134 logements autorisés en 2024, offre des opportunités en défiscalisation, mais sa tendance est à la baisse (-19 % sur 5 ans).
Quelles zones cibler à Saint-Cyr-l'École ?
La proximité immédiate de la gare de Saint-Cyr-l'École est un atout majeur pour la valorisation locative et la réduction de la vacance. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, est également recherché. Les quartiers plus éloignés de la gare, notamment ceux en limite communale, pourront présenter des rendements plus élevés mais une liquidité moindre. Attention aux zones soumises au Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn) local, qui peuvent complexifier la gestion.
Performance énergétique du parc à Saint-Cyr-l'École
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 524 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Cyr-l'École est C, avec 9,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 192 kWh/m²/an. Le risque réglementaire est contenu, puisque seulement 9,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Cela signifie que la majorité du stock est déjà conforme aux premières échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements G en 2025, F en 2028). Pour un acheteur, le risque de travaux obligatoires lourds à court terme est donc limité.
Construction neuve à Saint-Cyr-l'École (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Cyr-l'École totalise 1 231 logements sur 5 ans, soit -19 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
L'activité de construction neuve, avec 1 231 logements autorisés sur les 5 dernières années, confirme l'attractivité résidentielle de Saint-Cyr-L'école. Toutefois, la tendance est à un ralentissement (-19 % par rapport à la période précédente) et seulement 134 logements ont été autorisés en 2024. Cela indique un marché qui se consolide plutôt qu'une surchauffe, limitant les risques de sur-offre massive à court terme. Le neuf représente une alternative pour les acheteurs cherchant la performance énergétique optimale dans une commune où le parc est déjà plutôt récent.
Fourchettes de loyers à Saint-Cyr-l'École
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Cyr-l'École
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annoncé se réduit significativement une fois les charges réelles déduites. À Saint-Cyr-L'école, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,19 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour travaux et un taux de vacance locative. Le parc local affiche 8,1 % de logements vacants, un chiffre à considérer. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut moyen de 5,9 % et le rendement net approximatif de 3,9 % pour les appartements.
Calculateur de rendement à Saint-Cyr-l'École
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Cyr-l'École ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Cyr-l'École
Pour un appartement type de 55 m² à Saint-Cyr-L'école, comptez environ 255 680 € à l'achat. Au loyer médian de 19,6 €/m², cela génère 1 078 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 5,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), l'effort net mensuel peut devenir positif avec un apport initial conséquent pour réduire la mensualité de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Cyr-l'École
- Négliger la taxe foncière élevée (30,19 % du revenu cadastral).
- Oublier de provisionner pour les travaux dans des copropriétés parfois anciennes.
- Surévaluer les loyers sans vérifier la concurrence locale.
- Ignorer le taux de vacance de 8,1 % dans ses projections.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 4 monuments historiques protégés.
- 42 % de la population a moins de 30 ans, dynamisant la demande locative.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une couverture fibre à 100 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Cyr-l'École
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans une commune où le taux de logements vacants est de 8,1 %. La sensibilité du marché aux fluctuations économiques est réelle, avec un taux de chômage local de 8,8 %. La présence de passoires thermiques (9,9 % du parc) impose des travaux de rénovation avant 2025/2028. Enfin, la baisse des prix de vente (-8,6 %) peut impacter la perspective de plus-value à court terme.
Simulation financière — appartement type 64 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre future mensualité au loyer perçu. À Saint-Cyr-L'école, avec un loyer médian de 19,6 €/m², l'effort résiduel (différence entre mensualité et loyer) détermine votre trésorerie mensuelle. Un effort négatif signifie une rente immédiate, mais cela suppose un apport conséquent au vu des prix. Avec un revenu médian local de 26 750 €, calculez votre capacité d'endettement avant de viser un rendement brut de 5,9 % sur appartement. L'investissement locatif ici est accessible aux profils disposant d'un apport solide pour minimiser l'effort mensuel.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -8,6 % : point d'entrée potentiel
- Rendement locatif brut élevé (5,9 %)
- Dynamique démographique soutenue (+11,9 % en 5 ans)
− Points d'attention
- Accessibilité immobilière très faible (IAI 1,1)
- Effort financier élevé pour les primo-accédants
- Parc ancien : 9,9 % de passoires thermiques
Notre verdict
Investir ici convient à des acquéreurs visant un rendement locatif modéré sur le long terme, prêts à sélectionner soigneusement un bien rénové et bien situé près de la gare. Il faut éviter les passoires thermiques et les biens éloignés des transports, sous peine de voir la rentabilité nette s'éroder.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Cyr-l'École
- Rendement brut locatif attractif à 5,9 % pour les appartements.
- Rendement net ramené à environ 3,9 % après charges et taxe foncière.
- Loyer moyen des appartements à 19,6 €/m²/mois.
- Taux de vacance de 8,1 %, à intégrer dans le calcul.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Cyr-l'École
Quel rendement locatif à Saint-Cyr-l'École ?
Le rendement brut estimé est de 5,9 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net approximatif baisse à 3,9 % et 3,2 % respectivement.
Quels sont les risques d'investir à Saint-Cyr-l'École ?
Les risques incluent une vacance locative potentielle (taux de logements vacants de 8,1 %), la présence de 9,9 % de passoires thermiques nécessitant des travaux, et un marché en baisse (-8,6 %) pouvant retarder une éventuelle plus-value.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, bien situés près de la gare (à 0,5 km) ou du centre, avec un bon DPE (classe C dominante). Évitez les passoires thermiques (F/G) qui représentent près de 10 % du parc.
Vous envisagez d'investir à Saint-Cyr-l'École ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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